РЫНОК ГОДА

ЗДЕСЬ ВАМ НЕ РАВНИНА /

Ekspert Ural - - КАТАЛОГ -

2018-й для рын­ка жи­лья стал ги­пер­го­дом. Взят ис­то­ри­че­ский ре­корд по ипо­те­ке, про­да­жи по­би­ли все из­на­чаль­ные пла­ны. Но есть ощу­ще­ние, что это был мно­го­лет­ний пик

Вто­рой год под­ряд мы вы­нуж­де­ны кон­ста­ти­ро­вать, что бо­лее ин­те­рес­но­го и ре­зо­нанс­но­го рын­ка, неже­ли жи­лая строй­ка, на Ура­ле нет. По ито­гам 2017-го си­ту­а­цию на нем мы оха­рак­те­ри­зо­ва­ли сло­вом «лом­ка». Во мно­гом она бы­ла свя­за­на с по­прав­ка­ми в 214ФЗ, при­зван­ны­ми мак­си­маль­но обез­опа­сить доль­щи­ков. Те­перь же са­мым под­хо­дя­щим сло­вом нам ка­жет­ся «неопре­де­лен­ность».

Мы ру­бим сту­пе­ни, ни ша­гу на­зад

Без­услов­но, од­ним из глав­ных ньюсмей­ке­ров 2018 года ста­ла ипо­те­ка. По ито­гам трех квар­та­лов рос­сий­ские бан­ки вы­да­ли по­ку­па­те­лям квар­тир кре­ди­тов на 2,07 трлн руб­лей. На­звать это ре­кор­дом — ни­че­го не ска­зать. Для срав­не­ния, за весь 2017-й за­ем­щи­ки вы­бра­ли 2,03 трил­ли­о­на. В безум­ном 2014-м, ко­гда рубль два ра­за па­дал в про­пасть, и все пы­та­лись хоть как-то спа­сти свои сбе­ре­же­ния, — 1,8 трил­ли­о­на. Оче­вид­но, что ян­вар­ская ста­ти­сти­ка Цен­тро­бан­ка по­ка­жет сум­му близ­кую к 2,9 трлн руб­лей.

На ипо­теч­ном рын­ке Ура­ла (как, в об­щем, и всей Рос­сии) офор­ми­лись две оче­вид­ные им­пе­рии — Сбер­бан­ка и ВТБ. Вме­сте они в за­ви­си­мо­сти от ре­ги­о­на кон­тро­ли­ру­ют око­ло 70 — 75% рын­ка. Как все клас­си­че­ские им­пе­рии, они га­зо­об­раз­ны: не фо­ку­си­ру­ют­ся на ка­ком-ли­бо кли­ент­ском сег­мен­те, в сво­ем рас­ши­ре­нии не име­ют ни тер­ри­то­ри­аль­ных, ни фи­нан­со­вых огра­ни­че­ний (и готовы вы­да­вать жи­лищ­ные зай­мы по пас­пор­ту и СНИЛСу).

— По ито­гам трех квар­та­лов 2018 года ВТБ в Сверд­лов­ской об­ла­сти вы­дал 6,6 тыс. ипо­теч­ных кре­ди­тов на сум­му 13,7 млрд руб­лей (ре­фи­нан­си­ро­ва­ние в дан­ном объ­е­ме — око­ло 10%). Это по­чти на 50% боль­ше, чем за ана­ло­гич­ный пе­ри­од 2017-го, — кон­ста­ти­ру­ет управ­ля­ю­щий ди­рек­тор по ипо­те­ке Ураль­ско­го фи­ли­а­ла ВТБ Али­на Бусло­ва. — Наш ипо­теч­ный порт­фель в ре­ги­оне с на­ча­ла года при­рос на 9,3% и пре­вы­сил 43 млрд руб­лей. Уве­ли­чи­лась и сред­няя сум­ма кре­ди­та: в 2017-м она со­став­ля­ла при­мер­но 1,9 млн руб­лей, сей­час — бо­лее 2,1 мил­ли­о­на. Мы это свя­зы­ва­ем со сни­же­ни­ем ста­вок, смяг­че­ни­ем тре­бо­ва­ний к раз­ме­ру пер­во­на­чаль­но­го взно­са, а та­к­же с ин­те­рес­ны­ми спец­про­грам­ма­ми с за­строй­щи­ка­ми. В 2019 го­ду, ес­ли мак­ро­эко­но­ми­че­ские усло­вия оста­нут­ся ста­биль­ны­ми, тен­ден­ция к ро­сту ипо­теч­но­го рын­ка со­хра­нит­ся.

Прав­да, с та­ким про­гно­зом со­глас­ны не все. Ана­ли­ти­ки RAEX, на­при­мер, по­ла­га­ют, что в 2019-м кли­ен­ты зай­мут у бан­ков при­мер­но 2,5 трлн руб­лей. При­чи­ны тор­мо­же­ния три. Пер­вая — до­хо­ды граж­дан по­чти не рас­тут. Вто­рая — став­ка бу­дет иметь тен­ден­цию к плав­но­му ро­сту (а как ина­че — ЦБ клю­че­вую под­нял уже два ра­за и вполне воз­мож­но, что на этом не оста­но­вит­ся). Тре­тья

при­чи­на — «мо­ти­ви­ру­ю­щий» фак­тор «в сле­ду­ю­щем го­ду все бу­дет до­ро­же» се­бя ис­чер­па­ет. Част­ные бан­ки, к сло­ву, в 2019-й уже за­гля­ну­ли.

— Этот год мы за­кро­ем прак­ти­че­ски с тем же ре­зуль­та­том, что был в 2017-м, — го­во­рит на­чаль­ник от­де­ла про­даж ипо­теч­ных кре­ди­тов Ураль­ско­го фи­ли­а­ла Райф­фай­зен­бан­ка На­та­лья Брус­ни­цы­на. — На­ши ожи­да­ния при­шлось скор­рек­ти­ро­вать, и свя­за­но это преж­де все­го с ро­стом сто­и­мо­сти фон­ди­ро­ва­ния (в сен­тяб­ре ЦБ под­нял клю­че­вую став­ку с 7,25% до 7,5%, в де­каб­ре — еще на 0,25 п.п., на­но­ся упре­жда­ю­щий удар по ин­фля­ци­он­ным рис­кам. — Ред.). На­до по­ни­мать, что ипо­те­ка — низ­ко­мар­жи­наль­ный про­дукт, она очень чув­стви­тель­на к по­доб­ным из­ме­не­ни­ям. Ду­маю, что в сле­ду­ю­щем го­ду (при усло­вии со­хра­не­ния клю­че­вой став­ки на те­ку­щем уровне) ми­ни­маль­ная це­на кре­ди­та уста­но­вит­ся на уровне 9,5 — 10%. Стра­те­ги­че­ски в 2019-м мы, как и преж­де, на­ме­ре­ны фо­ку­си­ро­вать­ся на ре­фи­нан­си­ро­ва­нии и вто­рич­ке. Кон­ку­рен­ция в этих сег­мен­тах су­ще­ствен­но ни­же, а при­быль­ность, со­от­вет­ствен­но, вы­ше.

Ди­рек­тор ОО № 2 «На Бе­лин­ско­го» Зап­сиб­ком­бан­ка Ми­ха­ил Го­лен­ду­хин та­к­же уве­рен, что ипо­теч­ная став­ка в 2019 го­ду вы­рас­тет, ве­ро­ят­но, то же слу­чит­ся и со сред­ним че­ком: «Мы ви­дим, что за кре­ди­та­ми ста­ли об­ра­щать­ся пред­ста­ви­те­ли верх­ней ча­сти сред­не­го клас­са, ко­то­рые рань­ше ре­ша­ли жи­лищ­ный во­прос ка­ки­ми-то ины­ми спо­со­ба­ми. Зна­чи­тель­ную часть за­явок на по­лу­че­ние ипо­те­ки в на­шем офи­се фор­ми­ру­ют дер­жа­те­ли зар­плат­ных карт, ра­бо­та­ю­щих на се­ве­ре Тю­мен­ской об­ла­сти, при­об­ре­та­ю­щие квар­ти­ры в Ека­те­рин­бур­ге для де­тей или по­сто­ян­но­го про­жи­ва­ния по­сле вы­хо­да на пен­сию».

И от на­пря­же­нья ко­ле­ни дро­жат

Пе­ре­клю­чим­ся непо­сред­ствен­но на за­строй­щи­ков. Глав­ная при­ме­та 2018-го — рост про­даж. Ряд ком­па­ний план­ку 2017-го пре­одо­лел уже в ок­тяб­ре. К кон­цу года они пла­ни­ру­ют вый­ти в плюс к про­шло­му го­ду на 15 — 20%.

Са­мым хо­до­вым то­ва­ром на ураль­ском рын­ке по-преж­не­му оста­ва­лись од­но­ком­нат­ные квар­ти­ры. Но в наи­бо­лее эко­но­ми­че­ски раз­ви­тых го­ро­дах их ге­ге­мо­ния ста­ла не столь оче­вид­ной. Яр­кий при­мер — рай­он «Ака­де­ми­че­ский» (рас­счи­тан на 9 млн кв. мет­ров жи­лья и 350 тыс. жи­те­лей). В 2018-м здесь бы­ло про­да­но по­чти 2,4 тыс. квар­тир. До­ля од­ну­шек — 43%, дву­шек — 36%. Оче­вид­но, ба­лом ста­ли пра­вить лю­ди, име­ю­щие де­тей или пла­ни­ру­ю­щие в бли­жай­шем бу­ду­щем их за­ве­сти.

Же­ла­ние «лить бе­тон, по­ка го­ря­чо», на­при­мер, в Ека­те­рин­бур­ге ма­те­ри­а­ли­зо­ва­лось в ре­корд­ные 1,1 млн вновь за­ло­жен­ных кв. мет­ров. В ста­дии стро­и­тель­ства по ито­гам тре­тье­го квар­та­ла 2018-го в го­ро­де на-

Вла­сти и рынок пы­та­ют­ся «по­же­нить» две про­ти­во­ре­ча­щие друг дру­гу уста­нов­ки: пер­вая — рез­кое уве­ли­че­ние вво­да жи­лья, вто­рая — под­держ­ка бан­ков, услож­не­ние жизни за­строй­щи­ков и уже­сто­че­ние де­неж­но-кре­дит­ной по­ли­ти­ки, что ве­дет к ро­сту сто­и­мо­сти квад­ра­та и сни­же­нию по­ку­па­тель­ной спо­соб­но­сти

счи­ты­ва­лось по­чти 2,9 млн квад­ра­тов. Это очень мно­го. Настоль­ко мно­го, что, оста­но­вись ры­тье кот­ло­ва­нов пря­мо сей­час, за­па­сы мож­но бы­ло бы рас­про­да­вать еще как ми­ни­мум че­ты­ре года.

— 2018-й сло­жил­ся очень хо­ро­шо, — поды­то­жи­ва­ет ди­рек­тор по мар­ке­тин­гу и про­да­жам ГК «Стройт­эк» Сер­гей По­кров­ский. — Од­на­ко мне ка­жет­ся, что это крат­ко­сроч­ная тен­ден­ция. Си­ту­а­ция очень на­по­ми­на­ет ко­нец 2014 года, ко­гда спрос на недви­жи­мость из-за нега­тив­ных ожи­да­ний был ажи­о­таж­ным. По по­во­ду 2019-го мы ис­пы­ты­ва­ем очень сдер­жан­ный оп­ти­мизм. Воз­мож­но, этот ма­хо­вик по инер­ции еще бу­дет кру­тить­ся, но но­во­го уско­ре­ния взять ему неот­ку­да.

Дру­гая при­ме­та ухо­дя­ще­го года — пол­зу­чий рост цен. Он от­ме­ча­ет­ся по­чти во всех круп­ных ураль­ских го­ро­дах (ис­клю­че­ние — Че­ля­бинск, там, по раз­ным оцен­кам, сред­няя сто­и­мость жи­лья оста­лась на уровне 2017-го). Ни­че­го уди­ви­тель­но­го в этом нет. По-дру­го­му от­ре­а­ги­ро­вать на ди­кий рост ипо­теч­но­го кре­ди­то­ва­ния де­ве­ло­пе­ры вряд ли мог­ли. Хо­тя са­ми они пе­ня­ют на под­ряд­чи­ков, ко­то­рые, быст­ро сори­ен­ти­ро­вав­шись, на­ча­ли стре­ми­тель­но под­ни­мать це­ны на стро­и­тель­но-мон­таж­ные ра­бо­ты (СМР).

2018-й стал по­во­рот­ным го­дом с точ­ки зре­ния по­тре­би­тель­ских пред­по­чте­ний. В чис­ло глав­ных кри­те­ри­ев вы­бо­ра (ино­гда на­равне с ло­ка­ци­ей и це­ной) во­рва­лась пла­ни­ров­ка. В этом то­же нет ни­че­го неожи­дан­но­го. Де­ве­ло­пе­ры по­след­ние па­ру лет мас­су средств и сил вкла­ды­ва­ли в то, что­бы за­кре­пить эту мысль в го­ло­ве по­ку­па­те­ля. Те­перь при­шло вре­мя поль­зо­вать­ся ре­зуль­та­том. Ве­ро­ят­но, сле­ду­ю­щи­ми про­дви­га­е­мы­ми диф­фе­рен­ци­а­то­ра­ми ста­нут дво­ро­вое про­стран­ство, ка­че­ство управ­ля­ю­щей ком­па­нии или, на­при­мер, циф­ро­вые фиш­ки.

По­след­ние, кста­ти, по­ка не очень-то ра­бо­та­ют. Од­на­ко по­тен­ци­ал у них ги­гант­ский. Все де­ло в том, что на рынок по­сте­пен­но на­чи­на­ют вы­хо­дить «опе­рив­ши­е­ся птен­цы», лю­ди 18 — 24 лет, го­то­вые пла­тить за ипо­те­ку. Это то са­мое по­ко­ле­ние Z, ко­то­рое об­ра­щать­ся с те­ле­фо­ном на­учи­лось рань­ше, чем раз­го­ва­ри­вать, ко­то­рое при­вык­ло по­лу­чать услу­ги здесь и сей­час, ко­то­рое тво­рит стар­та­пы, об­ща­ет­ся в мес­сен­дже­рах и с вир­ту­аль­ным ми­ром на ты. В об­щем — iПо­ко­ле­ние, жи­лье для ко­то­рых долж­но се­рьез­но от­ли­чать­ся от квар­тир, ко­то­рые стро­и­лись для «ик­сов» и «иг­ре­ков».

Весь мир на ла­до­ни — ты счаст­лив и нем

Ка­ким бу­дет для рын­ка жи­лья 2019-й? Не­ве­ро­ят­но ин­те­рес­ным. По­про­бу­ем крат­ко из­ло­жить, что мо­жет слу­чить­ся. Во-пер­вых, в ипо­теч­ном сег­мен­те мо­жет на­ро­дить­ся еще од­на им­пе­рия — Банк Дом.рф (быв­ший «Рос­сий­ский ка­пи­тал», сам Дом.рф — это экс-АИЖК). Для рын­ка по­яв­ле­ние тре­тье­го мощ­но­го (пусть и то­же го­су­дар­ствен­но­го) иг­ро­ка бы­ло бы по­лез­но. Се­го­дня до­ля этой кре­дит­ной ор­га­ни­за­ции в вы­да­че ма­ла (в рай­оне 2%), но до последнего мо­мен­та она на роз­нич­ное кре­ди­то­ва­ние и не ори­ен­ти­ро­ва­лась.

— Те­ку­щий год для на­ше­го бан­ка был пе­ре­лом­ным, мы ушли от уни­вер­саль­ной мо­де­ли и сфо­ку­си­ро­ва­лись на ипо­теч­но­стро­и­тель­ном сег­мен­те, — ком­мен­ти­ру­ет ру­ко­во­ди­тель цен­тра ипо­теч­но­го кре­ди­то­ва­ния Бан­ка Дом.рф в Ека­те­рин­бур­ге Дмит­рий Мо­ча­лин. — На­ша за­да­ча те­перь — сфор­ми­ро­вать еди­ную эко­си­сте­му под­держ­ки жи­лищ­ной сфе­ры: от кре­ди­то­ва­ния граж­дан до со­про­вож­де­ния и про­ект­но­го фи­нан­си­ро­ва­ния за­строй­щи­ков. К 2020 го­ду мы пла­ни­ру­ем вой­ти в топ-3 по объ­е­му вы­да­чи ипо­те­ки. Для до­сти­же­ния этой

це­ли бу­дет ре­а­ли­зо­ван ряд ам­би­ци­оз­ных (в том чис­ле циф­ро­вых) про­ек­тов. Уже се­го­дня мы до­би­лись вы­хо­да на сдел­ку в те­че­ние 24 ча­сов с мо­мен­та по­ступ­ле­ния за­яв­ки, на­ча­ли пи­лот по ре­ги­стра­ции элек­трон­ной за­клад­ной.

Един­ствен­ное, что мо­жет по­ме­щать рож­де­нию им­пе­рии, — от­сут­ствие опы­та ра­бо­ты с физ­ли­ца­ми (АИЖК де­ла­ло все, что­бы от это­го устра­нить­ся) и необ­хо­ди­мость в рам­ках ин­сти­ту­та Дом.рф рас­пре­де­лять ре­сур­сы по мас­се дру­гих не ме­нее важ­ных на­прав­ле­ний.

Во-вто­рых, есть ве­ро­ят­ность, что в 2019-м мы увидим су­ще­ствен­ное ухуд­ше­ние в ча-

сти об­слу­жи­ва­ния дол­гов. Се­го­дня про­сроч­ка по ипо­те­ке ми­ни­маль­на — 1,2%. Но в бу­ду­щем она мо­жет воз­рас­ти за счет за­ем­щи­ков 2018 года, по­лу­чив­ших кре­дит с ми­ни­маль­ным или ну­ле­вым пер­во­на­чаль­ным взно­сом. ЦБ, к сло­ву, уже за­сек эту угро­зу: с 1 ян­ва­ря ко­эф­фи­ци­ент рис­ка по та­кой ипо­те­ке уве­ли­чит­ся со 150% до 200%.

В-тре­тьих, мы по­чти на­вер­ня­ка ста­нем сви­де­те­ля­ми мас­со­вой ги­бе­ли сред­них и мел­ких де­ве­ло­пе­ров. Глав­ные при­чи­ны — про­дол­жа­ю­щий­ся рост сто­и­мо­сти стро­и­тель­но-мон­таж­ных ра­бот, ве­ду­щий к сни­же­нию мар­жи, и за­пуск обя­за­тель­ных эс­кроу-сче­тов.

О по­след­них чуть по­дроб­нее. С 1 июля 2019-го прак­ти­че­ски ни од­на ком­па­ния в стране не смо­жет на­пря­мую ра­бо­тать с доль­щи­ка­ми. И не важ­но, ко­гда она по­лу­чи­ла раз­ре­ше­ние на стро­и­тель­ство (ис­клю­че­ние сде­ла­ют для тех, чей объ­ект по­чти го­тов, но точ­ных кри­те­ри­ев нет). Все день­ги по­ку­па­те­лей квар­тир бу­дут хра­нить­ся на спец­с­че­тах в ак­кре­ди­то­ван­ных бан­ках и пе­ре­да­вать­ся де­ве­ло­пе­ру толь­ко по­сле сда­чи до­ма в экс­плу­а­та­цию. До­ма стро­ить пла­ни­ру­ет­ся на про­ект­ные кре­ди­ты. И здесь как раз скрыт дья­вол. Мно­гие мел­кие фир­мы про­сто не смо­гут до­ка­зать бан­кам свою спо­соб­ность вы­пла­чи­вать долг (се­го­дня, к сло­ву, уро­вень

про­сроч­ки по стро­и­тель­ным кре­ди­там со­став­ля­ет 10% — это пло­хой по­ка­за­тель). В-чет­вер­тых, нас оче­вид­но ждет рост цен. До­пу­стим, круп­ней­шие де­ве­ло­пе­ры да­же су­ме­ют сдер­жать рост сто­и­мо­сти СМР, но с уве­ли­че­ни­ем НДС и эс­кроу по­де­лать они уже ни­че­го не мо­гут. «Я очень мно­го спе­ку­ля­ций слы­шу по по­во­ду ста­вок, — за­явил в сен­тяб­ре ген­ди­рек­тор Дом.рф Алек­сандр Плут­ник. — Мы точ­но зна­ем, ка­кая бу­дет сред­не­взве­шен­ная став­ка по про­ект­но­му фи­нан­си­ро­ва­нию — 5,5 — 6%». На­звать та­кую оцен­ку бес­спор­ной мы поз­во­лить се­бе не мо­жем. Не так дав­но на сай­те Дом.рф да­же бы­ла раз­ме­ще­на кар­тин­ка, на ко­то­рой по­яс­ня­лось, что

«Рос­сий­ский ка­пи­тал» вы­даст за­ем под 6%, толь­ко ес­ли на эс­кроу-сче­те бан­ка бу­дет ле­жать столь­ко де­нег, сколь­ко за­строй­щик хо­чет взять в кре­дит. Ес­ли сум­ма бу­дет со­став­лять 50%, то став­ка уве­ли­чит­ся до 9%, ес­ли 0% — до 12%. За­то ес­ли 150% — сни­зит­ся до ка­жу­щих­ся нере­аль­ны­ми 3%.

Как бы то ни бы­ло, да­же 5,5 — 6% по срав­не­нию с услов­но бес­плат­ны­ми день­га­ми доль­щи­ков — это мно­го. И ко­неч­ный по­ку­па­тель неми­ну­е­мо за это за­пла­тит. Сколь­ко — во­прос по­ка от­кры­тый. Пре­зи­дент Capital Group Па­вел Тё на ито­го­вой пресс-кон­фе­рен­ции обо­зна­чил диа­па­зон ро­ста цен в 15 — 20% (это про­изой-

дет по­сте­пен­но в те­че­ние несколь­ких лет).

На­ко­нец, в-пя­тых, нам в це­лом бу­дет очень лю­бо­пыт­но на­блю­дать за тем, как вла­сти и рынок по­пы­та­ют­ся «по­же­нить» две, ка­жет­ся, про­ти­во­ре­ча­щие друг дру­гу уста­нов­ки. Пер­вая пред­пи­сы­ва­ет — к 2024 го­ду в Рос­сии объ­ем вво­да жи­лья дол­жен до­стичь 120 млн кв. мет­ров. А вто­рая на­прав­ле­на на под­держ­ку бан­ков, услож­не­ние жизни за­строй­щи­ков и уже­сто­че­ние де­неж­но-кре­дит­ной по­ли­ти­ки. Все это ве­дет к ро­сту сто­и­мо­сти квад­ра­та и (в усло­ви­ях стаг­на­ции до­хо­дов граж­дан) сни­же­нию по­ку­па­тель­ной спо­соб­но­сти. И для ко­го то­гда эти 120 мил­ли­о­нов? ■

Newspapers in Russian

Newspapers from Russia

© PressReader. All rights reserved.