НА­ШЕ НО­ВОЕ ПЕР­ВОЕ НЕ­ОЖИ­ДАН­НОЕ

Сер­гей Ер­мак Как вла­сти, жи­лые за­строй­щи­ки и бан­ки бу­дут справ­лять­ся с вы­зо­ва­ми те­ку­ще­го мо­мен­та и обес­пе­чи­вать го­ро­жан ком­форт­ной сре­дой

Ekspert Ural - - СОДЕРЖАНИЕ -

Как вла­сти, жи­лые за­строй­щи­ки и бан­ки бу­дут справ­лять­ся с вы­зо­ва­ми те­ку­ще­го мо­мен­та и обес­пе­чи­вать го­ро­жан ком­форт­ной сре­дой

Жур­нал «Экс­перт-Урал» за­пус­ка­ет но­вый дис­кус­си­он­ный фор­мат Expert Urban Talks (EUT), пло­щад­ку, где де­ве­ло­пе­ры, агент­ства недви­жи­мо­сти, бан­ки, управ­ля­ю­щие ком­па­нии об­ме­ни­ва­ют­ся опы­том ре­а­ли­за­ции про­ек­тов, рас­ска­зы­ва­ют о на­ход­ках, со­вер­шен­ных ошиб­ках, гор­дят­ся до­сти­же­ни­я­ми и де­лят­ся пла­на­ми. Это спор об ар­хи­тек­ту­ре, гра­до­пла­ни­ро­ва­нии, бу­ду­щем рын­ка жи­лья, эф­фек­тив­но­сти стро­и­тель­ства и борь­бе за че­ло­ве­ка.

В пер­вый раз к EUT под­клю­чи­лись круп­ней­шие бан­ки и за­строй­щи­ки Ека­те­рин­бур­га. Од­на­ко их вы­ска­зы­ва­ния с те­ми или ины­ми до­пу­ще­ни­я­ми мож­но экс­тра­по­ли­ро­вать на весь мак­ро­ре­ги­он.

Про­шлое тес­но

Один из клю­че­вых вы­зо­вов, сто­я­щих се­го­дня пе­ред круп­ны­ми ураль­ски­ми го­ро­да­ми, — ре­но­ва­ция. Этот тер­мин плот­но во­шел в ур­ба­ни­сти­че­ский лек­си­кон в 2016 го­ду, ко­гда в Москве раз­го­ре­лась дис­кус­сия о сно­се ес­ли не фи­зи­че­ски, то по край­ней ме­ре мо­раль­но уста­рев­ших пя­ти­эта­жек. Дли­лась она недол­го: за­кон о мас­со­вом об­нов­ле­нии сто­лич­но­го жил­фон­да Го­с­ду­ма при­ня­ла ле­том 2017-го. Спу­стя несколь­ко ме­ся­цев де­пу­та­ты на­пе­ре­бой при­ня­лись пред­ла­гать рас­про­стра­нить нор­му на дру­гие тер­ри­то­рии. В се­ре­дине мая на ка­ли­нин­град­ском фо­ру­ме «Сре­да для жиз­ни» гла­ва ко­ми­те­та по жи­лищ­ной по­ли­ти­ке Га­ли­на Хо­ван­ская за­яви­ла: «В мо­ей сум­ке ле­жит про­ект о ре­но­ва­ции по всей Рос­сии».

— Жил­фонд го­ро­дов силь­но из­но­шен. Это факт, — кон­ста­ти­ру­ет ос­но­ва­тель бю­ро «Ин. Форм», экс-глав­ный ар­хи­тек­тор Ека­те­рин­бур­га Ти­мур Аб­дул­ла­ев. — Бе­да в том, что ба­лан­со­дер­жа­те­ля­ми ста­рых до­мов яв­ля­ют­ся жи­те­ли, и де­нег на при­ве­де­ние объ­ек­тов в нор­маль­ное со­сто­я­ние у них нет. В по­пыт­ке вы­кру­тить­ся му­ни­ци­па­ли­те­ты на­ча­ли при­ме­нять ме­ха­низм раз­ви­тия за­стро­ен- ных тер­ри­то­рий (РЗТ). Они про­да­ва­ли част­но­му биз­не­су уча­сток, за­ня­тый вет­хим жи­льем. Тот раз­ра­ба­ты­вал про­ект ре­де­ве­ло­п­мен­та, от­се­лял лю­дей, сно­сил все, что счи­тал нуж­ным, и на осво­бо­див­шем­ся ме­сте воз­во­дил но­вый фонд. В тео­рии идея от­лич­ная, но на прак­ти­ке она пре­вра­ти­лась в вар­вар­скую ис­то­рию с се­гре­га­ци­ей на­се­ле­ния, от­сут­стви­ем уче­та чьих-ли­бо то­чек зре­ния, без­дум­ной за­ме­ной ба­ра­ков 25-этаж­ны­ми вы­сот­ка­ми. Оче­вид­но, что в Рос­сии на­зре­ла необ­хо­ди­мость раз­ра­бот­ки и при­ме­не­ния но­во­го част­но-го­су­дар­ствен­но­го ин­стру­мен­та вос­про­из­вод­ства жи­лья. Его цен­траль­ным эле­мен­том дол­жен стать му­ни­ци­паль­ный ма­стер-де­ве­ло­пер, глав­ная за­да­ча ко­то­ро­го — со­гла­со­ва­ние по­зи­ций всех стейк­хол­де­ров и фор­ми­ро­ва­ние бу­ду­ще­го об­ли­ка тер­ри­то­рии. Роль биз­не­са в та­ких про­ек­тах — ин­ве­сти­ци­он­ная. Это ми­ро­вая прак­ти­ка.

По сло­вам чле­на Со­ве­та Ураль­ской па­ла­ты недви­жи­мо­сти, ди­рек­то­ра ЦН «МАН»

Ни­ко­лая Са­ви­на, пре­ва­ли­ро­ва­ние част­ных ин­те­ре­сов над об­ще­ствен­ны­ми — ло­гич­ный итог мно­го­лет­не­го пе­ре­кла­ды­ва­ния от­вет­ствен­но­сти за раз­ви­тие го­ро­да на биз­нес: «Ко­гда власть по­ру­ча­ет пред­при­ни­ма­те­лю раз­ра­бо­тать про­ект пла­ни­ров­ки за свой счет, по­след­ний есте­ствен­но стре­мит­ся к мак­си­маль­ной вы­го­де. Все осталь­ные во­про­сы рас­смат­ри­ва­ют­ся по оста­точ­но­му прин­ци­пу».

Бе­з­услов­но, си­ту­а­ция по­сте­пен­но ме­ня­ет­ся. Застрой­щи­кам при ре­де­ве­ло­п­мен­те все на­сто­я­тель­нее ре­ко­мен­ду­ют фор­ми­ро­вать ка­че­ствен­ные дво­ро­вые и об­ще­ствен­ные про­стран­ства, раз­ви­вать со­ци­аль­ную и тор­го­вую ин­фра­струк­ту­ру. Но раз­го­во­ры по­преж­не­му огра­ни­чи­ва­ют­ся от­дель­но взя­тым кус­ком зем­ли. Стра­те­гии за ни­ми не вид­но. «Вз­г­ля­ни­те на центр Ека­те­рин­бур­га. Се­го­дня он за­пол­ня­ет­ся раз­но­ка­ли­бер­ны­ми вы­сот­ка­ми, — се­ту­ет Ти­мур Аб­дул­ла­ев. — Это неде­ше­вое жи­лье, и те, кто его стро­ит, со­вер­шен­но точ­но об­ла­да­ют воз­мож­но­стя­ми по­ра­бо­тать над ар­хи­тек­ту­рой или оформ­ле­ни­ем улиц. Но мы ни ра­зу не сде­ла­ли по­пыт­ки увя­зать по­яв­ля­ю­щи­е­ся объ­ек­ты в рам­ках еди­но­го пла­на».

Про­бле­мы Ека­те­рин­бур­га от­нюдь не уни­каль­ны. США, на­при­мер, пе­ре­жи­ва­ли при­мер­но то же еще век на­зад. Зем­ля в аме­ри­кан­ских го­ро­дах бы­ла на­столь­ко плот­но раз­ме­же­ва­на и за­стро­е­на, что лю­дям по­про­сту негде бы­ло от­дох­нуть. И то­гда вла­сти при­ня­ли боль­шую про­грам­му по фор­ми­ро­ва­нию об­ще­ствен­ных про­странств, ко­то­рая, по су­ти, ущем­ля­ла один из стол­пов ка­пи­та­лиз­ма — пра­во част­ной соб­ствен­но­сти.

Мест­ные за­строй­щи­ки, к сло­ву, го­то­вы ми­рить­ся с неко­то­рым огра­ни­че­ни­ем сво­бо­ды дей­ствий. Но при од­ном усло­вии: пра­ви­ла иг­ры долж­ны быть оди­на­ко­вы­ми для всех.

— Огра­ни­че­ния, ко­то­рые на­кла­ды­ва­ют­ся на де­ве­ло­пе­ра в рам­ках ре­а­ли­за­ции по­доб­ных про­ек­тов, фор­ми­ру­ют ко­неч­ную це­ну про­дук­та, — рас­суж­да­ет ком­мер­че­ский ди­рек­тор «Груп­пы ЛСР» на Ура­ле Руслан Му­за­фа­ров. — Нель­зя од­ну ком­па­нию за­став­лять вы­пол­нять все пред­пи­са­ния, а на дей­ствия вто­рой за­кры­вать гла­за. Это рез­ко сни­жа­ет ин­вест­при­вле­ка­тель­ность за­стро­ен­ных тер­ри­то­рий и дис­кре­ди­ти­ру­ет ме­ха­низм их осво­е­ния. РЗТ не оправ­дал се­бя имен­но по этой при­чине. На аук­ци­оне мы ви­де­ли од­ни пра­ви­ла, по­ни­ма­ли, что эко­но­ми­ка не схо­дит­ся, от­ка­зы­ва­лись от уча­стия. А по­том на­блю­да­ли, как по­бе­ди­тель тор­гов воз­во­дил 25-этаж­ку, пе­ре­кры­ва­ю­щую до­ступ к сол­неч­но­му све­ту всем близ­ле­жа­щим до­мам.

Ди­рек­тор по мар­ке­тин­гу и про­да­жам ГК «Стройт­эк» Сер­гей По­кров­ский при­дер­жи­ва­ет­ся ана­ло­гич­но­го мне­ния:

— Для нас глав­ное — по­нят­ная эко­но­ми­ка. Ес­ли бы бы­ли про­зрач­ные и еди­ные для всех пра­ви­ла, опи­сы­ва­ю­щие, что на

том или ином участ­ке мож­но стро­ить, то рас­счи­ты­вать при­быль и при­ни­мать ре­ше­ние по уча­стию в аук­ци­оне бы­ло бы зна­чи­тель­но про­ще.

Сто­ять на глы­бе сло­ва «мы»

Дру­гой мощ­ный вы­зов ураль­ских го­ро­дов, тес­но увя­зан­ный с пер­вым, — вклю­че­ние жи­те­лей в про­цесс ре­а­ли­за­ции про­ек­тов. Се­го­дня этой прак­ти­ки фак­ти­че­ски нет. Да, есть пуб­лич­ные слу­ша­ния. Но это чи­стой во­ды фор­маль­ность. Эх, ес­ли бы при­ня­тые на них ре­ше­ния име­ли обя­за­тель­ный ха­рак­тер, все бы­ло бы со­всем по-дру­го­му, меч­та­тель­но взды­ха­ет ряд экс­пер­тов в сфе­ре мест­но­го са­мо­управ­ле­ния. Но ека­те­рин­бург­ские за­строй­щи­ки оп­ти­миз­ма не раз­де­ля­ют.

— На­ше общество еще не раз­ви­то на­столь­ко, что­бы от­вет­ствен­но под­хо­дить к во­про­сам раз­ви­тия го­род­ской сре­ды, — уве­рен Сер­гей По­кров­ский. — Над на­ми до­вле­ет же­ла­ние оста­вить все как есть, мы бо­им­ся из­ме­не­ний. Са­мая адек­ват­ная по­ли­ти­ка в этих усло­ви­ях — ши­ро­кое об­суж­де­ние и разъ­яс­не­ние. Лю­ди долж­ны осо­знать, что де­ве­ло­пер от них ни­че­го не скры­ва­ет, что в ре­зуль­та­те ре­а­ли­за­ции про­ек­та про­стран­ство, к ко­то­ро­му они при­вык­ли, ста­нет толь­ко луч­ше. Не­до­воль­ные бу­дут все­гда. Но свое­вре­мен­ный и чест­ный от­вет на пре­тен­зии спо­со­бен ми­ни­ми­зи­ро­вать нега­тив и за­во­е­вать сто­рон­ни­ков.

Ни­ко­лай Са­вин бо­лее ка­те­го­ри­чен и по­ла­га­ет, что лю­бой ры­нок дол­жен быть экс­перт­ным. По его мне­нию, толь­ко спе­ци­а­ли­сты име­ют пра­во ре­шать, че­му быть, а че­му нет:

— Слу­шать лю­дей в этих во­про­сах нет смыс­ла. На при­ме­ре ТСЖ мы пре­крас­но зна­ем, что на об­щем со­бра­нии до­го­во­рить­ся

о чем-то прак­ти­че­ски невоз­мож­но. В про­стран­ствен­ном пла­ни­ро­ва­нии ре­ше­ния долж­ны при­ни­мать со­ве­ты — гра­до­стро­и­тель­ные, ар­хи­тек­тур­ные, воз­мож­но, об­ще­ствен­ные (ку­да мо­гут вой­ти пред­ста­ви­те­ли биз­не­са, ин­сти­ту­тов раз­ви­тия, неком­мер­че­ских ор­га­ни­за­ций). Ес­ли мы нач­нем учи­ты­вать мне­ние каж­до­го жи­те­ля, ед­ва ли мы что-то смо­жем по­стро­ить. Пра­виль­ный путь — ува­жи­тель­но от­но­сить­ся к точ­ке зре­ния го­ро­жан, но де­лать пра­виль­но.

Ти­мур Аб­дул­ла­ев клю­че­вую роль в про­цес­се вклю­че­ния жи­те­лей в управ­ле­ние от­во­дит му­ни­ци­па­ли­те­ту. Власть, во-пер­вых, на стра­те­ги­че­ском уровне долж­на транс­ли­ро­вать идею зна­чи­мо­сти об­ще­ствен­ных ин­те­ре­сов. А во-вто­рых, обя­за­на вы­сту­пать неким ме­ди­а­то­ром дис­кус­сии де­ве­ло­пе­ров и жи­те­лей. «Лю­ди не зна­ют, че­го они хо­тят, — поды­то­жи­ва­ет Аб­дул­ла­ев. — Но спра­ши­вать их обя­за­тель­но нуж­но. Не для то­го, что­бы за­пи­сы­вать их по­же­ла­ния, а что­бы по­ни­мать и обоб­щать трен­ды, осо­зна­вать за­про­сы, сфор­ми­ро­вав­ши­е­ся в об­ще­стве. На­ши де­ве­ло­пе­ры при­вык­ли все де­лать в ре­жи­ме стро­гой сек­рет­но­сти. Та­кая за­кры­тость все­гда бу­дет вос­при­ни­мать­ся го­ро­жа­на­ми, как по­пи­ра­ние их прав. Она ни к че­му хо­ро­ше­му не при­ве­дет».

Рог вре­ме­ни тру­бит на­ми

Тре­тий вы­зов, с ко­то­рым пред­сто­ит столк­нуть­ся го­ро­дам Ура­ла, бро­са­ет груп­па «ПИК» Сер­гея Гор­де­е­ва. Круп­ней­ший за­строй­щик стра­ны (по объ­е­му сдан­но­го в 2017 го­ду жи­лья) по­лу­чил зем­ли ДОК «Крас­ный ок­тябрь» в Тю­ме­ни, пы­та­ет­ся до­го­во­рить­ся о вы­ку­пе ком­плек­са, воз­во­ди­мо­го на тер­ри­то­рии УЗЭМИК в Уфе. Точ­кой са­мо­го

Newspapers in Russian

Newspapers from Russia

© PressReader. All rights reserved.