Kupić czy wynająć mieszkanie

Gazeta Wyborcza - - PIERWSZA STRONA - JUSTYNA SOBOLAK

83 proc. Polaków ma mieszkanie na własność. Boimy się najmu czy to się nie opłaca?

„Ciasne, ale własne”. Tego powiedzenia trzymają się Polacy. Według danych Eurostatu aż 83 proc. Polaków na mieszkanie na własność. To znacznie powyżej unijnej średniej, która wynosi nieco ponad 69 proc. Boimy się najmu? A może najem po prostu się nie opłaca?

Polska plasuje się w czołówce krajów, których mieszkańcy posiadają własne M. Z ostatnich dostępnych danych Eurostatu wynika, że siedem na dziesięć osób (69,4 proc.) w Unii Europejskiej posiada mieszkanie na własność, tylko 19,7 proc. wynajmuje mieszkania, a 10,9 proc. korzysta z zakwaterowania o obniżonym czynszu lub nie ponosi w ogóle związanych z tym kosztów.

Tymczasem własnym mieszkaniem dysponuje aż 83 proc. Polaków. To daje nam szóste miejsce w UE. Inna sprawa, jakiej jakości są to nieruchomości. Wyprzedzają nas Rumunia, w której własne mieszkanie ma rekordowo dużo, bo aż 96,5 proc. mieszkańców, Litwa i Chorwacja (po 90 proc.), Słowacja (89 proc.) i Węgry (85 proc.). Na szarym końcu zestawienia plasują się Niemcy. Tu własne mieszkanie posiada trochę ponad 51 proc. mieszkańców.

Nikłe zainteresowanie najmem

W żadnym państwie członkowskim Unii Europejskiej odsetek najemców nie przekraczał odsetka osób posiadających własne lokale mieszkalne. Wyjątkiem na Starym Kontynencie jest niebędąca członkiem wspólnoty Szwajcaria, w której w 2014 roku więcej osób wynajmowało mieszkania (około 55,5 proc. ludności), niż mieszkało we własnych czterech kątach. Może wpływ na to mają ceny mieszkań? W Bernie ceny dochodzą do 11,7 tys. franków za metr kwadratowy. W przeliczeniu to ponad 43 tys. zł, więc 50-metrowe mieszkanie to koszt ponad 2 mln zł.

W Polsce najem cieszy się nikłym zainteresowaniem. Najczęściej korzystają z niego studenci bądź osoby dopiero startujące na rynku pracy. – Najem jest w Polsce marginalnym zjawiskiem widocznym jedynie w największych miastach. Być może większe inwestycje w budynki pod wynajem bądź program „Mieszkanie plus” zmienią to podejście, ale za wcześnie, by wyrokować na ten temat – mówi Bartłomiej Baranowski, analityk rynku nieruchomości z Domiporta.pl. Jego zdaniem pytanie: „Kupić czy wynająć?” zadają sobie głównie osoby przed 30. rokiem życia, które nie mogą sobie pozwolić na kredyt bądź nie chcą brać na głowę takiego zobowiązania.

Najem uderza po kieszeni

Być może do najmu zniechęcają ceny. Nie są niskie. Najwięcej trzeba zapłacić w Warszawie. Tutaj, jak wynika z danych zebranych przez Domiporta.pl, cena najmu za metr kwadratowy wynosi aż 54,63 zł. To oznacza, że dwupokojowe mieszkanie o powierzchni 50 m kw. kosztuje miesięcznie ponad 2,7 tys. zł. Drugi w kolejności pod względem wysokości cen jest Gdańsk, gdzie średnio za najem trzeba zapłacić 48,36 zł. Dwupokojowe mieszkanie kosztuje więc ponad 2,4 tys. zł miesięcznie.

Najtaniej jest w Kielcach, gdzie średnia cena najmu wynosi 21,37 zł za m kw., co oznacza, że za 50-metrowe mieszkanie trzeba zapłacić nieco ponad 1 tys. zł. Do kosztów najmu należy doliczyć jeszcze opłaty za media. Zwykle to prąd, gaz i internet. Czynsz jest już w cenie.

Choć kwoty najmu działają na wyobraźnię, to jeszcze bardziej pobudzają ją ceny kupna nieruchomości. W Warszawie średnio za metr kwadratowy trzeba dać nawet 8 tys. zł. Koszt 50-metrowego mieszkania to aż 400 tys. zł. Drugi pod względem cen jest Wrocław, gdzie metr kwadratowy kosztuje 6,5 tys. zł, czyli za dwupokojowe mieszkanie trzeba zapłacić 325 tys. zł. Z podobnymi kosztami trzeba liczyć się w Gdańsku. Najtańsze mieszkania są w Kielcach (4,3 tys. zł) i Białymstoku (4,4 tys. zł). Za M2 trzeba tu zapłacić ponad 210 tys. zł.

Kupno takiego mieszkania za gotówkę jest dla milionów Polaków nieosiągalne. Według danych portalu Domiporta.pl siła nabywcza Polaków na rynku mieszkaniowym nie zmieniła się pomimo wzrostu wynagrodzeń o 16 proc. w ostatnich trzech latach. Dziś za miesięczną pensję można kupić ledwie pół metra kwadratowego mieszkania.

Bez kredytu ani rusz

Aby więc spełnić marzenie o własnym kącie, trzeba zaciągnąć kredyt. I Polacy go zaciągają. Z danych Związku Banków Polskich wynika, że w 2016 roku kredyt mieszkaniowy posiadało 2,05 mln Polaków. Ta liczba stale rośnie. W pierwszym kwartale tego roku padł prawdziwy rekord w liczbie nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych. Banki przyznały ich ponad 55 tys. na kwotę blisko 13 mld zł. ZBP podaje, że najczęściej zaciągane są kredyty do 300 tys. zł. Za tę kwotę Polacy kupują mieszkania o powierzchni do 62 m kw. Z jaką ratą trzeba się liczyć? – Średnio, zadłużając się na 25 lat i 200 tys. zł, musimy liczyć się z ratą na poziomie 1120 zł. Przy kredycie na 300 tys. rata skacze do 1680 zł miesięcznie, a przy kredycie na 400 tys. rata powinna wynieść około 2240 zł miesięcznie – wymienia Bartosz Turek, analityk Open Finance.

Przykładowo więc, chcąc wynająć 50-metrowe mieszkanie w Warszawie, musimy liczyć się z miesięcznym kosztem 2,7 tys. zł. Dodając do tego opłaty za media, rachunek urośnie miesięcznie do mniej więcej 3 tys. zł. Chcąc kupić takie samo mieszkanie, trzeba zaciągnąć około 400 tys. zł kredytu. Miesięcznie rata będzie wynosić 2240 zł. Do tego dochodzą jednak nie tylko ceny mediów, ale też czynszu, wody i śmieci. Jeśli przyjąć, że czynsz kosztuje 400 zł, woda 150 zł, śmieci 10 zł od osoby, rachunek urasta do ponad 3,1 tys. zł. Jak rachunek wypada w najtańszym mieście, czyli Kielcach? Tu najem kosztuje 1 tys. zł, z mediami wychodzi 1,3 tys. zł miesięcznie. Kupno 50-metrowego mieszkania to w Kielcach koszt 210 tys. zł. Już sama rata przekracza tu koszt najmu, bo wynosi 1,1 tys. zł. Dodając media i koszt utrzymania mieszkania, w tym usług komunalnych, wychodzi około 2 tys. zł, a więc aż o 1 tys. zł więcej, niż kosztuje najem. W małych miastach warto więc rozważać najmowanie mieszkań, w dużych może się to nie opłacać i tu rozsądne może być kupno własnego lokum.

Najem nie wymaga dużych oszczędności

Zaciągając kredyt na mieszkanie, trzeba dysponować znaczną gotówką. – Co do zasady banki powinny wymagać

20 proc. wkładu własnego przy zakupie mieszkania na kredyt. W większości instytucji połowa tej kwoty jest jednak zamieniana na ubezpieczenie. W praktyce wystarczy więc posiadać 10 proc. ceny mieszkania, aby bank uznał, że dysponujemy odpowiednim wkładem własnym. W Warszawie będzie to 40 tys. zł, w najtańszych Kielcach – 20 tys. zł.

Ale uwaga! Kredyty z 10-procentowym wkładem są trochę droższe od tych z 20-procentowym wkładem własnym ze względu na ubezpieczenie niskiego wkładu własnego – informuje Bartosz Turek. Warto to sprawdzać, bo składki na ubezpieczenie nie są niskie. Najczęściej wynoszą 1-1,5 proc. wartości ubezpieczanego wkładu własnego rocznie, a to nawet kilka tysięcy złotych.

A to nie koniec wydatków. – Kupując mieszkanie z pomocą kredytu, trzeba mieć pieniądze na pokrycie kosztów transakcyjnych. Chodzi o podatek od czynności cywilnoprawnych, który występuje przy zakupie mieszkania używanego, opłaty notarialne i sądowe, prowizje za udzielenie kredytu, wycenę nieruchomości, ubezpieczenia, prowizję pośrednika – o ile korzystamy z jego usług, szukając mieszkania – wymienia Bartosz Turek. Stawki u notariusza zależą od wartości mieszkania. Przykładowo za mieszkanie o wartości 250 tys. zł opłaty notarialne wyniosą ponad 2 tys. zł. Jeśli nasze nowe mieszkanie kupujemy na kredyt, dodatkowo zapłacimy również za wpis hipoteki (200 zł) oraz za podatek od czynności cywilnoprawnych (19 zł).

Do tego warto pamiętać, że przez pierwsze miesiące – zanim dojdzie do wpisania hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości – przejściowo będzie trzeba płacić wyższe raty. Efekt? Dla spokoju warto, kupując nowe M, mieć przynajmniej 3 proc. jego wartości na pokrycie kosztów transakcyjnych. Niestety, w przypadku lokali używanych koszty transakcyjne są znacznie wyższe, a więc i bufor bezpieczeństwa musi być wyższy – około 8 proc. wartości nieruchomości. Gdyby tego było mało, to warto przewidzieć jeszcze pewne kwoty na odświeżenie lub wykończenie i wyposażenie nowych czterech kątów – wymienia analityk Open Finance.

Trudny wybór: elastyczność czy stabilność

Najem jest nie tylko mniej kosztowny, ma o wiele więcej zalet. – Jeżeli jesteśmy już w sytuacji, gdy musimy zdecydować: wziąć kredyt na mieszkanie i mieszkać na swoim albo wynajmować za tę samą kwotę, to odpowiedź wydaje się prosta. Ale to zależy tak naprawdę od bardzo wielu indywidualnych czynników. Wynajem przede wszystkim jest bardziej elastyczny. W przypadku, gdy tracimy pracę bądź zmniejszają się nam dochody, zawsze możemy przeprowadzić się do tańszego lokum – w przypadku spłaty kredytu takiej opcji nie ma. Oczywiście zawsze możemy z bankiem negocjować, możemy mieć kredyt ubezpieczony od utraty pracy, ale sytuacji losowych jest bardzo wiele. Ponadto, gdy chcemy zmienić miejsce zamieszkania, to wystarczy wynająć inne mieszkanie i problem z głowy – nawet jeśli jest to wyprowadzka za granicę. W przypadku własnego mieszkania jest już dużo trudniej. Mieszkanie trzeba sprzedać i w całości spłacić. Można je również wynajmować, ale bez nikogo na miejscu jest to bardzo ryzykowne posunięcie. Zwłaszcza jeżeli przeprowadzamy się za granicę – przypomina Bartłomiej Baranowski z Domiporta.pl.

Z drugiej jednak strony posiadanie własnego mieszkania zapewnia stabilność, zwłaszcza rodzinie z dziećmi. Wynajmując mieszkanie, nigdy nie można mieć pewności, kiedy właściciel będzie chciał z najmu zrezygnować. To oznacza przeprowadzkę, a ta ze względu na odległość od szkół czy przedszkoli może znaczenie utrudnić organizację codziennego życia.

Kuszące stopy procentowe

Do zaciągania kredytów kuszą rekordowo niskie stopy procentowe. Z najnowszych danych NBP wynika, że średnie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych udzielonych w sierpniu wyniosło zaledwie 4,33 proc. Dla porównania: najniższa wartość w historii to 4,31 proc. Ale analitycy ostrzegają – wkrótce sytuacja może się odwrócić. Część krajów już zaczęła podnosić stopy procentowe, np. Czechy czy USA. U nas też już niedługo to nastąpi, a wtedy nie tylko wzrosną raty, ale również spadnie zdolność kredytowa. Z wyliczeń Expandera wynika, że dostępna kwota kredytu może spaść nawet o jedną trzecią, a więc np. z 300 tys. do 200 tys. zł. Raty mogą natomiast wzrosnąć aż o połowę. Przed zaciągnięciem kredytu warto więc przeanalizować swoje możliwości. Kredyt bierze się na lata, to zobowiązanie, które zostaje, gdy zmienia się nasza sytuacja finansowa. Warto kilka razy zastanowić się nad wysokością zobowiązania. Dziś może nie być obciążeniem, za kilka lat może być nie do przeskoczenia. Za bezpieczną uznaje się sytuację, w której wysokość zobowiązań nie przekracza jednej trzeciej naszych zarobków.

Newspapers in Polish

Newspapers from Poland

© PressReader. All rights reserved.