Diferencias en el uso de las propiedades residenciales
Hay un producto hipotecario para cada tipo de residencia
EL USO AL QUE USTED DEDIQUE la propiedad determinará el producto, los términos y los costos en la transacción hipotecaria. Los términos y condiciones serán diferentes para propiedades de uso como residencia principal de las que se dedican a segundos hogares o propiedades de inversión.
Los usos comunes son: residencia principal, segundos hogares o residencias y propiedades de inversión. La residencia principal es la que usted ocupa permanentemente, la declara como principal para efectos contributivos y para efectos de producto financiero y desde la cual usted se desplaza para su trabajo y vida cotidiana. Los segundos hogares son aquellos que usted utiliza como propiedad con amenidades de campo, playa o cercanos a estos y que usted ocupa ocasionalmente. Estas propiedades deberán estar a alguna distancia de la principal y deberán ser fundamentalmente mas de tipo recreativo o resort. Las propiedades de inversión son aquellas que usted adquiere con el propósito de obtener rentas o beneficios de la misma y que usted no ocupa ni permanantemente ni ocasionalmente. Usted tendrá solo una propiedad principal y una secundaria, pero puede tener varias de inversión.
Para su residencia principal usted puede utilizar prácticamente todos los productos hipotecarios para la cual esa propidad cualifique, FHA, Veteranos, Rural o convencionales conformes o no conformes. Los términos para su propiedad principal son mas atractivos que para las propiedades secundarias y mas aún para las de inversión. Entre las variaciones mayores estarán que FHA solo aplica a residencia principal, por lo que segundos hogares y los de inversión deberán ser convencionales. La relación de deuda a valor varía por considerarse como mayor riesgo que las principals, por lo que normalmente será 80% “loan to value” en segundas, y 70 o 75% “loan to value” en inversiones. Los costos varían también pues pueden existir tasas y/o puntos de originación y descuento mayores. Muchas de las propiedades de inversión no son conformes al mercado secundario, por lo cual aplicarían otras reglas y términos según la institución.
¿Qué criterios de cualificación se utilizan para cada transacción según su uso? En los casos de residencias principales, los términos de cualificación son básicos, pero cuando se trata de segundas propiedades o de inversión, las cualificaciones serán mayores, pues la obligación es una carga adicional a su capacidad primaria y representaría un nivel superior de riesgos.