Segunda parte: Siete preguntas contributivas en la venta de residencias
Cuando un no residente vende una residencia en Puerto Rico como regla general se le retendrá 25% (15% si es ciudadano de EE.UU.) de la ganancia.
La semana pasada comenzamos esta ronda de preguntas sobre la venta de residencias la cual terminaremos con siete preguntas más.
1. ¿Qué pasa si recibí la residencia mediante donación o herencia?
En el 2017 se firmó la Ley 76-2017 que enmendó el Código de Rentas Internas de Puerto Rico, según enmendado para eliminar la contribución sobre donativos y herencias. La exención aplica para aquellas transferencias por donativos y herencia ocurridas luego del 31 de diciembre de 2017. La eliminación de dichos impuestos tuvo como consecuencia que en dichas transferencias la persona que reciba la propiedad mantendrá la misma base que tenía el dueño anterior. Ejemplo: Pablo compró su residencia por $75,000 en el año 2000 y en el año 2021 se la regala a su hijo Pablito. En ese caso, la base de Pablito en dicha residencia será de $75,000. Si la transferencia fue antes de dicha fecha es necesario validar con cuidado pues en algunos casos se puede aumentar (conocido como un “Step-Up”) la base de la propiedad.
2. ¿Cómo tributa la venta de una propiedad por un no residente de Puerto Rico?
Cuando un no residente vende una residencia en Puerto Rico como regla general se le retendrá 25% (15% si es ciudadano de EE.UU.) de la ganancia. La ganancia será el precio de venta reducido por: a) el costo de la propiedad según aparezca en la escritura de adquisición, b) los honorarios de notario y c) la comisión pagada por el vendedor. Si el comprador no retiene, Hacienda le podría imponer una multa igual a la cantidad no retenida. El Boletín Informativo de Rentas Internas 22-01 provee más información sobre este tema. Ejemplo: Aileen vive en Florida, es ciudadana de EE.UU. y le vende a Luis una residencia en Puerto Rico por $180,000. La propiedad había costado según la escritura anterior $80,000. Los honorarios de abogado fueron de $4,000 y la comisión pagada fue de $6,000. La ganancia en este caso será de $90,000 ($180,000 de precio de venta menos $80,000 del costo según la escritura, $4,000 de honorarios y $6,000 de comisiones). Luis tiene que retener $13,500 ($90,000 de ganancia x 15%) y enviarlos a Hacienda. En marzo de 2020 Hacienda emitió un Folleto que provee un procedimiento alterno para solicitar una dispensa de la retención cuando se entiende resulta demasiado onerosa. Esto requiere radicar una solicitud con Hacienda que tiene un cargo de $500.
3. ¿Cómo tributa la venta de una residencia fuera de Puerto Rico?
Si vende una propiedad fuera de Puerto Rico la transacción probablemente estará sujeta a contribuciones en dicho lugar. Por ejemplo, en el caso de residencias localizadas en EE.UU. cualquier ganancia en la venta estaría sujeta a tributación federal, estatal (en ciertos casos) y de Puerto Rico. Se usa el mecanismo del crédito por contribuciones foráneas (“Foreign Tax Credit”) para mitigar los varios niveles de tributación aplicables.
4. ¿Qué pasa si vendo una propiedad comprada con dinero depositado en una Cuenta de Retiro Individual (“IRA”)?
El Código provee una deducción de las cantidades depositadas en una IRA. O sea, que dichas cantidades no han pagado aún contribuciones. El Código también permite retirar dinero de una IRA para comprar o construir la primera residencia principal sin pagar contribuciones (o sea, posponiendo la tributación). Al momento de vender dicha residencia se tiene que reconocer como ingreso ordinario la cantidad pospuesta.
5. ¿Cuál es el tratamiento de Arrendamientos de Residencias Principales?
La Ley 132-2010 (“Ley 132”) conocida como Ley de Estímulo al Mercado de Propiedades Inmuebles, proveyó una exención a la renta de propiedades residenciales desde el 1 de enero de 2011 hasta el 31 de diciembre de 2020. El Código de Incentivos de 2019, según enmendado, enmendó la Ley 132 y extendió la vigencia de la exención de rentas de propiedades residenciales hasta el 31 de diciembre de 2025. El dueño debe ser un Arrendador Elegible y la propiedad debe ser Propiedad de Nueva Construcción o Propiedad Cualificada según dichos términos se definen en la Ley 132.
6.¿Qué pasa si adquiero una residencia con deudas de contribuciones sobre la propiedad inmueble pendientes?
Cuando una persona deja de pagar las contribuciones sobre la propiedad inmuebles se constituye una hipoteca legal a favor del Centro de Recaudación de Ingresos Municipales (“CRIM”). Dicha hipoteca incluye las contribuciones del año en curso y los 5 años anteriores. Por ser una hipoteca legal se le da preferencia y no tiene que estar en el Registro de la Propiedad. Por eso es que en el caso de propiedades financiadas, la institución a financiar cobra dichos impuestos para proteger su colateral. Y por su naturaleza, la deuda seguiría a la propiedad, aunque la misma sea vendida a un tercero. Por lo tanto, resulta imprescindible validar que no existan estas deudas al momento de comprar una propiedad.
7.¿Cuál es el tratamiento si la propiedad era una inversión y no una residencia principal?
Aquí va a depender del tipo de negocios. Si las propiedades se compraron para ser vendidas se tratarían como “inventario” y no serían elegibles para el tratamiento de ganancia de capital al momento de la venta. Si la propiedad se compró para ser arrendada, su venta generaría una ganancia de capital. En dicho caso para computar la base ajustada se debe reducir por el gasto de depreciación reclamado en planillas. Ejemplo: Eugenio compra una propiedad en $90,000 para arrendarla. Tres años más tarde la vende por $125,000. Él había reclamado un gasto de depreciación de $5,000 sobre dicha propiedad. La base será de $85,000 ($90,000 menos $5,000 de depreciación) y la ganancia sería de $40,000 ($125,000 del precio de venta menos la base ajustada de $85,000).
Igual que dijimos la semana pasada, es importante estar debidamente asesorado al ejecutar estas transacciones.