EL IMPACTO REAL
de los programas de estímulos e incentivos para la compra de viviendas
“Puerto Rico es una paradoja gigante”. Así calificó Alejandro Brito, presidente de la Asociación de Constructores de Hogares de Puerto Rico (ACH), al referirse a que por un lado se desea un “Puerto Rico de vanguardia”, pero por el otro “se incentivan acciones que van contrarias a la política pública de vivienda y urbana”.
La industria desea “más que estímulos e incentivos y que el Gobierno nos leyes y un marco jurídico que se atempere a la realidad económica y política pública”, añadió Brito
El presidente de la ACH hizo este análisis durante la actividad Mitos y realidades de los programas de estímulos e incentivos para la compra de viviendas en Puerto Rico con el fin de medir el impacto real y objetivo de dichos programas. Esto con miras a que la industria de la vivienda retome su rol como uno de los motores principales de la economía. La industria de la construcción ha sido uno de los pilares de la economía del país por su gran efecto multiplicador y, advierten, que incentivos y estímulos gubernamentales que han llegado a su fin, rindieron
sus frutos y debían haber continuado.
En la actividad también participó el economista Graham Castillo, presidente de Estudios Técnicos, quien indicó que en los próximos años, Puerto Rico “enfrentará un lento crecimiento económico y volatilidad en varios mercados”.
Sin embargo, el panorama puede mejorar enormemente si se modificaran o eliminaran leyes, regulaciones y códigos que, según Brito, cada vez son más inflexibles e incluso obsoletas y lejos de ajustarse a las nuevas realidades demográficas y económicas del país.
Brito enumeró varias leyes que requieren los siguientes ajustes, los cuales resumió: Ley Condominios (Propiedad Horizontal), cerrar vacío jurídico, hacer menos costoso condominios. Eliminar que elementos comunes paguen CRIM; Ley DACO - (compradores bonafide) certeza con el cliente; Ley CRIM - Que la tasa sea a base de valor de la vivienda y no en el costo de la misma. Apartamentos son muchos más caros de construir que casas; Ley de Desahucio - Tener una ley más dinámica de $700/ mes o menos.
“Promovemos un Puerto Rico de vanguardia pero, por otra parte, se promueve la vivienda artesanal que, entre otras cosas, demanda infraestructura pero no necesariamente contribuye con esta. Además, “el diseño de las leyes favorece la construcción en las áreas rurales”, cuando la mayor necesidad es en áreas urbanas donde haya movimiento económico y comodidades, añadió el Presidente de la ACH.
¿Cómo llegamos a la situación actual del mercado de vivienda?
De acuerdo a la ACH y según estudios presentados en el foro, existen unos factores claves que condujeron a estas condiciones e incluyen ocho años de recesión y una economía que se contrajo 14% y perdió su capacidad de crecer.
Además, “desde el 2004 perdimos 82,000 habitantes y experimentamos una migración neta de cerca de 250,000 habitantes”, explica Castillo, lo cual afectó el crecimiento de formación de hogares en la Isla que es la base del desarrollo de la vivienda. “El proceso migratorio sin precedentes, con la pérdida de personas empleadas y profesionales altamente productivos”, dicen presenta un cuadro dramático para la industria.
El ciudadano promedio experimentó también una erosión en su capacidad adquisitiva porque hay menos oportunidades de empleo y los sueldos no están creciendo, a la vez que aumentó el costo de vida. “El problema es que esto ocurre en un contexto de mayor restricción al crédito causado por la nueva reglamentación sobre el mercado hipotecario”, indicó el economista.
En otras palabras, “las personas tienen la aspiración de adquirir una vivienda, pero no logran cualificar para ello”, dice Brito, al agregar que “a Puerto Rico le afectan las prácticas que asumió la banca en Estados Unidos, lo que hace que ahora sea mucho más difícil cualificar para un préstamo”.
Brito también mencionó los programas de incentivos creados por el gobierno para la compra de viviendas destacando que “el incentivo hay que verlo en el contexto de cómo este lleva a ese vacío y promueve los cierres hipotecarios con tan solo una aportación de aproximadamente el 3% de la transacción, en las casas menos costosas”.
De acuerdo a fuentes de la industria hipotecaria, “el programa de incentivos viabilizó entre el 60% al 80% de los cierres hipotecarios. El 80% de las viviendas beneficiadas por el programa fue de precios inferiores de $200,000”.
“Destinar fondos públicos para apoyar el sector de la vivienda es buena política económica, en la medida en que promueve actividad productiva y mejora el acceso a la vivienda a un costo neutral para el estado”, concluye en el estudio presentado por Castillo. Programas de estímulo como el de Bono, tuvieron resultados exitosos.
“Del total de $209 millones que fueron aportados por el Estado al programa en un periodo de tres años, la actividad incremental generó $231 millones en ingresos fiscales al Fondo General, municipios y corporaciones públicas”.