Gdzie zmieścić nowych mieszkańców

Według analiz demograficznych do 2050 r. ludność Warszawy powiększy się do 2,25 mln zł. Potrzeba więcej mieszkań. Ale nie domów jednorodzinnych, bo rozwlekają zabudowę.

Niedawno rozstrzygnęliśmy w „Wyborczej” plebiscyt z cyklu Supermiasta i Superregiony, w którym czytelnicy wybrali architektoniczną ikonę współczesnej Warszawy. Wygrała nowa Biblioteka Uniwersytetu Warszawskiego. Powstanie tego gmachu było jak przewrócenie pierwszej kostki domina – to od niego zaczęła się spektakularna transformacja Powiśla.

Przykład BUW pokazuje, jak w ciągu trzech dekad może się zmienić miasto. Podobny horyzont czasowy obejmuje nowe studium zagospodarowania miasta. W piątek stołeczny ratusz już oficjalnie podał termin wyłożenia tego dokumentu do konsultacji – będzie dostępny od 2 czerwca. Tego dnia zacznie się również cykl osiemnastu spotkań konsultacyjnych: po jednym na każdą dzielnicę.

Studium wytycza kierunki rozwoju miasta. Ale punktem wyjścia jest diagnoza stanu obecnego, w tym sytuacji demograficznej. Bo to ona determinuje, jak miasto będzie się zmieniać.

Według tych obliczeń liczba ludności Warszawy do 2050 r. wzrośnie z dzisiejszych 1,8 mln do 2,25 mln mieszkańców. Gdzie ci nowi mieszkańcy mają się pomieścić, tak, żeby miasto nie zaczęło trzeszczeć w szwach?

W studium duży nacisk kładziony jest na to, żeby nie powtórzyć błędów z przeszłości, z puszczeniem niemal na żywioł zabudowy wielorodzinnej nawet na dalekich obszarach Białołęki. Zaowocowało to rozciągnięciem osiedli na bardzo rozległym terenie, co obciążyło układ komunikacyjny miasta oraz jego infrastrukturę. Głośne kilka lat temu były sytuacje, kiedy np. na osiedlach na pograniczu z Markami okresowo ciśnienie wody było tak słabe, że ludzie mieszkający na wyższych piętrach mieli kłopot, żeby się wykąpać.

PÓŁ WAWRA POZA OBSZAREM

Dlatego w studium wskazano tzw. obszar urbanizacji. To rejon, którego rozwój ma być priorytetem dla samorządu. Poza nim pozostawiono m.in. duże obszary Wawra, wschodnie obrzeża Białołęki, północną część Bielan czy Bemowa, a także południowe rejony Wilanowa czy Zielony Ursynów. Tam, według studium, należy jedynie utrzymać istniejącą zabudowę, choć z możliwością jej uzupełniania w zakresie niezbędnych usług powszechnych, infrastruktury komunikacyjnej czy technicznej.

Jeśli liczba mieszkańców miasta ma się zwiększyć o ponad ćwierć miliona, należy szukać sposobów na efektywne rozplanowanie nowej zabudowy. Według autorów studium oznacza to, że wskazane jest lokowanie na budowę nowych osiedli wewnątrz obszaru urbanizacji. Ale nie jest w interesie miasta dokładanie nowej zabudowy jednorodzinnej.

Z punktu widzenia miasta ta zabudowa jest bardzo kosztowna: rozciąga domy na znacznie większym obszarze, którego uzbrojenie w sieć wodociągową czy obsłużenie komunikacją jest drogie. A jeśli na dodatek jest to tzw. zabudowa łanowa, z płotami ciągnącymi się przez setki metrów, to jej mieszkańcy są wręcz wpychani do samochodów, potęgując korki.

Dziś w Warszawie zabudowa jednorodzinna zajmuje aż 53 proc. terenów mieszkaniowych, a mieszka tam tylko 12 proc. warszawiaków. „Nie ma potrzeby wyznaczania nowych terenów pod taką zabudowę, poza obszarem zwartym i obszarami objętymi obowiązującymi planami miejscowymi” – zapisano w studium. To oznacza, że jeśli studium zostanie uchwalone, w nowych planach zagospodarowania obejmujących „białe plany” priorytetem będzie zahamowanie zabudowy jednorodzinnej.

Na ile będzie to skuteczne? W 2021 r. rząd PiS przyjął ustawę o tzw. domach do 70 m kw. Samorząd praktycznie pozbawiony został prawa regulowania takiej zabudowy. Na tym nie koniec – 29 marca 2023 rząd przyjął projekt nowelizacji Prawa budowlanego, który daje możliwość budowy domów jednorodzinnych także powyżej 70 m kw. bez pozwolenia.

Wewnątrz obszaru urbanizacji są tereny, na których mogą wyrastać nowe duże osiedla. Mimo protestów części mieszkańców Białołęki jako jeden z takich terenów wskazano rejon portu Żerańskiego. Część mieszkańców przekonywała, że to miejsce powinno pozostać zielone.

DOGĘSZCZAĆ, PRZY METRZE

Możliwe będzie także intensyfikowanie zabudowy. Jednym z takich rejonów jest część Chrzanowa na zachodnich obrzeżach Bemowa. W obowiązującym planie zagospodarowania w rejonie przyszłej stacji metra Chrzanów pozwolono na budowę sześciopiętrowych bloków. Ale w południowej części tego obszaru, w sąsiedztwie ul. Połczyńskiej i planowanej stacji metra Karolin plan pozwala budować tylko osiedla dwupiętrowych domów jednorodzinnych lub bliźniaków.

To dlatego, że całą intensywność zabudowy, dopuszczoną w obecnym studium, plan już wykorzystał. Nowe studium pozwoli na zmianę planu zagospodarowania i budowę w rejonie Połczyńskiej bloków takich, jak na reszcie Chrzanowa. Miejscy urzędnicy argumentują, że to pozwoli pełniej wykorzystać potencjał drugiej linii metra.

W studium zwrócono uwagę na problem polegający na tym, że centrum miasta się wyludnia, a ludzie przeprowadzają się na peryferia. Jako jeden ze sposobów na zaradzenie temu zjawisku wskazano doinwestowanie tzw. wielkoskalowych osiedli modernistycznych. „Przy stosunkowo nieznacznych działaniach rehabilitacyjnych będą zapewniać bardzo dobre warunki życia dla dużej części mieszkańców Warszawy” – przekonują autorzy studium. Do rehabilitacji wskazano m.in. blokowiska na Stegnach, Wilanowie Wysokim, osiedla na Ursynowie, Gocławiu, Wrzecionie, Targówku Mieszkaniowym, a także bloki na pograniczu Ochoty i Mokotowa.

Doinwestowanie osiedli z wielkiej płyty jest potrzebne, tylko, że do mieszkania tam nikogo nie trzeba zachęcać. Na rynku wtórnym lokale na Stegnach czy Targówku Mieszkaniowym sprzedają się dobrze. Kłopot z pustoszejącym centrum jest inny: ceny mieszkań szybują w kosmos. To dlatego ludzi, zwłaszcza młodzi, uciekają na peryferia. W studium nie ma recepty na rozwiązanie tego problemu.

• Kalendarz konsultacji studium zagospodarowania na warszawa.wyborcza.pl