O direito de preferência do inquilino na alienação de imóvel
Em Portugal, o direito de preferência encontra diversos antecedentes nas Ordenações Afonsinas, Manuelinas e Filipinas e, bem assim, no Código de Seabra. Mas, na venda de prédio, a preferência a favor do arrendatário urbano foi introduzida, pela primeira vez, em 1924, com a Lei nº 1662, de 4 de Setembro de 1924, em cujo artigo 11º se atribuiu a preferência apenas ao “principal locatário, comercial ou industrial”. Este direito de preferência foi evoluindo ao longo do tempo e só em 1977 é que o inquilino do contrato de arrendamento habitacional viu reconhecido o direito ao exercício de preferência. Desde então e até à presente data, muitas alterações se seguiram.
Hoje, se o senhorio pretender alienar o seu imóvel, seja através da compra e venda ou da dação em cumprimento, o inquilino, com contrato em vigor há mais de dois anos, terá direito ao exercício da preferência. Isto implica que o senhorio já tenha tomado uma decisão relativa aos termos do negócio a celebrar com terceiro, pelo que, nessa sequência, deverá enviar uma comunicação ao inquilino com os traços fundamentais do projecto de alienação, nomeadamente com a indicação do pretenso comprador ou adquirente, com o preço e as respectivas condições de pagamento, com o prazo para a celebração do contrato definitivo e com a informação se a alienação será com ónus e encargos. Esta notificação, que o obrigado à preferência (o senhorio) faz ao titular da preferência (o inquilino), constitui a informação de um projecto de negócio que aquele tem com terceiro. Face a ela, o preferente (inquilino) fica com a possibilidade de aceitar, ou não, colocar-se em posição idêntica à do terceiro interessado.
Depois, há algumas particularidades que não deverão ser descuradas, sendo de salientar, entre outras, o facto de, há pouco mais de um ano, o Tribunal Constitucional ter declarado a inconstitucionalidade, com força obrigatória geral, da norma relativa aos contratos de arrendamento, para fins habitacionais, de parte de prédio não constituído em propriedade horizontal.
Seja senhorio, inquilino, ou mesmo um terceiro que pretende adquirir um imóvel arrendado, deverá estar sempre atento ao binómio direitos-deveres do nosso sistema jurídico.