PROPIEDADES EXISTENTES
una gran oportunidad para compradores
¿Se pueden encontrar buenas oportunidades en viviendas reposeídas o existentes? ¿Hay préstamos para comprarlas? Estas y otras preguntas son algunas de las que muchos potenciales compradores de propiedades se hacen. Aún cuando esto es un tema que ha estado en la industria de bienes raíces por varios años, producto de la crisis hipotecaria, todaví
Por otra parte, hay quienes piensan que ya pasó la etapa de las oportunidades y se preguntan si ahora vale la pena comprar y si los precios atractivos se mantienen.
UN GRAN NÚMERO DE PROPIEDADES A LA VENTA
Según el Lcdo. Rafael Blanco Latorre, comisionado de Instituciones Financieras (OCIF), de mantenerse la tendencia, este será un año récord en cuanto a las propiedades ejecutadas en comparación con el 2013.
“Esto no quiere decir que estamos peor o que las cosas están más malas, porque estamos viendo un número más alto de reposeídas si las comparamos con el 2014. Hay que recordar que esos fueron procesos que empezaron hace dos o hasta tres años y el resultado final se ve ahora”, dijo el licenciado Blanco.
En los primeros seis meses de este año hubo 2,179 ejecuciones de hipotecas, lo que hace un proyección estimada de entre 4,200 a 4,300 propiedades ejecutadas a fin de año.
Como un punto positivo, el Comisionado destacó que ha habido una leve mejoría por primera vez en la delincuencia hipotecaria, es decir en los atrasos a los pagos mensuales de hipoteca. “Aunque está alta, ha disminuido a un 13.44%, cuando en meses anteriores se mantenía entre un 14% a un 15%. Esos datos varían por mes y todavía son altos. En Estados Unidos ese número está alrededor de 6.5 a 7%”, indicó.
Esos casos que están en delincuencia pueden traducirse en ejecuciones de no lograrse acuerdos entre el banco y el propietario, pero por otro lado, de lograrse acuerdos entre las partes, muchos de esos que están en atraso, no llegarán a perder su vivienda.
La cantidad de ejecuciones hace que el número de propiedades a la venta permanezca alto, unido a otros factores como la cantidad de familias que están emigrando; hay muchas casas a la venta pero no todos pueden o quieren comprar. “Por lo tanto, todavía no me atrevo a hablar de un mercado en recuperación, es más, sigo viendo que en Puerto Rico continuamos en crisis y que hay que buscar alternativas para mover las ventas de propiedades. Es posible, por ejemplo, que los agentes de bienes raíces puedan ver un marcado interés en inversionistas que compren de oportunidad para alquilar”.
El Comisionado sí indicó que este 2015 debería mantenerse estable el número de viviendas que entran en el proceso de ejecución (no las que lo completan). El número de ellas se ha mantenido entre 18 mil a 19 mil. “Ahora está en 18,945 pero hay que mantener ese número vigilado porque eso es un indicador”.
“Veo el 2016 con cautela porque hay que evaluar la estrategia del gobierno en los asuntos económicos de la Isla y su impacto en la economía en general. Hay que mirar cómo el gobierno maneja la deuda y si nos recuperamos un poco o no, porque eso impacta la confianza del consumidor cuando se trata de invertir. Sin duda, este es un gran momento para comprar una propiedad, pero depende de que las personas tengan capacidad de pago, es decir empleo y estabilidad”, concluyó Blanco.
FINANCIAMIENTO ACCESIBLE
Desde que surgió la crisis, la banca hipotecaria se ha reinventado. Hay nuevos productos y han cambiado los parámetros de cualificación, “por eso hay que acercarse al banco para conocer las alternativas”, dijo José Juan Pérez Ruiz, vicepresidente a cargo de Ventas de Popular Mortgage.
El ejecutivo destacó las ventajas que tienen los compradores en este momento y la variedad de propiedades tanto urbanas como rurales disponibles. “Si fuera a construir una vivienda, el costo sería mucho mayor que comprar una. Los materiales sí han subido y factores como el IVU impactan el precio de las casas, pero si compra una reposeída está comprando de oportunidad con un precio muy atractivo”.
Abundando en las ventajas Pérez Ruiz también dijo que esas propiedades están por lo regular en excelentes localizaciones, en comunidades ya construidas con amenidades e instalaciones alrededor completamente desarrolladas.
“Además, muchas de ellas ya vienen con remodelaciones hechas y aunque pueden necesitar mejoras, tienen baños extras o renovados, terrazas construidas o pisos cambiados, lo que representa menos dinero que si usted los tiene que hacer completamente nuevos”, indicó.
A estos beneficios de quienes desean comprar una vivienda ahora, se suman los servicios ofrecidos por los bancos, con expertos disponibles para orientar a los compradores y productos hipotecarios a tono con los tiempos que se viven. “Ciertamente hay más reglamentaciones y parámetros estrictos pero con los precios bajos y los intereses también que permanecen históricamente bajos, muchos compradores pueden cualificar para una buena vivienda y tener bajos pagos mensuales”, dijo el ejecutivo bancario.
Si se pregunta por el tipo de préstamo disponible para comprar una
“CIERTAMENTE HAY MÁS REGLAMENTACIONES Y PARÁMETROS ESTRICTOS PERO CON LOS PRECIOS BAJOS Y LOS INTERESES TAMBIÉN QUE PERMANECEN HISTÓRICAMENTE BAJOS, MUCHOS COMPRADORES PUEDEN CUALIFICAR PARA UNA BUENA VIVIENDA Y TENER BAJOS PAGOS MENSUALES".
reposeída o una vivienda existente, Pérez Ruiz destaca que hay variedad. A las opciones clásicas de préstamos FHA, 203k (para mejoras) o convencionales, se le suman otros productos locales, como los de la Ley 87 y el FHA Boricua.
RECOMENDACIONES SI QUIERE COMPRAR CASA
A continuación, algunas de las recomendaciones de José Juan Pérez:
* Precualifíquese primero para saber qué puede comprar en cuanto a precio de las propiedades y pagos mensuales que implica. Tenemos personal experto en eso y es un proceso rápido que le permitirá salir a buscar la vivienda que puede comprar.
Hay más rigurosidad para otorgarle el préstamo pero esas reglas han sido creadas para proteger al consumidor. Sin embargo, hay flexibilidad también para evaluar los casos individuales y los banqueros somos más conscientes de los factores que afectaron al consumidor.
* Un préstamo promedio tarda unos 30 a 45 días pero esto puede variar por factores tanto del comprador como de la propiedad. Una buena comunicación con el banco lo mantendrá informado de todo el proceso.
* Si compra una propiedad ahora se beneficiará tanto de un inventario abundante como de excelentes precios y de muy buenos intereses.
Si espera para comprar, tenga en cuenta que los precios o intereses podrían empezar a subir. No podemos decir cuándo, no lo sabemos, pero ciertamente ocurrirá en algún momento.
El proceso de compra puede crear ansiedad porque es desconocido para muchos y altamente especializado, pero hay dos cosas seguras. Si utiliza un profesional que lo ayude tendrá contestaciones a todas sus preguntas y una vez tenga la llave de su propiedad, usted y su familia sentirán un alto grado de estabilidad.
Para los compradores, Popular Mortgage tiene una división segmentada por regiones porque entienden que hay grandes diferencias entre los mercados. “Consulte a uno de nuestros expertos quien le brindará toda la información que necesite y contestará todas sus preguntas a través del 787-707-7070 o el Departamento de Propiedades Reposeídas, en el 787-706-6102 o 6103. También puede acceder al website www.popular.com/hipotecas.
¿QUÉ ESTÁ PASANDO CON EL VALOR DE LAS PROPIEDADES?
Para Carlos Xavier Pérez, “General Certified Real Estate Appraiser” lo que está pasando en la mayoría de mercados, es que las reposeidas se han convertido en las comparables. “Si por ejemplo, taso en una vivienda en una comunidad de 50 propiedades, donde 10 han sido reposeidas, tengo que tomar en cuenta esas propiedades a la hora de valorar la que está en venta, aunque sea una venta regular”, dijo.
Dado esas circunstancias, el vendedor debe estar claro en que está compitiendo con ese mercado y ese precio que dictan las reposeídas, lo que no siempre es así pues al vendedor que no ha tenido problemas económicas con su vivienda no le resulta fácil entender esos procesos, aunque haya leído sobre ellos.
“Si usted quiere vender pero no tiene una urgencia en hacerlo, tal vez sería mejor esperar si no está dispuesto a competir con el valor de otra vivienda similar a la suya. Todo apunta a que los compradores prefieren las propiedades reposeídas porque son más accesibles en términos de costo y porque con la gran variedad que hay disponible, tienen para escoger. Ni usted ni nosotros podemos controlar eso, por lo tanto, si puede esperar para vender su vivienda, esa sería la mejor opción”, explicó. Sin embargo si decide vender, esto se traduce en una ventaja para el comprador, que obtendrá la propiedad a precios más bajos, porque el valor de tasación se impacta con el mercado.
Aun con esos beneficios que puede representar para quien compra, el también presidente de RE Advisors destaca la importancia que tiene para quien adquiere una vivienda, saber exactamente las condiciones en que está la propiedad y tomar en cuenta el precio de todas las mejoras. “Debe saber cuánto le costará ponerla habitable y el tiempo que le tomará
hacerlo”, indicó destacando el peligro de comprar sin estar informado.
El tasador destacó que el comprador debe asesorarse por profesionales expertos antes de dar el paso de entrar en un contrato. Según manifestó con los precios más bajos en las reposeídas, hay muy buenas oportunidades para invertir y obtener rendimiento cuando su casa aumente de valor, pero hay que estar claros en que es algo a largo plazo.
“El mercado de propiedades sigue estando bien . Tenemos que seguirlo día a día, evaluar las tendencias y cambios, y sobre todo, estar informados para poder orientar al consumidor. La pregunta que nos hacen es si las propiedades han bajado de valor y la respuesta es que en todos los niveles hemos visto una disminución en valor, aunque no hay un número general de cuánto han bajado que aplique a todos por igual. El proceso de volver a encaminarse tardará tiempo. Hay que esperar la recuperación económica, que tiene que venir primero, por eso este sigue siendo un momento que están aprovechando los compradores que desean adquirir una propiedad a precios más bajos”, concluyó.
UN REPASO A UNA COMPRA DE REPOSEÍDAS
* El comprador recibe su vivienda sin deudas, libre de todo gravamen. Al cerrar su caso, empezará a pagar su hipoteca regular, como en cualquier otra compra de propiedad.
* Inspeccione la propiedad con su inspector autorizado.
* Los criterios de cualificación son los mismos que en cualquier otra compra de propiedad. En términos generales se basan en su crédito y capacidad de compra y en su historial de empleo o en fuente de ingresos verificable.
* No todas las propiedades reposeidas necesitan mejoras, pero si lo necesitan, tome en cuenta el costo de estas y el tiempo que requieren para estar listas. Sin embargo, puede encontrar otras que están en excelentes condiciones.
* La variedad de propiedades disponibles va desde zonas rurales hasta urbanas, desde apartamentos pequeños hasta residencias suntuosas.
* La compra de una propiedad reposeída no está limitada a una residencia principal. Puede comprar como inversión, si cualifica para ello.