«У НАС ОБ­ЩЕ­СТВЕН­НЫЙ ЗА­ПРОС НА КОН­ТРОЛЬ ЗА ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫМИ ПРО­ЦЕС­СА­МИ

Ekspert Yug - - Содержание -

ТОЛЬ­КО ФОР­МИ­РУ­ЕТ­СЯ» Гра­до­стро­и­тель­ная по­ли­ти­ка мо­жет стать глав­ным драй­ве­ром раз­ви­тия го­ро­да, ес­ли пра­виль­но на­стро­ить ме­ха­низм раз­ре­шён­но­го ис­поль­зо­ва­ния участ­ка и оста­вить му­ни­ци­па­ли­те­ту часть ре­ги­о­наль­ных на­ло­гов, счи­та­ет ис­пол­ни­тель­ный ди­рек­тор фон­да «Ин­сти­тут эко­но­ми­ки го­ро­да» Та­тья­на По­ли­ди

«У нас об­ще­ствен­ный за­прос на кон­троль за градостроительными про­цес­са­ми толь­ко фор­ми­ру­ет­ся»

Гра­до­стро­и­тель­ная по­ли­ти­ка мо­жет стать глав­ным драй­ве­ром раз­ви­тия го­ро­да, ес­ли пра­виль­но на­стро­ить ме­ха­низм раз­ре­шён­но­го ис­поль­зо­ва­ния участ­ка и оста­вить му­ни­ци­па­ли­те­ту часть ре­ги­о­наль­ных на­ло­гов, счи­та­ет ис­пол­ни­тель­ный ди­рек­тор фон­да «Ин­сти­тут эко­но­ми­ки го­ро­да» Та­тья­на По­ли­ди

Фонд «Ин­сти­тут эко­но­ми­ки го­ро­да» — один из ве­ду­щих ана­ли­ти­че­ских цен­тров, ко­то­рый за­ни­ма­ет­ся ис­сле­до­ва­ни­я­ми раз­ви­тия рос­сий­ских го­ро­дов и го­род­ских аг­ло­ме­ра­ций, кон­суль­ти­ру­ет фе­де­раль­ные ве­дом­ства по во­про­сам фор­ми­ро­ва­ния жи­лищ­ной и гра­до­стро­и­тель­ной по­ли­ти­ки. В 2017 го­ду фонд про­вёл ис­сле­до­ва­ние гра­до­стро­и­тель­ных до­ку­мен­тов клю­че­вых го­род­ских аг­ло­ме­ра­ций Рос­сии, в том чис­ле ро­стов­ской и крас­но­дар­ской. На седь­мом меж­ре­ги­о­наль­ном ур­ба­ни­сти­че­ском фо­ру­ме «Раз­ви­тие го­ро­дов юга Рос­сии» ис­пол­ни­тель­ный ди­рек­тор фон­да Та­тья­на По­ли­ди пред­ста­ви­ла ре­зуль­та­ты ис­сле­до­ва­ния по ро­стов­ской аг­ло­ме­ра­ции. Со­глас­но ему, Ро­стов-на-До­ну в сво­их клю­че­вых до­ку­мен­тах не ре­гу­ли­ру­ет ба­зо­вые по­ка­за­те­ли и не управ­ля­ет тер­ри­то­ри­ей го­ро­да, что фак­ти­че­ски сво­дит на нет борь­бу с то­чеч­ной за­строй­кой и рас­пол­за­ни­ем го­род­ской тер­ри­то­рии. Пра­виль­ная гра­до­стро­и­тель­ная по­ли­ти­ка — это один из ин­стру­мен­тов устой­чи­во­го эко­но­ми­че­ско­го ро­ста го­ро­да. Так­же го­ро­дам не хва­та­ет соб­ствен­ных ис­точ­ни­ков до­хо­дов, хо­тя они их ге­не­ри­ру­ют.

— Ка­ко­ва се­го­дня ос­нов­ная по­вест­ка раз­ви­тия го­ро­дов на фе­де­раль­ном уровне?

— Она свя­за­на с ро­лью го­ро­дов в эко­но­ми­че­ском ро­сте стра­ны. Сни­зи­лись це­ны на нефть, нуж­но ис­кать дру­гие ис­точ­ни­ки до­хо­дов. А в го­ро­дах скон­цен­три­ро­ва­но 80 про­цен­тов на­се­ле­ния — это ос­нов­ной че­ло­ве­че­ский ка­пи­тал. В Рос­сии услов­но 20 го­род­ских аг­ло­ме­ра­ций с на­се­ле­ни­ем бо­лее мил­ли­о­на че­ло­век. И по­тен­ци­ал их раз­ви­тия до­ста­точ­но вы­сок. Но раз­рыв меж­ду Моск­вой и дру­ги­ми рос­сий­ски­ми го­ро­да­ми огро­мен. По на­шим ис­сле­до­ва­ни­ям, в 2015 го­ду ва­ло­вый го­род­ской про­дукт (ВГП) Моск­вы со­ста­вил 13,8 трил­ли­о­на руб­лей. ВГП Ро­сто­ва-на-До­ну — 608 мил­ли­ар­дов руб­лей, Крас­но­да­ра — 508 мил­ли­ар­дов руб­лей. Вы ви­ди­те, как от­ста­ёт эко­но­ми­ка го­ро­дов от Моск­вы. И это толь­ко сто­лич­ные го­ро­да. ВГП са­мой ма­лень­кой го­род­ской эко­но­ми­ки из сто­лич­ных го­ро­дов (Наз­рань) — 23 мил­ли­ар­да руб­лей, то есть в 602 ра­за мень­ше мос­ков­ской. Ес­ли мы со­зда­дим усло­вия, что­бы эти го­ро­да под­рос­ли от­но­си­тель­но сто­ли­цы, то смо­жем по­лу­чить об­щий эко­но­ми­че­ский рост.

— Как это­го мож­но до­бить­ся?

— Рост го­ро­дов бу­дет за­ви­сеть от гра­до­стро­и­тель­но­го пре­об­ра­зо­ва­ния тер­ри­то­рий, вло­же­ний в ин­фра­струк­ту­ру, в жи­льё, в кар­ди­наль­ное улуч­ше­ние ка­че­ства го­род­ской сре­ды. Од­на из клю­че­вых про­блем рос­сий­ских го­ро­дов — де­фи­цит вос­ста­но­ви­тель­ных ин­ве­сти­ций, то есть вло­же­ний в под­дер­жа­ние жи­лищ­но­го и ком­мер­че­ско­го фон­да. В со­вет­ский пе­ри­од на­ши го­ро­да не по­лу­ча­ли под­держ­ки, всё ин­ве­сти­ро­ва­ли в но­вое стро­и­тель­ство. Но и ры­ноч­ная эко­но­ми­ка не при­нес­ла вос­ста­но­ви­тель­ных ин­ве­сти­ций. По на­шим оцен­кам, де­фи­цит вос­ста­но­ви­тель­ных ин­ве­сти­ций со­став­ля­ет по­ряд­ка 39 трил­ли­о­нов руб­лей (а это 37 про­цен­тов ВВП). Раз­ви­тие го­ро­дов раз­ви­ва­лось по двум сце­на­ри­ям — ком­плекс­ное осво­е­ние «зе­лё­ных по­лей», ко­гда но­вые мик­ро­рай­о­ны с вы­со­кой плот­но­стью вы­рас­та­ли в при­го­ро­дах, и то­чеч­ная за­строй­ка, ко­гда де­ве­ло­пе­ры вы­хва­ты­ва­ли кус­ки на за­стро­ен­ных тер­ри­то­ри­ях и ве­ли стро­и­тель­ство. Пер­вый сце­на­рий об­ра­зо­вал низ­кую плот­ность на за­стро­ен­ных тер­ри­то­ри­ях в цен­траль­ных ча­стях го­ро­да и вы­со­кую плот­ность на пе­ри­фе­рии со все­ми вы­те­ка­ю­щи­ми по­след­стви­я­ми — проб­ка­ми и ча­со­вы­ми пе­ре­ез­да­ми внут­ри го­ро­да. Вто­рой сце­на­рий со­здал то­чеч­ную за­строй­ку, ко­то­рая при­ве­ла к неод­но­род­ной сре­де и фор­ми­ро­ва­нию нелик­вид­ных остат­ков — но­вую за­строй­ку окру­жа­ет ма­ло­цен­ная или вет­хая за­строй­ка, у зем­ле­поль­зо­ва­те­лей ко­то­рой нет ин­ве­сти­ций для её ре­де­ве­ло­п­мен­та. Та­кой тер­ри­то­ри­ей и её ин­ве­сти­ци­он­ной при­вле­ка­тель­но­стью уже труд­но управ­лять.

— От­ку­да брать

Москва за­ни­ма­ет­ся но у Моск­вы дру­гие воз­мож­но­сти.

— Да, Москва — го­род фе­де­раль­но­го зна­че­ния, и её бюд­жет­ные ре­сур­сы го­раз­до боль­ше да­же по со­ста­ву ис­точ­ни­ков. Это очень важ­ный мо­мент. Во­об­ще в ми­ре од­ним из глав­ных ис­точ­ни­ков на­ло­гов го­ро­дов яв­ля­ют­ся на­ло­ги на

ин­ве­сти­ции? ре­но­ва­ци­ей, фи­нан­со­вые

недви­жи­мость. У нас эти на­ло­ги раз­де­ле­ны на три ви­да — зе­мель­ный на­лог, на­лог на иму­ще­ство ор­га­ни­за­ций, на­лог на иму­ще­ство фи­зи­че­ских лиц. Так вот, рос­сий­ские го­ро­да по­лу­ча­ют мень­шую до­лю — на­лог на фи­зи­че­ских лиц и зе­мель­ный на­лог. А всё осталь­ное ухо­дит в ре­ги­о­наль­ный бюд­жет. Го­род недо­по­лу­ча­ет по­ряд­ка 20 про­цен­тов сво­их до­хо­дов. Это око­ло пя­ти мил­ли­ар­дов руб­лей в год на круп­ный го­род. Го­род мог бы их вло­жить в стро­и­тель­ство или ре­кон­струк­цию ин­фра­струк­ту­ры, что по­влек­ло бы за со­бой стро­и­тель­ство ком­мер­че­ской и жи­лой недви­жи­мо­сти, го­род­ские ак­ти­вы по­до­ро­жа­ли бы, на­ло­гов ста­ло бы боль­ше. К со­жа­ле­нию, в рос­сий­ских го­ро­дах нет та­кой связ­ки из-за осо­бен­но­стей бюд­жет­ной си­сте­мы.

— То есть до­ста­точ­но про­сто оста­вить на­ло­ги в го­ро­де?

— Хо­тя бы на­лог на иму­ще­ство ор­га­ни­за­ций. В иде­а­ле ещё — часть НДФЛ, ко­то­рый по­сту­па­ет в го­род, но не как са­мо­сто­я­тель­ный ис­точ­ник, а как про­цент от ре­ги­о­наль­но­го на­ло­га. Кро­ме то­го, го­род не кон­тро­ли­ру­ет та­риф­ное ре­гу­ли­ро­ва­ние, хо­тя имен­но на ме­стах зна­ют си­ту­а­цию луч­ше и мог­ли бы спра­вед­ли­вее рас­пре­де­лять на­груз­ку на ин­ве­сто­ров при под­клю­че­нии к се­тям, а, глав­ное, по­лу­чил­ся бы сти­мул ин­ве­сти­ро­вать в ком­му­наль­ную ин­фра­струк­ту­ру. Но у го­ро­дов нет ни воз­мож­но­сти та­риф­но­го ре­гу­ли­ро­ва­ния, ни воз­мож­но­сти вво­дить соб­ствен­ные ин­фра­струк­тур­ные сбо­ры для це­ле­во­го ис­поль­зо­ва­ния. С точ­ки зре­ния прак­ти­ки нуж­но боль­ше пол­но­мо­чий спус­кать му­ни­ци­па­ли­те­там. Нет та­ко­го де­ми­ур­га на фе­де­раль­ном уровне, ко­то­рый ви­дит все 22 ты­ся­чи рос­сий­ских му­ни­ци­па­ли­те­тов и спо­со­бен по­нять и ре­шить их про­бле­мы.

— Во что сле­ду­ет ин­ве­сти­ро­вать в первую оче­редь?

— Нуж­но вы­стра­и­вать оп­ти­маль­ную гра­до­стро­и­тель­ную по­ли­ти­ку, смот­реть, как го­род раз­ви­ва­ет­ся про­стран­ствен­но, по­вы­шать связ­ность го­род­ских тер­ри­то­рий и плот­ность в цен­траль­ной ча­сти. Ис­кать по­тен­ци­аль­ные тер­ри­то­рии для ре­де­ве­ло­п­мен­та — быв­шие пром­зо­ны, од­но­род­ные вет­хие тер­ри­то­рии. Нет смыс­ла го­ро­ду рас­пол­зать­ся, это не при­ве­дёт к по­вы­ше­нию ка­че­ства го­род­ской сре­ды. И ко­гда го­род ис­чер­па­ет все воз­мож­но­сти, мож­но вы­хо­дить на дру­гие тер­ри­то­рии.

— Но этим и за­ни­ма­ют­ся се­го­дня са­ми за­строй­щи­ки.

— Это дол­жен де­лать го­род, а не со­во­куп­ность де­ве­ло­пе­ров. Го­род­ские вла­сти на уровне ген­пла­на го­ро­да, Пра­вил зем­ле­поль­зо­ва­ния и за­строй­ки, дру­гих гра­до­стро­и­тель­ных до­ку­мен­тов управ­ля­ют тер­ри­то­ри­ей. Мы ис­сле­до­ва­ли гра­до­стро­и­тель­ные до­ку­мен­ты Ро­сто­ва-на-До­ну. Го­род не ис­поль­зу­ет да­же трёх ба­зо­вых ин­стру­мен­тов — вид раз­ре­шён­но­го ис­поль­зо­ва­ния участ­ка (ка­кое зда­ние мож­но по­стро­ить), его пре­дель­ные па­ра­мет­ры (этаж­ность, ком­му­ни­ка­ции) и пре­дель­ный раз­мер участ­ка. Мы счи­та­ем, что со­став ви­дов раз­ре­шён­но­го ис­поль­зо­ва­ния дол­жен быть раз­ный на раз­ных тер­ри­то­ри­ях го­ро­да в за­ви­си­мо­сти от то­го, что хо­ти­те ви­деть на этой тер­ри­то­рии, что не ста­нет для неё обре­ме­не­ни­ем. Он дол­жен диф­фе­рен­ци­ро­вать го­род. В Ро­сто­ве ни­ка­кой диф­фе­рен­ци­а­ции нет. Прак­ти­че­ски на всей тер­ри­то­рии го­ро­да уста­нов­лен пол­ный пе­ре­чень ви­дов раз­ре­шён­но­го ис­поль­зо­ва­ния, а это зна­чит, что вы за­ра­нее не мо­же­те струк­ту­ри­ро­вать го­род. Вы­бор бу­дет осу­ществ­лять зем­ле­вла­де­лец. А вы долж­ны сузить вы­бор.

— И что на это от­ве­ти­ли го­род­ские вла­сти?

— Мы по­лу­чи­ли та­кое объ­яс­не­ние: го­род­ская мэ­рия не смо­жет до­ка­зать де­пу­та­там, что Пра­ви­ла зем­ле­поль­зо­ва­ния и за­строй­ки нуж­но диф­фе­рен­ци­ро­вать по ви­дам раз­ре­шён­но­го ис­поль­зо­ва­ния, так как это мо­жет при­ве­сти к дис­кри­ми­на­ции од­них зем­ле­вла­дель­цев по от­но­ше­нию к дру­гим. Но гра­до­стро­и­тель­ное ре­гу­ли­ро­ва­ние во всем ми­ре — это и есть дис­кри­ми­на­ция част­ной соб­ствен­но­сти. С этим на­до сми­рить­ся. Вы — соб­ствен­ник зе­мель­но­го участ­ка, но это ещё не озна­ча­ет, что вы мо­же­те рас­по­ря­жать­ся им по сво­е­му усмот­ре­нию. Вам об­ще­ство вы­ка­ты­ва­ет спи­сок огра­ни­че­ний. В го­ро­де пра­во част­ной соб­ствен­но­сти очень огра­ни­че­но, на­чи­ная с фе­де­раль­но­го за­ко­на. Ес­ли это­го не про­ис­хо­дит, го­род по­лу­ча­ет ми­ну­сов го­раз­до боль­ше, чем плю­сов. То­чеч­ная за­строй­ка, нелик­вид­ные остат­ки, под­жо­ги. Мы бы­ли в Ро­сто­ве-на-До­ну и ис­сле­до­ва­ли тер­ри­то­рию Те­ат­раль­но­го спус­ка за две неде­ли до по­жа­ра.

— Что вы мо­же­те об этом ска­зать?

— Про­ект пла­ни­ров­ки тер­ри­то­рии это­го участ­ка пред­по­ла­гал пол­ный ре­де­ве­ло­п­мент тер­ри­то­рий — ни­ка­ких ин­ди­ви­ду­аль­ных жи­лых до­мов, мно­го­этаж­ная за­строй­ка и об­ще­ствен­но­де­ло­вые зо­ны. А мы по­еха­ли и уви­де­ли, что тер­ри­то­рия уже неод­но­род­ная. Что там уже не толь­ко вет­хое жи­льё, но и нор­маль­ные до­ма. Ком­плекс­но её ре­но­ви­ро­вать уже слож­но — нет од­но­род­но­сти, мно­го соб­ствен­ни­ков.

— И что вы бы пред­ло­жи­ли сде­лать?

— По су­ти, го­род дол­жен управ­лять дву­мя про­цес­са­ми на за­стро­ен­ных тер­ри­то­ри­ях. Он дол­жен по­ни­мать, где он хо­чет про­сти­му­ли­ро­вать ком­плекс­ные про­ек­ты, что­бы при­влечь внеш­не­го ин­ве­сто­ра, по­то­му что соб­ствен­ни­ки не мо­гут это­го сде­лать. И он дол­жен уметь это спро­гно­зи­ро­вать — за­бло­ки­ро­вать «то­чеч­ные втор­же­ния», что­бы не со­зда­вать нелик­вид­ных остат­ков и не кон­сер­ви­ро­вать тер­ри­то­рии на мно­гие го­ды. Так го­род сти­му­ли­ру­ет есте­ствен­ное пре­об­ра­же­ние тер­ри­то­рии. Но и здесь нуж­но обес­пе­чить гра­до­стро­и­тель­ное ре­гу­ли­ро­ва­ние. Ес­ли бы был уста­нов­лен ми­ни­маль­но до­пу­сти­мый раз­мер зе­мель­но­го участ­ка, на ко­то­ром бы раз­ре­ша­лось стро­ить, ска­жем, пол­гек­та­ра, то лю­бой бы, кто за­хо­тел по­стро­ить мно­го­этаж­ное зда­ние, не смог бы это сде­лать. А сей­час там зе­мель­ные участ­ки мень­ше по­ло­ви­ны гек­та­ра. В этом и есть смысл раз­ре­ши­тель­ных до­ку­мен­тов — кон­стру­и­ро­вать бу­ду­щие па­ра­мет­ры так, что­бы соб­ствен­ник при­нял пра­виль­ный на­бор дей­ствий. Не нуж­но все про­бле­мы ре­шать с экс­ка­ва­то­ром. В го­ро­де важ­но по­ни­мать, что каж­дое гра­до­стро­и­тель­ное ре­ше­ние — это очень боль­шие и необ­ра­ти­мые за­тра­ты, из­держ­ки для об­ще­ства. У нас по­ка счи­та­ет­ся толь­ко при­быль от зе­мель­но­го участ­ка здесь и сей­час. А все эф­фек­ты, ко­то­рые по­рож­да­ет дан­ное ре­ше­ние, ни­кто не счи­та­ет.

— По­че­му так про­ис­хо­дит, как вы ду­ма­е­те?

— У вла­стей нет сти­му­лов за­ни­мать­ся этим. Это же пуб­лич­ный ме­недж­мент. А у нас об­ще­ствен­ный за­прос на жёст­кий кон­троль за градостроительными про­цес­са­ми толь­ко фор­ми­ру­ет­ся. Но при этом кон­фликт­ность рын­ка до­воль­но низ­кая. Мы по­стро­и­ли рей­тинг по уров­ню гра­до­стро­и­тель­ной кон­фликт­но­сти. Смот­ре­ли, сколь­ко су­деб­ных спо­ров по гра­до­стро­и­тель­ным во­про­сам в рас­чё­те на квад­рат­ный метр жи­лья в го­ро­дах. На­при­мер, в Крас­но­да­ре очень низ­кая кон­фликт­ность от­но­си­тель­но мас­шта­бов стро­и­тель­ства. Это опре­де­лён­ное ин­сти­ту­ци­о­наль­ное об­ще­ствен­ное яв­ле­ние. По боль­шо­му счё­ту, об­ще­ство с этим со­глас­но.

— А кто мог бы ука­зы­вать на недо­стат­ки гра­до­стро­и­тель­ной по­ли­ти­ки? Ак­ти­ви­сты?

— Нуж­ны не толь­ко ак­ти­ви­сты, нуж­но во­вле­че­ние обыч­ных граж­дан в ре­ше­ния гра­до­стро­и­тель­ных спо­ров. Ну­жен кон­троль на уровне со­сед­не­го зе­мель­но­го участ­ка, квар­та­ла. Ак­ти­ви­сты в оди­ноч­ку с этим не спра­вят­ся. Тем не ме­нее, за по­след­ние го­ды су­деб­ная ак­тив­ность по гра­до­стро­и­тель­ным спо­рам по­вы­си­лась. ■

Newspapers in Russian

Newspapers from Russia

© PressReader. All rights reserved.