Avem și așa ceva: o piaţă pragmatică – crește cât îi permite economia
Suprafaţa de spaţii comerciale livrate în România, în 2018, a ajuns la 115.000 mp, cu 28% mai mult faţă de anul anterior, conform CBRE. Pe de altă parte, conform ESOP, firmele cu până în 250 de angajaţi au achiziţionat 46% din piaţa spaţiilor.
Aceste spaţii de birouri achiziţionate de IMM sunt până în 2.500 mp. Motorul dezvoltării sectorului însă îl reprezintă nucleul dur al companiilor medii, care au între 50 și 249 de angajaţi, care au închiriat 114.367 mp, ceea ce reprezintă 83% din suprafaţa închiriată de IMM.
„Piaţa este echilibrată, în ceea ce privește volumul de spaţii închiriate de IMM-uri și companii mari. Cele mai puternice segmente, care închiriază cele mai multe spaţii de birouri, sunt companiile medii, care au între 50 și 249 de angajaţi și companiile mari, cu peste 250 de angajaţi“, declară Alexandru Petrescu, managing partner ESOP Consulting / CORFAC Internaţional.
Se închiriază suprafeţe mari
Ca tendinţă, ESOP a remarcat dezvoltarea operatorilor de spaţii de birouri coworking, care închiriază suprafeţe mari, de peste 1.000 mp, uneori chiar și de peste 3.000 - 4.000 mp, care ţintesc clienţii microintreprinderi și chiar IMM-urile care au între 10 și 49 de angajaţi, mai ales cele din domeniul IT&C. „Acest trend credem că va continua”, spune Petrescu.
În paralel, se observă și o flexibilitate din ce în ce mai mare a developerilor de clădiri de birouri clasa A, care vor să aibă un mix de chiriași în proiectele mari. Astfel, dacă unii developeri, în prima etapă, au împărţit etajele în două module, acum au ajuns să împartă etajele în patru module, ajungând să ofere spre închiriere suprafeţe de 300 mp - 600 mp, în funcţie de mărimea suprafeţei de pe fiecare etaj.
„Pentru a beneficia de această modularitate a spaţiilor, developerii iau în considerare investiţii iniţiale mai mari, care acoperă contorizarea fiecărui modul, dar care, în timp, le asigură o flexibilitate mai mare”, explică reprezentantul ESOP.
„Piaţa este echilibrată, în ceea ce privește volumul de spaţii închiriate de IMM-uri și companii mari. Cele mai puternice segmente, care închiriază cele mai multe spaţii de birouri, sunt companiile medii, care au între 50 și 249 de angajaţi și companiile mari, cu peste 250 de angajaţi”, declară Alexandru Petrescu, managing partner ESOP Consulting / CORFAC Internaţional.
România, încă mult în urma pieţelor vestice
În cursul anului trecut, s-au înregistrat cu 30% mai multe vânzări prin intermediul canalelor online, faţă de 2017, dar România este în continuare mult în urma pieţelor vestice, din acest punct de vedere, explică CBRE.
Creșterea vânzărilor online, arată CB Richard Ellis, este responsabilă pentru extinderea spaţiului a numeroase magazine, care au început să funcţioneze și ca showroom-uri.
Potrivit sursei, citate de Agerpres, din stocul total de Această evoluţie a spaţiilor de birouri este strâns legată de evoluţia economică generală. Cu cât economia va creşte sustenabil, cu atât cererea de spaţii de birouri va creşte şi aceasta.“
ION RADU ZILIŞTEANU, ANALIST IMOBILIAR spaţii comerciale moderne, 32% sunt situate în Capitală, iar 68% sunt în restul ţării. Centrele comerciale au o pondere de 58% din totalul spaţiilor, rămânând formatul de retail preferat de dezvoltatori, în timp ce 42% se constituie din parcuri comerciale.
„Un alt trend care s-a observat în 2018 e concentrarea interesului investitorilor spre orașe mai mici, de rang secundar sau terţiar, ca Satu Mare, Baia Mare, Roman sau Bistriţa”, informează CBRE.
Cele mai mari trei proiecte de spaţii comerciale de anul trecut au fost construite în a doua jumătate a anului și totalizează 71.000 mp: Shopping City Satu Mare (29.000 mp), Parcul de retail Value Center Baia Mare (22.500 mp), Parcul de retail Value Center Roman (19.500 mp)”, arată sursa citată.
Specialiștii CBRE estimează că tendinţa principală a fost de dezvoltare de proiecte mici, majoritatea celor livrate în 2018 având dimensiuni care se încadrează între 1.500 mp și 9.000 mp. De asemenea, printre direcţiile majore de dezvoltare remarcate în cursul anului trecut se află și deschiderea de microcentre în interiorul orașelor, operate de reţelele de hypermarketuri, care încearcă astfel să fie mai aproape de clienţii lor. În a doua jumătate a anului 2018 de exemplu Auchan a ajuns la 19 unităţi MyAuchan. Acest curent va fi probabil urmat în acest an și de alte lanţuri de magazine mari.
La gradul de acoperire, pentru orașele de peste 300.000 de locuitori, clasamentul e condus de Constanţa, cu 582 mp spaţii comerciale la mia de locuitori,
115.000 mp de spaţii comerciale au fost livrate în România anul trecut.
urmată de București (545 mp/1.000 locuitori), Cluj-Napoca (488 mp/1.000 locuitori), Timișoara (461 mp/1.000 locuitori) și Iași (420 mp/1.000 locuitori).
O piaţă complet diferită de cea a rezidenţialelor
Ion Radu Zilișteanu, analist imobiliar, atrage atenţia că „piaţa spaţiilor comerciale e total diferită de cea a rezidenţialelor. Categoriile de clienţi specifici celor două pieţe sunt total diferite. La spaţiile comerciale, evident, clienţii sunt companii, în principal, pe când pe rezidenţiale sunt persoane fizice”.
Firmele sunt informate, au expertiză. “Exact. De aceea și evoluţiile celor două pieţe de multe ori nu sunt asemănătoare. Ritmul de dezvoltare a construcţiilor de spaţii comerciale, pe de altă parte, (n.n.: 1,2 milioane mp, conform Economica.net, în februarie 2019) a mai scăzut”, pentru că piaţa se saturează, la nivelul cererii, explică Zilișteanu.
Foarte multe IMM mici, precum și PFA, profesii liberale ș.a.m.d. au sediile în apartamente de locuit, ceea ce nu e tipic altor ţări vesteuropene. Care este cauza. Expertul susţine că “economic, IMM nu își permit să închirieze spaţii în astfel de clădiri de birouri. Un metru pătrat e undeva 10 euro - 15 euro + TVA, încă vreo 2 euro – 3 euro/mp + TVA pe servicii de mentenanţă, pază ș.a.m.d.”.
„Să zicem că un IMM ar dori să închirieze 50 mp. Aceasta ar însemna 500 de euro - 750 de euro + TVA chirie. Cu totul, sare de 1.000 de euro. Firmele mici nu-și permit, pur și simplu, mulţumindu-se să-și menţină sediile în blocuri, în apartamente de 2-3 camere”, detaliază Ion Radu Zilișteanu.
Multe astfel de firme fac numai B2B (adică businessto-business). Marea lor majoritate nu sunt plătitoare de TVA. Când sunt plătitoare de TVA, este vorba, de obicei, despre mici firme care cresc pe insule de dever, comercial, de exemplu.
Crește economia, cresc suprafeţele de spaţii de birouri
„Această evoluţie a spaţiilor de birouri este strâns legată de evoluţia economică generală. Cu cât economia va crește sustenabil, cu atât cererea de spaţii de birouri va crește și aceasta. Și pentru firmele acestea mărunte să stea într-un apartament de bloc nu e cel mai plăcut lucru. Blochează, limitează dezvoltarea afacerii, apar conflicte cu vecinii”, explică Zilișteanu.
Alte multe IMM sunt găzduite de firme de specialitate, care înfiinţează societăţi comerciale și schimbă sau adaugă coduri CAEN. Ce se va întâmpla în următorii ani?
„Părerea mea”, spune expertul, “este că în următorii ani piaţa spaţiilor de birouri va avea o evoluţie bună, în sensul că, pe măsură ce economia va crește, și spaţiile de birouri vor fi mai căutate”.
„Deși avem o suprafaţă foarte mare de spaţii de birouri, graduri de ocupare este mare: peste 85%. În general, piaţa spaţiilor de birouri nu este o piaţă de speculaţii, ca aceea a rezidenţialelor”, a explicat „României libere“Ion Radu Zilișteanu, analist imobiliar, adăugând că, atunci când se cumpără spaţii comerciale, se fac afaceri serioase, achiziţionându-se clădiri întregi.