Para mejorar el acceso a vivienda propia “no basta subsidiar prontos”
● Expertos analizan las implicaciones de que solo 69% de las familias con ingresos típicos puedan cualificar para una hipoteca, según el Índice de Vivienda
En marzo de 2020, aun con el inicio del cierre comercial por pandemia, 100% de los domicilios con ingresos típicos de Puerto Rico hubiesen cualificado para una hipoteca si deseaban comprar una vivienda de precio promedio. Dos años después, solo 69% cualificarían.
Estas premisas del más reciente Índice de Vivienda Asequible (IVA) que elabora y divulga Estudios Técnicos sintetizan cómo el alza en precios de las propiedades, en las tasas de interés y en la inflación han golpeado a las familias en busca de techo propio, expusieron los economistas Graham Castillo, presidente de la firma; y Leslie Adames, director de Análisis y Política Económica.
“Esto mide accesibilidad dentro de los que quieran comprar. La idea es que todo aquel que quiera tenga la posibilidad. Lo que mide es el desfase entre costo de vivienda y la estructura de ingresos”, explicó Castillo.
Más aún, al momento de esta publicación ese porcentaje debe haber bajado más, toda vez que los intereses que para marzo rondaban 4% ya alcanzan 6%.
“El tema de la tasa de interés tiene mucho que ver. Cuando es 3% versus 6%, para un mismo nivel de ingreso, afecta 42% y reduce el precio de la vivienda que puedes comprar”, recalcó Castillo.
Si se hace el ejercicio en una calculadora hipotecaria como la que tiene Oriental Bank en su sitio web, alguien que gane $40,000 al año podría cualificar para una hipoteca convencional a 30 años por un máximo de $212,000 si se financia a 3%, pero solo de $151,000 a 6%.
Sin embargo, el hecho de que se haya visto un descenso tan notable en el ETI en dos años “no es algo nuevo”, advirtió Castillo, al afirmar que “Puerto Rico siempre ha tenido un problema de asequibilidad”. En concreto, Adames indicó que para 2011 el IVA estaba más bajo, en 66% y han sido pocos los momentos en que ha estado en 100%.
Por ello, plantearon los economistas, el gobierno periódicamente busca mitigar el problema con iniciativas como el actual Programa de Asistencia Directa al Comprador con fondos CDBG o los incentivos para construir unidades de interés social.
¿QUÉ HACER?
En entrevista separada el profesor de planificación de la Universidad de Puerto Rico, Raúl Santiago Bartolomei, calificó de insuficientes esas políticas públicas: “No basta subsidiar prontos y esperar a que el sector privado escoja el lugar más óptimo para construir. Hay que repensar cómo gestionamos el territorio”.
“Hay que aceptar que no es suficiente decir ‘cómo volvemos a lo que había antes de estos aumentos de precios’, porque lo cierto es que Puerto Rico tiene un problema de asequibilidad hace tiempo”, agregó Santiago.
Una opción, indicó el también investigador del Centro para la Nueva Economía, es repensar la contribución sobre la propiedad para que “sean proporcionales al valor en el mercado al uso y la intensidad de uso”. Esto evitaría, según planteó, que una casa en Ocean Park que se usa para alquiler a corto plazo pague lo mismo que una vivienda de clase media en Cupey. “Y si uno desarrolla un proyecto de mayor densidad con fines asequibles, debe tener una tasa más baja”, aseveró. “Esto le pondría precio a la especulación”.
Esos impuestos incrementales “se pueden usar para acelerar la expropiación de estorbos públicos y crear un bando de unidades”, sugirió.
En el caso de que esas unidades deban demolerse, “el gobierno puede transferir los terrenos a entidades para el desarrollo de vivienda asequible. Esto no reduce el costo de construcción, pero sí el de desarrollar en ese terreno”.
También recomendó establecer políticas para que se dé prioridad de compra de propiedades reposeídas que se obtuvieron con garantías del gobierno, como con hipotecas FHA o de la Autoridad para el Financiamiento de la Vivienda, a personas de la misma comunidad, no a inversionistas, o a entidades sin fines de lucro que se dediquen a rehabilitar vivienda asequible. “Si no, es una ganga comprar propiedades en subasta para luego venderlas más caras”, indicó.
Y, ante la gran disponibilidad de fondos de recuperación y otros programas que le preceden, como los fondos HOME, exhortó a “ir pensando a nivel del Departamento de la Vivienda y de los municipios cómo alinear estos recursos para darle prioridad al desarrollo de vivienda en lugares de alta demanda”. Indicó que aunque pueda ser más costoso construir en esas ubicaciones, ante el envejecimiento de la población, “a la larga es más fácil ofrecer servicios en áreas más densas”.
En cuanto a los efectos del deterioro del IVA, Adames planteó “para el joven en el mercado laboral, posiblemente este no es el ambiente propicio para entrar y comprar. Es un tema de esperar. Porque el mercado se va a estabilizar”.
“Lo que va a pasar es que los que necesitamos comprar una vivienda, y la necesitamos hoy, nos vamos a adaptar a la que podemos pagar hoy. Habrá quienes aguantarán, si tienen el lujo de esperar. Eso lo estamos viendo más entre los jóvenes. Se ha reducido la tasa de formación de hogar de los jóvenes”, advirtió, por su parte, Castillo.
¿CÓMO SE ELABORA EL IVA?
Adames explicó que el IVA toma en consideración la tasa hipotecaria fija a 30 años, que a marzo promediaba 4.17%, el precio promedio de venta que ese mes fue de $193,813 y la mediana de ingreso familiar según el Censo federal. Además, parte del supuesto de que “las personas dan un pronto de 20% del valor de la hipoteca que van a financiar”.
A preguntas de por qué se usa esa presunción cuando en Puerto Rico abundan los productos que permiten financiar hasta 98% de una vivienda, Castillo indicó que es una forma de ser más “conservadores” en sus estimaciones porque “si utilizas un porcentaje inferior (al 80% de financiamiento) estás apalancando más a la persona, se incrementa el monto de la hipoteca y ello afectaría más”.
Sobre este particular, Santiago opinó que “la construcción del índice es bastante optimista”.
“Y, si aun con ese optimismo se ve un problema de asequibilidad, pues la cosa está mala”, aseveró.