Deweloperzy opuszczają metropolie
Dotąd nawet ponad połowa mieszkań powstawała w ośmiu największych miastach w Polsce. Teraz tylko co trzecie.
Ten rok może być rekordowy pod względem liczby rozpoczynanych budów mieszkań. Z najnowszych danych GUS wynika, że deweloperzy w okresie pierwszych 10 miesięcy tego roku ruszyli z budową 141 tys. mieszkań. To o blisko 34 proc. więcej niż przed rokiem. W samym październiku wystartowały prace przy niemal 13 tys. mieszkań. Pomimo ożywionych inwestycji deweloperom i tak nie udaje się zaspokoić rosnącego popytu.
Prace utrudnia dostępność gruntów i piętrzące się formalności administracyjne. – W Warszawie, we Wrocławiu, w Poznaniu, Krakowie czy Trójmieście od dawna trudno jest kupić grunt pod zabudowę wielorodzinną. Z naszych obserwacji wynika, że staje się to coraz trudniejsze. Działki, które zostały, są niezwykle trudne do zagospodarowania lub właściciele wykluczają możliwość ich sprzedaży. Nowych lokalizacji natomiast nie przybywa, również dlatego, że liczba gruntów miejskich i państwowych przeznaczonych na sprzedaż pozostaje ograniczona – zauważa Cezary Grabowski, dyrektor sprzedaży i marketingu Bouygues Immobilier Polska.
O połowę mniej
Z danych Cenatorium, firmy oferującej badania w zakresie dynamiki poziomu cen nieruchomości, wynika, że w ostatnich kilku latach rośnie udział mniejszych miast kosztem największych rynków. W latach 2005-17 od 55 do 60 proc. mieszkań, których budowę rozpoczynali deweloperzy, przypadało na 8 największych miast (Warszawa, Kraków, Poznań, Wrocław, Łódź, Gdynia, Gdańsk, Sopot). Obecnie ich udział spadł do 34 proc. – Deweloperzy, nie mając już dostępnego dobrego banku gruntów, wychodzą krok po kroku do mniejszych miast, np. Łodzi, Lublina, Rzeszowa, Gorzowa Wielkopolskiego, Bydgoszczy, Torunia. Tam, gdzie jest ciągły niedobór mieszkań, niezła demografia oraz atrakcyjne ceny sprzedaży – mówi Mariusz Kurzac, dyrektor generalny Cenatorium.
Na korzyść mniejszych miast przemawiają znacznie niższe ceny gruntów. Do tego dochodzi mniejsza konkurencja, co pozwala osiągać deweloperom atrakcyjne zyski z inwestycji. Klientów też jest więcej, bo wiele osób szuka alternatywy dla dominujących bloków z wielkiej płyty, jakich dużo w mniejszych miastach. Są też inne powody dużego zainteresowania ze strony klientów.
– Miejscowości mniejsze, podmiejskie zyskują na znaczeniu nie tylko z uwagi na możliwe do zagospodarowania jeszcze tereny, ale także z powodu mniejszej intensywności zabudowy, większej ilości zieleni, a jednocześnie dobrej komunikacji z większymi miastami – mówi Jarosław Kozak, prezes zarządu Waryński SA Grupa Holdingowa.
Miejsce, teoretycznie, jest
Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl, zwraca uwagę, że w największych miastach teoretycznie nie brakuje miejsca pod zabudowę mieszkaniową. – Sprawdziliśmy dane portalu Geoportal.gov.pl i wynika z nich, że we wszystkich stosunkowo niewielki jest odsetek terenów zurbanizowanych. Wciąż największą powierzchnię zajmują grunty rolne i leśne. Na przykład w Warszawie grunty rolne stanowią prawie jedną czwartą obszaru miasta, w Poznaniu i Gdańsku – jedną trzecią, zaś we Wrocławiu i Krakowie pod uprawy rolne jest przeznaczona niemal połowa ich powierzchni – mówi.
Dlaczego więc deweloperzy skarżą się na niską podaż gruntów pod budownictwo mieszkaniowe? – Firmom deweloperskim podcięła skrzydła m.in. ustawa ograniczająca obrót gruntami rolnymi. Ma to tę zaletę, że spowalnia niekontrolowane rozlewanie się miast. Problem w tym, że na obszarach zurbanizowanych podaż działek nadających się pod zabudowę mieszkaniową mocno się skurczyła. Drożeją więc one w lawinowym tempie, co skutkuje wzrostem cen mieszkań – mówi.
Obrazuje to Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic. – Ceny działek już dawno przekroczyły racjonalne granice i wprost przekładają się na ceny mieszkań. Ze względu na niedobory gruntów w dobrych lokalizacjach działki po kilka tysięcy zł za mkw. znajdują chętnych. Dla opłacalności inwestycji istotna jest cena mkw. zawarta w cenie mkw. mieszkania. Przykładowo, jeżeli sama działka niesie koszt 4000 zł netto, budowa 6000 zł netto, a do tego trzeba dodać koszt komercjalizacji i zarobek, to widać, skąd biorą się obecne ceny – mówi.
Trend nabiera na sile
Inwestycji w mniejszych miastach czy strefach podmiejskich będzie przybywać. – Obserwujemy uważnie możliwości inwestowania w miejscowościach podmiejskich, w których jest zdecydowanie łatwiej o tańsze grunty pod zabudowę. Zrealizowaliśmy jakiś czas temu dużą inwestycję w podwarszawskich
Nie wszystkich klientów interesują mieszkania poza dużymi miastami. Z analizy banku PKO BP wynika, że za miasto wyprowadzają się osoby po 30. roku życia. Młodsze preferują najem, najlepiej w centrum miast
Ząbkach na ponad 800 mieszkań, która okazała się sukcesem. W przypadku takich projektów kluczowe jednak pozostaje dobre skomunikowanie z centrum metropolii – mówi Andrzej Oślizło, prezes zarządu Develia SA.
Alternatywa dla bajońskich cen
Mieszkanie pod miastem to alternatywa dla osób, które chcą uciec przed rosnącymi w gigantycznym tempie cenami. – W miejscowościach okalających największe miasta ceny gruntów, a w efekcie mieszkań są dużo niższe. Ci, którzy nie chcą za nie płacić bajońskich sum, coraz częściej decydują się więc na przeprowadzkę za rogatki miasta. Z danych portalu RynekPierwotny.pl wynika, że np. w powiatach okalających Warszawę średnia cena metra kwadratowego mieszkań w ofercie firm deweloperskich jest niższa o 30-40 proc. – mówi Marek Wielgo.
Biorąc pod uwagę wydane w tym roku pozwolenia na budowę, wynika, że najwięcej mieszkań w okolicach Warszawy powstanie w powiatach piaseczyńskim, pruszkowskim i wołomińskim. Z kolei w okolicach Krakowa na celownik firm deweloperskich trafił powiat krakowski, a w okolicach Wrocławia – powiaty wrocławski i średzki.
Nie wszystkich klientów interesują jednak mieszkania poza dużymi miastami. Z analizy banku PKO BP „Puls nieruchomości” wynika, że za miasto wyprowadzają się osoby po 30. roku życia. Młodsze preferują najem, najlepiej w centrum miast. To odpowiedź na mniejsze zasoby finansowe. Najem do pewnego momentu w życiu jest też wygodnym rozwiązaniem, zwłaszcza jeśli wciąż szuka się swojego miejsca na ziemi.
Jeśli osoby po 30. roku życia kupują mieszkanie, wybierają położone w relatywnie dobrej lokalizacji, blisko centrum miasta. Trzydziestolatkowie inaczej. Bardzo często kupują dom lub budują go na własną rękę – często za miastem. Ta grupa wiekowa ma silną potrzebę posiadania większej liczby pokojów (4 i więcej). Co ciekawe, trzydziestolatkowie spośród wszystkich grup wiekowych najrzadziej decydują się na zakup mieszkania na rynku pierwotnym, jednocześnie przywiązując dużą wagę do jakości mieszkania – preferują nowsze mieszkania z rynku wtórnego.
Po czterdziestce plany się zmieniają. Preferencje coraz bardziej powracają do tego, co wybiera się, będąc dwudziestolatkami – chętniej kupujemy mieszkanie niż dom, spada przeciętna liczba kupowanych metrów i coraz silniejszym priorytetem jest zamieszkanie w centrum miasta. Kryterium to staje się bardzo ważne dla osób po 60. roku życia. ●