Пост­кри­зис­ный пей­заж

Ры­нок жи­лищ­но­го стро­и­тель­ства сто­лич­но­го ре­ги­о­на про­шел пе­ре­за­груз­ку. Но­вы­ми точ­ка­ми ро­ста ста­ли та­ун­ха­у­сы и ма­ло­этаж­ные ком­плек­сы в об­ла­сти, а так­же апар­та­мен­ты в Москве

Ekspert - - СПЕЦИАЛЬНО­Е ПРИЛОЖЕНИЕ -

ока на боль­шей ча­сти пла­не­ты ры­нок недви­жи­мо­сти на­хо­дит­ся в се­рьез­ном кри­зи­се, в Мос­ков­ском ре­ги­оне — стро­и­тель­ный бум. Объ­е­мы жи­лищ­но­го стро­и­тель­ства здесь уже вос­ста­но­ви­лись до уров­ня до­кри­зис­ных. Спрос на жи­лье оста­ет­ся ста­биль­но вы­со­ким на про­тя­же­нии по­лу­то­ра лет, еже­ме­сяч­но по­яв­ля­ют­ся огром­ные объ­е­мы но­вых про­ек­тов.

Струк­тур­но ры­нок за че­ты­ре го­да кар­ди­наль­но из­ме­нил­ся. Строй­ка пе­ре­ко­че­ва­ла в об­ласть: внут­ри МКАД жи­лья воз­во­дит­ся крайне ма­ло. Так и не вы­здо­ро­вел элит­ный за­го­род­ный ры­нок: спрос на боль­шие кот­те­джи очень ни­зок. За­то у рынка по­яви­лись но­вые драй­ве­ры. В Москве неве­ро­ят­ны­ми тем­па­ми раз­ви­ва­ет­ся сег­мент апар­та­мен­тов: его до­ля за несколь­ко лет вы­рас­тет с 0 до 25%. В Под­мос­ко­вье на­ча­ли ак­тив­но стро­ить­ся

Птрех­этаж­ные ком­плек­сы с квар­ти­ра­ми. Неожи­дан­ную по­пу­ляр­ность за­во­е­ва­ли та­ун­ха­у­сы — «зо­луш­ка» под­мос­ков­но­го рынка. Глав­ный тренд по­след­них двух лет оче­ви­ден — это мас­со­вое, недорогое жи­лье. Боль­шин­ство бо­га­тых по­ку­па­те­лей се­год­ня де­ла­ют вы­бор в поль­зу за­ру­беж­ной недви­жи­мо­сти. Де­ве­ло­пе­ры смог­ли най­ти фор­ма­ты, что­бы при­влечь лю­дей с неболь­ши­ми бюд­же­та­ми. Нас­коль­ко устой­чи­вой ока­жет­ся но­вая мо­дель рынка, по­ка­жут бли­жай­шие несколь­ко лет.

Под­мос­ко­вье: мно­го­этаж­ки на­сту­па­ют

Ль­ви­ную до­лю под­мос­ков­но­го стро­и­тель­ства по-преж­не­му со­став­ля­ют мно­го­этаж­ки, бо­лее то­го, до­ля эта по­сто­ян­но уве­ли­чи­ва­ет­ся. Ес­ли год на­зад на ры­нок еже­ме­сяч­но вы­хо­ди­ло 300–400 тыс. кв. мет­ров, то сей­час — 500–600 тыс. ква- дра­тов. Как ни стран­но, про­гно­зы о за­то­ва­ри­ва­нии рынка по­ка не сбываются: квар­ти­ры в мно­го­этаж­ках про­да­ют­ся по­чти у всех де­ве­ло­пе­ров очень хо­ро­шо. Ком­па­нии-ли­де­ры на од­ном ад­ре­се про­да­ют по 100–200 квар­тир в ме­сяц.

Впро­чем, ра­до­вать­ся ре­корд­ным объ­е­мам стро­и­тель­ства не сто­ит: та­кой стро­и­тель­ный бум в Под­мос­ко­вье се­год­ня про­бле­ма, а не до­сти­же­ние. Ти­по­ло­ги­че­ски боль­шин­ство но­востро­ек — крайне уста­рев­ший про­дукт, так в Ев­ро­пе пе­ре­ста­ли стро­ить еще в 1980-х. Это па­нель­ные мик­ро­рай­о­ны с несо­раз­мер­ной че­ло­ве­ку вы­сот­ной, до 25 эта­жей, за­строй­кой и крайне низ­ким ка­че­ством го­род­ской сре­ды. Транс­порт­ная си­сте­ма сто­лич­но­го ре­ги­о­на на по­ро­ге кол­лап­са, а но­вая за­строй­ка ока­зы­ва­ет на нее до­пол­ни­тель­ное дав­ле­ние. Стро­ят­ся, по су­ти, клас­си­че­ские спаль­ные рай­о­ны без ра­бо­чих мест, что еще боль­ше уси­ли­ва-

ет ма­ят­ни­ко­вые ми­гра­ции на­се­ле­ния «утром — в центр, ве­че­ром — до­мой, за МКАД». До­би­ра­ясь на ра­бо­ту, лю­ди уже се­год­ня про­во­дят по три-че­ты­ре ча­са в день в ма­шине, а что бу­дет че­рез несколь­ко лет?

Ма­хо­вик под­мос­ков­но­го стро­и­тель­ства по­пы­тал­ся оста­но­вить гу­бер­на­тор Сер­гей Шой­гу, но у него не хва­ти­ло вре­ме­ни. При нем, в част­но­сти, силь­но за­труд­нил­ся пе­ре­вод зем­ли из сель­хоз­на­зна­че­ния в зем­ли по­се­ле­ний. Но­вый врио гу­бер­на­то­ра Мос­ков­ской об­ла­сти Ан­дрей Во­ро­бьев так­же пы­та­ет­ся на­ве­сти по­ря­док. Он оста­но­вил вы­да­чу раз­ре­ше­ний в Ко­ро­ле­ве, вы­ска­зал­ся в поль­зу рез­ко­го огра­ни­че­ния этаж­но­сти и пе­ре­хо­да к 8–9-этаж­ной за­строй­ке об­ла­сти. А за­тем на­чал пол­но­цен­ную ата­ку на де­ве­ло­пе­ров в Ба­ла­ши­хе, где ввел бес­сроч­ный мо­ра­то­рий на но­вые мно­го­этаж­ки.

Ба­ла­ши­ха — один са­мых про­блем­ных и за­стра­и­ва­е­мых го­ро­дов об­ла­сти. Здесь се­год­ня бо­лее 110 стро­ек. «В Ба­ла­ши­хе по­стро­е­но огром­ное ко­ли­че­ство жи­лья. Но нет ни школ, ни по­ли­кли­ник, ни дет­ских са­дов, ни ка­на­ли­за­ции — нет ни­че­го, кро­ме до­мов. Транс­порт­ная си­сте­ма так­же не вы­дер­жи­ва­ет. В го­ро­де, по су­ти, кол­лапс», — него­до­вал Ан­дрей Во­ро­бьев. Ре­ши­тель­ные дей­ствия Во­ро­бье­ва, ко­неч­но, нра­вят­ся элек­то­ра­ту. Но на фоне мас­си­ро­ван­ной за­строй­ки Под­мос­ко­вья мно­го­этаж­ны­ми мик­ро­рай­о­на­ми руч­ная оста­нов­ка строй­ки в од­ном го­ро­де ма­ло­эф­фек­тив­на.

Ос­нов­ной спрос со­сре­до­то­чен се­год­ня в сег­мен­те но­востро­ек эко­ном­клас­са, и по­то­му де­ве­ло­пе­ры ста­ра­ют­ся сни­зить об­щую сто­и­мость жи­лья. Глав­ный спо- соб — умень­ше­ние квар­тир в раз­ме­рах. Од­нуш­кой пло­ща­дью в 26–28 кв. мет­ров се­год­ня ни­ко­го не уди­вишь.

На фоне об­щей тен­ден­ции упро­ще­ния про­ек­та для сни­же­ния об­щей це­ны квар­ти­ры весь­ма об­на­де­жи­ва­ю­щим вы­гля­дит кон­тр­т­ренд на со­зда­ние ка­че­ствен­ной сре­ды жиз­ни. Та­ко­го на­прав­ле­ния при­дер­жи­ва­ет­ся уже це­лый ряд де­ве­ло­пе­ров — «Урбан груп» (про­ект «Го­род на­бе­реж­ных» и дру­гие проекты), «Крост» (про­ект «Эдаль­го»), RGI («Мик­ро­го­род в ле­су»). Эти ком­па­нии де­ла­ют став­ку на ав­тор­скую ар­хи­тек­ту­ру, ста­ра­ют­ся ре­а­ли­зо­вы­вать ин­те­рес­ные гра­до­стро­и­тель­ные ре­ше­ния. Се­год­ня ры­нок го­тов съесть лю­бой про­дукт, но с ро­стом кон­ку­рен­ции проекты этих ком­па­ний ока­жут­ся в при­ви­ле­ги­ро­ван­ном по­ло­же­нии.

Москва рас­кру­чи­ва­ет строй­ку

По­ка в Под­мос­ко­вье вла­сти ищут хоть ка­кие-то ры­ча­ги, что­бы огра­ни­чить строй­ку, в Москве про­ис­хо­дит об­рат­ный про­цесс — рас­кру­чи­ва­ния ма­хо­ви­ка стро­и­тель­ства. Это до­воль­но неожи­дан­но: в те­че­ние по­лу­то­ра лет глав­ной идеей пра­ви­тель­ства Сер­гея Со­бя­ни­на бы­ло за­кру­чи­ва­ние га­ек в стро­и­тель­стве. Мно­го­крат­но за­яв­ля­лось, что го­род от­ме­нил сот­ни ин­вест­кон­трак­тов на 11 млн квад­ра­тов, что при­о­ри­те­том вла­сти бу­дет ин­фра­струк­тур­ное стро­и­тель­ство. Но сей­час про­ис­хо­дит поворот в го­род­ской по­ли­ти­ке.

Глав­ная при­чи­на — по­ло­же­ние с бюд­же­том. «Круп­ные рос­сий­ские кор­по­ра­ции пе­ре­хо­дят на кон­со­ли­ди­ро­ван­ную от­чет­ность и на­чи­на­ют пла­тить на­ло­ги в ре­ги­о­нах. Как Москве ком­пен­си­ро­вать вы­па­да­ю­щие до­хо­ды? Толь­ко со строй­ки жи­лья и ком­мер­че­ской недви­жи­мо­сти. Го­ро­ду при­дет­ся ид­ти по пу­ти Луж­ко­ва — рас­кру­чи­вать стро­и­тель­ство», — рас­ска­зы­вал в ку­лу­а­рах вы­став­ки MIPIM один из близ­ких к пра­ви­тель­ству де­ве­ло­пе­ров. Дру­гая при­чи­на из­ме­не­ния по­ли­ти­ки — во вновь на­чав­шем­ся пе­ри­о­де ин­ве­сти­ци­он­ной ак­тив­но­сти в Москве. В кри­зис лег­ко от­ме­нять проекты, что и де­ла­ла ад­ми­ни­стра­ция Со­бя­ни­на. Сей­час в строй­ку вновь устре­ми­лись день­ги, и сдер­жи­вать их бу­дет с каж­дым днем все труд­нее.

В офи­ци­аль­ных до­ку­мен­тах поворот к ак­ти­ви­за­ции строй­ки, как и мно­гие дру­гие судь­бо­нос­ные ре­ше­ния в Москве, не вы­ра­жен. Од­на­ко несколь­ко сиг­на­лов про­зву­ча­ло. Пер­вое: рез­ко из­ме­ни­лась ри­то­ри­ка пер­вых сто­лич­ных лиц. Те­перь уже и Сер­гей Со­бя­нин, и Ма­рат Хус­нул­лин все ча­ще го­во­рят не об огра­ни­че­ни­ях стро­и­тель­ства, а о вы­дан­ных раз­ре­ше­ни­ях, вы­пу­щен­ных про­ек­тах пла­ни­ро­вок и так да­лее. На MIPIM Со­бя­нин пря­мо за­явил: «Москва бу­дет на­ра­щи­вать объ­е­мы стро­и­тель­ства жи­лья и ком­мер­че­ской недви­жи­мо­сти».

Вто­рое: че­рез го­род­скую гра­до­стро­и­тель­но-зе­мель­ную ко­мис­сию (ГЗК) хлы­нул по­ток со­гла­со­ва­ний про­ек­тов пла­ни­ро­вок для круп­ных — сот­ни ты­сяч квад­рат­ных мет­ров — про­ек­тов. Бук­валь­но в по­след­ние па­ру ме­ся­цев толь­ко в рай­оне Боль­шо­го Си­ти бы­ло со­гла­со­ва­но два про­ек­та — на 380 и 900 тыс. квад­ра­тов. Ак­ти­ви­зи­ро­ва­лись и проекты-мил­ли­он­ни­ки: речь идет о за­строй­ке тер­ри­то­рии ЗИЛа, Оча­ков­ской пром­зо­ны, тер­ри­то­рии око­ло Ходын­ско­го по­ля. Все­го же ин­ве­сти­ци­он­ные

кон­трак­ты бы­ли под­твер­жде­ны на 30 млн мет­ров.

Тре­тье: по­ме­ня­лись ввод­ные пла­ни­ров­щи­кам. «Мы дол­гое вре­мя со­кра­ща­ли тех­ни­ко-эко­но­ми­че­ские по­ка­за­те­ли про­ек­тов. Но пол­го­да на­зад си­ту­а­ция из­ме­ни­лась: от ру­ко­во­ди­те­лей го­ро­да есть неглас­ное рас­по­ря­же­ние — де­лать мет­раж по­боль­ше. Что­бы ин­ве­сто­рам бы­ло ин­те­рес­но», — го­во­рит один из со­труд­ни­ков го­род­ско­го Ин­сти­ту­та Ген­пла­на.

Как этот ти­хий пе­ре­во­рот от­ра­зит­ся на рын­ке? Пре­жде все­го, нетруд­но до­га­дать­ся, что с на­рас­та­ни­ем объ­е­ма стро­и­тель­ства в Москве бу­дет сни­жать­ся ин­те­рес к под­мос­ков­ным но­вострой­кам. По су­ти, сто­лич­ный и под­мос­ков­ный рын­ки — со­об­ща­ю­щи­е­ся со­су­ды, и по­ку­па­те­ли нач­нут воз­вра­щать­ся в сто­ли­цу. К это­му бу­дет под­тал­ки­вать и ухуд­ша­ю­ща­я­ся транс­порт­ная си­ту­а­ция.

Дру­гой ре­зуль­тат сме­ны гра­до­стро­и­тель­ной по­ли­ти­ки обер­нет­ся ро­стом кон­флик­тов де­ве­ло­пе­ров с мест­ны­ми жи­те­ля­ми. По­след­ние об­ще­ствен­ные слу­ша­ния по­ка­зы­ва­ют: моск­ви­чи по­сле луж­ков­ской эпо­хи на­стро­е­ны про­тив лю­бой строй­ки в го­ро­де. При этом ад­ми­ни­стра­ция Со­бя­ни­на, не же­лая те­рять ав­то­ри­тет, прак ти­ческ и не под­дер­жи­ва­ет за­строй­щи­ков сво­им ре­сур­сом.

В зоне су­мра­ка

Са­мый ин­те­рес­ный и неод­но­знач­ный сег­мент го­род­ско­го жи лья се­год­ня — апар­та­мен­ты. За несколь­ко лет до кри­зи­са го­род­ские вла­сти, что­бы спа­сти про­ект «Си­ти», раз­ре­ши­ли часть пло­ща­дей в офис­ных и го­сти­нич­ных баш­нях от­дать под ква­зи­жи­лье, на­звав это апар­та­мен­та­ми. Юри­ди­че­ски апар­та­мен­ты счи­та­ют­ся нежи­лы­ми по­ме­ще­ни­я­ми, в ко­то­рых раз­ре­ше­но вре­мен­ное про­жи­ва­ние.

Три го­да на­зад про­ект «Да­ни­лов­ская ма­ну­фак­ту­ра» с пе­ре­строй­кой ча­сти ад­ми­ни­стра­тив­ных пло­ща­дей за­во­да под апар­та­мен­ты за­пу­стил де­ве­ло­пер KR Properties. Но­вый фор­мат не ис­пу­гал по­ку­па­те­лей юри­ди­че­ским ста­ту­сом и невоз­мож­но­стью про­пис­ки, и за­строй­щик по­том за­пу­стил еще несколь­ко неболь­ших ни­ше­вых про­ек­тов.

В 2012 го­ду си­ту­а­ция вы­шла на дру­гой уро­вень: по­яви­лось сра­зу 16 апар­та­мент­ных про­ек­тов. К но­яб­рю в Москве про­да­ва­лось уже бо­лее 2000 апар­та­мен­тов об­щей пло­ща­дью 250 тыс. мет­ров. В этом го­ду тен­ден­ция упро­чи­лась: толь­ко де­ве­ло­пер MR Group пре­зен­то­вал два круп­ных про­ек­та. В од­ном из них — «Фи­ли Град» — на апар­та­мен­ты при­хо­дит­ся 190 тыс. кв. мет­ров. По дан­ным агент­ства Blackwood, в бли­жай­шие па­ру лет этот сег­мент мо­жет со­ста­вить чет­верть всех но­востро­ек.

Ры­нок апар­та­мен­тов за ко­рот­кое вре­мя так ак­тив­но раз­вил­ся, что ком­па­ния Blackwood да­же раз­ра­бо­та­ла клас­си­фи­ка­цию. В Москве сей­час есть апар­та­мен­ты эко­ном- и ком­форт­клас­са, а так­же элит­ный сег­мент (рай­он Осто­жен­ки и т. д.). От­дель­ная ис­то­рия — апар­та­мен­ты в со­ста­ве пя­ти мно­го­функ­ци­о­наль­ных небо­скре­бов в Москве-Си­ти.

Обы чно а пар­та мен т ы де­шев ле ана ло­гич­ных квар­тир: на­при­мер, в эко­номк лас­се раз­беж ка мо­жет со­став­лять до 25% (прав­да, в элит­ном сег мен те це­но­вой ра зни­цы поч т и нет). Од­на из при­чин рас­хож­де­ния в це­нах — невоз­мож­ность про­пи­сать­ся в апар­та­мен­тах.

По­че­му сек­тор вы­рос так быст­ро? Он крайне вы­го­ден за­строй­щи­кам. Раз­ре­ше­ния на стро­и­тель­ство жи­лья го­род­ская ад­ми­ни­стра­ция вы­да­ет крайне неохот­но, офис­ный ры­нок весь­ма вял. От­сю­да идея стро­ить и про­да­вать апар­та­мен­ты как ква­зи­жи­лье на участ­ках, пред­на­зна­чен­ных для офи­сов или го­сти­ниц. До­пол­ни­тель­ная вы­го­да есть и для де­ве­ло­пе­ров: мож­но не со­блю­дать нор­мы по ин­со­ля­ции жи­лых по­ме­ще­ний, не стро­ить со­ци­аль­ную ин­фра­струк­ту­ру — шко­лы и дет­ские са­ды.

Здесь в за­ко­но­да­тель­стве яв­ная дыр­ка: та­кой вид недви­жи­мо­сти очень неопре­де­лен­но опи­сан, что от­кры­ва­ет пе­ред де­ве­ло­пе­ра­ми ши­ро­чай­шие воз­мож­но­сти. Со­вет­ская си­сте­ма пла­ни­ро­ва­ния го­ро­да мо­жет счи­тать­ся чрез­мер­но за­ре­гу­ли­ро­ван­ной, ее прин­ци­пы по­сто­ян­но на­ру­ша­ют­ся, од­на­ко мас­со­вое стро­и­тель­ство апар­та­мен­тов по­гру­зит си­сте­му в ха­ос. В Москве бу­дет стре­ми­тель­но воз­во­дить­ся мно­го жи­лья, несмот­ря на гра­до­стро­и­тель­ные огра­ни­че­ния, а, к при­ме­ру, школ или дет­ских са­дов не бу­дет по­стро­е­но во­все.

Про­бле­ма воз­ник­ла боль­ше го­да на­зад. Как и ко­гда го­род от­ре­а­ги­ру­ет на си­ту­а­цию с апар­та­мен­та­ми? За­пре­щать их стро­и­тель­ство или со­зда­вать под них нор­ма­тив­ную ба­зу? На эти во­про­сы «Экс­пер­та» ни один из чи­нов­ни­ков сто­лич­но­го пра­ви­тель­ства и де­пу­та­тов Мосгор­ду­мы не смог дать внят­но­го от­ве­та. Квинт­эс­сен­ция ком­мен­та­ри­ев сво­дит­ся при­мер­но к сле­ду­ю­ще­му: во­прос сей­час рас­смат­ри­ва­ет­ся, но ни­ка­ких кон­крет­ных ре­ше­ний по­ка не при­ня­то.

Без экс­пер­ти­зы

Кар­ди­наль­но из­ме­нил­ся за по­след­ние че­ты­ре го­да ры­нок за­го­род­ной недви­жи­мо­сти. Это был крайне кон­сер­ва­тив­ный сег­мент. Пол­то­ра де­сят­ка лет Под­мос­ко­вье за­стра­и­ва­лось до­ро­ги­ми кот­те­джа­ми, эко­но­мич­ное жи­лье бы­ло вы­не­се- но в рай­он со­то­го ки­ло­мет­ра от МКАД. Сей­час за­го­род­ный ры­нок стал очень кре­а­тив­ным и из­мен­чи­вым. Де­ве­ло­пе­ры ак­тив­но экс­пе­ри­мен­ти­ру­ют и пы­та­ют­ся най­ти тот фор­мат недви­жи­мо­сти, ко­то­рый при­вле­чет по­ку­па­те­лей, поз­во­лив под­нять про­да­жи. Прак­ти­че­ски каж­дый год воз­ни­ка­ет но­вая мо­да: участ­ки без под­ря­да, квар­ти­ры в ма­ло­этаж­ных до­мах, та­ун­ха­у­сы, так на­зы­ва­е­мые квад­раи квин­та-ха­у­сы.

А в по­след­ние па­ру лет в Под­мос­ко­вье фак­ти­че­ски по­явил­ся но­вый сег­мент жи­лья — ма­ло­этаж­ные ком­плек­сы с квар­ти­ра­ми. Бур­ный рост это­го фор­ма­та стал след­стви­ем двух яв­ле­ний: спрос на кот­те­джи рез­ко сни­зил­ся, и вме­сте с тем по­яви­лось мно­же­ство по­ку­па­те­лей с неболь­ши­ми бюд­же­та­ми. Де­ве­ло­пе­ры по­шли на­встре­чу спро­су, пе­ре­ори­ен­ти­ро­вав­шись на стро­и­тель­ство трех­этаж­ных до­мов с неболь­ши­ми квар­ти­ра­ми.

Еди­нич­ные проекты по­яв­ля­лись в Под­мос­ко­вье с се­ре­ди­ны 2000-х го­дов, од­на­ко имен­но сей­час этот фор­мат сфор­ми­ро­вал­ся по-на­сто­я­ще­му. К кон­цу про­шло­го го­да в ре­ги­оне на­счи­ты­ва­лось око­ло 80 ком­плек­сов ма­ло­этаж­но­го стро­и­тель­ства (бо­лее 700 кор­пу­сов).

Ти­пич­ный при­мер ма­ло­этаж­но­го про­ек­та — «Ма­рьи­но-5», вхо­дя­щий в про­ект «Ма­рьи­но-град». По­се­лок в 12 км от Моск­вы по Ки­ев­ско­му шос­се преду­сма- три­ва­ет стро­и­тель­ство 22 кор­пу­сов вы­со­той 3–4 эта­жа. Квар­ти­ры неболь­шие — от 27,8 кв. мет­ров. Ми­ни­маль­ная сто­и­мость со­став­ля­ет 1,95 млн руб­лей. «В сег­мен­те ма­ло­эта­жек сек­рет успе­ха прост — на­до сде­лать невы­со­кие це­ны. Ес­ли од­нуш­ка сто­ит око­ло 2 мил­ли­о­нов руб­лей, то та­кой про­дукт га­ран­ти­ро­ван­но бу­дет поль­зо­вать­ся хо­ро­шим спро­сом», — по­де­лил­ся сек­ре­том успе­ха один из де­ве­ло­пе­ров.

У ма­ло­этаж­ки как биз­не­са есть несколь­ко осо­бен­но­стей. Во-пер­вых, со­гла­со­ва­ние про­ек­тов ма­ло­этаж­ной за­строй­ки ве­дет­ся по упро­щен­ной схе­ме. При стро­и­тель­стве до­мов вы­со­той до трех эта­жей экс­пер­ти­за про­ек­тов во­об­ще не тре­бу­ет­ся. Это поз­во­ля­ет за­строй­щи­кам су­ще­ствен­но умень­шить сро­ки ре­а­ли­за­ции про­ек­та. Про­дол­жи­тель­ность стро­и­тель­ных ра­бот по срав­не­нию с мно­го­этаж­кой то­же со­кра­ща­ет­ся: мож­но уло­жить­ся и в пол­го­да. Во-вто­рых, тре­бу­ет­ся несо­из­ме­ри­мо мень­ший объ­ем ин­ве­сти­ций, чем для мно­го­этаж­но­го стро­и­тель­ства. Де­шев­ле об­хо­дит­ся и со­гла­со­ва­ние про­ек­та, и по­лу­че­ние ли­ми­тов на под­клю­че­ние к ин­же­нер­ным се­тям, и са­ма строй­ка. Де­нег на проекты нуж­но мень­ше, а обо­ра­чи­ва­ют­ся они быст­рее — в усло­ви­ях ми­ро­во­го кри­зи­са ско­рость и объ­е­мы ин­ве­сти­ций при­об­ре­та­ют особое зна­че­ние.

В-тре­тьих, есть воз­мож­ность сэко­но­мить на лиф­тах и фун­да­мен­тах (в до­мах вы­со­той до пя­ти эта­жей лиф­ты необя­за­тель­ны). Впро­чем, в по­след­нее вре­мя за­строй­щи­ки все ча­ще ста­ли стро­ить ма­ло­этаж­ку с лиф­та­ми — кли­ент го­тов пе­ре­пла­тить за ком­форт.

Ин­те­рес­но, что за счет трех­этаж­ных до­мов мож­но по­лу­чить не та­кую уж и ма­лень­кую плот­ность за­строй­ки: все­го в два ра­за ни­же, чем при мно­го­этаж­ном стро­и­тель­стве.

Се­год­ня квар­ти­ры в ма­ло­этаж­ных до­мах поль­зу­ют­ся хо­ро­шим спро­сом, ко­ли­че­ство та­ких про­ек­тов по­сто­ян­но уве­ли­чи­ва­ет­ся. Дол­го­сроч­ный успех бу­дет за­ви­сеть от несколь­ких фак­то­ров. Пер­вое: как быст­ро по­ку­па­тель при­вык­нет к но­во­му фор­ма­ту — по­ка это все-та­ки эк­зо­ти­ка. Вто­рое: нас­коль­ко ком­форт­ный об­раз жиз­ни бу­дет со­здан в ма­ло­этаж­ных по­сел­ках и как бу­дет ре­шать­ся во­прос с со­ци­аль­ной ин­фра­струк­ту­рой. На кар­тин­ках все вы­гля­дит весь­ма при­вле­ка­тель­но, но толь­ко ко­гда пер­вые по­сел­ки бу­дут до­стро­е­ны и об­жи­ты, мож­но бу­дет де­лать пер­вые вы­во­ды. Тре­тье: мно­гое бу­дет ре­шать кон­ку­рен­ция с мно­го­этаж­ка­ми. По­ка ры­нок на подъ­еме, и со­пер­ни­че­ство не очень острое. Но в от­дель­ных точ­ках Под­мос­ко­вья ма­ло­этаж­ки и мно­го­этаж- ки уже ока­за­лись в непо­сред­ствен­ной бли­зо­сти.

Ле­го-да­ча: уча­сток — се­год­ня, дом — че­рез пять лет

Сра­зу по­сле кри­зи­са един­ствен­но жи­вым сег­мен­том за­го­род­но­го рынка оста­ва­лись зе­мель­ные участ­ки без под­ря­да. До кри­зи­са боль­шин­ство вла­дель­цев зем­ли ста­ра­лись про­дать участ­ки вме­сте с до­мом, но ко­гда ры­нок кот­те­джей встал, ста­ли про­да­вать зем­лю. В 2009–2010 го­дах участ­ки без под­ря­да бы­ли хи­том рынка, про­да­жи шли очень бойко. По­ку­па­те­ли охот­но вкла­ды­ва­ли день­ги да­же в де­ше­вые участ­ки пло­ща­дью 6–8 со­ток без ком­му­ни­ка­ций. В по­след­ние два го­да на ры­нок вы­шло слиш­ком мно­го по­сел­ков с зем­ля­ми без под­ря­да: хо­зя­е­ва за­хо­те­ли рас­про­дать свои вла­де­ния в роз­ни­цу. Кое-где воз­ник­ло за­то­ва­ри­ва­ние, но все рав­но участ­ки без под­ря­да оста­ют­ся важ­ным сег­мен­том рынка Под­мос­ко­вья эпо­хи ми­ро­во­го кри­зи­са.

А в по­след­нее вре­мя в этом сег­мен­те по­явил­ся но­вый под­вид — су­пер­эко­ном. «Су­пер­эко­ном — это зе­мель­ные участ­ки с подъ­езд­ны­ми пу­тя­ми, но без ком­му­ни­ка­ций. Их сто­и­мость ко­леб­лет­ся от 10 до 25 тыс. руб­лей за сотку. То есть ми­ни­маль­ная це­на ше­сти­со­точ­но­го участ­ка со­став­ля­ет все­го 60 ты­сяч руб­лей. В этом

сег­мен­те по­ку­па­тель “тан­цу­ет от де­нег”, и по­то­му на­прав­ле­ния и рас­сто­я­ния зна­че­ния по­чти не име­ют. До­ля су­пер­эко­но­ма в об­щем объ­е­ме про­даж по­сто­ян­но рас­тет. В мае про­шло­го го­да на этот сег­мент при­хо­ди­лось 40 про­цен­тов про­даж, а се­год­ня наш обо­рот на 80 про­цен­тов со­сто­ит из участ­ков су­пер­эко­ном­клас­са», — рас­ска­зы­ва­ет ком­мер­че­ский ди­рек­тор УК «Своя зем­ля» Игорь Бо­г­да­нов.

Сто­и­мость участ­ков в по­сел­ках с ком­му­ни­ка­ци­я­ми, есте­ствен­но, вы­ше. Ес­ли есть внут­рен­ние до­ро­ги, въезд­ная груп­па, за­бор во­круг по­сел­ка и элек­три­че­ство, сто­и­мость сот­ки бу­дет ко­ле­бать­ся в пре­де­лах 25–55 тыс. руб­лей. При этом за обу­строй­ство нуж­но бу­дет вне­сти до­пол­ни­тель­ный взнос по­ряд­ка 200 тыс. руб­лей. Чем боль­ше преду­смот­ре­но ком­му­ни­ка­ций в по­сел­ке, тем вы­ше сто­и­мость зем­ли и боль­ше до­пол­ни­тель­ный взнос.

Из-за сво­ей це­но­вой до­ступ­но­сти су­пер­эко­ном поль­зу­ет­ся хо­ро­шим спро­сом. «Та­кие по­сел­ки — как кон­струк­тор. В те­че­ние трех-се­ми лет вы по эта­пам ре­а­ли­зу­е­те свою меч­ту. Сна­ча­ла по­ку­па­е­те не­до­ро­го зем­лю, за­тем под­во­ди­те ком­му­ни­ка­ции, да­лее про­ек­ти­ру­е­те и стро­и­те дом, па­рал­лель­но участ­вуя в фор­ми­ро­ва­нии об­щих зон по­сел­ка, его ин­фра­струк­ту­ры. Для тех, у ко­го нет на­коп­ле­ний, — это иде­аль­ная схе­ма», — рас­ска­зы­ва­ет ге­не­раль­ный ди­рек­тор «Груп­пы ЗЕМЕР» Илья Терентьев.

Участ­ки эко­ном- и су­пер­эко­ном­клас­са ин­те­рес­ны двум ка­те­го­ри­ям по­ку­па­те­лей. Во-пер­вых, это се­мьи, ко­то­рые хо­тят жить на зем­ле и ис­поль­зу­ют уча­сток как да­чу. Они ста­вят лет­ний до­мик, вы­во­зят ту­да на ле­то де­тей, вы­ра­щи­ва­ют стан- дарт­ный на­бор дач­ни­ка — кар­тош­ку, клуб­ни­ку, смо­ро­ди­ну. Для та­ких дач­ни­ков важ­ны низ­кая це­на участ­ка и на­ли­чие элек­три­че­ства.

Вто­рая ка­те­го­рия по­ку­па­те­лей — это ин­ве­сто­ры. У них есть сум­ма по­ряд­ка 1 млн руб­лей, ко­то­рой од­но­знач­но не хва­тит для по­куп­ки квар­ти­ры да­же в ближ­нем Под­мос­ко­вье. Что­бы вло­жить день­ги в недви­жи­мость, они вы­би­ра­ют зем­лю под дач­ное стро­и­тель­ство. Ин­ве­сто­ров ин­те­ре­су­ет пре­жде все­го пер­спек­тив­ность ме­ста и воз­мож­ность под­ве­де­ния ком­му­ни­ка­ций.

Та­ун­ха­ус как един­ствен­ное жи­лье

Еще од­на пост­кри­зис­ная тен­ден­ция — рез­кое уве­ли­че­ние спро­са на та­ун­ха­у­сы и их мно­го­чис­лен­ные раз­но­вид­но­сти (дуп­лек­сы, лэй­н­ха­у­сы, квад­ра­ха­у­сы, ви­лет­ты и т. д.). При этом, в от­ли­чие от се­ре­ди­ны 2000-х го­дов, та­ун­ха­у­сы по­ку­па­ют­ся не в до­пол­не­ние к го­род­ской квар­ти­ре, а вме­сто нее.

По дан­ным ри­эл­те­ров, се­год­ня каж­дая тре­тья по­куп­ка та­ун­ха­у­са со­про­вож­да­ет­ся про­да­жей мос­ков­ской квар­ти­ры. Из-за раз­ни­цы в це­нах при пе­ре­ез­де в об­ласть мож­но силь­но вы­иг­рать не толь­ко в эко­ло­гии, но и в жи­лой пло­ща­ди. Про­дав од­но-двух­ком­нат­ную квар­ти­ру в Москве, нетруд­но ку­пить за­го­род­ное жи­лье, в два-три ра­за боль­шее по пло­ща­ди. Для по­сто­ян­но­го про­жи­ва­ния лю­ди не го­то­вы уехать да­лее чем на 20 ки­ло­мет­ров от МКАД.

Сей­час 45-мет­ро­вая двуш­ка в спаль­ном рай­оне Моск­вы сто­ит не мень­ше 7 млн руб­лей, а це­на 100-мет­ро­во­го та­ун- ха­у­са в пре­де­лах 10 км от МКАД на­чи­на­ет­ся от 6,4 млн руб­лей. Бо­лее уда­лен­ные объ­ек­ты еще де­шев­ле. Так, в ра­ди­у­се 20–25 км от сто­ли­цы за 5–5,5 млн руб­лей вполне мож­но при­об­ре­сти та­ун­ха­ус пло­ща­дью 120–140 кв. мет­ров.

Мас­со­вый пе­ре­езд из Моск­вы в об­ласть сдер­жи­ва­ет тя­же­лая си­ту­а­ция на до­ро­гах. Се­год­ня вне за­ви­си­мо­сти от на­прав­ле­ния, что­бы при­е­хать на ра­бо­ту к 9 ча­сам утра, жителям Под­мос­ко­вья нуж­но вы­ез­жать из сво­е­го за­го­род­но­го до­ма за пол­то­ра, а то и за два с по­ло­ви­ной ча­са. Од­на­ко на­деж­да на улуч­ше­ние транс­порт­ной си­ту­а­ции есть: ве­дет­ся стро­и­тель­ство плат­ных до­рог по несколь­ким на­прав­ле­ни­ям, ре­кон­стру­и­ру­ют­ся ра­ди­аль­ные ма­ги­стра­ли и раз­вяз­ки на МКАД. В неко­то­рых рай­о­нах Под­мос­ко­вья идет речь о стро­и­тель­стве стан­ций мет­ро. Ко­неч­но, ед­ва ли улуч­ше­ния ста­нут за­мет­ны в бли­жай­шие три-че­ты­ре го­да, но для пен­си­о­не­ров и ра­бо­та­ю­щих уда­лен­но та­ун­ха­ус в Под­мос­ко­вье и сей­час яв­ля­ет­ся вполне до­стой­ной аль­тер­на­ти­вой мос­ков­ской квар­ти­ре.

Дру­гой ми­нус пе­ре­ез­да из сто­ли­цы в об­ласть — недо­ста­точ­но раз­ви­тая со­ци­аль­ная ин­фра­струк­ту­ра Под­мос­ко­вья. Пре­жде все­го но­вых пе­ре­се­лен­цев вол­ну­ет от­сут­ствие дет­ских са­дов, школ, мест до­пол­ни­тель­но­го об­ра­зо­ва­ния. Плюс невоз­мож­ность по­лу­чить за МКАД свое­вре­мен­ную ме­ди­цин­скую по­мощь хо­ро­ше­го уров­ня, ощу­ща­ет­ся нехват­ка тор­го­вой и раз­вле­ка­тель­ной ин­фра­струк­ту­ры. Впро­чем, по­сте­пен­но ин­фра­струк­ту­ра раз­ви­ва­ет­ся. В том чис­ле и за счет круп­ных жи­лых ком­плек­сов, по­яв­ля­ю­щих­ся за Коль­це­вой до­ро­гой.

Marriott Novy Arbat (Но­вый Ар­бат, 32) — но­вый ком­плекс, сов­ме­ща­ю­щий отель и апар­та­мен­ты с го­сти­нич­ным об­слу­жи­ва­ни­ем

Ли­де­ры рынка в сег­мен­те мно­го­этаж­ки про­да­ют по 100–200 квар­тир в ме­сяц

«Су­ха­но­во-парк». Еще три го­да на­зад труд­но бы­ло пред­ста­вить, что по­се­лок та­ун­ха­у­сов эко­ном­клас­са мо­жет вы­гля­деть так

Лофт-про­ект Clerkenwel­l House на Ком­со­моль­ском про­спек­те с двух­этаж­ны­ми апар­та­мен­та­ми

Newspapers in Russian

Newspapers from Russia

© PressReader. All rights reserved.