Spirala cen nakręca wynajem

Zmiany stylu życia, ale przede wszystkim rosnące ceny mieszkań sprawiają, że stale rosnąć będzie grupa młodych pracujących, zarówno singli, jak i rodzin, którzy pozostaną przy najmie. Nie mają wyjścia, na kupno własnego lokum ich nie stać.

Nikt dokładnie nie wie, ile jest mieszkań na wynajem w Warszawie. – Od 100 do 200 tys. – to bardzo ogólne szacunki firmy HRE Investments. Według danych NBP w ostatniej dekadzie we wszystkich miastach wojewódzkich czynsze najmu mieszkań wzrosły. Przy czym wzrost czynszów wyraźnie przyspieszył po 2015 roku (i załamał się po pandemii, o czym dalej). To był moment, kiedy masową skalę osiągnęło zjawisko kupowania mieszkań na rynku pierwotnym nie po to, by się do nich wprowadzić, tylko z myślą o zarabianiu na ich wynajmowaniu.

LEPSZY STANDARD

– Wcześniej na rynku najmu najczęściej pojawiały się dość przypadkowe mieszkania, czy to otrzymane w spadku, kupione jako przyszłe mieszkanie dla dzieci, czy nabyte w celu skorzystania z ulgi podatkowej. Również umeblowanie i wyposażenie tych lokali zwykle było dobrane przypadkowo lub pozostawało po poprzednich mieszkańcach. Pojawienie się na rynku na masową skalę indywidualnych inwestorów spowodowało, że standard oferowanych mieszkań jest obecnie znacznie lepszy niż dekadę wcześniej. To wpływa oczywiście na cenę – mówi Agnieszka Mikulska, ekspert w dziale mieszkaniowym CBRE.

Znów dane NBP: w Warszawie na koniec 2020 roku średni czynsz wynosił 52 zł miesięcznie za m kw. mieszkania, czyli za 50-metrowe mieszkanie trzeba było średnio zapłacić 2,6 tys. zł miesięcznie. To trochę statystyka na poziomie: „właściciel i wyprowadzany przez niego na spacer pies mają średnio po trzy nogi”. Bo zupełnie inne czynsze płaci się za mieszkania w nowym budownictwie w szeroko rozumianym centrum Warszawy, a zupełnie inne za mieszkania np. w blokach z wielkiej płyty na Wierzbnie, Tarchominie czy Gocławiu. Dziesięć lat wcześniej średnia stawka czynszu za m kw. mieszkania w Warszawie wynosiła 46 zł (czyli 2,3 tys. zł za 50-metrowe mieszkanie). W tym samym czasie w Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku, Gdyni, Poznaniu i Łodzi czynsze wzrosły z poziomu poniżej 30 zł za m kw. do ponad 40 zł za m kw.

Ale ten wzrost cen nie był liniowy. Pandemia załamała rynek wynajmu. Mimo że w 2021 r. chętnych na wynajęcie mieszkania znów jest sporo i czynsze rosną, to wciąż są o 11 proc. niższe niż przed pandemią – to dane z raportu firm Expander i Rentier.io na podstawie ogłoszeń najmu z maja 2021 r. Firma HRE Investments obliczała, że w 2020 r., w czasie pierwszej fali pandemii koronawirusa, nawet co dziesiąte stało puste, bo właściciele mieli problem ze znalezieniem lokatorów. To zmusiło ich do zejścia z cen.

CORAZ WIĘCEJ LUDZI WYNAJMUJE

– Z badania, które przeprowadziliśmy we wrześniu ubiegłego roku, wynikało, że w Polsce

mieszkania wynajmują głównie młodzi. Wśród osób w wieku od 18 do 34 lat co czwarta mieszka w wynajmowanym lokum – szacuje Agnieszka Mikulska.

Ale stereotyp, że mieszkania wynajmują głównie studenci, przestaje powoli być prawdziwy. ThinkCo, firma badawczo-rozwojowa zajmująca się rynkiem najmu, podaje, że do końca minionej dekady z najmu w Polsce korzystali w zdecydowanej większości 20-latkowie, a udział najemców gwałtownie spadał wśród osób, które przekroczyły 30. rok życia, bo w większości przeprowadzały się do własnego (tzn. kupionego na kredyt) mieszkania.

„Ale połączenie dwóch czynników: zmieniającego się stylu życia oraz rosnących cen mieszkań sprawia, że powiększa się grupa, która nie chce bądź nie może kupić mieszkania. W efekcie stale rosnąć będzie grupa młodych pracujących, zarówno singli, jak i rodzin, którzy pozostaną przy najmie” – piszą analitycy ThinkCo.

Ceny mieszkań w Warszawie wpadły w samonakręcającą się spiralę. Znaczną część popytu na rynku pierwotnym stanowią klienci, którzy kupują mieszkania, by zarabiać na wynajmie lub uratować oszczędności przed inflacją. Typowa inwestycja w mieszkanie na wynajem – jeżeli przynajmniej przez dziesięć miesięcy w roku ma najemcę – przynosi nawet dziewięciokrotnie wyższe zyski niż przeciętna lokata bankowa.

Kazimierz Kirejczyk, analityk z firmy JLL, szacuje, że nawet 45 proc. wszystkich transakcji w Warszawie jest formą popytu inwestycyjnego. – Przy czym są inwestycje, w których to jest nawet fifty-fifty – mówi.

To oderwało mieszkania od rynkowej gry popytu i podaży. Normalnie, jeśli chętnych na jakiś towar jest za dużo w stosunku do jego dostępności, ceny rosną, co zniechęca do zakupu. W Warszawie im bardziej mieszkania drożeją, tym bardziej opłaca się je kupować jako produkt inwestycyjny, bo tym większy można osiągnąć zwrot ze sprzedaży. To znów podsyca wzrost cen. I coraz bardziej rośnie grupa ludzi, których już nie stać, by je kupić, i jest skazana na wynajem.

Średnia cena wynajmu mieszkania w dzielnicach Dane w zł za m kw., stan II kw. 2021 r.

DRUGI ROK SPADKU CZYNSZÓW

Wróćmy jednak do stawek czynszów. Według serwisu otodom.pl średni czynsz za wynajem mieszkania w Warszawie w połowie 2021 r. to 3902 zł. Ta średnia to znów trochę jak robienie pasztetu z jednego wróbla i jednego dzika, bo wyciągnięta jest ze wszystkich ogłoszeń zamieszczonych w serwisie, zarówno o wynajmie kawalerki na Stegnach, jak i pięciopokojowego mieszkania na Muranowie. Ale daje pewne pole do porównań: ta sama średnia w połowie 2020 r. wynosiła 4452 zł, a jeszcze rok wcześniej, w połowie 2019 r. – 4970 zł. Widać wyraźnie spadek o blisko 20 proc. w ciągu dwóch lat. To po części efekt koronawirusa i przejścia na pracę i naukę zdalną. A po części może też efekt rosnących rok po roku zasobów mieszkań z rynku pierwotnego przeznaczanych na wynajem.

ThinkCo uważa, że oczekiwania wynajmujących będą coraz większe, dlatego będą 53,50

Dynamika cen wynajmu mieszkania w Warszawie Dane w zł za m kw.

53 52,50 52 51,50

II kw. 2019 r.

IV kw. 2019 r.

II kw. 2020 r.

IV kw. 2020 r.

II kw. 2021 r.

musiały za tym podążyć profesjonalizacja oraz podnoszenie standardów rynku najmu.

Profesjonalizacja już postępuje. W najem mieszkań coraz mocniej angażują się duże koncerny.

WIĘCEJ MIESZKAŃ NA WYNAJEM

W czerwcu fundusz NREP kupił za sto milionów euro aż tysiąc mieszkań budowanych i planowanych na Bemowie i Służewcu. Nie zamierza ich sprzedawać, lecz przeznacza na długoterminowy wynajem.

Własny portfel lokali do wynajmowania tworzy też szwedzki fundusz Heimstaden Bostad. W trzech transakcjach na przestrzeni pół roku kupił od różnych deweloperów ponad dwa tysiące mieszkań w stolicy, m.in. na Kamionku i na Siekierkach. Firma Develia podjęła niedawno decyzję, że części mieszkań na planowanym osiedlu na Kamionku nie wprowadzi do sprzedaży, lecz będzie je oferować na wynajem.

W mieszkania na wynajem zamierza także inwestować firma Atrium, operator kilku warszawskich galerii handlowych. Już za kilka tygodni zamierza rozpocząć budowę mieszkań na wynajem przy galerii Promenada. Niedawno przedstawiła też koncepcję głębokich przekształceń funkcjonalnych centrów handlowych: Reduta przy Al. Jerozolimskich, King Cross przy Jubilerskiej oraz Targówek przy Głębockiej. Galerie miałyby się docelowo zamienić w wielofunkcyjne obiekty, których jednym z komponentów miałyby być budynki z mieszkaniami na wynajem.

Na razie największym instytucjonalnym operatorem mieszkań na wynajem w Warszawie jest spółka Resi4Rent, w której udziały ma firma deweloperska Echo Investment. W trzech lokalizacjach (w tym w 70-metrowym wieżowcu na terenie d. Browarów Warszawskich) ma 1050 gotowych mieszkań, 900 mieszkań ma w budowie, a kolejne 300 – w planach.

W sumie w Warszawie firmy mają ok. 2,5 tys. mieszkań na wynajem. Według obliczeń firmy ThinkCo, tylko biorąc pod uwagę te oficjalnie ogłoszone plany, już w 2023 r. ta pula ma wzrosnąć do 9,5 tys. Tempo wzrostu jest spore, ale to nadal będzie tylko mniej niż jeden procent mieszkań w Warszawie i gdzieś między 5 a 10 proc. wszystkich mieszkań na wynajem.

Rynkiem wynajmu mieszkań może zachwiać forsowany przez PiS pakiet ustaw „Polski ład”. Jeśli parlament uchwaliłby je w proponowanym kształcie, już od początku 2022 r. zniknęłaby możliwość odliczania od podatku kosztów takich jak np. wydatki na remont lokalu czy jego ubezpieczenie. Realnie oznaczałoby to wyższe podatki. To może zniechęcić wielu indywidualnych właścicieli mieszkań na wynajem. Być może część zdecydowałaby się na sprzedaż lokali (to mógłby być czynnik sprzyjający wzrostowi czynszów), a może przeszliby do szarej strefy (co może źle się odbić na stabilności i przewidywalności najmu).

FOT. SHUTTERSTOCK