O PREC das casas ainda não é bolha
ÀMEDIDAQUESAEM
vagas de números sobre o crescimento imparável dos preços das casas, e que vamos ouvindo (ou vivendo) histórias mirabolantes no mercado imobiliário, fazemos cada vez mais a pergunta: há uma bolha? A resposta hoje é “não”, com algumas ressalvas. Daqui a apenas um ano poderá ser diferente.
O gráfico acima, feito a partir de dados publicados esta semana pelo INE, dá mais uma ideia sobre o PREC no imobiliário: em Lisboa, do início de 2016 ao terceiro trimestre de 2017 o preço mediano de venda das casas em Lisboa (ou seja, o preço exactamente no meio da distribuição de todos os preços acordados nestes 18 meses) subiu 23%. A pressão no centro das duas maiores cidades está a empurrar pessoas para as periferias, que em vários casos registaram subidas fortes. Sob estes números há outros mais impressionantes: Santo António, freguesia do centro da capital, teve um aumento de 66% no preço mediano em 18 meses; nas freguesias do centro do Porto a subida foi de 34%. Falamos da mediana, um tipo de média que escapa ao efeito dos valores mais altos. Se olharmos para os extremos, e se olharmos desde o início da recuperação em 2013, as subidas são meteóricas. Como é que isto não é uma bolha? Desde logo porque Portugal não se resume a estas duas cidades. Olhando para o País como um todo, a subida, apesar de vigorosa, é menos exuberante (veja Braga no gráfico). Em segundo lugar, e mais importante, porque mesmo nas zonas mais quentes há factores que fazem deste boom algo de novo. Não estamos a falar de construção nova e de crédito a rodos, como nos anos 90.
O foco da revolução está hoje num lote finito de casas usadas no centro de Lisboa e do Porto, alvo de uma procura enorme, seja de estrangeiros que descobrem Portugal, seja de portugueses que fogem dos juros baixos na banca. Esta resposta aos juros tem muito de conjuntural, mas a chegada dos estrangeiros é uma transformação estrutural importante, que desliga o preço do imobiliário do padrão de vida português (e que aqui é facilmente visto como uma “loucura” típica de uma bolha). Tudo somado percebemos o que o Banco de Portugal concluiu no fim do ano passado com um indicador técnico: em termos nacionais os preços das casas estão a aproximar-se dos indicadores fundamentais da economia, ainda não os ultrapassaram. O Banco de Portugal ressalva que a sua conclusão “não permite afastar a possibilidade de existirem apreciações excessivas em determinadas áreas geográficas” – as zonas mais quentes no centro das maiores cidades –, mas mesmo aí, entre exageros, é preciso perceber que a influência perene do factor “investimento estrangeiro”.
E daqui para frente? Mesmo com o aumento previsto na construção nova, a oferta continuará a ser insuficiente. O ciclo de juros baixos vai manter-se pelo menos este ano, os estrangeiros continuarão a vir e os bancos estão a emprestar mais e mais barato. Basta ouvir quem anda à procura de casa neste início do ano para perceber que a subida – e, em alguns casos, a loucura – continua.
Mesmo que o ritmo de expansão suavize um pouco é provável que o indicador do Banco de Portugal aponte para uma conclusão diferente daqui a um ano. Isto não quer dizer que os preços vão colapsar repentinamente, mas que esta começará a ser uma frente de risco para quem entra tarde e para o sistema financeiro – uma frente a que a política pública terá de estar muito atenta.