Claves legales en un contrato de compraventa
La situación actual en el mercado de bienes raíces sigue siendo peculiar. Un inventario limitado, construcción nueva inexistente y un mercado alcista en las tasas de interés. En la mayoría de las ocasiones, el proceso de comprar una propiedad de bienes raíces es la inversión más elevada y crucial del consumidor, por lo que es menester comenzar con el pie derecho.
El primer paso legal trascendental de la compra de una propiedad es la ejecución y formalización de un contrato de opción de compraventa.
A continuación, le explicamos los siete puntos importantes que debe tener un contrato de opción de compraventa:
1. ¿Qué es un contrato de opción de compraventa?
Es el acuerdo de las partes sobre los términos y condiciones esenciales para vender una propiedad. Es el resumen de los acuerdos bajo los cuales el vendedor está obligado a firmar la escritura de compraventa de la propiedad, siempre y cuando el comprador cumpla con sus obligaciones en este contrato.
En definitiva, en o antes del vencimiento de la fecha del contrato de opción, el comprador tiene la facultad de decidir si comprará o no la propiedad. Por otra parte, una vez firmado el contrato el vendedor siempre está obligado a vender siempre y cuando las condiciones del contrato hayan sido satisfechas.
2. Descripción específica
El contrato debe incluir una descripción exacta de la propiedad que se va a vender. Esto significa la escritura de la propiedad, la cabida del terreno, colindancias, número de habitaciones y distribución de la propiedad. En condominios, incluye los pies cuadrados de la superficie del apartamento.
Una recomendación práctica es realizar un estudio de título que pueda ser verificado por un notario previo a la firma del contrato.
3. Precio de venta
El precio de venta es la condición principal número uno cuando se va a comprar una propiedad y lo que motiva la mayor parte de las negociaciones entre las partes. El vendedor trata de lograr el precio mayor posible mientras que el comprador trata lo contrario. Un punto de equilibrio de mercado se alcanza cuando comprador y vendedor se ponen de acuerdo en el precio de venta. Ese precio de venta se incorpora como parte esencial del contrato de opción.
Esta condición es esencial pues si el comprador necesita financiamiento el banco le prestará la cantidad que sea menor entre el precio de venta y tasación.
Es importante que las partes acuerden claramente si el precio de venta está sujeto a tasación.
4. Términos de cierre
Las partes en el contrato de opción establecerán un término para firmar la escritura de compraventa. En el caso de que el comprador requiera financiamiento este tendrá que culminar todos los trámites en el banco para cumplir dentro de este plazo. Esto significa que el comprador tiene que radicar su solicitud de financiamiento tan pronto se firme el contrato y llevar una copia de este firmado con copia del cheque de opción.
El término será el acordado entre las partes. En la industria, un parámetro general es de 60 días.
5. Cantidad de la opción
La cantidad de la opción que acuerdan las partes es un depósito que el comprador entrega al vendedor para separar la propiedad por el término de la opción. Esta cantidad será aplicada al precio de compra al momento del cierre. La parte compradora debe tener bien claro que si no se cierra el caso al término del vencimiento del contrato, la parte vendedora retendrá el depósito como indemnización por el tiempo que la propiedad estuvo fuera del mercado.
6. Distribución de honorarios y gastos
Uno de los aspectos principales que deben estar incluidos en el contrato de opción están relacionados a los honorarios de abogado y gastos como sellos de rentas internas de las escrituras y comprobantes de inscripción al Registro de la Propiedad.
El Código Civil establece que el vendedor asume el pago de honorarios del notario que autoriza la escritura de compraventa, así como los sellos de rentas internas.
En caso de que la propiedad tenga una hipoteca vigente en el Registro de la Propiedad es usual pactar que el vendedor también pague los honorarios del notario que autorizará la escritura de cancelación de hipoteca. En los casos de cancelación de hipoteca, el vendedor no solo debe pagar los sellos de rentas internas del original, sino también de la copia certificada y el comprobante de inscripción en el Registro de la Propiedad.
Un dato que muchos vendedores desconocen es que, aunque la hipoteca esté salda, es necesario llevar a un notario público el pagaré original de la hipoteca para hacer una escritura de cancelación y llevarla al Registro.
7. Deudas del vendedor
El contrato de opción debe establecer que al vendedor le corresponde pagar entre otros las siguientes partidas: el balance de la hipoteca vigente al momento del cierre, el balance de contribuciones adeudadas al CRIM, el balance de cuotas de mantenimiento y/ o derramas, en el caso de condominios, el balance de cuotas de mantenimiento en caso de urbanizaciones con acceso controlado, el pago de embargos contra la propiedad, entre otros.
En conclusión, es evidente la importancia de redactar un buen contrato de opción de compraventa entre vendedor y comprador.