Deweloper się podzieli?

Czy mieszkania komunalne mogą powstać w prywatnej deweloperskiej inwestycji, w dodatku w jednej z najdroższych części Warszawy?

„W naszym mieście należy wypracować system warunków, które muszą spełnić deweloperzy przy budowie osiedli. Powinny one dotyczyć budowy dróg dojazdowych, lokali usługowych czy przekazania części mieszkań do zasobu komunalnego naszego miasta” – to fragment popularnego kwestionariusza wyborczego MamPrawoWiedziec.pl. Prezydent Warszawy Rafał Trzaskowski w ostatniej kampanii odpowiedział na to: „Zdecydowanie tak”.

Deweloperzy już dokładają się do infrastruktury drogowej. Pod koniec 2023 roku zaczęła się budowa szkoły przy Konstruktorskiej. Pierwszy raz inwestycję oświatową sfinansuje deweloper. To był warunek, który postawiła Rada Warszawy w zamian za zgodę na budowę osiedla w trybie lex deweloper na Mokotowie.

To ten sam inwestor, firma Echo Investment, który w ramach lex deweloper planuje osiedle na ponad 500 mieszkań na Kabatach. Tuż przy metrze, blisko lasu. Ceny nieruchomości w tej okolicy już dawno przekroczyły 20 tys. zł za metr. Czy w takiej lokalizacji mogą powstać mieszkania komunalne na takiej samej zasadzie, jak szkoła na Mokotowie?

– To funkcjonuje w wielu zachodnich miastach. W Wiedniu od 2019 roku obowiązuje prawo, które nakazuje, by na terenach przekształcanych z niebudowlanych na budowlane ze wskazaniem na mieszkalnictwo co najmniej dwie trzecie zasobu było budownictwem społecznym – mówi Zofia Piotrowska, działaczka Stowarzyszenia Mieszkaniowego WSPÓŁ i nowa śródmiejska radna (Lewica). Dzięki takim rozwiązaniom miasto zwiększa zasób komunalny, ale nie powstają też enklawy bogactwa albo biedy.

Pomysł popiera inny nowy radny – Jan Mencwel z Miasto Jest Nasze, wybrany z list Lewicy. – Znajoma z Wilanowa opowiadała o problemach ze znalezieniem nauczycieli w tamtejszych szkołach. Nie stać ich na zamieszkanie w jednej z droższych dzielnic Warszawy. Miejskie mieszkania na tani wynajem w deweloperskich lokalizacjach takich jak Kabaty, to jeden ze sposobów na zachęcenie ich do pracy w stolicy – przekonuje.

– Popieram pomysł, by w części deweloperskich inwestycji powstawały mieszkania społeczne, ale każdy przypadek należy rozpatrywać indywidualnie – uważa Robert Kempa, burmistrz Ursynowa (KO). – W przypadku Kabat najpierw inwestor powinien spełnić warunki formalne, by starać się o zgodę na lex deweloper. To m.in. zapewnienie miejsc w rejonowej podstawówce. W dalszej kolejności pilniejsze wydaje się wynegocjowanie ogólnodostępności podziemnego parkingu.

W Echo Investment zapytałem, jak podchodzą do pomysłu z mieszkaniami komunalnymi na ich kabackim osiedlu. Inga Pilarska, dyrektor ds. planowania strategicznego, nie odniosła się do tego. Przekazała, że na koszt inwestora mogą powstać „inwestycje towarzyszące, które będą służyły całej okolicy”. Wymieniła: wyremontowanie ulic, ułatwianie dojścia do metra, lasu oraz pobliskiej podstawówki, której rozbudowę deklaruje deweloper. Do tego udostępnienie kilkudziesięciu miejsc w podziemnym parkingu.

– Warto pracować nad dostosowaniem możliwych rozwiązań do specyfiki Warszawy – mówi Monika Beuth, rzeczniczka ratusza. Tłumaczy, że obecnie możliwe jest pozyskanie lokali miejskich w deweloperskich lokalizacjach na zasadzie „lokal za grunt”, ale ratusz z tego nie korzysta. Przyznaje: – Alternatywą dla pozyskania mieszkań w tym trybie jest możliwość budowy przez miasto i jego spółki mieszkań społecznych i uzyskania bezzwrotnego wsparcia z Funduszu Dopłat BGK na te inwestycje. To wydaje się bardziej atrakcyjne dla miasta.

Zofia Piotrowska podkreśla, że system pozyskiwania miejskich mieszkań w deweloperskich lokalizacjach musi być transparentny. – Żeby nie odbywało się to na zasadzie dowolności i negocjacji z pojedynczymi deweloperami, żeby uniknąć np. błędów z Londynu – mówi. – Tamtejsi deweloperzy, nie chcąc, by w ich prestiżowych inwestycjach powstawały mieszkania społeczne, budowali je gdzie indziej, często na obrzeżach.

To funkcjonuje w wielu zachodnich miastach

ZOFIA PIOTROWSKA działaczka Stowarzyszenia Mieszkaniowego WSPÓŁ i nowa śródmiejska radna (Lewica)