SE FOR COMPRADOR
AS OPORTUNIDADES
h Sair de casa dos pais, “começar a fazer a vida”, é a meta de Pedro Almeida, solteiro, com 25 anos e Q
Q trabalho estável na área da comunicação. Mas o ordenado mensal abaixo dos 1.000 euros condiciona-lhe a escolha. “Desde o início de 2020 que ando à procura, agora é provável que encontre boas oportunidades”, diz à SÁBADO. Só que não tem ilusões: ao seu alcance só poderá ter um T0, no máximo um T1, abaixo dos €150 mil num bairro histórico de Lisboa (quem sabe um antigo alojamento local à venda). Quer um sítio animado e andar de bicicleta (não tem carro). Pondera a colina do Castelo (€5.751/m2) ou algo barato por reabilitar em Arroios (€4.734/m2).
Na manhã de segunda-feira, 22 de março, Pedro dirigiu-se ao banco para fazer a primeira de várias simulações. Ficou desapontado, porque para a obtenção de um empréstimo de €150 mil teria de pagar uma mensalidade de €400, durante 40 anos – incomportável, para já. “De realçar que o crédito à habitação não pode superar 30% dos rendimentos”, alerta Rui Bairrada, CEO da empresa intermediária de créditos Doutor Finanças. No caso de Pedro, a prestação e o prazo de financiamento iriam exceder largamente o adequado. “Contudo, se a situação financeira recomendar um prazo maior, pode optar por este no início e, quando a condição melhorar, renegociá-lo ou fazer pagamentos extraordinários, amortizando a dívida e reduzindo o prazo”, aconselha o perito.
Por agora, Pedro vai continuar atento ao mercado e clarificar o sentido de urgência, isto é, os prazos. Porque sabe que, quando voltar o frio e as moratórias acabarem, aumentará a pressão para a descida dos preços. A sua perspetiva e o mapa de oportunidades são validados por vários peritos que assistem à queda de preços nos centros históricos. Contudo, Gonçalo Nascimento Rodrigues, docente do ISCTE – Instituto Universitário de Lisboa e fundador do blogue Out of the Box, alerta que os descontos podem não ser tão expressivos: “Acredito que os bancos vão tentar reestruturar os créditos a pessoas que tenham essa necessidade.” Mas é perentório sobre quem define os ciclos: “Formam-se à boleia da procura.” No entanto, dificilmente as taxas de juro ficarão mais baixas. “O caminho é de subida. Não será para breve, mas acabará por acontecer”, prevê o especialista.
Taxas de juro e transportes
Gonçalo Nascimento Rodrigues já fez até as contas a um caso hipotético de um casal empregado, com um rendimento médio de €2.300/mês. Através das atuais taxas de juro a 1%, conseguiriam chegar a uma casa de €320.000. Mas se atingissem os 6%, como há 14 anos, a capacidade de compra cairia: “As quebras nos valores
atrás referidos seriam de 50%.” Veremos quanto tempo se aguentam naqueles níveis, mas há sempre a opção da taxa de juro fixa que Nuno Rico, economista da Deco Proteste, considera com algumas reservas: “A opção variável continua a ser a mais vantajosa, contudo os valores oferecidos na opção fixa estão também bastante baixos.” Algumas ficam-se por 1,5% durante 30 anos; podem ser a escolha acertada para quem lida mal com as revisões periódicas da prestação e teme eventuais subidas. Mas o perito alerta: “Estará a pagar mais durante algum tempo e, no fim do contrato, poderá compensar ou não.”
Se a escolha for uma casa em segunda mão, é preciso estar atento às eventuais humidades nos tetos e paredes. A vista até pode ser deslumbrante, mas enganadora pelo prazo de construção à frente. Como decifrá-lo? “Consulte os planos de urbanização ou de pormenor na câmara. Pode ser que assim reduza o risco de pagar por algo que desaparecerá daí a algum tempo”, alerta um manual de dicas da Deco Proteste.
Mais rápida é a análise aos transportes públicos que servem a zona e dão consistência à lógica de compra acertada. “O que tem mais impacto é o metro, seguido do comboio urbano. Depois, o autocarro e o barco”, diz Ricardo Sousa, da Century 21.
O Barreiro tem uma ligação “fantástica” de transportes com Lisboa, avalia o mesmo responsável. Isto porque a Margem Sul “tem atraído muitos compradores, jovens e famílias”. Obviamente que neste cenário também está em causa o preço atrativo por metro quadrado (€1.484).
Na ótica do investidor
Quem quer comprar para investir convém que faça os cálculos e defina prioridades. Uma opção: comprar velho, reabilitar e vender. “O imóvel terá uma valorização de 20%”, explica Manuel Mira Godinho, da KW. Alternativa: ir às compras, fazer melhoramentos no imóvel (mesmo que
ATÉ AO FIM DO ANO, VÃO ENTRAR NO MERCADO 800 IMÓVEIS PARA ARRENDAMENTO ENTRE €500 E €800/MÊS
mínimos, dando destaque às varandas e escritórios domésticos) e arrendar depois – tendo em conta os encargos fiscais (28% de tributação). De uma forma ou de outra, a aposta segura passa por seguir os eixos dos transportes (metro ou comboio).
Mas o segundo tipo de investimento só é eficaz se a rentabilidade anual for superior a 4%. O ideal é entre 6% a 8% ao ano. “Acima dos 8% pode ser uma excelente aposta. Além da renda ainda há o potencial de valorização do imóvel”, prossegue o mesmo especialista.
A partir daqui, e tomada a decisão de arrendar, deve definir-se o tipo de inquilinos. “Para uns pode ser alugar quartos para estudantes, para outros arrendar a trabalhadores de uma determinada empresa ou a uma família”, esclarece Filipe Campos, da Deco Proteste. Pelas suas análises, Loures regista a melhor taxa de rentabilidade líquida (3,5%), entre 10 concelhos, à frente de Lisboa (2,1%) e de Cascais (2,5%). Mais do que estatísticas, importante é acautelar a seleção. Ou seja, escolher um inquilino seguro, que pague a tempo e horas – mesmo que isso implique um ligeiro desconto. Consegue percebê-lo questionando-o sobre a estabilidade no trabalho e a rede de suporte familiar. E siga o instinto.