КАК ИЗ­БА­ВИТЬ ДОМ ОТ ВСЕ­ГО ЛИШ­НЕ­ГО

Про­грам­ма «Жи­лье для рос­сий­ской се­мьи» мо­жет быть со­рва­на из-за жад­но­сти ре­сурс­ни­ков, вза­им­но­го недо­ве­рия в от­рас­ли и от­сут­ствия до­ступ­но­го фи­нан­си­ро­ва­ния стро­ек

Ekspert - - ТЕМА НЕДЕЛИ -

Про­грам­ма «Жи­лье для рос­сий­ской се­мьи» мо­жет быть со­рва­на из-за жад­но­сти ре­сурс­ни­ков, вза­им­но­го недо­ве­рия в от­рас­ли и от­сут­ствия до­ступ­но­го фи­нан­си­ро­ва­ния стро­ек

Пра­ви­тель­ство РФ анон­си­ро­ва­ло но­вую про­грам­му стро­и­тель­ства до­ступ­но­го жи­лья «Жи­лье для рос­сий­ской се­мьи». По этой про­грам­ме до кон­ца 2017 го­да пред­по­ла­га­ет­ся по­стро­ить не ме­нее 25 млн кв. м жи­лья эко­ном­клас­са, что даст 460 тыс. се­мей воз­мож­ность при­об­ре­сти квар­ти­ры по це­нам ни­же ры­ноч­ных. Сто­и­мость квад­рат­но­го мет­ра по этой про­грам­ме не долж­на пре­вы­шать 30 тыс. руб­лей, или 80% сред­не­ры­ноч­ной це­ны (для ре­ги­о­нов, где та­кая це­на ни­же 30 тыс. руб­лей).

Про­грам­ма рас­счи­та­на на при­вле­че­ние в стро­и­тель­ный сек­тор ин­ве­сти­ций в раз­ме­ре 2,4 трлн руб­лей (око­ло 3,5% ВВП), боль­шую часть ко­то­рых обес­пе­чит ры­нок. «Ос­нов­ны­ми ис­точ­ни­ка­ми фи­нан­си­ро­ва­ния ста­нут сред­ства за­строй­щи­ков, день­ги граж­дан, ко­то­рые бу­дут при­об­ре­тать жи­лье, ис­поль­зо­ва­ние ипо­теч­ных кре­ди­тов, а так­же ме­ха­низ­мов ма­те­рин­ско­го ка­пи­та­ла», — по­яс­нил пре­мьер-ми­нистр Дмит­рий Мед­ве­дев. Го­су­дар­ство ор­га­ни­зу­ет воз­вра­ще­ние за­строй­щи­кам их за­трат на воз­ве­де­ние ин­же­нер­ной ин­фра­струк­ту­ры че­рез за­ем­ные ме­ха­низ­мы АИЖК. Это, по за­мыс­лу раз­ра­бот­чи­ков про­грам­мы, и долж­но в ито­ге сни­зить це­ну на квад­рат­ный метр. Как со­об­щи­ли «Экс­пер­ту» в Мин­строе, про­грам­ма уже про­шла со­гла­со­ва­ние во всех за­ин­те­ре­со­ван­ных фе­де­раль­ных ор­га­нах вла­сти и вне­се­на на рас­смот­ре­ние в пра­ви­тель­ство. На­чать дей­ство­вать она долж­на в са­мое бли­жай­шее вре­мя.

За­строй­щи­ки, уже ра­бо­та­ю­щие на рын­ке жи­лья эко­ном­клас­са, в це­лом на­стро­е­ны по от­но­ше­нию к про­грам­ме оп­ти­ми­стич­но. «Без­услов­но, мы бу­дем участ­во­вать в этой про­грам­ме, по­сколь­ку ра­бо­та­ем в сег­мен­те до­ступ­но­го жи­лья. К 2015–2016 го­дам мы рас­счи­ты­ва­ем стро­ить мил­ли­он квад­рат­ных мет­ров в год, при­чем при­мер­но 80 про­цен­тов это­го объ­е­ма со­ста­вит как раз до­ступ­ное жи­лье, — ска­зал “Экс­пер­ту” Вла­ди­мир Ко­ше­лев, пред­се­да­тель со­ве­та ди­рек­то­ров кор­по­ра­ции “Ко­ше­лев”, стро­я­щей недви­жи­мость в Са­мар­ской и Ка­луж­ской об­ла­стях. — Я счи­таю, что циф­ры, за­яв­лен­ные в про­грам­ме, со­вер­шен­но ре­аль­ные».

Изу­ча­ют прин­ци­пи­аль­ную воз­мож­ность уча­стия в про­грам­ме в ГК СУ-155. «Ре­ше­ние мо­жет быть при­ня­то по­сле то­го, как про­яс­нят­ся все де­та­ли. При опре­де­лен­ных усло­ви­ях це­на 30 ты­сяч руб­лей за квад­рат­ный метр — до­сти­жи­мый ори­ен­тир», — го­во­рят в ком­па­нии. СУ-155 уже реализует про­ек­ты в Мос­ков­ской об­ла­сти по це­нам, близ­ким к за­яв­лен­ным в про­грам­ме, на­при­мер мик­ро­рай­он Юж­ное До­мо­де­до­во.

ГК «Мор­тон» и ГК «Кортрос» то­же под­твер­ди­ли свою го­тов­ность стро­ить «жи­лье для рос­сий­ской се­мьи»; у «Кортро­са» уже есть пи­лот­ный про­ект — рай­он Пре­об­ра­жен­ский в по­сел­ке Чен­цы Яро­слав­ской об­ла­сти.

Про­грам­ма, без­услов­но, необ­хо­ди­ма — мас­со­вая за­строй­ка до­ма­ми эко­ном­клас­са за­пус­ка­ет про­цесс ком­плекс­но­го осво­е­ния тер­ри­то­рий, сти­му­ли­ру­ет эко-

но­ми­че­ский рост, не го­во­ря уже о том, что ре­ша­ет жи­лищ­ную про­бле­му зна­чи­тель­ной ча­сти лю­дей, ко­то­рые до на­сто­я­ще­го вре­ме­ни при­об­ре­сти соб­ствен­ное жи­лье не мог­ли.

Необ­хо­ди­мость мас­со­вой де­ше­вой за­строй­ки про­де­кла­ри­ро­ва­на в мае 2012 го­да в пре­зи­дент­ском ука­зе «О ме­рах по обес­пе­че­нию граж­дан Рос­сий­ской Фе­де­ра­ции до­ступ­ным и ком­форт­ным жи­льем и по­вы­ше­нию ка­че­ства жи­лищ­но­ком­му­наль­ных услуг». Пра­ви­тель­ство в от­вет раз­ра­бо­та­ло про­грам­му «Обес­пе­че­ние до­ступ­ным и ком­форт­ным жи­льем и ком­му­наль­ны­ми услу­га­ми» (со­кра­щен­но «До­ступ­ное жи­лье»), и неко­то­рые за­строй­щи­ки уже на­ча­ли воз­во­дить по ней пи­лот­ные про­ек­ты. Фак­ти­че­ски новая про­грам­ма «Жи­лье для рос­сий­ской се­мьи» — это ее бо­лее со­вре­мен­ная мо­ди­фи­ка­ция. И по­яви­лась она по­то­му, что стро­и­тель­ство де­ше­во­го жи­лья, несмот­ря на уси­лия пра­ви­тель­ства, яв­но про­бук­со­вы­ва­ет. Все упи­ра­ет­ся в те са­мые 30 тыс. руб­лей за квад­рат­ный метр.

Па­нель­ный ком­плекс

В це­лом струк­ту­ра се­бе­сто­и­мо­сти жи­лья, по оцен­ке Алек­сандра Ру­чье­ва, пре­зи­ден­та ГК «Мор­тон», ра­бо­та­ю­ще­го пре­иму­ще­ствен­но в Под­мос­ко­вье, вы­гля­дит так: зем­ля — по­ряд­ка 15%, внеш­не­квар­таль­ные се­ти — 9, внут­ри­квар­таль­ные се­ти — 8, стро­и­тель­но-мон­таж­ные ра­бо­ты объ­ек­тов со­ци­аль­но­го на­зна­че­ния — до 10%. Наи­боль­шая до­ля, 45%, — это стро­и­тель­но-мон­таж­ные ра­бо­ты жи­лых объ­ек­тов. В струк­ту­ру за­трат так­же вхо­дят про­ект­ные ра­бо­ты, опе­ра­ци­он­ные рас­хо­ды, сто­и­мость де­нег (кре­ди­ты) и т. д.

Во­об­ще, се­бе­сто­и­мость воз­ве­де­ния непо­сред­ствен­но до­ма вполне укла­ды­ва­ет­ся в це­ны про­грам­мы. Так на­зы­ва­е­мая ков­ро­вая за­строй­ка (воз­ве­де­ние це­лых мик­ро­рай­о­нов) сто­ит от 20 тыс. до 30 тыс. руб­лей за метр в за­ви­си­мо­сти от ре­ги­о­на, стро­и­те­ля, тех­но­ло­гии и про­чих фак­то­ров. В сред­нем та­кая за­строй­ка бу­дет под­ра­зу­ме­вать воз­ве­де­ние 500 тыс. кв. м недви­жи­мо­сти, ку­да мож­но за­се­лить око­ло 25 тыс. че­ло­век. Для воз­ве­де­ния та­ко­го рай­о­на необ­хо­дим зе­мель­ный уча­сток пло­ща­дью 60–70 га, при­ле­га­ю­щий к круп­но­му го­ро­ду. Но за­ча­стую та­ких участ­ков нет ни у ре­ги­о­наль­ных вла­стей, ни у дру­гих гос­струк­тур. Все вы­год­ные для строй­ки ме­ста уже дав­но на ба­лан­се стро­и­те­лей. По­это­му в ко­неч­ной сто­и­мо­сти жи­лья зем­ля и свя­зан­ные с ней обре­ме­не­ния (ее очист­ка, на­ло­ги) об­хо­дят­ся в 5–15%, или при­мер­но от 1,5 тыс. до 5 тыс. руб­лей на квад­рат­ный метр.

Во­круг во­про­са, кто дол­жен платить за ин­фра­струк­ту­ру — жи­лищ­но­ком­му­наль­ную и со­ци­аль­ную, и идут се­го­дня ос­нов­ные спо­ры. «Боль­шин­ство экс­пер­тов пред­по­чи­та­ют не за­ме­чать вто­рое ус­ло­вие по­став­лен­ной в про­грам­ме за­да­чи: до кон­ца 2017 го­да по­стро­ить не ме­нее 25 мил­ли­о­нов квад­рат­ных мет­ров жи­лья со всей со­ци­аль­ной ин­фра­струк­ту­рой, — го­во­рит Вла­ди­мир Ко­ше­лев. — А зна­чит, нуж­но стро­ить не толь­ко жи­лые до­ма, но и шко­лы, дет­са­ды, по­ли­кли­ни­ки, до­ро­ги, дет­ские пло­щад­ки, спорт­ком­плек­сы, пар­ки и скве­ры». Итак, для мик­ро­рай­о­на на 25 тыс. жи­те­лей нуж­но воз­ве­сти до­пол­ни­тель­но по три-че­ты­ре шко­лы и дет­ских до­школь­ных учре­жде­ния, две по­ли­кли­ни­ки, взрос­лую и дет­скую, спор­тив­ные дет­ские пло­щад­ки, пар­кинг на 7,5 тыс. ав­то­мо­би­лей и до­ро­ги. Все это ло­жит­ся в сто­и­мость стро­я­ще­го­ся жи­лья и под­ни­ма­ет ее в сред­нем на 9,5%, или на 3–4 тыс. руб­лей в за­ви­си­мо­сти от ре­ги­о­на.

Объ­ек­ты соц­культ­бы­та и до­рож­ная ин­фра­струк­ту­ра по­вы­ша­ют се­бе­сто­и­мость уже до 30–35 тыс. руб­лей за квад­рат­ный метр в за­ви­си­мо­сти от ре­ги­о­на и стро­и­те­ля. Это вы­ше цен, обо­зна­чен­ных пра­ви­тель­ством, но, несмот­ря на от­сут­ствие мар­жи, де­ве­ло­пе­ры бе­рут­ся за по­доб­ные про­ек­ты. «Схе­ма, ко­гда 70 про­цен­тов недви­жи­мо­сти мик­ро­рай­о­на про­да­ет­ся по ры­ноч­ным це­нам, а осталь­ные 30 пе­ре­да­ют­ся ре­ги­о­ну для ре­ше­ния его со­ци­аль­ных про­грамм, поз­во­ля­ет и ре­ги­о­ну ре­шить свои про­бле­мы, и де­ве­ло­пе­ру по­лу­чить при­быль», — рас­ска­зы­ва­ют «Экс­пер­ту» в груп­пе ПИК, ко­то­рая стро­ит по про­грам­ме «До­ступ­ное жи­лье» до­ма в Пер­ми и Ом­ске.

Ре­сур­сы против

Но са­мая боль­шая пробле­ма — затра­ты на обес­пе­че­ние но­вых до­мов ре­сур­са­ми. В за­ви­си­мо­сти от ре­ги­о­на под­клю­че­ние во­ды, ка­на­ли­за­ции, теп­ла и элек­три­че­ства со­став­ля­ет от 13,5 до 25% сто­и­мо­сти квад­рат­но­го мет­ра.

«К на­сто­я­ще­му вре­ме­ни сло­жи­лась прак­ти­ка, что ре­сур­со­снаб­жа­ю­щие ор- га­ни­за­ции (РСО) раз­ви­ва­ли свои се­ти и, как след­ствие, свой биз­нес за счет за­строй­щи­ков, ко­то­рые опла­чи­ва­ют сто­и­мость тех­но­ло­ги­че­ско­го при­со­еди­не­ния, — де­лит­ся опы­том пре­зи­дент ГК “Кортрос” Ве­ни­а­мин Го­лу­биц­кий. — Оче­вид­но, что для сни­же­ния сто­и­мо­сти жи­лья необ­хо­ди­мо ме­нять по­доб­ную прак­ти­ку и вно­сить из­ме­не­ния в си­сте­му фи­нан­си­ро­ва­ния раз­ви­тия ин­же­нер­ной ин­фра­струк­ту­ры». Так, по про­ек­ту «Пре­об­ра­жен­ский» при тес­ном вза­и­мо­дей­ствии с пра­ви­тель­ством Яро­слав­ской об­ла­сти уда­лось най­ти ком­про­мисс­ные ре­ше­ния с «МРСК Цен­тра — Яр­энер­го» для обес­пе­че­ния жи­ло­го рай­о­на се­тя­ми элек­тро­снаб­же­ния за счет по­став­щи­ка — все затра­ты вклю­че­ны в дол­го­сроч­ную ин­вест­про­грам­му ком­па­нии.

РСО за крайне ред­ким ис­клю­че­ни­ем не спе­шат стро­ить се­ти до но­вых мик­ро­рай­о­нов. Свя­за­но это с дву­мя фак­то­ра­ми: за­кры­то­стью ком­му­наль­ной от­рас­ли для ры­ноч­ных иг­ро­ков и слож­ной си­сте­мой та­ри­фо­об­ра­зо­ва­ния. Те­ку­щая си­ту­а­ция бо­лее чем устра­и­ва­ет РСО: мо­но­по­лия на рын­ке и воз­мож­ность не под­чи­нять­ся ре­ги­о­наль­ным вла­стям поз­во­ля­ют им в ра­зы за­вы­шать смет­ную сто­и­мость под­клю­че­ния. Аль­тер­на­тив­ной-то ин­фра­струк­ту­ры все рав­но нет.

Но да­же ес­ли стро­и­те­ли со­глас­ны за­пла­тить за­вы­шен­ную це­ну за под­клю­че­ние, все рав­но это не ре­ша­ет их про­блем. «У де­ве­ло­пе­ра на те­ку­щий мо­мент есть два спо­со­ба под­клю­чить­ся к ре­сур­со­снаб­жа­ю­щей ин­фра­струк­ту­ре. Пер­вый — от­дать стро­и­тель­ство внут­ри­квар­таль­ной ин­фра­струк­ту­ры ре­сурс­ни­кам. Вто­рой — де­ве­ло­пер опла­чи­ва­ет непо­сред­ствен­но при­со­еди­не­ние мик­ро­рай­о­на к элек­тро­се­тям, во­до­про­во­ду, ка­на­ли­за­ции или ма­ги­страль­ной теп­ло­трас­се, а внут­ри­квар­таль­ные се­ти стро­ит са­мо­сто­я­тель­но. И в пер­вом, и во вто­ром слу­чае под­клю­че­ние к ма­ги­страль­ной ин­фра­струк­ту­ре в ито­ге опла­чи­ва­ет по­ку­па­тель недви­жи­мо­сти,

что де­ла­ет квад­рат­ный метр жи­лья с уче­том стро­и­тель­ства до­рог и объ­ек­тов соц­культ­бы­та до­ро­же по фак­ту на 4–12 тыс. руб­лей. По­сле это­го ре­сур­со­снаб­жа­ю­щие ор­га­ни­за­ции фор­ми­ру­ют на сво­ем ба­лан­се пол­ную сто­и­мость ин­фра­струк­ту­ры, от­но­сят ее в та­риф и по­лу­ча­ют та­риф с амор­ти­за­ци­ей, то есть воз­вра­ща­ют из амор­ти­за­ции ка­п­за­тра­ты, не ими по­не­сен­ные», — рас­ска­зы­ва­ет ви­це-пре­зи­дент ГК ПИК Гер­ман Цар­га­сов.

Та­ким об­ра­зом, под­клю­че­ние к се­тям не толь­ко зна­чи­тель­но по­вы­ша­ет сто­и­мость жи­лья, но и су­ще­ствен­но уве­ли­чи­ва­ет ин­ве­сти­ци­он­ную на­груз­ку на ко­неч­ный та­риф для жи­те­лей. При­мер груп­пы ПИК по­ка­зы­ва­ет, что под­клю­че­ние но­вых жи­лых объ­ек­тов в Ом­ске об­щей пло­ща­дью бо­лее 1 млн кв. м мог­ло обой­тись в сум­му, эк­ви­ва­лент­ную 5 млрд руб­лей. Толь­ко стро­и­тель­ство под­стан­ции «Метро» 110/10 кВ обо­шлось бы бо­лее чем в 1,3 млрд руб­лей, при­том что мак­си­маль­ная сто­и­мость та­кой под­стан­ции не бо­лее 400 млн руб­лей. Вклю­че­ние в дол­го­сроч­ную ин­ве­сти­ци­он­ную про­грам­му ОАО «Ом­ск­энер­го» (вхо­дит в МРСК Си­би­ри) это­го объ­ек­та по та­кой цене при­ве­ло бы к до­пол­ни­тель­но­му ра­зо­во­му уве­ли­че­нию та­ри­фа на 4% и озна­ча­ло бы рост ак­ти­вов ба­лан­са «Ом­ск­энер­го» на 5% с по­сле­ду­ю­щим вли­я­ни­ем на та­риф для все­го ре­ги­о­на.

Ес­ли же стро­и­тель ре­шил сэко­но­мить на под­клю­че­нии и по­стро­ил внут­ри­квар­таль­ные се­ти са­мо­сто­я­тель­но, то по­том неяс­но, что с ни­ми де­лать. Пе­ре­дать в об­слу­жи­ва­ние управ­ля­ю­щей ком­па­нии не очень за­кон­но, по­сколь­ку та мо­жет управ­лять толь­ко внут­ри­до­мо­вым иму­ще­ством. От­дать ре­сурс­ни- кам за­труд­ни­тель­но, так как на бу­ма­ге та­кая ин­фра­струк­ту­ра чис­лит­ся на ба­лан­се до­мов. А в ее по­куп­ке РСО не за­ин­те­ре­со­ва­но.

Ми­ро­вой опыт по­ка­зы­ва­ет, что стро­и­те­ли во­об­ще не долж­ны за­ни­мать­ся про­бле­ма­ми под­клю­че­ния к ре­сур­сам. «За­ни­ма­ясь ком­плекс­ным осво­е­ни­ем тер­ри­то­рий, мы, как стро­и­те­ли, да­ем ре­сур­со­снаб­жа­ю­щим ор­га­ни­за­ци­ям ко­неч­но­го по­тре­би­те­ля, ко­то­рый по­том дол­гие-дол­гие го­ды, всю свою жизнь, бу­дет платить за по­треб­ле­ние ре­сур­сов, — рас­суж­да­ет Ко­ше­лев. — По­лу­ча­ет­ся не­ле­пая си­ту­а­ция: мы, ма­ло то­го что обес­пе­чи­ва­ем РСО по­тре­би­те­ля­ми, ко­то­рые пла­тят день­ги, так еще долж­ны по­стро­ить для них се­ти, ко­то­ры­ми они бу­дут поль­зо­вать­ся. Во всем ми­ре это аб­со­лют­но по-дру­го­му про­ис­хо­дит. Стро­и­тель­ство се­тей до участ­ка за­строй­щи­ка — это пря­мая обя­зан­ность имен­но ре­сур­со­снаб­жа­ю­щих ком­па­ний. Я убеж­ден, что эко­но­ми­че­ски это вы­год­но, учи­ты­вая, ка­кое ко­ли­че­ство по­тре­би­те­лей они по­лу­ча­ют в ито­ге. И имен­но к та­кой схеме мы долж­ны прий­ти».

За­прос жур­на­ла «Экс­перт» по по­во­ду до­ро­го­виз­ны под­клю­че­ния и вы­ра­бот­ки аль­тер­на­тив­ных схем фи­нан­си­ро­ва­ния стро­и­тель­ства ком­па­ния «Российские се­ти» оста­ви­ла без от­ве­та.

SPV, да не то

В новой про­грам­ме «Жи­лье для рос­сий­ской се­мьи» пробле­ма с под­клю­че­ни­ем к РСО име­ет ре­ше­ние. В Мин­строе раз­ра­бо­тан ме­ха­низм вы­ку­па ин­же­нер­ной ин­фра­струк­ту­ры у за­строй­щи­ка за счет вы­пус­ка об­ли­га­ций с за­ло­го­вым обес­пе­че­ни­ем. Это поз­во­лит ком­пен­си­ро­вать за­строй­щи­ку до 4 тыс. руб­лей за квад­рат- ный метр. Вы­пус­кать об­ли­га­ции бу­дут спе­ци­аль­ные об­ще­ства про­ект­но­го фи­нан­си­ро­ва­ния (СОПФ — рос­сий­ская каль­ка меж­ду­на­род­но­го SPV, Special Purpose Vehicle), учре­дит ко­то­рые АИЖК. Об­ли­га­ции бу­дут по­га­шать­ся из та­ри­фов на со­от­вет­ству­ю­щие ком­му­наль­ные услу­ги.

«Схе­ма мо­жет за­ра­бо­тать в слу­чае, ес­ли за­строй­щи­ки бу­дут иметь де­ло толь­ко с об­ще­ством про­ект­но­го фи­нан­си­ро­ва­ния, ко­то­рое бу­дет за­ни­мать­ся вы­ку­пом по­стро­ен­ной ин­же­нер­ной ин­фра­струк­ту­ры. Та­кой ме­ха­низм мо­жет дать по­ло­жи­тель­ный ре­зуль­тат, — счи­та­ет Вла­ди­мир Ко­ше­лев. — А в осталь­ном все за­ви­сит от то­го, как бу­дет на­ла­же­но вза­и­мо­дей­ствие меж­ду ре­ги­о­наль­ны­ми вла­стя­ми, ре­сур­со­снаб­жа­ю­щи­ми ор­га­ни­за­ци­я­ми и за­строй­щи­ка­ми. Кро­ме то­го, мно­гое бу­дет за­ви­сеть от усло­вий стро­и­тель­ства этих се­тей: ес­ли ре­сур­со­снаб­жа­ю­щие ор­га­ни­за­ции бу­дут на­ла­гать на за­строй­щи­ка еще и су­ще­ствен­ное обре­ме­не­ние (на­при­мер, в ви­де необ­хо­ди­мо­сти про­ве­сти ре­кон­струк­цию зна­чи­тель­ных участ­ков су­ще­ству­ю­щих се­тей), то это ав­то­ма­ти­че­ски озна­ча­ет круп­ные фи­нан­со­вые затра­ты и ста­но­вит­ся неин­те­рес­ным».

Но ряд за­строй­щи­ков со­мне­ва­ет­ся в ра­бо­то­спо­соб­но­сти пред­ло­жен­но­го ме­ха­низ­ма. Де­ло в том, что до вво­да объ­ек­тов в экс­плу­а­та­цию на них в прин­ци­пе нель­зя уста­но­вить та­риф, а зна­чит, нель­зя по­счи­тать бу­ду­щие до­хо­ды SPV. Та­риф мо­жет по­лу­чить толь­ко РСО, и то по­сле то­го, как иму­ще­ствен­ный ком­плекс бу­дет взят в аренду. «Есть риск, что SPV не смо­жет ни­че­го вы­ку­пить у за­строй­щи­ка. В Рос­сии про­сто нет со­от­вет­ству­ю­ще­го за­ко­но­да­тель­ства. На­до вно­сить из­ме­не­ния в си­сте­му ре­гу­ли­ро­ва­ния РСО, а это

В ли­це жи­те­лей но­вых до-

мов ре­сур­со­снаб­жа­ю­щие

ком­па­нии по­лу­ча­ют но­вых

по­тре­би­те­лей сво­их услуг.

Так что стро­и­тель­ство се-

тей до участ­ка за­строй-

щи­ка — пря­мая обя­зан-

ность этих ком­па­ний

ми­ни­мум три го­да», — го­во­рят в од­ной из стро­и­тель­ных ком­па­ний. Да и про­стая ло­ги­ка под­ска­зы­ва­ет, что воз­ме­ще­ние за­трат уже по­сле то­го, как ин­фра­струк­ту­ра по­стро­е­на, не са­мый луч­ший путь: за­строй­щи­кам все рав­но нуж­но где-то ис­кать на нее день­ги, брать кре­дит или за­ем, вы­тас­ки­вать сред­ства из обо­ро­та.

В АИЖК не смог­ли про­ком­мен­ти­ро­вать ню­ан­сы пред­ло­жен­ной схе­мы, от­ме­тив, что де­та­ли про­грам­мы по­ка кор­рек­ти­ру­ют­ся. В Мин­строе про­блем не ви­дят: «Суть ме­ха­низ­ма в том, что по­сле вы­ку­па ин­фра­струк­ту­ры СОПФ сда­ет ее в ли­зинг РСО. Та­ким об­ра­зом, ко­неч­ным ре­гу­ли­ру­ю­щим ор­га­ном яв­ля­ет­ся пра­ви­тель­ство субъ­ек­та фе­де­ра­ции. Кро­ме то­го, сле­ду­ет от­ме­тить, что по­вы­ше­ние та­ри­фа бу­дет незна­чи­тель­ное, в рам­ках про­гно­зи­ру­е­мо­го ко­ри­до­ра», — го­во­рят в ми­ни­стер­стве. По ин­фор­ма­ции «Экс­пер­та», ку­по­ны по об­ли­га­ци­ям SPV во­об­ще мо­гут быть при­вя­за­ны не к та­ри­фам, а к ин­фля­ции, ведь та­ри­фы все рав­но ко­леб­лют­ся при­мер­но в диа­па­зоне ин­дек­са ро­ста цен.

Ми­ро­вой опыт в та­ких слу­ча­ях пред­ла­га­ет при­бе­гать к про­ект­но­му фи­нан­си­ро­ва­нию, од­на­ко это в корне про­ти­во­ре­чит усто­яв­ше­му­ся в Рос­сии кот­ло­во­му ме­то­ду фи­нан­си­ро­ва­ния се­тей и всей си­сте­ме ре­гу­ли­ро­ва­ния та­ри­фов, ко­гда сто­и­мость услуг се­те­вых ор­га­ни­за­ций уста­нав­ли­ва­ет­ся по прин­ци­пу «затра­ты плюс».

Суть про­ект­но­го фи­нан­си­ро­ва­ния в том, что под стро­и­тель­ство кон­крет­но­го объ­ек­та — в на­шем слу­чае под­стан­цию или ко­тель­ную — при­вле­ка­ет­ся дол­го­сроч­ный кре­дит на 15–20 лет по при­ем­ле­мой став­ке, до­пу­стим 6–8% го­до­вых. По­сле на этот объ­ект уста­нав­ли­ва­ет­ся дол­го­сроч­ный та­риф на 20 лет с ин­дек­са­ци­ей по уров­ню ин­фля­ции. По­га­ше­ние зай­мов про­ис­хо­дит из та­ри­фа. Три чет­вер­ти пла­те­жа бу­дет ид­ти на фи­нан­си­ро­ва­ние за­дол­жен­но­сти, а од­на чет­верть — на об­слу­жи­ва­ние этой се­ти. При та­ком под­хо­де нет ро­ста ба­лан­со­вой сто­и­мо­сти ак­ти­вов ре­ги­о­наль­ных РСО и, со­от­вет­ствен­но, нет ро­ста та­ри­фов по все­му ре­ги­о­ну. Кро­ме то­го, за­строй­щик изна­чаль­но не изыс­ки­ва­ет день­ги на ин­фра­струк­ту­ру, она его во­об­ще не ка­са­ет­ся.

В Мин­строе го­во­рят, что та­кой ва­ри­ант рас­смат­ри­вал­ся, но был от­верг­нут. «Про­стей­ший ана­лиз по­ка­зы­ва­ет, что в та­ком ва­ри­ан­те труд­но про­счи­тать воз­мож­ные рис­ки. Кро­ме то­го, все из­держ­ки ло­жат­ся на ко­неч­ных по­тре­би­те­лей. По­лу­ча­ет­ся си­ту­а­ция, ко­гда у се­мей, ко­то­рые при­об­ре­ли жи­лье в рам­ках про­грам­мы, один та­риф, а в со­сед­нем рай­оне — дру­гой, ко­то­рый к то­му же ни­же. Вы­зва­но это тем, что при про­ект­ном фи­нан­си­ро­ва­нии за­строй­щик бу­дет со­зда­вать соб­ствен­ные РСО и та­риф в них бу­дет со­дер­жать все затра­ты, ко­то­рые за­строй­щик за­хо­чет по­крыть. В слу­чае пря­мо­го кре­ди­то­ва­ния за­строй­щи­ков пла­те­жи по про­цент­ным став­кам бу­дут вли­ять на сто­и­мость квад­рат­но­го мет­ра жи­лья. За­да­ча Мин­строя не уве­ли­чи­вать сто­и­мость, а сни­зить», — по­яс­ня­ют в ми­ни­стер­стве. А один из экс­пер­тов, участ­во­вав­ших в раз­ра­бот­ке про­грам­мы, на во­прос, по­че­му же не дать за­строй­щи­ку воз­мож­ность сра­зу при­влечь за­ем­ное де­ше­вое фи­нан­си­ро­ва­ние на ин­фра­струк­ту­ру, да­же уди­вил­ся: а как же стро­и­тель­ные рис­ки? что ес­ли за­строй­щик не по­стро­ит объ­ект?

На са­мом де­ле на рын­ке жи­лья сло­жи­лась уди­ви­тель­ная си­ту­а­ция: при­том что в лю­бом слу­чае за все из­держ­ки в ито­ге пла­тит по­тре­би­тель (жи­лья, ком­му­наль­ных услуг), ни за­строй­щи­ки, ни РСО, за ред­ким ис­клю­че­ни­ем, да­же не пы­та­ют­ся эти из­держ­ки сни­зить са­мо­сто­я­тель­но, ки­вая друг на дру­га и на та­риф­ное ре­гу­ли­ро­ва­ние. Хо­тя от­дель­ные ре­ги­о­наль­ные при­ме­ры вро­де про­ек­та в Чен­цах, где во­прос с ин­фра­струк­ту­рой уда­лось ре­шить, по­ка­зы­ва­ют, что при же­ла­нии ло­ги­че­ски пра­виль­ное раз­гра­ни­че­ние обя­зан­но­стей меж­ду за­строй­щи­ком и РСО и сни­же­ние це­ны жи­лья вполне воз­мож­ны. Но, ви­ди­мо, лишь то­гда, ко­гда мест­ная власть бе­рет ини­ци­а­ти­ву на се­бя и вы­стра­и­ва­ет гра­ни­цы от­вет­ствен­но­сти меж­ду глав­ны­ми игроками. «Мож­но изыс­кать до­пол­ни­тель­ные воз­мож­но­сти для оп­ти­ми­за­ции за­трат стро­и­тель­но­го про­ек­та, ес­ли вклю­чить ре­ги­о­наль­ные вла­сти в про­цесс под­го­тов­ки ин­же­нер­ной ин­фра­струк­ту­ры, — со­гла­ша­ют­ся в СУ-155. — На­при­мер, они мо­гут быть на­де­ле­ны пол­но­мо­чия- ми вли­ять на це­но­об­ра­зо­ва­ние мест­ных под­ряд­ных ор­га­ни­за­ций или при­вле­кать их к про­кла­ды­ва­нию ком­му­ни­ка­ций са­мо­сто­я­тель­но».

По­вто­ре­ние оче­вид­но­го

Без со­мне­ния, стро­и­тель­ство до­мов, где жи­лье бу­дет сто­ить 30 тыс. руб­лей за квад­рат­ный метр, тре­бу­ет от за­строй­щи­ков, что­бы они по­сту­пи­лись ча­стью мар­жи, — это мо­жет быть вы­год­но толь­ко тем ком­па­ни­ям, ко­то­рые быст­ро вво­дят очень боль­шие объ­е­мы жи­лья и, та­ким об­ра­зом, за­ра­ба­ты­ва­ют на обо­ро­те. «При на­ли­чии мас­со­во­го спро­са на жи­лье схе­ма, за­ло­жен­ная в про­грам­му, ра­бо­то­спо­соб­на, но на прак­ти­ке вы­со­кая ско­рость стро­и­тель­ства упи­ра­ет­ся в огра­ни­че­ния по про­да­жам, по по­гло­ще­нию по­стро­ен­но­го или стро­я­ще­го­ся жи­лья рын­ком. По­это­му при ре­а­ли­за­ции го­су­дар­ствен­ной про­грам­мы “Жи­лье для рос­сий­ской се­мьи” и раз­ви­тии ипо­теч­но­го кре­ди­то­ва­ния ис­поль­зо­ва­ние та­ко­го спо­со­ба сни­же­ния сто­и­мо­сти воз­мож­но за счет со­зда­ния ко­лос­саль­но­го объ­е­ма спро­са», — рас­суж­да­ет Ве­ни­а­мин Го­лу­биц­кий.

Но су­ще­ство­ва­ние та­ких круп­ных за­строй­щи­ков с мас­штаб­ны­ми про­ек­та­ми тре­бу­ет прин­ци­пи­аль­но иной си­сте­мы фи­нан­си­ро­ва­ния все­го стро­и­тель­но­го биз­не­са. Се­го­дня око­ло 60% средств за­строй­щи­ки по­лу­ча­ют от доль­щи­ков, то есть обыч­ных лю­дей, же­ла­ю­щих ку­пить квар­ти­ру. С та­ким ис­точ­ни­ком средств осо­бо не раз­вер­нешь­ся. В нор­маль­ных усло­ви­ях стро­и­те­лям долж­но быть до­ступ­но за­ем­ное — и без со­мне­ния, не та­кое дорогое, как сей­час, — фи­нан­си­ро­ва­ние в боль­ших объ­е­мах. Это не за­да­ча граж­дан — пы­тать­ся оце­нить стро­и­тель­ные рис­ки, это за­да­ча бан­ков и дру­гих фи­нан­со­вых по­сред­ни­ков. Имея воз­мож­ность быст­ро и мно­го за­ни­мать, за­строй­щи­ки мог­ли бы стро­ить боль­ше, а зна­чит, и де­шев­ле. Се­го­дня же об­ли­га­ци­он­ные зай­мы да­же для са­мых круп­ных стро­и­тель­ных ком­па­ний сто­ят от 13% го­до­вых.

До­ступ­ность жи­лья за­ви­сит от то­го, сколь­ко сто­ит под­клю­че­ние к ин­фра­струк­ту­ре

Newspapers in Russian

Newspapers from Russia

© PressReader. All rights reserved.