El dilema de las hipotecas “reverse”
Miles de adultos mayores que se acogieron a este producto bancario, a cambio de permanecer en sus casas y no pagar nada el resto de sus vidas, ahora enfrentan el riesgo de quedarse en la calle por asuntos “técnicos”
Hace poco más de una década, las hipotecas “reverse” dieron de qué hablar por el intenso mercadeo que ofrecía dinero rápido para adultos mayores; ahora, sobresalen por los efectos negativos que han tenido para muchos de aquellos clientes, que hasta han perdido su propiedad por asuntos “técnicos”.
“El caso más triste que tuve fue el de un señor que se enteró que había perdido la casa cuando llegan los alguaciles para sacarlo. Él hizo el préstamo para pagar el tratamiento de cáncer del hijo. El hijo fallece y él no sabe nada, no entiende las cartas que son en inglés, y tuvo que desalojar. Muchos de los que llegan a mi oficina no saben decir ni por qué hicieron el préstamo. Ahora, muchos tienen demencia y muchos hijos no saben que la persona había hecho el préstamo”, describió el abogado Alexis Sánchez Morales, director del Proyecto de Ayuda al Deudor Hipotecario de Servicios Legales de Puerto Rico.
Las hipotecas “reverse” surgieron, en Estados Unidos, principalmente como una alternativa aprobada por el gobierno para que adultos mayores pudieran pagar altos costos médicos. De esa forma, las personas de 62 años o más podían hacer un préstamo contra el valor de su casa. Pero, de manera inversa a un préstamo hipotecario regular –que mientras pasa el tiempo baja la deuda y aumenta el valor acumulado de la propiedad para el dueño– en la “reverse”, el “equity” o valor acumulado para el propietario de esa casa baja mientras la deuda aumenta porque acumula intereses, pero no se hacen pagos.
El resultado, entonces, es que la persona hace el préstamo y, aunque recibe el dinero, se puede quedar en la casa mientras se cumplan varias condiciones: que continúe viva, que siga ocupando la propiedad, que la mantenga en buenas condiciones y que siga al día con las contribuciones sobre la propiedad y seguros como el de proteger la estructura contra fuego, huracán y terremoto.
Uno de los grandes problemas que hubo con ese producto hipotecario fue el mercadeo y las estrategias de las compañías que lo ofrecían. En lugar de ofrecerlo como una opción para personas con graves problemas que no tuvieran otra forma de obtener dinero, considerando que básicamente le venden su casa a un banco, ese préstamo se mercadeaba como una forma de obtener dinero para viajar, comprar un carro o pasar la vida más cómoda. Se decía que, una vez se hiciera una hipoteca “reverse”, la persona no tenía que hacer más pagos y se ofrecía muy poca orientación al momento del cierre.
De hecho, algunas de las estrategias de compañías dedicadas a ese mercado provocaron que, posteriormente, se impusieran límites y condiciones para proteger al consumidor.
ALZA EN EJECUCIONES BANCARIAS
Pero, son miles los que aceptaron ese producto y ahora sufren las consecuencias, como parte de un fenómeno que no es solo de Puerto Rico, sino también de Estados Unidos, donde un informe de la Oficina de Contabilidad General (GAO) reveló que, de 2014 a 2018, hubo un significativo aumento de hipotecas “reverse” que se ejecutaron por fallas técnicas y no por la muerte del deudor, lo que implica que la persona pierde su casa. En ese periodo, 15% de las 272,155 terminaciones se debió a esas fallas, que incluyen no tener seguro, no pagar contribuciones sobre la propiedad o no vivir la casa.
En Puerto Rico, tres de cada cuatro ejecuciones de hipotecas “reverse” en 2019 se debieron a motivos técnicos. Esto es 1,255
ejecuciones de hipotecas “reverse”, de un total de 1,617, según una investigación del Centro de Periodismo Investigativo, que citó cifras de la Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras.
Sánchez Morales explicó que, luego del auge de ese producto bancario, las instituciones que hacían los préstamos los vendieron a empresas de Estados Unidos, que son las que los administran. Ninguna de esas compañías está en Puerto Rico y no hay servicio al cliente localmente. El resultado es que las comunicaciones que envían son por cartas escritas en inglés y eso se convierte en un enorme riesgo porque muchas personas no dominan ese idioma y no tienen a alguien que las ayude. Esas empresas también fallan en escribir bien las direcciones locales y es frecuente que las cartas no lleguen o se reciban meses más tarde, afirmó el abogado.
También, se comunican por internet “y eso lo complica” porque muchos adultos mayores tampoco tienen destrezas tecnológicas, lamentó.
“Cuando se mercadeaba, decían que, una vez hacían la hipoteca, no habría más pagos. Pero eso no es cierto, porque hay que hacer unos pagos recurrentes, particularmente, de seguros. La mayoría de las personas que vienen a la oficina no han leído la hipoteca y confiaron en lo que les decían, y ahora no tienen los ingresos suficientes para pagar los seguros”, agregó.
Otro de los problemas relacionados con los seguros es que no es solo que la propiedad esté asegurada contra desastres naturales, sino que la cantidad de la póliza sea la adecuada, según las empresas que administran la hipoteca.
Una de las cosas que ocurren es que, si la propiedad no está asegurada o no tiene los límites deseados, esa compañía notifica que comprará el seguro. La persona propietaria de la casa acepta o se entera tarde porque la carta llega después y cree que esa es una buena alternativa. Pero no lo es, porque la compañía considera ese incidente como una falta por parte del deudor, porque no fue quien compró el seguro, y comienza un proceso en su contra que puede terminar en desahucio, a menos que pague esa deuda, explicó Sánchez Morales.
“Hay bancos que ofrecen retener una cantidad del préstamo para pagar los seguros, pero muchos retienen para uno o dos años, mientras retienen ese préstamo, pero cuando lo venden, ya no hay dinero y no hay fondos para pagar los seguros y la gente no sabe”, reveló.
Otra de las condiciones para que no se ejecute o termine la hipoteca es que el deudor viva la casa. En caso de necesitarlo, puede estar fuera de la vivienda hasta un máximo de tres meses y, si requiere estar fuera por más tiempo, como ocurrió luego del huracán María, “la persona tiene que informarlo”, dijo el abogado.
Sin embargo, aunque “la ley no exige que se envíen unos certificados de ocupación”, esas empresas requieren que la persona certifique que vive la casa, anualmente o más de una vez al año, con un documento “que tiene que imprimir, firmar y enviar por email”. Ahí, está la dificultad para las personas que no tienen destrezas ni equipo tecnológico para cumplir esa exigencia.
“Luego del COVID-19, hubo casos en que los emplazaban por falta de ocupación y los emplazaban en sus casas, hasta gente que estaba postrada en cama”, narró Sánchez Morales para destacar la seriedad de lo que ocurre con el manejo de esas hipotecas.
El abogado aseguró que la mayoría de los casos que llegan a Servicios Legales se logran resolver a favor del dueño de la propiedad, pero reconoció que algunos se reciben muy tarde. “Cuando llegan por incumplimiento debido a deudas del CRIM (Centro de Recaudaciones de Ingresos Municipales) o falta de seguros, es más fácil intentar llegar a un acuerdo si encontramos dinero de alguna manera”, admitió.