Llega en julio la mediación compulsoria
El 1 de julio de 2013 entra en vigor la “Ley para Mediación Compulsoria y Preservación de tu Hogar en los procesos de Ejecuciones de Hipotecas de una Vivienda Principal”. Desde esa fecha en adelante en aquellos casos en los que un acreedor hipotecario pueda comenzar un proceso de ejecución de hipoteca de una propiedad residencial que sea la vivienda principal de un consumidor, será requisito que se lleve a cabo una reunión de mediación entre las partes. Según la Ley, el propósito de dicha reunión de mediación es permitirle al deudor hipotecario establecer un acuerdo de pago u otra alternativa satisfactoria para evitar que este pierda su vivienda principal.
Al reconocer que existe una crisis económica que ha provocado un aumento en los procesos de ejecución de hipotecas en la Isla y que existe una falta de conocimiento por parte de la ciudadanía de las alternativas existentes, la Legislatura estableció que es de carácter “jurisdiccional” dentro del proceso judicial en el Tribunal llevar a cabo la mediación. Eso significa que en los procesos de ejecución de hipotecas el Tribunal no podrá dictar sentencia ni celebrar la venta judicial de la propiedad hasta tanto se haya llevado a cabo la reunión de mediación que ordena la Ley.
La reunión de mediación será presidida por un mediador seleccionado por las partes y se llevará a cabo en el Tribunal o en aquel lugar que las partes por acuerdo seleccionen, siempre y cuando no sea la oficina de uno de los abogados de las partes. Según la Ley, dicho acto de mediación deberá realizarse bajo apercibimiento de desacato, dentro de los 60 días después de presentada la alegación responsiva a la demanda por parte del deudor hipotecario y antes de que se señale la conferencia con antelación al juicio.
Sin embargo, la Ley expresamente dispone que el deudor tendrá derecho únicamente a un procedimiento de mediación dentro de la acción civil de ejecución de hipoteca sobre la propiedad residencial que constituya su vivienda principal, siempre y cuando no se encuentre en rebeldía o que por alguna razón sus alegaciones no hayan sido eliminadas por el Tribunal. Lo anterior supone que para que aplique la mediación compulsoria, la propiedad objeto de ejecución tiene que ser la vivienda principal del deudor hipotecario. Implica, además, que dicho deudor tiene que haber respondido a la demanda y haber cumplido con las reglas procesales para que se active el requisito de mediación compulsoria. Por ello, es altamente recomendable que los deudores cuenten con la representación de un abogado que conozca la materia, que conteste la demanda y que esté atendiendo el proceso judicial de ejecución.
La Ley define expresamente residencia o vivienda principal como “aquella que se utiliza como el hogar principal del deudor o del deudor y su familia inmediata, y que para fines contributivos sobre bienes inmuebles es aquella para la cual aplicaría la exención contributiva principal”. Esto pudiera estar sujeto a diversas interpretaciones y a disputa judicial en determinadas situaciones, por lo que es recomendable estar debidamente asesorado legalmente.
Por otra parte, la Ley dispone que en la reunión de mediación compulsoria el acreedor hipotecario tiene la obligación de notificar al deudor todas las alternativas disponibles en el mercado para poder evitar la ejecución de la hipoteca o la venta judicial de una propiedad residencial que constituya una vivienda principal. Similar obligación se le impone a dichos acreedores como parte del proceso de concesión de un préstamo con garantía hipotecaria, en cuyo caso también tendrán la obligación de dar una serie de advertencias al consumidor y brindarle información sobre las divisiones que atienden asuntos sobre mitigación de pérdidas, entre otros.
Finalmente, la Ley dispone que los gastos a incurrirse en el proceso de la mediación se pagarán por partes iguales, salvo acuerdo en contrario. A pesar de que esta disposición en particular de la Ley resulta en detrimento del consumidor, ya que es un costo que tendrá que pagar, ciertamente el resto de las disposiciones de la Ley constituyen un beneficio para este al defenderse en un proceso de ejecución de hipoteca y evitar la pérdida de su hogar.