Lei da propriedade horizontal O que mudou?
O legislador tenta terminar com algumas controvérsias, como é o caso da responsabilidade pelas dívidas ao condomínio.
“O artigo 1424.º-a, responsabilidade por encargos do condomínio, aditado pela Lei 8/2022 de 10.01, estabelece que a declaração escrita, da qual conste o montante de todos os encargos de condomínio em vigor, constitui um documento instrutório obrigatório na celebração de contrato de alienação da fração”, explica Jolina Colina, colaboradora da Associação Portuguesa de Empresas de Gestão e Administração de Condomínios (APEGAC).
Sendo assim, a responsabilidade pelas dívidas existentes é aferida em função do momento em que as mesmas deveriam ser liquidadas. “No entanto, se, à data da alienação da fração, o adquirente expressar que prescinde da declaração, está a aceitar a responsabilidade por qualquer dívida do vendedor ao condomínio”, refere a advogada, acrescentando que os valores que se vençam, em data posterior à transmissão da fração, são da responsabilidade do novo proprietário.
“Esta alteração foi claramente uma decisão bem-recebida pelas administrações de condomínio que há muito se debatiam por esta medida. Como consequência, teremos, claramente, menos dívidas incobráveis”, conclui.
As despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do condomínio, assim como relativas ao pagamento de serviços de interesse comum, são - salvo disposição em contrário - da responsabilidade dos condóminos proprietários no momento das deliberações. Isto significa, explica a Deco, que o condómino não é responsável pelo pagamento de obras em partes comuns caso não seja proprietário da fração à data da mencionada deliberação.
Por outro lado, o fundo comum de reserva, que serve para assegurar as despesas de conservação do edifício, passa a poder ser utilizado para outro fim, mediante deliberação dos condóminos.
Neste caso, os condóminos ficam obrigados a assegurar o pagamento (no prazo máximo de 12 meses após a deliberação) da quotização extraordinária necessária à reposição do valor utilizado.
Para além da carta registada, passa a ser possível convocar a assembleia por meio de correio eletrónico, desde que os condóminos manifestem essa vontade em assembleia de condóminos realizada anteriormente. Essa manifestação de vontade deve ficar lavrada em ata, com a indicação do respetivo endereço de correio eletrónico. A nova regra impõe ao condómino o dever de enviar recibo de receção do respetivo email convocatório (artigo 1432.º), explica a Deco.
Outras menções obrigatórias na ata são um resumo do que de essencial se tiver passado, a data e o local da realização da reunião, os condóminos presentes e ausentes, os assuntos apreciados, as decisões e as deliberações tomadas, com o
resultado de cada votação e o facto de a ata ter sido lida e aprovada.
Passa também a ser possível realizar a assembleia de condóminos por videoconferência, sempre que a administração do condomínio o determine ou a maioria dos condóminos o demande, desde que todos os condóminos tenham condições, por si ou porque a administração do condomínio isso assegurou, para participar na assembleia por meios de comunicação à distância. Caso contrário, a assembleia terá de ser presencial (artigo 1.º-a do DÇ n.º 268/94 de 25 de outubro).
A assinatura da ata passa, também, a poder ser feita por assinatura eletrónica ou por assinatura manuscrita, aposta sobre o documento original ou sobre documento digitalizado que contenha outras assinaturas. Vale como subscrição a declaração do condómino, enviada por correio eletrónico, para o endereço da administração do condomínio, em como concorda com o conteúdo da ata que lhe tenha sido remetida pela mesma via, declaração que deve ser junta, como anexo, ao original da ata.
Cabe à administração do condomínio a escolha por um ou por vários dos meios previstos para a assinatura da ata.
A ata da reunião da assembleia de condóminos é título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte, quando tiver deliberado o montante das contribuições a pagar ao condomínio, o montante anual a pagar por cada condómino e a data de vencimento das respetivas obrigações.
Consideram-se abrangidos pelo título executivo os juros de mora, à taxa legal, da obrigação dele constante, bem como as sanções pecuniárias, desde que aprovadas em assembleia de condóminos ou previstas no regulamento do condomínio (artigo 6.º do DL n.º 268/94, de 25 de outubro).
Os administradores passam, especifica a Deco, a ter mais responsabilidades.
Verificar a existência do fundo comum de reserva;
Executar as deliberações da assembleia (que não tenham sido impugnadas) no prazo máximo de 15 dias úteis, ou no prazo fixado para o efeito (salvo nos casos de impossibilidade devidamente fundamentada);
Informar, pelo menos a cada seis meses (por escrito ou correio eletrónico), os condóminos sobre o desenvolvimento de qualquer processo judicial, processo arbitral, procedimento de injunção, procedimento contraordenacional ou procedimento administrativo (exceto no caso de processos sujeitos a segredo de justiça, por exemplo);
Emitir no prazo máximo de dez dias declaração de dívida do condómino, sempre que tal seja solicitado pelo mesmo;
Intervir em todas as situações de urgência, convocando de imediato assembleia extraordinária de condóminos;
Quando esteja em causa uma deliberação da assembleia de condóminos relativamente a obras de conservação extraordinária ou em caso de obras de inovação, o administrador está obrigado a apresentar pelo menos três orçamentos diferentes para a respetiva execução, exceto se o regulamento de condomínio ou a assembleia de condóminos diga o contrário.
Caso não cumpra as suas funções, o administrador do condomínio pode ser civilmente responsável, sem prejuízo de eventual responsabilidade criminal (desde que aplicável).