En metamorfosis la economía del Viejo San Juan
● La merma en residentes y comercios en la zona histórica va acompañada de alzas en la actividad turística y de bienes raíces
Con casi 500 años de historia, el Viejo San Juan se ha convertido en un imán para los miles de visitantes que acuden para apreciar su arquitectura provincial española de los siglos 16 y 17.
Sin embargo, igual que sucede con otros cascos históricos que también son patrimonios de la humanidad, la ciudad amurallada enfrenta múltiples desafíos para preservar su atractivo, conformado por calles adoquinadas, fortificaciones, museos, plazas públicas, comercios, iglesias, lugares históricos y su gente.
“El Viejo San Juan era el centro comercial más grande del Caribe, pero está pasando por una metamorfosis que incluye una reducción dramática de residentes y de negocios locales”, sentenció el comerciante Juan Fernández, quien lleva más de 30 años al frente de la Farmacia Luma.
“Para los años 1950 y 1960 se calcula que había 50,000 residentes en el Viejo San Juan”, sostuvo Fernández. Según la Encuesta de la Comunidad del Negociado del Censo, se estima que en 2017 la población del código postal 00901, que incluye el Viejo San Juan y Puerta de Tierra, era de 6,540 habitantes.
A juicio del veterano comerciante, la merma en servicios que se ofrecen en el casco histórico motivó a los residentes a dejar la isleta, y luego los comercios partieron detrás de los consumidores. “Aquí nació el Hospital Auxilio Mutuo y había muchos servicios”, dijo en alusión a que ya no hay hospitales en la zona. “Han desaparecido tiendas locales como González Padín, Los Muchachos, La Favorita y Velasco. En aquella época (1960) llegó a haber siete cines y siete farmacias. Todas han desaparecido excepto Puerto Rico Drug y Luma. Ahora tenemos multinacionales extranjeras como Walgreens y CVS”.
Con él coincidió Eddie Ramírez, quien reside en la ciudad y es dueño de la hospedería de cinco habitaciones Casa Sol Bed and Breakfast. “Antes había como 15 bancos aquí y hoy solo quedan dos. Antes había cuatro ferreterías y ahora solo queda una”, contó.
Para Raúl Emilio Fournier, quien es propietario de tres hospederías y un edificio de alquileres a corto plazo en la zona histórica, “el Viejo San Juan tiene menos residentes, pero no es porque hayan sido desplazados, sino porque es difícil vivir aquí por el alto costo del mantenimiento de las propiedades y los pocos espacios de estacionamiento”.
Tanto residentes como comerciantes luchan para que el Viejo San Juan continúe siendo un destino para el turista local y extranjero, sin que pierda su sentido de comunidad. Negocios entrevistó por se
“Viejo San Juan está ahora en su momento más crítico. Lo estamos perdiendo por el enfoque de convertir al casco histórico en un Disney World ”
MARGARITA GANDÍA CORREDORA DE BIENES RAÍCES Y RESIDENTE DEL VIEJO SAN JUAN
“Más gente quiere comprar en el Viejo San Juan porque ahora pueden cubrir parte de sus gastos con Airbnb”
NICK PASTRANA
FUNDADOR DE SAN JUAN REALTY GROUP
parado a un grupo de ellos, y muchos coincidieron en que, por su valor histórico y cultural, la ciudad tiene un potencial de desarrollo económico incalculable, no solo para la capital, sino para el país. Pero algunos piensan que hace falta un plan integral que armonice los diversos intereses y, en particular, que se preserve la comunidad residencial y el comercio local.
La industria turística y el sector de bienes raíces en el Viejo San Juan se han visto impactados por la llegada de numerosos inversionistas que interesan hacerse de una propiedad en la ciudad amurallada. Es una actividad que cada vez gana más terreno, impulsado por la motivación de entrar en el mercado de los alquileres a corto plazo, que se promueven a través de plataformas en línea como Airbnb.
El impacto es palpable en ambos renglones, pero cuando se les pregunta a portavoces de ambas industrias si ese impacto ha sido positivo o negativo, las apreciaciones divergen.
INVERSIONISTAS Y LOS AIRBNB
Nick Pastrana, fundador de San Juan Realty Group, dijo que ahora hay más gente interesada en comprar propiedades en el casco histórico porque con el alquiler a corto plazo pagan la hipoteca y el mantenimiento de la propiedad. “Hay una gran diferencia en el Viejo San Juan antes de y después de Airbnb”, destacó Pastrana, especialista en análisis de mercado y venta de propiedades.
“Hace que más gente quiera comprar en el Viejo San Juan porque ahora pueden cubrir parte de sus gastos con Airbnb”, expuso Pastrana, quien dijo que muchos compradores buscan segundas residencias. “Le vendemos muchas propiedades a puertorriqueños de la diáspora. Compran, financian sus gastos de hipoteca y mantenimiento de la propiedad con Airbnb y la usan una o dos veces al año”.
Los alquileres a corto plazo han proliferado en la ciudad amurallada, al punto que según la proveedora de datos AirDNA, en el código postal 00901 hay 538 alojamientos activos, de los cuales un 77% se promueven a través de la plataforma Airbnb. Esto representa 128 alojamientos más (o +31%) respecto a los 410 que había en la zona a finales de 2016.
“Hay menos propiedades vacantes que antes de la llegada de Airbnb. Los edificios abandonados no solo se están rehabilitando para Airbnb, sino para uso comercial y para alquiler a largo plazo”, expuso
Pastrana, cuya empresa trabaja en la compra, rehabilitación y venta de propiedades en la zona. “Antes casi todo era alquiler a largo plazo y ahora hay una buena mezcla de uso comercial, residencial, alquiler a largo plazo y a corto plazo”.
“Este año vendimos una unidad pequeña que llegó a los $500 por pie cuadrado, mientras que en Condado se venden a $300 por pie cuadrado en unidades frente al mar. Antes las ventas en el Viejo San Juan eran de $200 por pie cuadrado”.
Según el informe de mercado más reciente de San Juan Realty Group, en octubre pasado se vendieron ocho propiedades en el Viejo San Juan, siete de estas residenciales. La mediana de precio por unidad fue de $283,500. El precio por pie cuadrado de propiedad comercial es más bajo que el de unidad residencial.
Los precios pueden ser mayores dependiendo del tipo de propiedad. Por ejemplo, en la página web de Puerto Rico Sotheby’s International Realty aparece a la venta una casa en la calle Norzagaray, construida en el siglo 16, de 8,113 pies cuadrados, siete cuartos y siete baños, a $3.9 millones.
Por su parte, Margarita Gandía, corredora de bienes raíces y residente hace medio siglo en el Viejo San Juan, tiene otra perspectiva de los inversionistas que adquieren propiedades para destinarlas al alquiler a corto plazo.
“Algunos de los grandes inversionistas que están llegando a Viejo San Juan son personas de dudosa reputación”, expresó al hacer referencia a informes de prensa que señalan que más de uno está bajo la mirilla de las autoridades federales.
“No estoy en contra de los Airbnb, pero es alarmante ver tantos candados en propiedades donde los dueños no residen aquí”, comentó al señalar que una o dos décadas atrás había más ambiente de comunidad. En el Viejo San Juan llegaron a existir más de 280 apartamentos, distribuidos en 29 propiedades que se alquilaban a largo plazo bajo un programa subsidiado de renta, conocido como Plan 8. Hoy muchos de esos edificios se han convertido en alquileres a corto plazo.
“Viejo San Juan está ahora en su momento más crítico. Lo estamos perdiendo por el enfoque de convertir al casco histórico en un Disney World y desplazar a la comunidad de residentes y comerciantes locales”, denunció Gandía. Señaló que el gobierno le está dando cabida a un exceso
de hoteles y saturándolo de Airbnb, con miras a atraer a los turistas, pero opinó que esa estrategia pudiera no resultar.
“Estamos matando la gallina de los huevos de oro. El patrimonio cultural es el que atrae a un turismo más sofisticado, el que gasta dinero en la ciudad es el turista que quiere conocer y disfrutar la historia, la comunidad. Ahora, se inclinan más hacia negocios con enfoque en hoteles y Airbnb, desplazando a la comunidad para atraer al turista que no gasta”, dijo la corredora de bienes raíces.
Resaltó que en las 16 cuadras que conforman el Viejo San Juan hay tres universidades, pero no existen apartamentos que los estudiantes puedan rentar. “No quedan ni 30 apartamentos en el rango de $500 mensuales o menos. De ahí los precios brincan a entre $1,000 y $1,500 mensuales, y la mayoría son de una o dos habitaciones, no muy grandes”.
Mencionó que pese a los retos, han llegado nuevos comercios después del huracán María, entre ellos Gigil, que vende ropa de bebé, Quimera Café Literario, Origen, Muns y la tienda de artículos de cuero
Veari. “Y para una ciudad tan pequeña, hay tres tiendas de cannabis”, agregó.
Ramírez y Javier Ruiz, guía turístico del Viejo San Juan, coincidieron en que el furor por los alquileres a corto plazo ha desplazado a residentes. “Ves amistades que se mudan porque el dueño del edificio no les renueva el contrato de alquiler porque lo va a convertir en ‘short-term rentals’. Han desplazado residentes y oficinas”, expuso Ramírez, quien agregó que “han subido los precios de los alquileres a largo plazo por el poco inventario que queda”.
“Están sacando residentes locales para hacer más cuartos de alquiler a corto plazo. Por un lado, tiene el efecto de que renuevan los edificios, pero se pierde el sentido de comunidad y lo que hace a la ciudad interesante son los residentes”, apuntó Ruiz.
COMPETENCIA DIRECTA AL TURISMO
Peter Hopgood, vicepresidente de Ventas y Mercadeo de International Hospitality Enterprises (IHE), empresa que administra el hotel El Convento, de 80 habitaciones, dijo que la plataforma de Airbnb, como es utilizada por personas de todo el mundo, “ha generado un mayor interés en el Viejo San Juan, pero hay que reconocer que representa una mayor competencia con más ofrecimientos, 500 unidades en el distrito histórico que hace cinco años no existían”.
Esos 500 alquileres a corto plazo se unen a las 500 habitaciones de hoteles en la zona. “El impacto de los alquileres a corto plazo es que San Juan está saturado”, manifestó Ramírez, quien también preside el Comité de Pequeñas Hospederías de la Asociación de Hoteles y Turismo de Puerto Rico. “Muchos viajeros buscan el contacto con el público local y ya casi no hay locales en el Viejo San Juan”, agregó.
Por su parte, Fournier aseguró que la exposición que ha recibido la ciudad a través de Airbnb y otras plataformas globales ha atraído más visitantes. “Los alquileres a corto plazo ayudan a que los turistas vengan todo el año, no solo en la temporada alta. Vienen sobre todo familias grandes y grupos para los que no había mucha oferta hotelera, y se quedan más tiempo”, dijo.
Sin embargo, Ramírez expuso que no siempre tienen la mejor experiencia. “Nadie los recibe cuando llegan y vemos huéspedes que se quedan afuera porque el candado de combinación no abrió, o que en medio de su estadía se fue la luz o el agua”, contó.
Según los hoteleros, el año que está por concluir no ha estado bueno para el turismo en Viejo San Juan, en parte por los eventos del verano de 2019. “Fueron momentos bien difíciles. No es hasta las últimas dos semanas de diciembre que se ve todo lleno”, comentó Fournier, propietario de los hoteles CasaBlanca (35 cuartos), Villa Herencia (ocho cuartos) y Da’House (27 habitaciones). Añadió que la temporada alta de turismo se puede extender a marzo o abril, dependiendo del frío que haga en la costa este de Estados Unidos, lugar de procedencia de la mayoría de los turistas.
NUEVAS HOSPEDERÍAS
En la ciudad amurallada hay varios desarrollos hoteleros en construcción. Uno de ellos es el hotel Palacio Provincial, cuyos trabajos tienen lugar en el viejo anexo del Departamento de Estado, en el cruce de la calle San Francisco con la San José. “Será un hotel hermano de El Convento, que contará con 20 empleados adicionales para esas 43 habitaciones”, confirmó Hopgood. “Va a tener dos restaurantes abiertos al público y ahí pudiera tener diez empleados más”. Aunque estaba prevista su apertura para abril de 2020, la construcción fue detenida hasta nuevo aviso, luego de que se encontrara un yacimiento arqueológico en el edificio, que fue la antigua Diputación Provincial.
Recientemente trascendió que hay planes de convertir el antiguo Asilo de Beneficencia, que hoy es la sede del Instituto de Cultura Puertorriqueña, en el hotel San Felipe, de 53 habitaciones. Además, el edifico Fortaleza 307, que alberga el Hotel Milano, fue adquirido en septiembre por $3.9 millones, según otro informe de San Juan Realty Group. Se espera que la hospedería sea remodelada.
El antiguo edificio del Bank of Nova Scotia, en la calle Tetuán esquina San Justo, fue comprado en septiembre por $4.3 millones. La estructura, que lleva tiempo en desuso, fue adquirida por un inversionista que hizo su fortuna en las criptomonedas, presuntamente para hacer una hospedería. Y en mayo pasado fue vendido el edificio San Francisco 405, frente a la Plaza Colón, por $5 millones. Su clasificación es comercial/hospitalidad, por lo que posiblemente se convierta en un hotel.
LA JOYA DE LA CORONA
“Para mí el Viejo San Juan es la joya de la corona. He viajado, viví en Barcelona (España), llevo 20 años yendo a Oslo (Noruega), y Viejo San Juan no tiene nada que envidiarle a otras ciudades con sus monumentos históricos Patrimonio de la Humanidad. No sabemos el valor de lo que tenemos, hay que darle esa importancia cultural y valor que se merece”, expresó Tamara Sosa Pascual, abogada, propietaria del negocio Caficultura en la calle San Francisco y legisladora municipal.
“El impacto de los alquileres a corto plazo es que San Juan está saturado”
EDDIE RAMÍREZ
RESIDENTE DEL VIEJO SAN JUAN Y PROPIETARIO DE LA HOSPEDERÍA CASA SOL