CAMBIOS, NUEVOS PRODUCTOS Y OPORTUNIDADES
en el mercado de vivienda
Un inventario variado y atractivo, precios bajos en las propiedades y productos hipotecarios que se van ajustando a la necesidad del cliente, son factores que dominan el panorama de los bienes raíces en la Isla. Si a esto se añade que quedó atrás la incertidumbre que trae consigo todo año eleccionario, se puede decir, que se espera que en el 2017 se empiece a notar más y mejor movimiento en la industria y más consumidores aprovechando la oportunidad de comprar su propiedad ahora.
El que los precios sigan siendo atractivos para los compradores es el factor principal que motiva a muchos a adquirir una propiedad, ya sea esta su vivienda principal o una de inversión, para aprovechar las oportunidades existentes que todavía hay. “Lo hemos visto desde enero. Los teléfonos empezaron a sonar más y siguen así, algo que de por sí es un indicador positivo”, dijo Carlos Xavier Vélez, tasador quien es “managing partner” de Integra Realty Resources (IRR) – Caribbean – Puerto Rico, que también tiene oficinas en Islas Vírgenes Americanas y Gran Caimán.
Vélez apuntó que sin embargo, factores como la situación de la Junta Fiscal y sus planes de acción impactan y podrían afectar el panorama. “Pero no entendemos que eso afecte a largo plazo, quizás sea difícil al principio, pero luego estamos confiados en que todo caerá en su nivel”, añadió el tasador, cuya oficina es socia de la firma más grande de tasadores de Estados Unidos. Aunque hay propiedades en reventa regular, sin duda las reposeídas dominan el inventario, tanto por la cantidad del mercado que representan como por los precios, una tendencia que se ha visto en años anteriores y que continúa. “Si se compara con años anteriores, el inventario es más variado, lo que representa mayores opciones para compradores que buscan invertir en su vivienda principal”, dijo Michelle Bengoa, gerente de ventas de bienes raíces del Departamento de Propiedades Reposeídas de FirstBank. De acuerdo a Bengoa, el comprador no solo debe estar atento a que la propiedad cumpla con los requisitos que este desee, sino que debe prestar atención y utilizar a su favor los diferentes canales de ventas e instrumentos financieros con los que cada una de las entidades financieras ofrecen, para que la propiedad sea la que mejor se ajuste a sus necesidades y capacidades. Bengoa explicó que esas unidades cualifican para préstamo convencional conforme o no conforme, y que en el caso de un préstamo no conforme, FirstMortgage tiene una excelente oferta exclusiva para sus propiedades, a un interés competitivo y con 0 gastos de cierre. También, puede ser a través del inversionista que se ajuste a sus necesidades, tales como: FHA, Rural, Veterano o convencional conforme. Las propiedades, ya sean residenciales, comerciales o terrenos, se venden en las condiciones que se encuentran (‘as is’ y ‘where is’)”. Estos préstamos aplican a compraventas de residencia principal, se-
gunda residencia o de inversión, que no requieran reparación. Existen otras condiciones vigentes, según los criterios establecidos por la institución. También tienen disponibles el préstamo 201K Limited, para casos en que la unidad requiera ciertas reparaciones o mejoras.
Por su parte Gloria Sierra, gerente de proyectos nuevos y Realty Group de FirstMortgage, destacó que, en un mercado de compradores, como es el actual, con tantas opciones a la venta, hay excelentes precios en todo tipo de unidades, desde rurales hasta en la ciudad, incluyendo en viviendas individuales o apartamentos.
SI ESTÁ PENSANDO COMPRAR UNA VIVIENDA REPOSEÍDA
1-Evalúe qué tipo de propiedad es la que se ajusta a sus necesidades e intereses haciendo una lista de los requisitos mínimos que debe tener, como el municipio donde le gustaría residir, si es vivienda unifamiliar o apartamento, número de habitaciones, si desea o no acceso controlado o prefiere un área rural para vivir, entre otros.
2-Oriéntese con un profesional, ejecutivo de préstamos hipotecarios que lo ayude a identificar hasta qué precio cualifica. Los términos de cualificación son similares a los préstamos FHA, que incluye un informe de crédito satisfactorio, copia de las dos últimas planillas sobre ingresos, talonarios y comprobante de retención, entre otros documentos de colateral y ahorros. Es fundamental que el monto del préstamo, incluyendo los costos de cierre financiados, no exceda el máximo estipulado por HUD para el municipio donde está ubicada la propiedad de interés. Ciertas restricciones aplican. Las mejoras o reparaciones elegibles bajo el 203K Limited, son aquellas que no conllevan cambios estructurales, y las mismas deben ser realizadas por un contratista certificado por DACO. Ofrecemos todos los productos hipotecarios. FHA 203 B, FHA 203K limited, Rural y de VA (Veteranos). En los “Conforme” se puede aplicar “lender paid” en los que el banco podría darle un crédito al cliente el cual se aplica a los gastos de cierre.
3-Inicie la búsqueda de su propiedad con un y programe las visitas asistidas a la propiedad que interese, con un oficial del banco o un corredor autorizado por el banco.
Para propiedades reposeídas y servicios del Departamento de Propiedades Reposeídas de FirstBank, llame al 787-729-8308 o visite las oficinas centrales, en el primer piso de FirstBank, avenida Ponce de León #1519, parada 23 en Santurce, abiertas de lunes a viernes, de 8:30 a.m. a 5:30 p.m. Para compras generales, en FirstMortgage Realty le brindarán orientación sobre requisitos y productos hipotecarios, en el teléfono 787-993-9630 (lunes a viernes de 9:00 a.m. a 6:00 p.m. y sábados 9:00 a.m. a 1:00 p.m.). También, puede acceder 1firstbank.com.
UN PRODUCTO ÚNICO EN EL MERCADO
Además de todos los tipos de financiamientos clásicos existentes en el mercado, Luis Raúl Padilla, vicepresidente de Sun West Mortgage, explicó que su empresa cuenta con un producto hipotecario único en Puerto Ric, el HomeStyle Renovation Mortgage. “Esa hipoteca, es un producto para quienes compran propiedades que necesitan mejoras, sin tener que buscar otras opciones costosas de financiamiento y presta hasta el 95 por ciento del valor futuro cuando se arregle la propiedad”, dijo Padilla. Él destacó que es una opción más para el consumidor, especialmente para quienes no podían comprar con el préstamo 203K de FHA, que también es para mejoras. Ese 95 por ciento aplica para préstamos de vivienda principal, pero también está disponible el 80 por ciento para segunda vivienda y el 75 por ciento para propiedades de inversión.
“El HomeStyle Renovation Mortgage es hasta $417 mil y conlleva unos pasos”, aclaró Padilla. Una vez el cliente está cualificado por los parámetros regulares de todo préstamo, hay que analizar la propiedad. Luego el cliente tiene que escoger un contratista, que es cualificado por el banco y quien debe proveer un estimado de las mejoras a realizar, para proceder a hacer una tasación proyectada del valor que tendría una vez hechas todas esas mejoras.
“Cuando decimos que se debe cualificar al contratista no es que nosotros lo buscamos o lo sugerimos, eso lo hace el cliente, pero nos tenemos que asegurar que además de cumplir con sus licencias y permisos profesionales, tenga capacidad financiera sólida para cumplir con el proyecto de mejoras y terminarlo”, añadió. Aunque el HomeStyle Renovation es una opción para muchos compradores de vivienda reposeída, el vicepresidente de Sun West Mortgage recalcó que no es la única opción de hipotecas disponibles.
“Las tenemos todas, incluyendo préstamos “Reverse”, FHA, USDA (conocidos como Rural) y los de Veteranos. Además tenemos la capacidad de dar unos créditos en el cierre, conocidos como Lender Credit, dependiendo de la necesidad del cliente y de que cumpla con ciertos parámetros. Lo importante es orientarse, evaluar cada caso y ver cuál es la necesidad del cliente”, explicó.
Para Padilla, quien lleva 20 años trabajando como banquero, “el vaso está medio lleno”, expresando cautela pero optimismo ante la situación del mercado hipotecario actual. “He visto de todo, desde cuando era niño, la hipoteca de mi padre a un 19 por ciento de interés hasta ver cómo bajaron dramáticamente. También sé que hay mucha gente mudándose de Puerto Rico, pero usualmente personas que van en busca de trabajo y cuyo porcentaje mayor no tienen alta escolaridad. Aquí se está quedando también mucho profesional, que está comprando propiedades y aprovechando las oportunidades en propiedades, para invertir o para vivirlas. Él, junto a su socio Ricardo Agudo, establecieron la empresa hace seis años, en un momento en que otros no creían que valía la pena abrir un nuevo hipotecario, “y la historia ha demostrado lo contrario con la empresa que tiene oficinas en 14 estados de Estados Unidos. Por eso creo en decirle a la gente que aproveche la oportunidad que tiene ahora, porque podrían terminarse y luego arrepentirse de no haber comprado”, concluyó.
COMPLACIENDO AL CONSUMIDOR DE HOY
Con el crecimiento de su empresa, y oficinas en Ponce, San Patricio y pronto en Ciudadela, de Santurce, y el cada vez mayor número de oficiales y empleados, (120 personas en la Isla), Sun West Mortgage ha trabajado con dos nuevas plataformas para apoyar el servicio al cliente y atender las necesidades del comprador de hoy.
Una de ellas, lowratespr.com, es donde el consumidor puede ver, desde la comodidad de su hogar y sin tener que hablar por teléfono inicialmente, los productos hipotecarios disponibles, el interés, los gastos y hacer comparación entre ellos para ver cuál es que desea. Esto no sustituye a la orientación del oficial bancario para quienes prefieran ir por la vía tradicional, llamando por teléfono, visitando el banco o recibiendo la visita de ellos”, dijo Padilla.
Pero además habrá otra plataforma, para que el comprador, que ya tiene iniciado el proceso de préstamo, podrá ver qué está pasando y por dónde va su préstamo. Ahí verá cualquier documento que falte y podrá someterlo por el mismo sistema y hasta los corredores de bienes raíces de ese cliente, podrán someter cualquier documentación necesaria. “Sin duda un paso más de nuestra parte para complacer al consumidor de hoy que no tiene tiempo que perder y le gusta ver que su caso se trabaja con agilidad y buen servicio. Nosotros le llamamos transparencia bancaria, tan importante para nuestros clientes en este momento histórico que vive la banca hipotecaria”, dijo el vicepresidente de Sun West Mortgage.
TENDENCIA DE CAMBIOS EN VALORES DE PROPIEDADES REPOSEÍDAS
Aunque los valores se han mantenido bajos para las propiedades reposeídas, ha empezado a surgir un panorama interesante en este renglón. Carlos Xavier Vélez explica que ya hay comunidades, en las que se han vendido numerosas viviendas reposeídas a precios muy bajos, que han sido renovadas dramáticamente, lo que sin duda impactará su valor del mercado en una futura reventa.
Esta tendencia se ve más clara en propiedades cuyos precios están alrededor de $200 mil hacia arriba.
Para información adicional puede acceder www.irr.com/puertorico o llamar al 787-782-4974.
AUNQUE LOS VALORES SE HAN MANTENIDO BAJOS PARA LAS PROPIEDADES REPOSEÍDAS, HA EMPEZADO A SURGIR UN PANORAMA INTERESANTE EN ESTE RENGLÓN.