«МОС­КОВ­СКИЕ КВАР­ТИ­РЫ ПОДЕШЕВЕЮТ ЕЩЕ ПРО­ЦЕН­ТОВ НА ТРИДЦАТЬ»

Ekspert - - СОДЕРЖАНИЕ -

Эпо­ха де­фи­цит­но­го рын­ка жи­лья за­вер­ше­на. В бли­жай­шие го­ды це­ны на квар­ти­ры бу­дут па­дать из-за сни­же­ния пла­те­же­спо­соб­но­го спро­са и ре­корд­но­го пред­ло­же­ния на рын­ке но­востро­ек

Эпо­ха де­фи­цит­но­го рын­ка жи­лья за­вер­ше­на. В бли­жай­шие го­ды це­ны на квар­ти­ры бу­дут па­дать из-за сни­же­ния пла­те­же­спо­соб­но­го спро­са и ре­корд­но­го пред­ло­же­ния на рын­ке но­востро­ек

По­ку­па­тель жи­лья в Москве при­вык к ин­фор­ма­ци­он­но­му прес­син­гу. Ка­кой бы ни бы­ла си­ту­а­ция на рын­ке, мно­го­чис­лен­ные про­фес­си­о­наль­ные иг­ро­ки — за­строй­щи­ки, ри­ел­то­ры, бан­ки­ры, стро­и­те­ли — в один го­лос за­кли­на­ют: «Вре­мя по­ку­пать! Зав­тра сто­лич­ное жи­лье бу­дет до­ро­же! То­ро­пись или опоз­да­ешь!» Да­же сей­час, ко­гда це­ны су­ще­ствен­но сни­зи­лись, де­нег у на­се­ле­ния ста­но­вит­ся мень­ше, а ко­ли­че­ство но­востро­ек рас­тет, прес­синг не осла­бе­ва­ет.

Иной по­зи­ции при­дер­жи­ва­ет­ся ру­ко­во­ди­тель Ана­ли­ти­че­ско­го цен­тра «Индикаторы рын­ка недви­жи­мо­сти» Олег Репченко. По его мне­нию, жи­лье в сто­лич­ном ре­ги­оне в бли­жай­шие несколь­ко лет бу­дет де­ше­веть, це­ны вер­нут­ся на уро­вень 2004–2005 го­дов, ко­гда еще не на­чал­ся пе­ри­од ано­маль­но вы­со­ких неф­тя­ных цен. На по­вест­ке дня пе­ре­ход к мо­де­ли рын­ка по Фор­ду: ко­гда участ­ни­ки за­ра­ба­ты­ва­ют на обо­ро­те и низ­ких це­нах, де­лая жи­лье до­ступ­ным для ши­ро­ко­го кру­га на­се­ле­ния.

До ка­ко­го уров­ня упа­дут це­ны на жи­лье в Москве? Име­ет ли смысл иг­рать на по­ни­же­нии рын­ка жи­лья? Как на це­ны по­вли­я­ет про­ект ре­но­ва­ции пя­ти­эта­жек? Ка­кие ре­сур­сы долж­ны за­дей­ство­вать де­ве­ло­пе­ры, что­бы ра­бо­тать на рын­ке с низ­ки­ми це­на­ми? На эти и дру­гие те­мы мы и по­го­во­ри­ли с Оле­гом Репченко.

«Рав­но­вес­ная це­на — 2000 долларов за “квад­рат”»

— Со­глас­но ва­ше­му ин­дек­су сто­и­мо­сти жи­лья, мос­ков­ские квар­ти­ры за 2015–2016 го­ды упа­ли в цене по­чти на чет­верть — до 170 ты­сяч руб­лей за квад­рат­ный метр. Од­на­ко в по­след­ние ме­ся­цы це­ны не па­да­ют. Ры­нок до­стиг дна?

— Нет, па­де­ние про­дол­жит­ся. Про­сто сей­час мы до­стиг­ли неко­то­рой ло­каль­ной точ­ки рав­но­ве­сия. В кри­зис ди­на­ми­ка рын­ка жи­лья со­всем иная, чем у фон­до­во­го рын­ка. Его сто­и­мость обыч­но сни­жа­ет­ся сту­пен­ча­то. Да­же в от­сут­ствие спро­са и сде­лок про­дав­цы обыч­но ста­ра­ют­ся дер­жать це­ны: «По­про­бую, вдруг ку­пят». При этом на­кап­ли­ва­ет­ся глу­би­на тор­га при сдел­ках. В ка­кой-то мо­мент ри­ел­то­ры уже не хо­тят ра­бо­тать с «нере­аль­ны­ми» ре­клам­ны­ми це­на­ми, по ко­то­рым все рав­но не про­дашь, и го­во­рят про­дав­цам: «Оце­ни­вай­те по ниж­ней план­ке». То­гда про­ис­хо­дит спол­за­ние уже за­яв­лен­но­го уров­ня це­ны.

В 2014 го­ду це­ны сто­я­ли на ме­сте, но рос­ла глу­би­на тор­га меж­ду по­ку­па­те­ля­ми и про­дав­ца­ми. В 2015-м сред­няя ве­ли­чи­на тор­га пре­вы­си­ла 5–10 про­цен­тов, и че­рез неко­то­рое вре­мя про­дав­цы ста­ли опус­кать це­ны. В 2016 го­ду си­ту­а­ция по­вто­ри­лась: раз­мер тор­га вновь рез­ко вы­рос, и це­ны вновь сни­зи­лись. Сей­час, по на­шей ин­фор­ма­ции, раз­мер тор­га при сдел­ках — от 10 до 25 про­цен­тов, в за­ви­си­мо­сти от сег­мен­та и адек­ват­но­сти пер­во­на­чаль­ной це­ны. То есть скры­тое па­де­ние про­дол­жа­ет­ся, про­сто ин­декс от­сле­жи­ва­ет та­кое па­де­ние с неко­то­рым опоз­да­ни­ем.

— Ка­ков же ваш про­гноз?

— Сни­же­ние цен бу­дет про­дол­жать­ся еще го­да три. Сред­ний темп па­де­ния — 10 про­цен­тов в год. Од­на­ко об­ва­ла не бу­дет. Квар­ти­ры нуж­ны, спрос на жи­лье по­тен­ци­аль­но боль­шой. И сто­ит квар­ти­рам по­де­ше­веть про­цен­тов на де­сять, ры­нок по­лу­ча­ет под­держ­ку сни­зу: по­яв­ля­ет­ся про­слой­ка лю­дей, ко­то­рая по этим це­нам го­то­ва по­ку­пать.

— Ка­кой вы ви­ди­те рав­но­вес­ную це­ну квад­рат­но­го мет­ра жи­лья в Москве?

— Мы изу­ча­ли кор­ре­ля­цию цен на нефть и це­ны сто­лич­но­го квад­рат­но­го мет­ра. Пря­мой свя­зи «се­го­дня бар­рель по­де­ше­вел, а зав­тра жи­лье упа­ло в цене» нет. Но на дли­тель­ных про­ме­жут­ках вре­ме­ни кор­ре­ля­ция вид­на. По­лу­ча­ет­ся, что при цене неф­ти в рай­оне 50 долларов за бар­рель це­на мос­ков­ско­го «квад­ра­та» долж­на быть по­ряд­ка двух ты­сяч долларов. То есть при ны­неш­нем кур­се дол­ла­ра — 120 ты­сяч руб­лей. Как раз ми­нус 30 про­цен­тов к ны­неш­не­му уров­ню.

Прин­ци­пи­аль­ный мо­мент, мне ка­жет­ся, за­клю­ча­ет­ся в том, что кри­зис рын­ка 2014 го­да име­ет иную при­ро­ду, чем преды­ду­щие. В 1998 и 2008 го­дах мы ви­де­ли до­ста­точ­но рез­кое па­де­ние цен и та­кое же быст­рое их вос­ста­нов­ле­ние. Сей­час же вме­сто кор­рек­ции пе­ре­гре­то­го рын­ка про­ис­хо­дит пе­ре­ход к но­вой эпо­хе с прин­ци­пи­аль­но иным со­от­но­ше­ни­ем пред­ло­же­ния и пла­те­же­спо­соб­но­го спро­са. Ско­ро­го от­ско­ка цен ждать не при­хо­дит­ся. Це­ны сей­час воз­вра­ща­ют­ся к со­сто­я­нию 2004–2005 го­дов, ко­гда не бы­ло ано­маль­но вы­со­ких цен на нефть.

— На чем же ба­зи­ру­ет­ся ваш про­гноз, что це­ны про­дол­жат па­де­ние?

— Это ана­лиз спро­са и пред­ло­же­ния. Пла­те­же­спо­соб­ный спрос, несо­мнен­но, па­да­ет. При­чем бо­га­тые пе­ре­ста­ли быть драй­ве­ром рын­ка: у них и так уже мно­го раз­но­го жи­лья. Сред­ний класс стра­да­ет как от сни­же­ния до­хо­дов, так и от рас­ту­щей сто­и­мо­сти жиз­ни. При этом се­го­дня мы ви­дим ре­корд­ное пред­ло­же­ние но­востро­ек за все два­дцать пять лет су­ще­ство­ва­ния рын­ка жи­лья. За по­след­ние три го­да сум­мар­ный объ­ем пред­ло­же­ния но­востро­ек в Москве и Под­мос­ко­вье уве­ли­чил­ся бо­лее чем в пол­то­ра ра­за. В 2011–2013-м про­да­ва­лось че­ты­ре-пять мил­ли­о­нов квад­рат­ных мет­ров. В на­ча­ле про­шло­го го­да — семь мил­ли­о­нов сто ты­сяч, а сей­час уже бо­лее се­ми с по­ло­ви­ной мил­ли­о­нов квад­рат­ных мет­ров.

В Под­мос­ко­вье за­то­ва­ри­ва­ние рын­ка уже при­ве­ло к па­де­нию объ­е­мов стро­и­тель­ства: за три го­да на два мил­ли­о­на квад­рат­ных мет­ров. Но это ком­пен­си­ру­ет­ся ре­корд­ной строй­кой в Москве. В луч­шие «луж­ков­ские» вре­ме­на Москва стро­и­ла че­ты­ре с по­ло­ви­ной — пять мил­ли­о­нов квад­рат­ных мет­ров, но из них по­ло­ви­на ухо­ди­ла под со­ци­аль­ные про­грам­мы. На рын­ке про­да­ва­лось два — два с по­ло­ви­ной мил­ли­о­на. Это в те го­ды, ко­гда нефть бы­ла под сто долларов, ин­ве­сти­ции обиль­но вли­ва­лись в Рос­сию. Сей­час в Москве для про­да­жи стро­ит­ся по­ряд­ка трех мил­ли­о­нов «квад­ра­тов».

— Есть ли дан­ные по за­то­ва­рен­но­сти рын­ка, по непро­дан­ным квар­ти­рам?

— Ко­ли­че­ство квар­тир в но­вострой­ках, ко­то­рые не про­да­ны на мо­мент окон­ча­ния стро­и­тель­ства, по­сто­ян­но рас­тет. Обыч­но эта циф­ра бы­ла не бо­лее пя­ти про­цен­тов. Но в на­ча­ле 2015 го­да мы от­ме­ча­ли, что нерас­про­дан­но­го уже де­сять про­цен­тов. Че­рез го­да циф­ра вы­рос­ла в пол­то­ра ра­за. Сей­час сред­ний по­ка­за­тель — два­дцать пять про­цен­тов. По на­шим про­гно­зам, че­рез два-три го­да до­ля го­то­вых, но не про­дан­ных но­востро­ек мо­жет, со­ста­вить до пя­ти­де­ся­ти про­цен­тов.

— В этом го­ду по­явил­ся но­вый фак­тор — ре­но­ва­ция. Как он по­вли­я­ет на це­ны?

— Ре­но­ва­ция — это огром­ные до­пол­ни­тель­ные объ­е­мы стро­и­тель­ства, ко­то­рые еще уси­лят дис­ба­ланс спро­са и пред­ло­же­ния, уве­ли­чат глу­би­ну па­де­ния. Ес­ли ре­но­ва­ция за­ра­бо­та­ет и до­пол­ни­тель­но бу­дут стро­ить, к при­ме­ру, три мил­ли­о­на квад­рат­ных мет­ров, то це­ны от ны­неш­не­го уров­ня мо­гут упасть и на пять­де­сят про­цен­тов. Прав­да, нет га­ран­тий, что у го­ро­да по­лу­чит­ся под­дер­жи­вать та­кие объ­е­мы стро­и­тель­ства, к то­му же ком­мер­че­ские де­ве­ло­пе­ры в этом слу­чае ско­рее все­го умень­шат свои объ­е­мы. По­это­му и це­ны про­ся­дут не так силь­но.

На пу­ти к мо­де­ли рын­ка по Фор­ду

— По­че­му сто­лич­ные за­строй­щи­ки на­ра­щи­ва­ют пред­ло­же­ние, несмот­ря на сни­же­ние спро­са? По­че­му ры­нок так неэла­сти­чен?

— Это осо­бен­ность рын­ка де­ве­ло­п­мен­та: про­ек­ты длин­ные, их цикл — три-пять лет. Сде­лав се­рьез­ные ин­ве­сти­ции, за­строй­щи­ки ча­сто уже не мо­гут за­мо­ро­зить про­ект, не мо­гут оста­но­вить­ся. При Луж­ко­ве мож­но бы­ло, по­лу­чив пло­щад­ку за­де­ше­во, при­дер­жи­вать ее до луч­ших вре­мен. За пло­щад­ку с городом рас­пла­чи­ва­ют­ся го­то­вы­ми квар­ти­ра­ми по­сле окон­ча­ния про­ек­та. Это, кста­ти, и вы­зва­ло де­фи­цит пред­ло­же­ния и рез­кий рост цен в 2005–2008 го­дах. Сей­час си­ту­а­ция об­рат­ная: за­строй­щи­ки по­ку­па­ют пло­щад­ку и пла­тят го­ро­ду до на­ча­ла строй­ки. Де­ве­ло­пе­ру ста­вят и до­воль­но жест­кие сро­ки осво­е­ния пло­щад­ки. И по­лу-

ча­ет­ся, что ему ча­сто вы­год­нее ре­а­ли­зо­вать про­ект хо­тя бы «в ноль», чем бро­сить и по­те­рять все вло­жен­ное. Дру­гой мо­мент: нере­а­ли­зо­ван­ный про­ект — это про­бле­мы с вла­стя­ми. Ес­ли часть квар­тир там уже ку­пи­ли, то мо­жет быть от­кры­то уго­лов­ное де­ло по об­ма­ну­тым доль­щи­кам «а-ля По­лон­ский». По­это­му адек­ват­ные за­строй­щи­ки по­ни­ма­ют, что те строй­ки, в ко­то­рые влез­ли, при­дет­ся как-то за­кан­чи­вать.

— Есть ли у де­ве­ло­пе­ров за­пас рен­та­бель­но­сти или мож­но ожи­дать вол­ны банк­ротств?

— Со­сто­я­ние за­строй­щи­ков раз­ное. Банк­рот­ства на­вер­ня­ка бу­дут. Уже на­ча­лись: вспом­ним СУ-155. Мы ви­дим и ак­тив­ные про­цес­сы сли­я­ний и по­гло­ще­ний: ПИК ку­пил «Мор­тон», но­вые вла­дель­цы у ДСК-1. Си­ту­а­цию рас­ка­ча­ет ре­но­ва­ция. Со­бя­нин ска­зал, что го­род хо­чет про­да­вать по про­грам­ме ре­но­ва­ции столь­ко же, сколь­ко част­ные за­строй­щи­ки, — по­ряд­ка трех мил­ли­о­нов квад­рат­ных мет­ров. Но мож­но пред­по­ло­жить, что при па­де­нии цен и рас­кру­чи­ва­нии это­го ме­га­про­ек­та часть ком­мер­че­ских за­строй­щи­ков обанк­ро­тит­ся и ры­нок пе­ре­рас­пре­де­лит­ся в поль­зу гос­ком­па­нии по ре­но­ва­ции. То есть удво­е­ния строй­ки все-та­ки ско­рее все­го не бу­дет.

— Мо­гут ли за­строй­щи­ки вы­дер­жать па­де­ния цен на 30 про­цен­тов? Воз­мож­но ли мас­со­вое стро­и­тель­ство при но­вых це­нах?

— Ес­ли ра­бо­тать по те­ку­щим схе­мам, то это очень слож­но. Ны­неш­няя се­бе­сто­и­мость вклю­ча­ет в се­бя и по­куп­ку зем­ли на вто­рич­ном рын­ке по вы­со­кой цене, и го­ды со­гла­со­ва­ний и хож­де­ния по ин­стан­ци­ям. В ито­ге на де­ве­ло­пе­ре три-пять лет ви­сит кре­дит под 15–20 про­цен­тов го­до­вых. В та­ких усло­ви­ях, ко­неч­но, се­бе­сто­и­мость бу­дет очень вы­со­кой.

Впро­чем, для госкор­по­ра­ции де­ве­ло­п­мент бу­дет рен­та­бель­ным. Зем­ля услов­но бес­плат­ная. Стро­и­тель­ная се­бе­сто­и­мость жи­лья ком­форт-клас­са, возь­мем с за­па­сом, 30–40 ты­сяч руб­лей за квад­рат­ный метр. Ес­ли пред­ста­вим, что по­ло­ви­ну жи­лья на­до от­дать под пе­ре­се­ле­ние, а по­ло­ви­ну про­дать, то по­лу­ча­ет­ся сто­и­мость ком­мер­че­ско­го жи­лья 60–80 ты­сяч руб­лей за квад­рат­ный метр. Есть еще за­тра­ты на пе­ре­клад­ку ком­му­ни­ка­ций, бла­го­устрой­ство тер­ри­то­рии — так что в 100 ты­сяч руб­лей за метр, на­вер­ное, мож­но уло­жить­ся.

Дру­гое де­ло, что пред­сто­ит ра­бо­тать прин­ци­пи­аль­но на дру­гом рын­ке. Пом­ни­те фра­зу у Иль­фа и Пет­ро­ва «Ав­то­мо­биль не рос­кошь, а сред­ство пе­ре­дви­же­ния»? Она свя­за­на с си­ту­а­ци­ей сто­лет­ней дав­но­сти: до Ген­ри Фор­да ма­ши­ны бы­ли рос­ко­шью, по­то­му что со­би­ра­лись вруч­ную и в очень неболь­ших ко­ли­че­ствах. Форд стал про­из­во­дить ав­то на кон­вей­е­ре, что рез­ко сни­зи­ло их се­бе­сто­и­мость и сде­ла­ло ав­то­мо­биль до­ступ­ным са­мым ши­ро­ким сло­ям на­се­ле­ния. До 2014 го­да недви­жи­мость в Москве бы­ла очень до­ро­гой, до­ступ­ной толь­ко уз­кой про­слой­ке лю­дей с вы­со­ки­ми до­хо­да­ми. Ры­нок су­ще­ство­вал в от­но­си­тель­но неболь­ших объ­е­мах и был ото­рван от ос­нов­ной ча­сти на­се­ле­ния, вклю­чая сред­ний класс. Ес­ли в Москве хо­тят со­хра­нить вы­со­кие объ­е­мы стро­и­тель­ства, то нуж­на революция по Фор­ду, жи­лье долж­но пе­ре­стать быть рос­ко­шью. При­дет­ся про­да­вать мно­го жи­лья обыч­ным лю­дям, у ко­то­рых нет та­ких де­нег, как у обес­пе­чен­ной про­слой­ки, за счет ко­то­рой це­ны дер­жа­лись в преж­ние го­ды. Это воз­мож­но толь­ко при ре­во­лю­ци­он­но низ­ких по цене пред­ло­же­ни­ях, при­чем во всех клас­сах жи­лья.

— Ка­ко­вы ре­зер­вы сни­же­ния об­щей се­бе­сто­и­мо­сти стро­и­тель­ства?

— Во-пер­вых, но­вые це­ны на жи­лье бу­дут воз­мож­ны при кар­ди­наль­но сни­жен­ных це­нах на зем­лю. При этом все ча­ще за­строй­щи­ки бу­дут не по­ку­пать пло­щад­ки, а про­сто брать соб­ствен­ни­ков в до­лю. Во-вто­рых, необ­хо­ди­мо кар­ди­наль­ное уде­шев­ле­ние бан­ков­ско­го кре­ди­то­ва­ния для де­ве­ло­пе­ров. Ес­ли го­су­дар­ство го­то­во бы­ло под­дер­жи­вать стро­и­тель­ную от­расль, суб­си­ди­руя ипо­те­ку, то что ме­ша­ет так же суб­си­ди­ро­вать про­ект­ное фи­нан­си­ро­ва­ние для за­строй­щи­ков?

В-тре­тьих, необ­хо­ди­мо су­ще­ствен­ное со­кра­ще­ние сро­ков со­гла­со­ва­ния про­ек­тов, раз­бю­ро­кра­ти­за­ция все­го про­цес­са. По­вто­рюсь, при до­ро­гом фи­нан­си­ро­ва­нии это слиш­ком тя­же­лая но­ша для за­строй­щи­ков. В-чет­вер­тых, оп­ти­ми­за­ция строй­ки. Здесь речь мо­жет ид­ти и о даль­ней­шем им­пор­то­за­ме­ще­нии, и о по­вы­ше­нии ква­ли­фи­ка­ции де­ве­ло­пе­ров. Не бу­дем скры­вать, у ря­да де­ве­ло­пе­ров ос­нов­ные ком­пе­тен­ции свя­за­ны не со строй­кой, а с ад­ми­ни­стра­тив­ным ре­сур­сом. На­ко­нец, у мно­гих за­строй­щи­ков раз­ду­тые шта­ты, они все хо­тят де­лать са­ми. Для оп­ти­ми­за­ции сле­ду­ет ак­тив­нее ис­поль­зо­вать аут­сор­синг.

«Уже есть но­вострой­ки по 100 ты­сяч руб­лей за “квад­рат”»

— Как се­бя чув­ству­ют от­дель­ные сег­мен­ты рын­ка жи­лья? На­при­мер, что про­ис­хо­дит с элит­ным жи­льем?

— Да­вай­те не бу­дем рас­смат­ри­вать су­пер­э­лит­ку — де­ся­ток са­мых луч­ших до­мов в Москве. Они вне рын­ка, их по лю­бой цене мо­гут ку­пить. На боль­шин­стве дру­гих про­ек­тов це­ны упа­ли силь­но. Про­сто об этом не при­ня­то го­во­рить, бо­лее в хо­ду эв­фе­мизм «сто­и­мость элит­ки ушла в руб­ли». Сред­ний цен­ник несколь­ко лет на­зад был 20–25 ты­сяч долларов за «квад­рат», а в 2013 го­ду до­хо­дил до 50. Сей­час сто­и­мость в рай­оне 10 ты­сяч долларов, ес­ли не ни­же. При этом раз­мер тор­га и ски­док мо­жет до­хо­дить до 50 про­цен­тов. Как это вы­гля­дит на прак­ти­ке?

На­при­мер, квар­ти­ра сто­и­ла три го­да на­зад три мил­ли­о­на долларов, по ста­ро­му кур­су это 100 мил­ли­о­нов руб­лей. По­том она не удер­жа­ла дол­ла­ро­вую це­ну, не ста­ла сто­ить 200 мил­ли­о­нов руб­лей, руб­ле­вый цен­ник остал­ся тем же — 100 мил­ли­о­нов руб­лей. А ре­аль­но ее се­го­дня про­дать мож­но за 50–70 мил­ли­о­нов руб­лей.

Ес­ли брать ква­зи­э­лит­ку — то, что стро­ит­ся внут­ри Тре­тье­го транс­порт­но­го коль­ца, то здесь объ­ем пред­ло­же­ний до­воль­но боль­шой. Боль­шин­ство объ­ек­тов на су­пер­э­лит­ный уро­вень не тя­нут, по­то­му что об­ла­да­ют ка­ки­ми-то недо­стат­ка­ми. Я счи­таю, что там са­мый боль­шой по­тен­ци­ал для сни­же­ния це­ны.

В этом сег­мен­те очень мно­го апар­та­мен­тов. Это та­кая бом­ба за­мед­лен­но­го дей­ствия, ведь их ста­тус не опре­де­лен. Вдруг но­вая власть ска­жет по их по­во­ду: «Апар­та­мен­ты — это нежи­лое по­ме­ще­ние. А по за­ко­но­да­тель­ству там нель­зя про­жи­вать и на­хо­дить­ся в ноч­ное вре­мя су­ток». И все: что де­лать с та­кой недви­жи­мо­стью, непо­нят­но.

— Ры­нок кот­те­джей жив или не со­всем?

— Ес­ли брать за­го­род­ку в це­лом, то она чув­ству­ет се­бя го­раз­до ху­же, чем го­род. При­чи­на очень про­ста: кот­тедж — это все рав­но «вто­рая недви­жи­мость». В кри­зис то­ва­ры пер­вой необ­хо­ди­мо­сти все рав­но нуж­ны, а все до­пол­ни­тель­ное под­ви­са­ет со зна­ком во­про­са. В ближ­нем по­я­се — от пя­ти до пят­на­дца­ти ки­ло­мет­ров от МКАД — жизнь еще есть, а даль­ше уже силь­но про­бле­ма­тич­но. При­чем це­ны на кот­те­джи мо­гут сто­ять вы­со­кие, но это все не про­да­ет­ся. Про­хо­дят лишь еди­нич­ные сдел­ки. Ду­маю, этот сег-

мент — оче­вид­ный пре­тен­дент на су­ще­ствен­ное сни­же­ние цен в пер­спек­ти­ве несколь­ких лет.

— Но­вострой­ки в Под­мос­ко­вье?

— Этот сег­мент рын­ка под силь­ным прес­сом Моск­вы. По­след­ние де­сять-пят­на­дцать лет де­ве­ло­пе­ры ак­тив­но шли в Под­мос­ко­вье: внут­ри МКАД не бы­ло сво­бод­ных участ­ков, а за коль­це­вой мас­са неосво­ен­ных зе­мель. Сей­час мно­гим по­нят­но, что ин­фра­струк­ту­ра Под­мос­ко­вья силь­но от­ста­ет. Плюс Москва на­рас­ти­ла объ­е­мы стро­и­тель­ства, а це­ны сни­зи­лись. Спро­са те­перь хва­та­ет толь­ко на сто­ли­цу. Тренд оче­ви­ден: строй­ка воз­вра­ща­ет­ся в Моск­ву. Со­всем пло­хо чув­ству­ют се­бя но­вострой­ки за пят­на­дцать­д­ва­дцать ки­ло­мет­ров от МКАД.

— Что с це­на­ми на пя­ти­этаж­ки?

— Пы­та­ясь сыг­рать на те­ме ре­но­ва­ции, на пя­ти­этаж­ки пы­та­ют­ся под­ни­мать це­ны. Но ин­фор­ма­ции, про­да­ют­ся ли они по этим це­нам, по­ка нет. Я го­тов по­ве­рить, что есть ка­кая-то про­слой­ка по­ку­па­те­лей, ко­то­рая воз­бу­ди­лась и го­то­ва на этом сыг­рать. На ко­рот­кий про­ме­жу­ток вре­ме­ни аван­тю­ра с по­вы­ше­ни­ем цен мо­жет сра­бо­тать, но это вре­мен­ное и эмо­ци­о­наль­ное.

— Что про­ис­хо­дит с но­вострой­ка­ми и с вто­рич­ным рын­ком Моск­вы?

— Вто­рич­ка чув­ству­ет се­бя очень неваж­но, не вы­дер­жи­ва­ет кон­ку­рен­ции с но­вострой­ка­ми. За­строй­щи­ки го­то­вы де­лать про­дукт, бо­лее адап­ти­ро­ван­ный под ры­нок, го­то­вы сни­жать це­ны, по­ни­мая, что вы­год­нее се­го­дня про­дать, чем си­деть в кре­ди­тах. А на вто­рич­ке вла­дель­цы квар­тир пси­хо­ло­ги­че­ски не го­то­вы силь­но сни­жать це­ны, что­бы ид­ти за спро­сом. Там слиш­ком боль­шой за­зор меж­ду «хо­тел­ка­ми» про­дав­цов и ре­аль­ны­ми воз­мож­но­стя­ми по­ку­па­те­лей.

А но­вострой­ки в цене уже су­ще­ствен­но упа­ли. При­чем пра­виль­но брать це­ну не «квад­ра­та», а квар­ти­ры. По­то­му что ес­ли у вас пло­ща­ди квар­тир сни­зи­лись на 30 про­цен­тов, а це­ны мет­ра — на 20 про­цен­тов, то сто­и­мость ло­та ста­ла вдвое мень­ше. Ска­жем, в 2013–2014 го­дах «од­нуш­ку» де­шев­ле ше­сти мил­ли­о­нов руб­лей внут­ри МКАД бы­ло най­ти слож­но. Сей­час уже есть пред­ло­же­ния от трех мил­ли­о­нов руб­лей. Прав­да, это бу­дет сту­дия пло­ща­дью 25 «квад­ра­тов».

— Ка­ко­ва се­го­дня ми­ни­маль­ная сто­и­мость мет­ра но­востро­ек в Москве?

— Встре­ча­ют­ся ва­ри­ан­ты по 100 ты­сяч руб­лей за квад­рат­ный метр. Это не очень об­жи­тое ме­сто неда­ле­ко от МКАД, воз­мож­но, быв­шая пром­зо­на, ниж­ний этаж, ран­няя ста­дия про­ек­та. А три го­да на­зад, ду­маю, ни­че­го не бы­ло де­шев­ле 150 ты­сяч руб­лей за метр.

— Го­да два на­зад де­ве­ло­пе­ры бро­си­лись стро­ить кро­шеч­ные по пло­ща­ди сту­дии. Это по­да­ва­лось как спа­се­ние рын­ка. Та­кое ощу­ще­ние, что сей­час на­чал­ся от­кат: спрос на сту­дии пе­ре­оце­ни­ли. Это так?

— В ка­ком-то объ­е­ме ма­лень­кие квар­ти­ры нуж­ны, спрос на них мно­го лет ко­пил­ся, по­то­му что ни­кто о нем не ду­мал —и в пер­вых про­ек­тах это сра­бо­та­ло. Но на дол­го­сроч­ную пер­спек­ти­ву это очень со­мни­тель­ный фор­мат.

Квар­ти­ры го­сти­нич­но­го ти­па — это ни­ше­вый про­дукт. Это мо­жет быть сту­ден­че­ская сту­дия око­ло ву­за как аль­тер­на­ти­ва об­ще­жи­тию. Или ма­лень­кая квар­ти­ра в цен­тре ли­бо око­ло Москва-си­ти: при­е­хал и оста­но­вил­ся на неде­лю не в оте­ле, а в квар­тир­ке ма­лень­кой. Но сту­дия как квар­ти­ра для се­мей­но­го про­дол­жи­тель­но­го про­жи­ва­ния — это не то, что хо­тят лю­ди. Ду­маю, в этом сег­мен­те мо­жет до­ста­точ­но быст­ро воз­ник­нуть пе­ре­на­сы­ще­ние.

Арен­да се­го­дня вы­год­нее ипо­те­ки

— Посмот­рим на си­ту­а­цию гла­за­ми по­тре­би­те­ля. Ес­ли це­ны бу­дут па­дать еще несколь­ко лет, на­до ли по­ку­пать жи­лье се­го­дня? Что вы со­ве­ту­е­те сво­им зна­ко­мым?

— Ес­ли бы речь шла о бир­же­вом то­ва­ре — зо­ло­те или ак­ци­ях, то, су­дя по ди­на­ми­ке цен, я бы ска­зал: «По­ка по­ку­пать не на­до. На­вер­но, еще по­де­ше­ве­ет».

Но недви­жи­мость име­ет со­ци­аль­ную и эмо­ци­о­наль­ную со­став­ля­ю­щие. Бы­ва­ют раз­ные си­ту­а­ции: на­при­мер, же­на бе­ре­мен­на и на­до ре­шать квар­тир­ный во­прос в бли­жай­шее вре­мя. Об­ла­да­ние недви­жи­мо­стью да­ет ощу­ще­ние ста­биль­но­сти. Плюс в Рос­сии це­лые по­ко­ле­ния вы­рос­ли на ми­фе, что недви­жи­мость бу­дет толь­ко до­ро­жать.

Недви­жи­мость — то­вар мо­за­ич­ный и очень пер­со­на­ли­зи­ро­ван­ный. Лич­но я луч­ше бы ку­пил квар­ти­ру на 10–20про­цен­тов до­ро­же, но ту, ко­то­рая устро­и­ла бы ме­ня, чем де­ше­вую, но ту, ко­то­рая не нра­вит­ся. По­это­му я ча­сто го­во­рю: «Ре­бя­та, непра­виль­но по­став­лен во­прос. На­до не вы­би­рать меж­ду “по­ку­пать” и “ждать”, а ис­кать! Ес­ли жи­лье нуж­но, то на­до по­сто­ян­но мо­ни­то­рить ры­нок». Ес­ли ты ви­дишь хо­ро­шую квар­ти­ру и про­да­вец го­тов дать хо­ро­шую скид­ку, то на­до брать. На скид­ке мож­но отыг­рать, услов­но го­во­ря, двух­лет­нее па­де­ние цен. Че­го ждать два го­да, ес­ли застрой­щик те­бе мо­жет про­дать квар­ти­ру со скид­кой в 25 про­цен­тов?

— Во вто­рой по­ло­вине кри­зис­но­го 2008 го­да один зна­ко­мый сыг­рал по мо­е­му со­ве­ту на по­ни­же­нии рын­ка недви­жи­мо­сти. Он про­дал «двуш­ку» на юго-во­сто­ке Моск­вы, а за­тем че­рез год ку­пил при­мер­но та­кую по раз­ме­ру, силь­но вы­иг­рав в ме­сто­по­ло­же­нии и со­хра­нив часть де­нег для до­строй­ки до­ма. Воз­мож­на ли се­го­дня та­кая иг­ра?

— Это мо­жет быть хо­ро­шим со­ве­том для вла­дель­цев ин­ве­сти­ци­он­ных квар­тир. Им луч­ше про­дать се­го­дня: зав­тра, ско­рее все­го, бу­дет де­шев­ле. Но рис­ко­вать един­ствен­ной квар­ти­рой я бы не стал. Все-та­ки мы не мо­жем точ­но ска­зать, где дно у рын­ка жи­лья. Та­кой ва­ри­ант точ­но не под­хо­дит для се­мей с детьми и для тех, кто чув­ству­ет се­бя неуве­рен­но для арен­ды квар­ти­ры. Я до­пус­каю, что неко­то­рые мо­биль­ные мо­ло­дые лю­ди та­кой сце­на­рий мо­гут рас­смот­реть. Но я бы не аги­ти­ро­вал за спе­ку­ля­цию един­ствен­ным жи­льем.

— Но с чи­сто эко­но­ми­че­ской точ­ки за­дач­ка од­но­знач­ная. Жи­лье де­ше­ве­ет, при этом ипо­те­ка до­ро­гая, дву­знач­ная. Вме­сто по­куп­ки мож­но арен­до­вать (три-че­ты­ре про­цен­та го­до­вых от сто­и­мо­сти квар­ти­ры), а сбе­ре­же­ния раз­ме­стить на де­по­зи­те под семь-де­вять про­цен­тов…

— К лю­бым кре­ди­там у ме­ня от­но­ше­ние сле­ду­ю­щее: они хо­ро­ши на рас­ту­щем рын­ке и невы­год­ны на па­да­ю­щем. Да, сей­час по­ка еще вы­год­нее квар­ти­ру сни­мать, день­ги ко­пить. Но я не мо­гу за­ни­мать дог­ма­тич­ную по­зи­цию: «Ипо­те­ка — это невы­год­но». Ду­маю, здесь нет еди­ной фор­му­лы, все очень ин­ди­ви­ду­аль­но. Есть нема­ло слу­ча­ев, ко­гда ипо­те­ка все рав­но вы­год­нее. На­при­мер, у че­ло­ве­ка день­ги кру­тят­ся в биз­не­се и при­но­сят бо­лее вы­со­кую до­ход­ность, чем про­цен­ты по ипо­те­ке. Или ипо­те­ка мо­жет быть ва­ри­ан­том крат­ко­сроч­но­го пе­ре­кре­ди­то­ва­ния при аль­тер­на­тив­ной по­куп­ке жи­лья. Един­ствен­ное, я бы не со­ве­то­вал брать кре­дит на пре­де­ле воз­мож­но­стей. ■

«Се­го­дня мы ви­дим ре­корд­ное пред­ло­же­ние но­востро­ек за все два­дцать пять лет су­ще­ство­ва­ния рын­ка жи­лья. За по­след­ние три го­да сум­мар­ный объ­ем пред­ло­же­ния но­востро­ек в Москве и Под­мос­ко­вье уве­ли­чил­ся бо­лее чем в пол­то­ра ра­за»

Олег Репченко: «Что­бы со­хра­нить в Москве боль­шие объ­е­мы стро­и­тель­ства жи­лья, нуж­на революция по Фор­ду. По­куп­ка квар­ти­ры долж­на пе­ре­стать быть рос­ко­шью. Это воз­мож­но толь­ко при ре­во­лю­ци­он­но низ­ких по цене пред­ло­же­ни­ях»

Newspapers in Russian

Newspapers from Russia

© PressReader. All rights reserved.