SE FOR VENDEDOR
O NOVO PREVALECE h As cinco gruas continuam a mexer e 350 pessoas da empreitada trabalham afincadamente das 7h às 19h, faça chuva ou sol. Naqueles nove hectares da frente ribeirinha de Lisboa, erguem-se 12 edifícios (700 frações, das quais 68 estão concluídas e 279 em construção) do Prata Riverside Village, em Marvila, sem grandes interrupções de vendas pelo confinamento ou a pandemia. O gestor Luís Gamboa (à frente da promotora Vic Properties), de 46 anos, acompanha os clientes e o andamento da obra. “Hoje é a segunda vez que venho cá. Não prevejo descida de preços [dos T0 mais recuados de 275 mil euros à penthouse de primeira linha de 2,5 milhões], porque mantemos o metro quadrado nos €6.000, inferior ao valor do das casas em segunda mão do Parque das Nações”, diz. O tipo de procura “é aspiracional”, define, com mais de 60% de nacionalidade portuguesa a fechar negócio para habitação permanente. Querem uma varanda para o Tejo, descreve, “sem estarem sujeitos a níveis de poluição elevados”.
Em simultâneo, Luís Gamboa negoceia a venda em bloco de 107 apartamentos de um edifício do empreendimento. Objetivo: os investidores que o comprarem, arrendam as casas a seguir, desde €900 até aos €3.300/mês. É a moda do build-to-rent (construir para arrendar), que atrai 73% dos promotores imobiliários, segundo um inquérito divulgado em fevereiro pela Confidencial Imobiliário.
A procura não esmorece
Junte-se o estilo de casa high tech, demarcado pelo criador: o arquiteto italiano Renzo Piano. Porque a assinatura do projeto conta. Já Eduardo Souto Moura dá a cara pelas 17 moradias da Quinta do Paço do Lumiar. A obra termina no fim de junho e só falta venderem três, “mas temos recebido muitos pedidos de visita”, garante Paula Fernandes, engenheira da promotora RAR. Na freguesia, este tipo de construção ronda os €5.684/m2.
Quanto ao Porto, a responsável assinala que o melhor da promotora é o Novo Parque. Fica em Matosinhos, onde a média por metro quadrado de luxo é de €4.039 e o mercado prossegue. “Desde o início do ano, vendemos mais 10 apartamentos a particulares e mediadores que, mesmo remotamente, fechavam negócio.” Resultado, agora sobem o preço. “Já retirámos o de lançamento, que durou até 7 de março. Atualizámos em 5%
LUÍS GAMBOA NEGOCEIA A VENDA DE UM BLOCO DE 107 APARTAMENTOS. OBJETIVO: ARRENDAR
Q e a procura não esmorece.”
De volta a Lisboa, a Fábrica 1921 (antiga empresa de malha convertida para o mercado residencial) é o condomínio mais badalado de Benfica por ser moderno e bem localizado. Das 162 frações, em dois edifícios, já só há duas disponíveis. Ficam concluídas em 2022.
Motivada pela procura (99% portuguesa, da classe média alta), a promotora Teixeira Duarte, responsável pelo empreendimento, avançou então para a pré-venda da segunda fase do projeto: mais 82 apartamentos num terreno contíguo. Em apenas duas semanas, já foram reservadas 40 unidades. Os preços aproximam-se do valor que se pratica na gama alta da freguesia (€4.839/m2).
Em Alcântara, seguindo a linha
PARA VENDER BEM: MELHORIAS OU OBRAS NA COZINHA E WC. DAR ÊNFASE ÀS VARANDAS
do rio, mais cara, sucedem-se tapumes para delimitar as obras em larga escala. Uma delas, imponente, está colada ao Lx Factory: chama-se Rivart, do Grupo Sil, cujo preço por metro quadrado varia entre €5.800 e €6.500 (consoante a vista e os acabamentos). Após a limpeza do terreno, inicia-se agora a construção de oito edifícios com 236 apartamentos (de T1, a 385.000€, a T4, por 2 milhões). Os dois primeiros prédios de 68 frações demoram dois anos a ficar prontos. E as vendas não têm parado. “As reservas, até ao fim de 2020, foram de 29 apartamentos no valor de €18.340.000. Estamos em negociação com um investidor importante para mais 12 milhões em vendas”, avança Pedro Silveira, presidente do Grupo Sil.
Resumindo, “o novo prevalece sobre o usado”, explica Ricardo Sousa, CEO da Century 21. E por arrasto sofrem os antigos, que tendem a baixar os preços “para continuarem competitivos”.
Obras certeiras e pinturas
Como vender melhor as casas usadas em plena crise sanitária é a pergunta óbvia. É preciso “trabalhar a imagem”, defende Manuel Mira Godinho, CEO de quatro lojas da Keller Williams (KW). A cozinha deve ser clara com “móveis de linhas direitas, eletrodomésticos encastrados”, prossegue. O arquiteto João Rodolfo reforça a importância desta divisão e da casa de banho que “influenciam muito a compra, já que a mulher tem um papel importante”. Bons isolamentos e eficiência energética somam pontos. São valorizadas as caixilharias com corte térmico ou PVC. “A decisão é sempre emocional. Por vezes, uma pequena obra pode traduzir-se numa valorização significativa do imóvel”, considera.
Não havendo orçamento para obras, pelo menos que se faça uma pintura às paredes com cores claras, para a casa ficar mais luminosa. A luz natural é agora ainda mais
O clima ajuda à tomada de decisões de compra e venda
De março até julho decorrem os meses mais fortes do imobiliário. Segundo a especialista Patrícia Barão, da JLL, isso acontece por dois motivos. “O tempo está bom, na primavera sentimos mais vontade de tomar decisões”, diz. Isto reflete-se em pedidos de visitas que chegam às agências desde a reabertura a 15 de março.
valorizada, pelos confinamentos.
Somam-se as técnicas de home staging (casa-montra), acessíveis e eficazes. Neste sentido, Rui Torgal, diretor da Era, sugere: “Ao fazerem pequenas intervenções, como organizar espaços, reparar pequenos problemas e dar ênfase aos pontos fortes – varandas, terraços ou zonas que se adaptem a escritórios ou à prática de exercício físico –, podem tornar o imóvel apetecível.”
Concluída a cosmética, é preciso definir o preço certo – agora mais do que nunca sem especulações –, aproximando o valor anunciado ao real de transação. Mas para chegar a este equilíbrio isso implica análise quer pelo dono, quer pelas imobiliárias. Por exemplo, na Sotheby’s há ferramentas que identificam em tempo real o preço de mercado na zona e se o imóvel que se pretende vender está acima ou abaixo da linha média. Em termos genéricos, o valor da venda de casas em Lisboa anda por €328.199, à frente do Porto (€201.500) e do resto do País (€170.550), segundo os dados da Century 21.
Claro que nas casas de luxo são comuns os sete dígitos. Portanto, Manuel Mira Godinho não está disposto a baixar o valor da sua moradia T6 com 500 m2, na Quinta do Peru, em Sesimbra. Colocou-a à venda na imobiliária onde trabalha, a KW, por €1.180.000. “Só me interessam propostas sólidas, aproximadas do meu asking price. Penso até aumentar o preço, porque não há muitos produtos destes.” O interesse manifesta-se por visitas virtuais de brasileiros, franceses e americanos. “Elogiaram a localização, os acabamentos, a disposição solar”, diz o proprietário, sem pressa de vender – embora acredite que esteja para breve.
O timing certo é... agora
Apresse-se. Quanto mais cedo chegar a casa ao mercado, menos suscetível ficará ao impacto do fim das moratórias. A partir de setembro podem vir tempos mais duros, porque as famílias sem capacidade de pagar as prestações entregam as casas aos bancos, que as vendem “a qualquer preço para normalizar os fluxos financeiros”, explica Luís Lima, da APEMIP (a associação profissional dos mediadores e angariadores imobiliários). E vaticina: “A desvalorização forçada dos ativos acabará por contaminar o setor imobiliário.”
Seja como for, o sucesso da venda depende da localização ser menos permeável às oscilações de mercado. Exemplos: freguesias centrais de Lisboa, como as Avenidas Novas (€6.083/m2), Campo de Ourique (€6.064/m2) e Campolide (€5.881/m2) têm sempre procura
“COMEÇAR A FAZER A VIDA” É A META DE PEDRO ALMEIDA, 25 ANOS. PROCURA CASA PRÓPRIA
em todas as tipologias. “Especialmente imóveis com áreas exteriores e estacionamento”, analisa Patrícia Barão, da JLL.
Jogam-se também os últimos trunfos para atrair compradores estrangeiros, já que em 2022 começam as restrições de acesso aos vistos de residência. Na Sotheby’s, tentam captá-los pela campanha Last Call (última chamada) com seminários online sobre as vantagens de viver em Portugal. “O primeiro será a 8 de abril, para brasileiros. Teremos a participação de um grande gabinete de advogados, que vai explicar o Golden Visa, e de um banco para falar do processo de financiamento”, adianta Miguel Poisson. Diz-lhe a experiência que esta nacionalidade prefere construção nova em Lisboa e no Porto.