Sprawdź, jaką umowę podsuwa ci twój deweloper

Gazeta Wyborcza - Dom (Nieruchomosci) - - Dom - MAWI

W ubiegłym tygodniu opisywaliśmy raport Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK), w którego wynika, że w umowach podsuwanych przez firmy deweloperskie klientom mnóstwo jest niedozwolonych klauzul. Potwierdzają to nasi czytelnicy.

Wczasie środowej debaty wUOKiK, której współorganizatorem była „Wyborcza”, działał także punkt porad, wktórym odpowiedzi na pytania dotyczące umów deweloperskich udzielali mecenas Monika Bielicka z Federacji Konsumentów, powiatowi rzecznicy konsumentów z Otwocka i Wołomina Anna Maria Jackowska i Iwona Truszkowska oraz Marcin Karczewski z Biura Miejskiego Rzecznika Konsumentów wWarszawie. Z kolei wnaszym serwisie Wyborcza.biz/deweloperzy uruchomiliśmy forum, na którym na pytania czytelników odpowiadała mec. Bielicka.

Niestety, wszystkie umowy deweloperskie, które nasi czytelnicy przynieśli do konsultacji zprawnikami wczasie dyżuru wUOKiK, zawierają niedozwolone klauzule. Czego dotyczą? Najczęściej obciążają konsumentów kosztami zawiązanymi z zarządzaniem nieruchomością, nie precyzując, za co konkretnie mają oni płacić.

Deweloperzy często życzą też sobie zbyt szerokich pełnomocnictw oraz nie dają możliwości odstąpienia od umowy, jeżeli powierzchnia mieszkania różni się od deklarowanej. Według UOKiK nawet minimalna różnica stanowi podstawę do odstąpienia od umowy bez konsekwencji natury finansowej.

Uwaga! Raport UOKiK oraz informator dla kupujących nowe mieszkania można znaleźć na stronie internetowej Urzędu (www.uokik.gov.pl) oraz wnaszym serwisie internetowym (Wyborcza.biz/deweloperzy).

A oto niektóre pytania i odpowiedzi z naszego forum

Czy deweloper może narzucić mi w umowie swojego notariusza? MEC. MO NIKA BIE LICKA Z FE DERACJI KONSUMENTÓW: Nie. Taki zapis w umowie nosi cechy postanowień niedozwolonych wzakresie, wjakim deweloper narzuca kancelarię notarialną. Kupujący mieszkanie ma prawo skorzystać zusług dowolnego notariusza. W mojej umowie z deweloperem jest zapis: „Koszty eksploatacji przedmiotu umowy (...) ponosi Nabywca od pierwszego dnia kalendarzowego następującego po dniu odbioru lokalu. Obejmuje to również koszty związane z ad-

ministracją i utrzymaniem urządzeń wspólnych dla budynków wraz z działkami pod budynkami, koszty związane z utrzymaniem części wspólnych całego osiedla, jak również ubezpieczenie, podatki oraz inne opłaty publiczno prawne oraz cywilnoprawne”. Czy ten zapis nie jest sprzeczny z prawem? M.B.:

Zgodnie z art. 13 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z2000 r. nr 80 poz. 903) właściciel mieszkania jest zobowiązany do ponoszenia opłat związanych z lokalem i nieruchomością wspólną. Natomiast stosownie do art. 548 Kodeksu cywilnego ciężary związane z rzeczą sprzedaną przechodzą na kupującego z chwilą jej wydania (odbiór lokalu). Wskazany zapis umowy może zaś stanowić postanowienie niedozwolone wzakresie, wjakim deweloper obciąża konsumenta obowiązkiem ponoszenia opłat związanych z eksploatacją lokalu oraz części wspólnej, nie precyzując, jakie są to opłaty. Za miesiąc mam podpisać umowę, ale bardzo obawiam się jej kosztów. Kto ponosi wydatki związane ze sporządzeniem umowy deweloperskiej? M.B.: Zgodnie z art. 26 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. z2011 nr 232 poz. 1377) koszty sporządzenia umowy deweloperskiej obciążają wrównych częściach dewelopera i nabywcę.

Jestem świeżym nabywcą mieszkania w stanie deweloperskim. Pominę już fakt, że zostałem przymuszony do podpisania umowy u notariusza wybranego przez dewelopera. Przede mną drugi akt notarialny. Czy muszę podpisywać go w tej samej kancelarii co pierwszy? Czy mam prawo do wcześniejszego otrzymania aktu notarialnego, zapoznania się i ewentualnie porady prawnika? M.B.:

Umowa ostateczna nie musi być zawarta w tej samej kancelarii notarialnej co umowa przedwstępna. Deweloper nie może w umowie przedwstępnej umieścić zapisu, w którym narzuca konkretnego notariusza. Taki zapis nosi cechy postanowień niedozwolonych. Kupujący mieszkanie ma prawo skorzystać z usług dowolnego notariusza.

Natomiast jak najbardziej przed pod pi sa niem umowy osta tecznej sprzedaży lokalu powinniśmy ją otrzymać w celu sprawdzenia. W umowie mam zastrzeżoną karę w wysokości 6 proc. Czy to nie jest za dużo? M. B.: Po sta nowie nie ta kie na le ży uznać za naruszające klauzulę generalną zawartą w art. 385 1 § 1 Kodeksu cywilnego. Za niedozwolone postanowienie umowne uważa się postanowienie, które nakłada na konsumenta, który nie wykonał zobowiązania lub odstąpił od umowy, obowiązek zapłaty rażąco wygórowanej kary umownej lub odstępnego. Zgodnie z orzecznictwem sądowym kary umowne, których wysokość wynosi 5 proc. i więcej, są rażąco wygórowane i nie znajdują one uzasadnienia ekonomicznego i na ru sza ją in te res kon su men ta oraz dobre obyczaje. Takie stanowisko potwierdza orzecznictwo Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, który w wyroku z dnia 11 marca 2002 roku (sygn. akt: XVII Amc 30/01) uznał za niedozwolone postanowienie o następującej treści: „wprzypadku odstąpienia od umowy przez kupującego, sprzedający zwróci mu sumę dokonanych przedpłat bez rewaloryzacji i oprocentowania, pomniejszoną o 5 proc. wartości mieszkania oraz kwoty robót dodatkowych i zamiennych”. Za tydzień podpisuję umowę ostateczną, w której jest zapis, że koszty jej sporządzenia pokrywam tylko ja. Czy jest to zgodne z ustawą? M.B.: Ustawa z 16 wrześ nia 2011 r. oochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. z 2011 nr 232 poz. 1377 – dalej ustawa) reguluje kwestie zawierania umowy deweloperskiej, która jest umową przedwstępną. Zgodnie z art. 26 ustawy koszty sporządzenia umowy deweloperskiej obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę. Pani ma zawrzeć już umowę ostateczną sprzedaży i wyodrębnienia lokalu, do której ustawa nie ma zastosowania. Na ogół koszty sporządzenia umowy ostatecznej ponosi wcałości konsument.

Uwaga! Więcej pytań od czytelników wraz z odpowiedziami mec. Moniki Bielickiej można znaleźć wrubryce „Zapytaj prawnika” wnaszym serwisie internetowym (Wyborcza.biz/deweloperzy).

Newspapers in Polish

Newspapers from Poland

© PressReader. All rights reserved.