Willa na 13 mieszkań

Wydaliśmy pozwolenie na dom jednorodzinny, a nie na zabudowę wielorodzinną – mówią z zaskoczeniem urzędnicy z Targówka. Wśród domów jednorodzinnych wyrósł tam dom z aż 13 malutkimi lokalami.

„Mieszkanie na wzór japońskich mikromieszkań dla tych, którzy potrzebują własnej przestrzeni, ale w minimalnym wydaniu. (...) Z potencjałem inwestorskim, na wynajem lub na własny, prywatny użytek” – tak w ogłoszeniu zachwalany jest lokal, który znajduje się w budynku przy ul. Jórskiego na Targówku. W oczy rzuca się nietypowy jak na lokal mieszkalny metraż: 8,9 m kw.

– Czy to jest samodzielny lokal, czy pokój? – upewniamy się, dzwoniąc na telefon pośredniczki wskazany w ogłoszeniu.

– Samodzielny. Budynek powstał jako dom jednorodzinny. W środku został podzielony na mniejsze lokale. Do mieszkań wchodzi się z klatki schodowej. W sumie w budynku jest ich 13, w tym dwa w suterenie – mówi pośredniczka.

13 mieszkań w jednym domu

Trudno uwierzyć, że w domu przy Jórskiego mieści się aż tyle mieszkań. To szczupły, dwupiętrowy budynek. Stoi na wąskiej, prostokątnej działce, która wcale nie jest ogromna – 30 metrów długości, dziewięć metrów szerokości. Po obu stronach stoją domy jednorodzinne.

Ten rejon objęty jest planem zagospodarowania Zacisza-Elsnerowa, uchwalonym w 2006 r. Teren przy ul. Jórskiego przeznacza pod „zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i wielorodzinną niską zawierającą nie więcej niż 4 lokale mieszkalne”.

– Jeszcze w 2017 r. wydaliśmy pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego. W 2020 r. wpłynął wniosek o zmianę pozwolenia na zabudowę wielorodzinną. Odmówiliśmy, bo wniosek był niekompletny. Nasza decyzja została zaskarżona do wojewody, który utrzymał ją w mocy – relacjonuje Rafał Lasota, rzecznik urzędu dzielnicy Targówek.

– Mieliśmy zgłoszenie o tym, że toczą się tam prace niezgodnie z pozwoleniem na budowę. Przeprowadzaliśmy kontrolę. Wszystko się zgadzało z pozwoleniem na dom jednorodzinny. Z tym że to było na etapie budowy, to nie był jeszcze gotowy budynek – mówi Andrzej Kłosowski, powiatowy inspektor nadzoru budowlanego.

14 tys. zł za metr

Lokal o powierzchni 8,9 m kw. kosztuje 130 tys. zł – ponad 14 tys. zł za m kw. Pośredniczka mówi, że cieszy się dużym zainteresowaniem, głównie jako „oferta inwestycyjna”, czyli do kupienia przez ludzi, którzy chcą zarabiać na czynszu z jego wynajmu. Tzw. mikrokawalerki cieszą się stałym popytem, według zasady: „ciasne, ale własne”. Ale na dłuższą metę się nie nadają, przy metrażach lokali poniżej 10 m kw. logistycznym wyzwaniem staje się nawet przyjęcie jednego gościa.

Pytamy pośredniczkę, jak urządzona jest dziewięciometrowa kawalerka, czy ma własną kuchnię. W opisie jest mowa o tym, że składa się z pomieszczenia o powierzchni 6,2 m kw. oraz łazienki o powierzchni 2,7 m kw. – Wnętrza są w stanie surowym, do wykończenia przez klienta. Ale ma dociągnięte media – zapewnia pośredniczka. I dodaje, że budowa już się kończy, zaczynają się odbiory.

– Być może zgłoszono budynek do odbiorów straży pożarnej, ale my nie mamy jeszcze zgłoszenia tego budynku do odbioru – mówi Andrzej Kłosowski.

Mieszkania muszą mieć 25 m kw.

W 2018 r. weszło w życie rozporządzenie ministra infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zapisano w nim, że mieszkanie musi mieć powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 m kw. Na rynku pierwotnym obchodzone jest to poprzez oferowanie małych lokali jako lokali usługowych.

Rozporządzenie nie dotyczy mieszkań z rynku wtórnego. Dlatego w Warszawie zdarza się, że do sprzedaży trafiają mikrokawalerki wykrojone z większych mieszkań. Niektóre takie lokale mają nawet zaledwie 7 m kw.

Teoretycznie można zbudować dom, uzyskać jego odbiór jako budynku mieszkalnego jednorodzinnego, a potem go podzielić i sprzedawać mniejsze pomieszczenia. Jeśli formalnie ma to być budynek jednorodzinny, najprostszym wyjściem jest sprzedawanie udziału w nieruchomości – tak właśnie jest w przypadku kawalerki na ul. Jórskiego.

Czy willę można przekształcić?

Mieszkania wielorodzinne upchnięte w zabudowie jednorodzinnej czasami są uciążliwe dla sąsiadów – na przykład, jeśli zamiast jednej rodziny jest kilka rodzin, każda ze swoim samochodem, na ulicy robi się kłopot z parkowaniem. W przypadku domu na Jórskiego miejsc parkingowych nie ma wcale. Chyba że liczyć niewielki plac na jedno auto przed budynkiem. Ale stanie ono dokładnie w oknie lokalu w suterenie.

Inny problem mikromieszkań w jednym domu: zdarza się, że nie daje rady instalacja kanalizacyjna projektowana na mniejszą liczbę osób.

– Na etapie odbiorów sprawdzamy tylko zgodność z projektem. Nie mierzymy pomieszczeń, nie sprawdzamy, czy mają więcej niż 25 m kw. O stwierdzenie samodzielności lokalu inwestor występuje do dzielnicy – mówi powiatowy inspektor nadzoru budowlanego.

– Mieliśmy taki przypadek w Wesołej: powstała spora willa, która miała mieć dwa lokale, a zrobiono ich siedem. Miała siedem liczników prądu, siedem skrzynek pocztowych. Zgłaszaliśmy wątpliwości, ale zostało zakwalifikowane, że nie są to istotne odstępstwa od projektu. Budynek został przyjęty do użytkowania. Potem inwestor wystąpił o zmianę użytkowania na budynek wielorodzinny. Nie dostał zgody, decyzja utrzymała się w sądach. Teraz trafiła do nas do wyegzekwowania, teoretycznie powinniśmy eksmitować pięć rodzin, tak, żeby zostały tylko dwie – relacjonuje Andrzej Kłosowski.

„Mieszkanie na wzór japońskich mikromieszkań dla tych, którzy potrzebują własnej przestrzeni, ale w minimalnym wydaniu”

CYTAT Z OFERTY DEWELOPERA

FOT. ADAM STĘPIEŃ / AGENCJA WYBORCZA.PL • W tym wąskim budynku deweloperowi udało się wcisnąć 13 mieszkań. Najmniejsze ma 8 m kw.