ЭКО­НО­МИ­КА И ФИНАНСЫ ИПОТЕЧНЫЙ БУМ ЗА­КАН­ЧИ­ВА­ЕТ­СЯ В 2019 го­ду объ­ем вы­да­чи ипо­теч­ных кре­ди­тов со­кра­тит­ся на де­сять про­цен­тов, а при нега­тив­ном сце­на­рии и на все два­дцать пять

В 2019 го­ду объ­ем вы­да­чи ипо­теч­ных кре­ди­тов со­кра­тит­ся на де­сять про­цен­тов, а при нега­тив­ном сце­на­рии и на все два­дцать пять

Ekspert - - СОДЕРЖАНИЕ -

Вы­ждав для при­ли­чия па­ру недель по­сле обе­ща­ния Гер­ма­на Гре­фа пре­зи­ден­ту Вла­ди­ми­ру Пу­ти­ну су­ще­ствен­но сни­зить раз­мер сред­ней став­ки по ипо­те­ке в те­че­ние го­да, Сбер­банк по­вы­сил ипо­теч­ные став­ки на 0,4–0,6 про­цент­но­го пунк­та (п. п.). Ми­ни­маль­ная став­ка по ипо­те­ке на стро­я­ще­е­ся жи­лье вы­рос­ла с 7,1 до 7,5%, а на го­то­вое — с 8,6 до 9,2%. Ре­фи­нан­си­ро­ва­ние же ипо­теч­ных кре­ди­тов, вы­дан­ных дру­ги­ми бан­ка­ми, бу­дет про­ис­хо­дить по став­ке 9,9 вме­сто 9,5%. Ре­аль­ные же став­ки за счет над­ба­вок за раз­лич­ные рис­ки мо­гут быть еще вы­ше.

В прин­ци­пе, фор­маль­но гла­ва Сбер­бан­ка ска­зал прав­ду: в этом го­ду за­ем­щи­ки, ко­то­рые бра­ли ипо­те­ку по ста­рым, вы­со­ким, став­кам, мас­со­во ее ре­фи­нан­си­ро­ва­ли, по­это­му че­рез год сред­няя став­ка по ипо­теч­но­му порт­фе­лю Сбер­бан­ка дей­стви­тель­но бу­дет ни­же, чем сей­час. Ко­неч­но, ес­ли мы не уви­дим раз­во­ра­чи­ва­ния но­во­го цик­ла по­вы­ше­ния ста­вок.

Од­на­ко ипотечный ры­нок неми­ну­е­мо за­мед­лит­ся. Так, со­глас­но ис­сле­до­ва­нию агент­ства «Экс­перт РА», в 2019 го­ду объ­ем вы­да­чи ипо­теч­ных кре­ди­тов со­кра­тит­ся на 10% по срав­не­нию с 2018 го­дом и со­ста­вит 2,5 трлн руб­лей. Ес­ли же учи­ты­вать не­га­тив­ный сце­на­рий, то па­де­ние мо­жет со­ста­вить да­же 25%. Про­изой­дет это из-за то­го, что ос­нов­ные фак­то­ры, обес­пе­чив­шие рост ипо­те­ки в 2018 го­ду, се­бя ис­чер­па­ли.

По­ка все хо­ро­шо

По ито­гам же 2018 го­да, со­глас­но про­гно­зу «Экс­перт РА», ипо­теч­ные вы­да­чи вы­рас­тут не ме­нее чем на 35% и со­ста­вят 2,7–2,8 трлн руб­лей. Уже в пер­вом по­лу­го­дии они вы­рос­ли на 69% и до­стиг­ли ре­корд­ных 1,3 трлн руб­лей. Ипотечный порт­фель впер­вые за пять лет по­ка­зал уско­ре­ние тем­пов при­ро­ста, при­ба­вив 23% в пе­ри­од с 1 июля 2017 го­да по 1 июля 2018-го, и до­стиг 5,8 трлн руб­лей. Про­гноз Ана­ли­ти­че­ско­го цен­тра «Дом.РФ» на 2018 год еще бо­лее оп­ти­ми­сти­чен: там счи­та­ют, что по ито­гам это­го го­да ипо­теч­ных кре­ди­тов бу­дет вы­да­но на три трил­ли­о­на руб­лей (плюс 50% к 2017 го­ду), а сред­няя став­ка со­ста­вит 9,5–9,7%, впер­вые за всю ис­то­рию опу­стив­шись ни­же 10% по ито­гам го­да. «Под­держ­ку рын­ку ока­за­ла ре­а­ли­за­ция от­ло­жен­но­го спро­са на жи­лье в усло­ви­ях ре­корд­но низ­ких про­цент­ных ста­вок по ипо­те­ке и ста­биль­ных цен на недви­жи­мость», — от­ме­ча­ет Алек­сандр Са­ра­ев, управ­ля­ю­щий ди­рек­тор по бан­ков­ским рей­тин­гам «Экс­перт РА».

В «Дом.РФ» со­гла­ша­ют­ся с тем, что глав­ным фак­то­ром ро­ста ипо­теч­но­го рын­ка ста­ла на­коп­лен­ная по­треб­ность в «улуч­ше­нии жи­лищ­ных усло­вий», а так­же сни­же­ние ста­вок за по­след­ние два го­да (с 12–13% до се­го­дняш­них 9%), ко­то­рое бы­ло са­мым мас­штаб­ным за всю ис­то­рию.

И ко­неч­но, свой вклад в этом го­ду внес­ло ре­фи­нан­си­ро­ва­ние, до­ля ко­то­ро­го в пер­вом по­лу­го­дии 2018-го уве­ли­чи­лась с 5 до 13% об­ще­го объ­е­ма кре­ди­то­ва­ния. Од­на­ко боль­шая часть спро­са на ре­фи­нан­си­ро­ва­ние уже удо­вле­тво­ре­на, а рост ипо­теч­ных ста­вок сни­жа­ет ин­те­рес к нему.

Бан­ки вос­поль­зо­ва­лись бла­го­при­ят­ны­ми усло­ви­я­ми. «В пер­вом по­лу­го­дии 2018-го бан­ки из топ-10 по объ­е­му кре­ди­то­ва­ния уве­ли­чи­ли вы­да­чи в сред­нем на 75 про­цен­тов, — рас­ска­зы­ва­ет ве­ду­щий ана­ли­тик по бан­ков­ским рей­тин­гам “Экс­перт РА” Ека­те­ри­на Щу­ри­хи­на. — Для мно­гих иг­ро­ков ипотечный бум стал воз­мож­но­стью на­рас­тить кли­ент­скую ба­зу по роз­нич­но­му кре­ди­то­ва­нию и обес­пе­чить се­бе по­лу­че­ние про­цент­ных до­хо­дов на дол­го­сроч­ном го­ри­зон­те. Од­на­ко ипо­теч­ные про­дук­ты нель­зя на­звать вы­со­ко­мар­жи­наль­ны­ми, осо­бен­но при те­ку­щем ро­сте сто­и­мо­сти фон­ди­ро­ва­ния. По­это­му при сжа­тии ипо­теч­но­го рын­ка вли­я­ние на до­ход­ность боль­шин­ства бан­ков не бу­дет зна­чи­тель­ным. Вме­сте с тем при пе­ре­хо­де в ак­тив­ную ста­дию ро­ста ста­вок у бан­ков мо­жет воз­ник­нуть про­цент­ный риск».

Сто­ит так­же от­ме­тить, что до­ля ипо­теч­ных вы­дач гос­бан­ков вы­рос­ла с 84,1 до 86,3% (и 53 п. п. из них — у Сбер­бан­ка).

Чер­ный 2019-й

Про­гноз же на бу­ду­щий год да­ле­ко не так оп­ти­ми­сти­чен. Не­га­тив­ный сце­на­рий, рас­смат­ри­ва­е­мый «Экс­перт РА», мо­жет при­ве­сти к па­де­нию ипо­те­ки на чет­верть, он пред­по­ла­га­ет сни­же­ние сред­не­го­до­вой це­ны неф­ти до 55 дол­ла­ров за бар­рель, уве­ли­че­ние клю­че­вой став­ки до 8% и вы­ше, а так­же рост ин­фля­ции до 6–7% к кон­цу го­да.

Как объ­яс­ня­ет Ека­те­ри­на Щу­ри­хи­на, ос­нов­ны­ми фак­то­ра­ми, ко­то­рые при­ве­дут к за­мед­ле­нию ипо­теч­но­го рын­ка, ста­нут рост ста­вок, уве­ли­че­ние цен на недви­жи­мость (осо­бен­но в сег­мен­те новостроек в свя­зи с пе­ре­хо­дом за­строй­щи­ков от до­ле­во­го фи­нан­си­ро­ва­ния к бан­ков­ско­му фон­ди­ро­ва­нию), а так­же огра­ни­че­ние ре­гу­ля­то­ром вы­да­чи ди­на­мич­но рас­ту­щих в 2018 го­ду кре­ди­тов с низ­ким пер­во­на­чаль­ным взно­сом. Дав­ле­ние на ры­нок ока­жет так­же со­хра­не­ние сла­бой ди­на­ми­ки ре­аль­ных до­хо­дов на­се­ле­ния.

Од­на­ко не все экс­пер­ты столь пес­си­ми­стич­ны. Так, по про­гно­зу глав­но­го эко­но­ми­ста Аль­фа-бан­ка На­та­лии Ор­ло­вой, в бу­ду­щем го­ду ожи­да­ет­ся за­мед­ле­ние ипо­теч­но­го рын­ка. Ипотечный порт­фель рос­сий­ских бан­ков вы­рас­тет, но лишь на 13%, что мень­ше про­гно­зи­ру­е­мых 24%. «Ос­нов­ные при­чи­ны это­го за­мед­ле­ния — ис­чер­па­ние ма­те­рин­ско­го ка­пи­та­ла (его ча­сто ис­поль­зу­ют для по­лу­че­ния ипо­теч­ных кре­ди­тов, и он вы­бран уже на 60 про­цен­тов), а так­же рост ста­вок вслед­ствие по­вы­ше­ния клю­че­вой став­ки. Что же ка­са­ет­ся из­ме­не­ния пра­вил фи­нан­си­ро­ва­ния стро­и­тель­ства (от­каз от пря­мо­го до­ле­во­го фи­нан­си­ро­ва­ния и пе­ре­ход на эс­кроу-сче­та), то осо­бых про­блем это не вы­зо­вет, так как ры­нок ипо­теч­но­го кре­ди­то­ва­ния на 80 про­цен­тов кон­тро­ли­ру­ет­ся гос­бан­ка­ми», — за­клю­ча­ет Наталия Ор­ло­ва.

По про­гно­зу ана­ли­ти­ков «Дом.РФ», тем­пы ро­ста ипо­теч­но­го кре­ди­то­ва­ния в 2019 го­ду со­ста­вят от 10 до 20%. «Ипо­те­ка ста­но­вит­ся все бо­лее вос­тре­бо­ван­ным ме­ха­низ­мом при­об­ре­те­ния жи­лья и улуч­ше­ния жи­лищ­ных усло­вий: с ипо­те­кой в но­вострой­ках за во­семь ме­ся­цев 2018 го­да за­ре­ги­стри­ро­ва­но 56 про­цен­тов всех до­го­во­ров до­ле­во­го уча­стия (плюс во­семь про­цент­ных пунк­тов к вось­ми ме­ся­цам 2017 го­да), на вто­рич­ном рын­ке — 44 про­цен­та (плюс 14 про­цент­ных пунк­тов). В пя­ти­лет­ней пер­спек­ти­ве бо­лее 70 про­цен­тов всех по­ку­па­те­лей жи­лья го­то­вы вос­поль­зо­вать­ся ипо­те­кой», — от­ме­ча­ют в «Дом.РФ».

Что же ка­са­ет­ся ры­ноч­ных рис­ков, свя­зан­ных с бу­ду­щим из­ме­не­ни­ем ре­гу­ли­ро­ва­ния ипо­теч­ных кре­ди­тов с низ­ким пер­во­на­чаль­ным взно­сом, то, как рас­ска­зы­ва­ют в «Дом.РФ», наи­бо­лее рис­ко­ван­ные кре­ди­ты с пер­во­на­чаль­ным взно­сом до 10% сей­час прак­ти­че­ски не вы­да­ют­ся, их до­ля не пре­вы­ша­ет од­но­го про­цен­та. Ос­нов­ной объ­ем ипо­те­ки с низ­ким пер­во­на­чаль­ным взно­сом при­хо­дит­ся на кре­ди­ты со взно­сом от 15%. Эф­фект от вве­ден­ных Бан­ком Рос­сии по­вы­шен­ных ко­эф­фи­ци­ен­тов осо­бен­но по­чув­ству­ют неболь­шие и сред­ние бан­ки, не име­ю­щие из­быт­ка ка­пи­та­ла. ■

Newspapers in Russian

Newspapers from Russia

© PressReader. All rights reserved.