Czy kupno mieszkania na wynajem naprawdę się opłaca?

Gazeta Wyborcza - Dom (Nieruchomosci) - - Dom - MA REK WIELGO

W największych aglomeracjach prawdopodobnie nawet co trzecie mieszkanie jest kupowane przez inwestora, który zamierza je wynajmować. Jaki zysk może przynieść taka inwestycja?

Oczywiście, ma ona sens tylko tam, gdzie jest popyt ze strony najemców. Według najnowszego raportu serwisu Domiporta.pl oraz firmy Home Broker, średnia roczna rentowność netto z wynajmu mieszkań oscyluje obecnie wgranicach od 3,46 proc. (Poznań) do 4,71 proc. (Wrocław). Ito przy założeniu 10,5-miesięcznego okresu najmu w ciągu roku oraz uwzględnieniu podatku. Tymczasem rentowność netto dziesięcioletnich obligacji wynosi 2,67 proc. ( jest to oprocentowanie wpierwszym rocznym okresie odsetkowym), azwykłej rocznej lokaty bankowej – 2,08 proc. (średnia dla 36 banków).

Każdy przypadek inny

Tego typu wyliczenia opłacalności wynajmu są oparte na średnich ofertowych stawkach czynszu i średnich cenach transakcyjnych mieszkań. Wrzeczywistości każde mieszkanie wymaga osobnej analizy. Jeśli jest kupione po okazyjnej cenie, rentowność może być znacznie wyższa. Konkretny przykład przedstawił nam Artur Bartnicki z firmy Mzuri Investments, która zarządza przeszło tysiącem mieszkań na wynajem, powierzonych jej przez inwe sto rów. Bar tnic ki opowia da, że jeden z nich kupił w tym roku za ok. 131 tys. zł 21-metrową kawalerkę wkrakowskiej dzielnicy Prokocim (cena wyjściowa była o 8 tys. zł wyższa). Ponieważ lokal i jego wyposażenie były wdobrym stanie technicznym (dwa lata wcześniej przeszedł on remont generalny), nabywca potrzebował zaledwie trzech dni na znalezienie najemcy, który zgodził się na miesięczny czynsz wwysokości 1140zł (w tym 300zł opłat do administracji). Wynika ztego, że do kieszeni właściciela trafia co miesiąc 840 zł, co zapewnia mu rentowność brutto z inwestycji na poziomie ok. 6,3 proc.

Czy można stracić?

Trzeba uwzględnić fakt, że wprzyszłości ta rentowność może się zmienić zarówno na korzyść, jak i na niekorzyść.

W dodatku ten rodzaj aktywów – wprzeciwieństwie do lokaty bankowej – jest mało płynny. Innymi słowy, odzyskanie gotówki zainwestowanej wnieruchomość poprzez jej sprzedaż może zająć – wzależności od sytuacji na rynku – tygodnie, jeśli nie miesiące. Lokal może też stracić na wartości w krótkim i średnim terminie.

Ponadto zpunktu widzenia inwestorów lokujących swój kapitał wmieszkania na wynajem sytuacja nie jest dobra, jeśli rentowność jest wyższa od oprocentowania kredytów hipotecznych. A tak jest obecnie w niektórych miastach. Chodzi o to, że lokatorzy mogą wtedy zrezygnować z najmu na rzecz kupna własnego mieszkania.

Z drugiej strony, choć kredyty są obecnie rekordowo tanie – najczęściej 3,8-4,5 proc. wskali roku – to wpraktyce ich dostępność jest mocno ograniczona Źródło: ceny transakcyjne Home Broker i Open Finance z września 2014 r.; oferty najmu z serwisu Domiporta.pl z września 2014 r. obniżone o 5 proc. z powodu wymogu posiadania co najmniej 5-proc. wkładu własnego. A od przyszłego roku poprzeczka zawiśnie jeszcze wyżej, bo banki sfinansują nie więcej niż 90 proc. wartości nieruchomości. Wtej sytuacji na zakup mieszkania nie będą mogły sobie pozwolić osoby, które nie mają co najmniej kilkunastu tysięcy złotych oszczędności. Nie każdemu zaś uda się zebrać taką kwotę, równocześnie najmując mieszkanie. Wprawdzie młodzi mogą ubiegać się o dopłatę od państwa wramach programu „Mieszkanie dla młodych”, która zastępuje wkład własny. Sęk wtym, że nowe mieszkania, które spełniają cenowe kryterium tego programu, są najczęściej zlokalizowane na obrzeżach aglomeracji.

Strach ma wielkie oczy

Czy inwestycja wmieszkanie na wynajem jest bezpieczna? Panuje przekonanie, że nie, a to m.in. ze względu na ustawę o ochronie praw lokatorów. Legendy krążą o zagrożeniach czyhających na właścicieli mieszkań. I kradzież wyposażenia czy dewastacja to nie jest najgorsze, co się może przytrafić wynajmującemu. Prawdziwe nieszczęście jest wtedy, gdy najemca przestaje płacić czynsz i nie zamierza opuścić lokalu. Konieczna jest wówczas eksmisja, co może się ciągnąć latami. Można się jednak przed tym ryzykiem zabezpieczyć, korzystając z formuły najmu okazjonalnego, która ułatwia eksmisję nierzetelnego najemcy.

Wumowie najmu okazjonalnego najemca musi bowiem wskazać rezerwowy adres, pod który się wyprowadzi w przypadku wykonania egzekucji opróżnienia lokalu. Konieczne są też dwa załączniki. Pierwszy z nich to oświadczenie wformie aktu notarialnego, wktórym najemca zgóry poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia lokalu we wskazanym przez właściciela terminie. Drugi to oświadczenie dysponenta lokalu wskazanego przez najemcę, że zgadza się go przyjąć pod swój dach (podpis musi być poświadczony przez notariusza). Gdyby lokator nie chciał się wyprowadzić, wystarczyłaby sądowa pieczęć nadająca żądaniu klauzulę wykonalności. Wówczas do akcji wkraczałby komornik. Na szczęście takie przypadki są raczej rzadkością. Artur Bartnicki podkreśla, że kluczowa jest prewencyjna selekcja najemców i kontrola płatności. – Na 300 mieszkań wWarszawie mieliśmy zaledwie dwa przypadki zalegania z czynszem przez miesiąc – zapewnia ten specjalista.

Uwaga! Żeby skorzystać z przepisów onajmie okazjonalnym wUstawie o ochronie praw lokatorów, trzeba zarejestrować umowę wurzędzie skarbowym, czyli płacić podatek. Można skorzystać zryczałtu, który wynosi 8,5 proc. przychodów z wynajmu. Jednak wniektórych przypadkach bardziej opłacalny może być podatek płacony według skali z ustawy opodatku od dochodów osobistych, czyli na zasadach ogólnych. Od przychodów zwynajmu można wtedy odliczyć koszty ich uzyskania. Kosztami mogą być nie tylko wydatki na ogrzewanie czy wywóz śmieci, ale także na remont i drobne naprawy, zakup mebli czy sprzętu RTV i AGD. Kosztem jest też amortyzacja, która niejako rekompensuje właścicielowi mieszkania jego zużywanie się. Odpisy z tytułu amortyzacji mogą obniżyć podatek, lekko licząc o kilkaset złotych.

Kupują za gotówkę

Wygląda na to, że rośnie popularność inwestowania wmieszkania na wynajem. Może o tym świadczyć wysoki odsetek transakcji gotówkowych. – Coraz niżej oprocentowane depozyty bankowe sprawiają, że nawet najwięksi zwolennicy takiego oszczędzania poszukują innych form lokowania kapitału. Często jest to rynek mieszkaniowy – przyznaje Łukasz Świerzewski z agencji Metrohouse. Np. wtransakcjach przeprowadzanych za jej pośrednictwem przeszło jedna trzecia kupujących mieszkania przeznacza na ten cel wyłącznie własne oszczędności. Najczęściej kupowane są wten sposób mieszkania wŁodzi – mówi Marcin Jańczuk z Metrohouse. Według niego najpewniej wynika to z faktu, że ceny są tu dwa razy niższe niż np. wstolicy, azakupy mieszkań wcenie poniżej 100 tys. zł nie należą do rzadkości.

Artur Bartnicki zMzuri Investments potwierdza, że ośmiu na dziesięciu inwestorów, którzy korzystają z usług tej firmy, kupuje mieszkania na wynajem wyłącznie za gotówkę. Pozostali tylko wniewielkim stopniu posiłkują się kredytem.

Uwaga! Każdy rozsądny inwestor szuka okazji cenowych, m.in. na licytacjach komorniczych i przetargach współdzielniach mieszkaniowych.

Newspapers in Polish

Newspapers from Poland

© PressReader. All rights reserved.