VENTAJAS DE COMPRAR CASAS REPOSEÍDAS
“Es una gran oportunidad para las personas que pueden comprar”, así respondió la experta Leslie Torres a la pregunta inicial de por qué se deben comprar casas reposeídas.
Según Torres, con el alto inventario de estas propiedades que hay ahora mismo en el mercado, las personas que pueden comprar se beneficiarán de obtener una vivienda a un mejor precio y que, contrario a lo que mucha gente piensa, se pueden encontrar casas reposeídas en excelentes condiciones.
Destacó que la reposesión de propiedades se puede dar por dos condiciones, por ejecución, que es por falta de pagos, o por dación, que es cuando los dueños, conscientes de no poder pagar deciden por sí mismos entregarlas. Esto último conlleva unos requisitos como que la hipoteca tiene que estar al día y en excelentes condiciones. “Esas casas se mantienen así, en condiciones óptimas, pero además aún en ejecuciones podemos encontrar excelentes propiedades”, añadió.
La presidenta de Leslie Torres Real Estate, empresa dedicada a la venta de propiedades reposeídas y proyectos nuevos, que representa la venta en algunas regiones de casas de Banco Santander Puerto Rico y Popular Mortgage, destacó entre otras tres grandes ventajas al comprar una propiedad que ya está en poder del banco:
1- Mejor precio que si compra una propiedad con las mismas características pero no reposeída.
2- Las hay con excelente localización. No están limitadas a ciertas áreas en particular y las encuentra desde modelos sencillos y económicos hasta las de lujo que sobrepasan el millón de dólares.
3- Si no está en buenas condiciones, lo que para muchos es una desventaja, puede transformarla a su gusto y remodelarla con los detalles que desee, desde cambio de piso hasta ventajas y puertas, o el equipo de baño que prefiera.
Financiamiento para propiedades que requieren mejoras
Aunque muchas de estas casas se compran en efectivo, la realidad de las familias o individuos trabajadores es que la compra tiene que hacerse a través de préstamos hipotecarios. Por lo tanto, aunque es importante identificar su propiedad ideal, también es importante saber cómo podrá hacer realidad esa compra.
Hay que tener en cuenta que un número alto de casas reposeídas requiere ciertas mejoras. El valor y la severidad de estas varían en cada caso. El deterioro puede venir porque haya sido vandalizada o por estar un largo tiempo vacía.
El comprador debe tener claro que hay que invertir. Las opciones para estas propiedades son escoger un financiamiento donde le incluyen el dinero para esas mejoras o poner de su dinero para arreglarla.
“Por eso es importante la cualificación, para saber si usted puede tener un producto hipotecario como el 203k de FHA que pueda poner las mejoras dentro del préstamo”, dijo Torres. En ese caso se lleva un contratista que le puede indicar cuánto costarán las mejoras, se añade esa cantidad al préstamo y el banco monitorea que se hagan como acordado. El dinero se entrega por fases y la FHA solo garantiza cuando está todo listo.
La otra opción es invertir algún dinero de ahorros. Estas mejoras no se tratan de aspectos cosméticos, poner su casa linda puede esperar a que usted esté en condiciones económicas para ello, se trata de poner la vivienda habitable y segura para usted y su familia. De ahí que estos arreglos no sean opcionales. Un oficial bancario le brindará información sobre los préstamos disponibles, los requisitos y cuál es la mejor opción para cada comprador, dependiendo de su capacidad de pago, crédito y condiciones de la casa que quiere comprar (no todas cualifican para el mismo tipo de préstamo).
Mitos de las casas reposeídas
Valen mucho menos del precio de venta: Falso. Las casas reposeídas se tasan anualmente, por lo tanto tienen el valor del mercado actual. Las tasaciones toman en cuenta la condición actual de la vivienda, “como está” por lo que el precio de venta es bastante acorde con su valor. Esto quiere decir que usted puede hacer una oferta pero investigue la realidad del mercado. Si la propiedad le interesa realmente, no haga ofertas considerablemente menores.
Las casas reposeídas se entregan con deudas: Falso, el banco las entrega libre de deuda de mantenimiento y de impuestos hasta el día de cierre.
Las reposeídas pasan mucho tiempo en el
mercado : Falso. Depende del tipo de propiedad. Si es una de oportunidad que vale la pena, se van tan pronto salen al mercado. Aunque la decisión de compra debe ser una informada y analizada, las propiedades se siguen mostrando hasta que hay una opción con depósito, luego de ser aceptada la oferta. Por lo tanto, una propiedad puede tener varias ofertas que se estén evaluando al mismo tiempo. Si le hacen una contra oferta y esa es la casa que desea, y las condiciones que le convienen, acéptela para que no la pierda.
Estas casas vienen con garantía: Falso, se venden “as is”, si hay otra cosa es una excepción, no la regla. Eso significa que se venden en las condiciones en que está, sin garantía. Sin embargo, el corredor de bienes raíces está obligado por ley a hacerle el “disclosure” de que tiene derecho a una inspección profesional (Ley 93 del 16 de mayo del 2006).
Pasos a seguir para comprar una propiedad
1- Establezca el propósito de la compra y piense para qué necesita la propiedad, si será su vivienda principal o una inversión.
2- Identifique la localización donde quiere comprar. Asegúrese que reúne sus requisitos.
3- Consulte a un corredor de bienes raíces. Analice con él lo que está buscando y las condiciones del mercado actual.
4- Obtenga una precualificación del banco-Con eso sabrá la cantidad que puede pagar de hipoteca, y el precio estimado de la casa que comprará.
5- Busque propiedades que reúnan sus requisitos-Investigue en sitios confiables.
6- Haga oferta por escrito-Si está trabajando con un corredor, él la presentará al banco.
7- Si la oferta es aceptada, gestione el financiamiento hipotecario, origine el préstamo en el banco de su preferencia y someta los documentos que le soliciten a tiempo, para que cierre felizmente y en el tiempo previsto su caso.
Fuente: Leslie Torres Real Estate
Dónde buscar casas reposeídas
1- Internet, especialmente en los websites de los bancos
2- Anuncios de prensa incluyendo clasificados
3- Por rótulos, las casas se identifican con un “se vende” pero en Puerto Rico no se puede poner que son reposeídas.