Gazeta Wyborcza - Regionalna (Stoleczna)
13 hektarów, dwa tysiące mieszkań
Na 13,5 ha powstaną bloki dla ok. 4,6 tys. mieszkańców, szkoła dla 650 uczniów i dwuhektarowy park. Inwestor zaczyna konsultacje dla pierwszego etapu osiedla, które zamierza zbudować na terenie dawnej fabryki samochodów FSO na Żeraniu.
– To miejsce zmieni oblicze Warszawy. Może dopiero za 25 lat, ale zmieni. Na pewno warto zaczekać – tak Anna Watkowska z firmy Okam mówiła o inwestycji, którą jej firma planuje na 62 hektarach po dawnej fabryce samochodów FSO przy ul. Jagiellońskiej na Żeraniu.
Teraz inwestor zaczyna konsultacje pierwszego etapu tego olbrzymiego kompleksu. Na pierwszy ogień do zabudowy ma iść 13,5 hektara. Okam chce tu budować osiedle dla 4,6 tys. mieszkańców w trybie lex deweloper.
Miasteczko zamiast fabryki samochodów
Stołeczny ratusz sprzyja koncepcji wykorzystania terenów dawnej fabryki samochodów na cele mieszkaniowe. Już pięć lat temu urbaniści z pracowni Dawos na zlecenie miasta opracowali wytyczne dla przekształceń terenów FSO.
Na tym pomyśle bazuje masterplan opracowany dla Okam (to ona kupiła 62 hektary po fabryce FSO) przez pracownie WXCA i Sawawa. Firma przedstawiła go publicznie jesienią 2023 r.
W kwartałach domów o wysokości do 9 kondygnacji ma w sumie znaleźć się około 12 tys. mieszkań. Inwestor twierdzi, że to oznacza 17 tys. mieszkańców, choć zazwyczaj przyjmuje się, że na jedno mieszkanie przypada ok. 2,5 mieszkańca, co oznaczałoby ponad 25 tys. ludzi – mniej więcej tyle, co w najmniejszej warszawskiej dzielnicy Wesoła. Ale inwestor tłumaczy, że część osiedla to mają być mieszkania na instytucjonalny wynajem – w nich częściej mieszkają single czy bezdzietne pary.
W sumie 20 hektarów ma zostać przeznaczone na zieleń, w tym 10 ha – na długi, wąski park centralny.
Osiedle dla 4,5 tys. mieszkańców
Mimo że inwestor ściśle współpracował z miastem przy planowaniu zabudowy, ratusz nie skierował do uchwalenia przez Radę Warszawy planu zagospodarowania. Bo dziś nie dałoby się go uchwalić – obowiązuje jeszcze stare studium zagospodarowania miasta przeznaczające tereny przy Jagiellońskiej na przemysł. Plan zagospodarowania musi być zgodny ze studium. W projekcie nowego studium dopuszczono mieszkania, ale ratusz schował ten dokument z przyczyn formalnych do zamrażarki.
W tej sytuacji pierwszy etap zabudowy na terenach FSO Okam chce zrealizować w trybie tzw. ustawy lex deweloper. Częściej się o niej słyszy, gdy służy do ekspresowego korygowania zapisów planu zagospodarowania. Pozwala też jednak działać tam, gdzie planu nie ma (tak jest na Żeraniu), a jeśli to teren poprzemysłowy, za zgodą samorządu zaproponować inwestycję o charakterze innym, niż obowiązujące studium zagospodarowania.
Tylko 1,8 tys. miejsc parkingowych
Pierwszy etap osiedla FSO Park ma powstać na 13,5 hektarach w południowej części terenu dawnej fabryki samochodów, w sąsiedztwie Osiedla Śliwice – zespołu niskich domów w rejonie ul. Kotsisa.
Okam chciałby tu zbudować bloki o wysokości od pięciu do ośmiu kondygnacji, w których znajdzie się ok. dwóch tysięcy mieszkań dla ok. 4,6 tys. mieszkańców (w tym etapie nie planowano mieszkań na instytucjonalny wynajem). Do tego ok. 60 lokali handlowo-usługowych, a także trzykondygnacyjna szkoła dla ok. 645 uczniów, którą inwestor obiecuje zbudować na własny
koszt i przekazać miastu, tak jak robi to firma Echo Investment przy ul. Konstruktorskiej na Służewcu.
Wraz z realizacją pierwszego etapu osiedla ma też powstać ok. 7 ha zieleni, w tym ok. 2 ha głównego ogólnodostępnego parku, który ma powstać wzdłuż przeznaczonej do zachowania hali tłoczni, nieopodal planowanej szkoły. Ten pierwszy etap Okam planuje budować fazami przez dziesięć lat.
Inwestor zamierza budować płytkie jednokondygnacyjne podziemne parkingi, w których znajdzie się tylko nieco ponad 1,7 tys. miejsc parkingowych dla mieszkańców i tylko ok. 150 miejsc dla gości. Czyli nie przypadnie nawet jedno miejsce parkingowe na mieszkanie. Dla szkoły zaplanowano tylko 13 miejsc parkingowych.
Konsultacje
Okam zapewnia, że model mieszkania się zmienia, bo ludzie częściej są gotowi rezygnować z samochodów, zwłaszcza jeśli mają dostępną dobrą komunikację. Wskazuje też na plany przedłużenia drugiej linii metra, która połączy Bródno ze stacją Marymont na pierwszej linii. Nowa stacja metra Żerań FSO ma powstać w rejonie skrzyżowania Wybrzeża Puckiego i Trasy Toruńskiej. Ale to odległa przyszłość.
I pewnie wśród mieszkańców Osiedla Śliwice jest niepokój o to, że to przed ich domami będą próbować parkować mieszkańcy planowanego osiedla. Tym bardziej że ulica Kotsisa oraz sąsiednia ulica Justyny Budzyńskiej-Tylickiej mają stanowić dojazdy do inwestycji Okam.
Takie głosy pewnie pojawią się podczas konsultacji, które właśnie zaczyna deweloper. Zaplanowano serię spotkań, pierwsze, podczas którego będzie można porozmawiać z inżynierem ruchu, odbędzie się 16 kwietnia w godz. 1719 w Miejscu Aktywności Lokalnej „Śliwka”, przy ul. Gersona 16, na Pradze Północ. Kolejne zaplanowane jest na środę, 17 kwietnia, również w godz. 17-19 w Miejscu Aktywności Lokalnej „Czerwona cegła” przy ul. Jagiellońskiej 47 D na Pradze Północ. A w poniedziałek, 22 kwietnia można będzie porozmawiać z architektami osiedla (godz. 17-19, Miejsce Aktywności Lokalnej „Śliwka”, ul. Gersona 16). Opinie można też zgłaszać poprzez formularz na stronie internetowej inwestycji.
Okam optymistycznie liczy, że otrzyma zgodę Rady Warszawy na realizację inwestycji w trybie lex deweloper, a zaraz potem uzyska pozwolenie na budowę i pod koniec 2025 r. wbije pierwszą łopatę.