Siete preguntas contributivas sobre la venta de residencias
El mercado de propiedades inmuebles en Puerto Rico se está moviendo de forma sumamente acelerada y muchas personas están optando por vender sus residencias principales. Estas transacciones tienen varias consecuencias contributivas que deben ser cuidadosamente analizadas. Haremos dos artículos discutiendo dudas frecuentes de estas transacciones. Aquí veremos las transacciones de naturaleza más común.
1. ¿Cuál es la tasa aplicable cuando uno vende su residencia principal?
Como regla general, la residencia principal es un activo de capital según definido en el Código de Rentas Internas de Puerto Rico de 2011. Cuando vendemos activos de capital que han sido poseídos por más de seis meses podemos usar una tasa opcional de 15% al momento de computar nuestra obligación contributiva. Por ser opcional, si el cómputo regular es menor, puedo optar por dicho cómputo regular. En el caso de generarse una pérdida, al ser un activo de uso personal usualmente no se puede deducir dicha pérdida.
2. ¿Cómo se computa la ganancia o pérdida?
Para este cómputo se busca cuánto se recibió al momento de vender la residencia (por ejemplo, el precio de venta) y se le restan los gastos relacionados a la transacción y la base ajustada de la residencia. Ejemplo: Ziomara vende su residencia por $90,000, tiene gastos atribuibles a la transacción de $3,000 y tiene una base ajustada de $70,000. Su ganancia será $17,000 ($90,000 del precio de venta menos $3,000 de gastos atribuibles menos $70,000 de la base ajustada).
3. ¿Cómo se computa la base ajustada de la residencia principal?
La base ajustada será el costo originalmente pagado en la compra aumentado por cualquier mejora efectuada. Ejemplo: David compró una casa en $100,000 y le hizo una piscina que costó $25,000. En ese caso la base ajustada será de $125,000.
4. ¿La contribución básica alterna (CBA) puede cambiar mi obligación contributiva?
Como vimos, la venta de la residencia principal podría ser elegible para una tasa opcional de 15%. En el caso de contribuyentes que elijan por la tasa opcional pero que tengan altos niveles de ingreso (por ejemplo, $250,000) les podría aplicar la CBA que tiene una tasa de 24%. La CBA se computa en el Anejo O de la Planilla de Contribución Sobre Ingresos Individual. Para determinar los niveles de ingreso se incluye la cantidad de la ganancia en la venta de la residencia. Ejemplo: Si Elizabeth genera salarios por $200,000 y se gana $80,000 en la venta de la residencia, tendría ingreso sujeto a la tasa máxima de CBA de 24%.
5. ¿Hay una exención basada en la edad?
El Código provee una exención de $150,000 en ganancias generadas en la venta de una residencia para personas que hayan cumplido 60 años al momento de la venta. Además, durante el periodo de cinco años previo a la venta, la propiedad debió haber sido poseída y usada por el contribuyente como su residencia principal por lo menos tres años. Esta exención solo se puede usar una vez en la vida y se reporta en el Anejo D2 de la Planilla.
6. ¿Hay algún beneficio luego de vender mi residencia si la reemplazo adquiriendo otra propiedad?
El Código provee un mecanismo de diferimiento de la ganancia si vendo mi residencia principal (la vieja residencia) y dentro de un periodo determinado uso la cantidad recibida para adquirir otra residencia principal en Puerto Rico (la nueva residencia). El término para comprar la nueva residencia es de cuatro años comenzando dos años antes de la venta de la vieja residencia y terminando dos años después de dicha fecha. La cantidad diferida se le debe reducir a la base de la nueva residencia. Las transacciones que utilicen este mecanismo deben ser reportadas en el Anejo D3 de la Planilla. Ejemplo: Dayanara vende una residencia por $120,000 con una base de $80,000. Potencialmente Dayanara tendría una ganancia de $40,000 ($120,000 - $80,000). Sin embargo, si un año luego de la venta ella compra otra residencia por $150,000, diferiría la ganancia de $40,000. La base que ella tendría en la nueva residencia sería de $110,000 ($150,000 que era el precio de compra menos la ganancia de $40,000 que fue diferida).
7.¿Hay una exención total por una ley especial?
En el año 2011 se firmó la Ley 216-2011 conocida como la Ley del Programa de Impulso a la Vivienda. La Ley 216 fue extendida y modificada en varias ocasiones. La última modificación fue mediante la Ley 169-2020 donde se incorporaron las disposiciones de la Ley 216 a la Ley 60-2019 conocida como el Código de Inventivos y se extendió la vigencia de la Ley 216 hasta el 31 de diciembre de 2030. La Ley 216 concede una exención total a la ganancia de capital a largo plazo en la venta de una residencia principal. Para ser elegible, la persona debe haber vivido en la residencia por los últimos dos años. Esta transacción se reporta en el Anejo D2 de la Planilla. La Ley 216 también proveía una exención en las contribuciones sobre la propiedad inmueble de dicha residencia durante los primeros 5 años. Ejemplo: Glenda compró una casa en el 2018 por $150,000. En verano del 2022 ella la vende por $175,000 generando una ganancia de $25,000. Como ella vivió en dicha casa por más de dos años la totalidad de la ganancia es exenta. Usualmente es mas fácil cumplir con la exención de la Ley 216 que con los requisitos para usar la exención para personas mayores de 60 años o el diferimiento por reemplazo. Así que usualmente resulta más conveniente usar la exención de la Ley 216.
Estos son solo unas reglas generales por lo que sugerimos buscar asesoramiento adecuado en estos casos. Recuerde que la próxima semana discutiremos situaciones más particulares.
Cuando vendemos activos de capital que han sido poseídos por más de seis meses podemos usar una tasa opcional de 15% al momento de computar nuestra obligación contributiva.