ЦЕНТР ПРИТЯЖЕНИЯ НО­МЕР ДВА

Ekspert - - СОДЕРЖАНИЕ -

При огром­ном спро­се на жи­лье сред­ние це­ны на недви­жи­мость в Крас­но­да­ре за де­сять лет не вы­рос­ли — 45 ты­сяч руб­лей за метр. Од­на­ко в бли­жай­шие го­ды си­ту­а­ция из­ме­нит­ся

При огром­ном спро­се на жи­лье сред­ние це­ны на недви­жи­мость в Крас­но­да­ре за де­сять лет не вы­рос­ли — 45 ты­сяч руб­лей за метр. Од­на­ко в бли­жай­шие го­ды си­ту­а­ция из­ме­нит­ся

Мы про­дол­жа­ем ис­сле­до­ва­ние рын­ков недви­жи­мо­сти рос­сий­ских го­ро­дов — цен­тров ми­гра­ци­он­но­го притяжения. Пер­вое бы­ло по­свя­ще­но ли­де­ру рей­тин­га — Со­чи, на­се­ле­ние ко­то­ро­го еже­год­но рас­тет на 12,5%, а це­ны на жи­лье за по­след­ние шесть лет уве­ли­чи­лись на 430%. А в этой ста­тье речь пой­дет о Крас­но­да­ре.

Крас­но­дар рас­тет по­чти та­ки­ми же тем­па­ми, как Со­чи (8,4% в год), здесь то­же огром­ный спрос на недви­жи­мость, но це­ны не рас­тут во­все. Как сто­ил квад­рат­ный метр в сред­нем 45 тыс. руб­лей де­сять лет на­зад, так и сто­ит по сей день. Та­кой вот ры­ноч­ный па­ра­докс. На­ря­ду с бла­го­при­ят­ны­ми кли­ма­ти­че­ски­ми усло­ви­я­ми до­ступ­ное жи­лье ста­ло се­рьез­ным фак­то­ром при­вле­ка­тель­но­сти Крас­но­да­ра для пе­ре­се­лен­цев. При этом в от­ли­чие от олим­пий­ско­го Со­чи круп­ных ин­ве­сти­ций в ин­фра­струк­ту­ру у сто­ли­цы Ку­ба­ни сде­ла­но не бы­ло, а за­строй­ка ве­лась без ка­ко­го-ли­бо ге­не­раль­но­го пла­на. В ито­ге го­род­ская сре­да, не успе­вая за ро­стом на­се­ле­ния и жи­ло­го фон­да, де­гра­ди­ро­ва­ла на­столь­ко, что Крас­но­дар вышел на пер­вое ме­сто и в Рос­сии, и в Ев­ро­пе по ав­то­мо­биль­ным проб­кам, воз­гла­вил все­рос­сий­ский рей­тинг де­фи­ци­та школ и дет­ских са­дов и стал ли­де­ром по ко­ли­че­ству недо­стро­ев и об­ма­ну­тых доль­щи­ков. И ес­ли с про­бле­мой нераз­бе­ри­хи в стро­и­тель­стве ко­ман­да но­во­го мэ­ра на­ча­ла справ­лять­ся са­мо­сто­я­тель­но (толь­ко в этом го­ду до­стро­е­ны и вве­де­ны в экс­плу­а­та­цию 49 «про­блем­ных» мно­го­квар­тир­ных до­мов), то с до­рож­ной и со­ци­аль­ной ин­фра­струк­ту­рой разо­брать­ся без се­рьез­ной по­мо­щи фе­де­раль­но­го цен­тра невоз­мож­но.

Аб­со­лют­ный ли­дер по вво­ду

Крас­но­дар на­чал рас­ти зна­чи­тель­но рань­ше Со­чи — с 2001 го­да, не оста­нав­ли­ва­ясь да­же в кри­зис. Вот дан­ные, по­лу­чен­ные в УВД по го­ро­ду: 2010 год — 745 тыс. че­ло­век; 2011-й — 873 тыс. (+17,8%); 2012-й — 911 тыс. (+4,9%); 2013-й — 1 млн (+10,77%); 2014-й — 951 тыс. (−5,75%); 2015-й — 1,1 млн (+14,9%); 2016-й — 1,2 млн (+12,3%); 2017-й — 1,3 млн (+7,37%), 2018 год — 1,4 млн че­ло­век (+6,3%). За де­вять лет сред­ний рост на­се­ле­ния — 8,4%. По­ка­за­тель­но, что рост на­се­ле­ния в Крас­но­да­ре обес­пе­чи­ва­ет­ся не толь­ко ми­гра­ци­ей, но, хоть и в неболь­шой сте­пе­ни, есте­ствен­ным де­мо­гра­фи­че­ским при­ро­стом: с 2009 го­да ко­ли­че­ство ро­див­ших­ся ста­биль­но пре­вы­ша­ет ко­ли­че­ство умер­ших на 300–1100 че­ло­век. Спра­вить­ся с та­ким ро­стом го­ро­ду фи­зи­че­ски невоз­мож­но без се­рьез­ных ин­ве­сти­ций в ин­фра­струк­ту­ру, ко­то­рых ни в ре­ги­о­наль­ном, ни в го­род­ском бюд­же­тах нет. В ито­ге го­род­ская сре­да здесь ка­та­стро­фи­че­ски де­гра­ди­ро­ва­ла. Обо­зна­че­ния клас­сов в шко­лах уже за­кан­чи­ва­ют­ся на сим­во­лич­ную бук­ву «ж», а со сле­ду­ю­ще­го го­да вво­дят­ся «з» и «и». Де­ти учат­ся в две сме­ны. Дет­ские са­ды пе­ре­пол­не­ны — по со­рок че­ло­век в груп­пе, а оче­ре­ди рас­счи­та­ны на го­ды. Оче­ре­ди в по­ли­кли­ни­ках про­сто чу­до­вищ­ные. В по­ли­кли­ни­ку № 2 нам да­же не уда­лось зай­ти — оче­редь из ма­мо­чек с ко­ляс­ка­ми про­сти­ра­лась да­ле­ко за пре­де­лы вход­ных две­рей. Со­сто­я­тель­ные го­ро­жане от­да­ют сво­их чад в до­ро­гие част­ные са­ди­ки (част­ные де­ше­вые то­же недо­ступ­ны) и на­блю­да­ют­ся в элит­ных част­ных кли­ни­ках, ко­то­рых раз­ве­лось очень мно­го. Од­на­ко са­мое ужас­ное здесь проб­ки на

до­ро­гах, по ко­то­рым Крас­но­дар за­ни­ма­ет «по­чет­ное» пер­вое ме­сто в Ев­ро­пе. Мы еха­ли из аэро­пор­та в де­вять ве­че­ра и в на­ви­га­то­ре об­на­ру­жи­ли при­го­вор: крас­ный весь го­род, да­же окра­и­ны, а вре­мя в пу­ти со­ста­вит 1 час 43 ми­ну­ты (за 18 ки­ло­мет­ров). Един­ствен­ное, на чем тут мож­но ез­дить, — трам­вай, дви­га­ю­щий­ся по вы­де­лен­ке. По­это­му ос­нов­ной фак­тор цен на квар­ти­ры — бли­зость к трам­вай­ным пу­тям: они де­ла­ют квад­рат­ный метр до­ро­же в сред­нем на 20%.

Сто­ли­ца Ку­ба­ни пе­ре­жи­ва­ет огром­ный ми­гра­ци­он­ный спрос не вслед­ствие конъ­юнк­тур­ных при­чин вро­де олим­пий­ских ин­ве­сти­ций, а по си­стем­ным, ры­ноч­ным, факторам. Да, Со­чи кли­ма­ти­че­ски при­вле­ка­тель­нее Крас­но­да­ра — там есть мо­ре, од­на­ко, во-пер­вых, это эко­но­ми­ко-гео­гра­фи­че­ский ту­пик (даль­ше ин­ве­сти­ци­он­ная тьма в ви­де непри­знан­ной Аб­ха­зии), по­это­му раз­ви­вать его в ка­че­стве пол­но­цен­но­го ме­га­по­ли­са — де­ло­во­го цен­тра и ло­ги­сти­че­ско­го ха­ба — невоз­мож­но. А зна­чит, ры­нок тру­да здесь огра­ни­чен се­зон­ной сфе­рой услуг, и толь­ко на­чав­шей свое раз­ви­тие от­рас­ли «уда­лен­щи­ков». Крас­но­дар же рас­по­ло­жен на пе­ре­се­че­нии тор­го­вых пу­тей, име­ет раз­но­век­тор­ную от­рас­ле­вую спе­ци­а­ли­за­цию, сфор­ми­ро­ван­ную еще в со­вет­ское вре­мя, в том чис­ле про­мыш­лен­ность. Од­на­ко ос­нов­ной от­рас­лью эко­но­ми­ки на Ку­ба­ни тра­ди­ци­он­но бы­ла тор­гов­ля — еще с ка­зац­ких вре­мен. И се­го­дня по­ка­за­те­ли тор­го­вой сфе­ры Крас­но­да­ра впе­чат­ля­ют. Этот го­род за­ни­ма­ет пер­вое ме­сто в Рос­сии и тре­тье в Ев­ро­пе по обес­пе­чен­но­сти тор­го­вы­ми пло­ща­дя­ми на ду­шу на­се­ле­ния — 734 кв. м на ты­ся­чу жи­те­лей (для срав­не­ния: в Москве в два ра­за мень­ше — 382 кв. м). В струк­ту­ре му­ни­ци­паль­но­го ва­ло­во­го про­дук­та (МВП) тор­гов­ля так­же за­ни­ма­ет по­чет­ное пер­вое ме­сто. Од­на­ко глав­ный драй­вер ми­гра­ци­он­но­го спро­са — низ­кая сто­и­мость недви­жи­мо­сти. Из круп­ных го­ро­дов ку­бан­ская сто­ли­ца — аб­со­лют­ный ли­дер по до­ступ­но­сти жи­лья. При­чи­ны это­го про­сты: стро­и­тель­ство мно­го­квар­тир­ных до­мов здесь ве­дет­ся в та­ких мас­шта­бах, что пред­ло­же­ние на рын­ке в ито­ге опе­ре­жа­ет да­же та­кой су­ма­сшед­ший спрос.

По вво­ду в экс­плу­а­та­цию но­во­го жи­лья Крас­но­дар — аб­со­лют­ный ли­дер в Рос­сии: в сред­нем 3,2 млн кв. м еже­год­но. Толь­ко пред­ставь­те: в Москве, ко­то­рая как ми­ни­мум в пят­на­дцать раз боль­ше Крас­но­да­ра, воз­во­дит­ся столь­ко же — 3,4 млн. При­чи­на без­удерж­но­го бу­ма стро­и­тель­ства, как ло­ги­че­ски мож­но пред­по­ло­жить, кро­ет­ся в от­сут­ствии ба­рье­ров для стро­и­тель­но­го биз­не­са, в том чис­ле ад­ми­ни­стра­тив­ных. Здесь мы и по­до­бра­лись к раз­гад­ке ве­ли­кой тай­ны, по­че­му,несмот­ря на су­ма­сшед­ший спрос, ко­то­рый, ка­за­лось бы, дол­жен под­сте­ги­вать це­ны, недви­жи­мость здесь не до­ро­жа­ет. Да, мно­го рав­нин­ной тер­ри­то­рии — есть ку­да рас­ши­рять­ся. Но в Рос­сии боль­шая часть тер­ри­то­рии — рав­нин­ная, го­ро­да тор­чат сре­ди огром­ных по­лей и лу­гов, а це­ны все рав­но за­пре­дель­ные: сред­няя сто­и­мость мет­ра в мил­ли­он­ни­ках — 89 тыс. руб­лей. Те­зис о низ­кой се­бе­сто­и­мо­сти стро­и­тель­ства то­же несо­сто­я­те­лен — этот по­ка­за­тель «гу­ля­ет» по стране все­го на 26%, и, на­при­мер, в Ка­за­ни он вы­ше лишь на 14%, а квар­ти­ры до­ро­же на 112%. Оста­ет­ся один фак­тор — все­мо­гу­щая кон­ку­рен­ция на по-на­сто­я­ще­му сво­бод­ном рын­ке, ко­то­рый в Крас­но­да­ре, су­дя по все­му, дей­стви­тель­но есть. Од­на­ко у сво­бо­ды своя це­на: как и в Со­чи, дол­го­строи, недо­строи и все­воз­мож­ные мо­шен­ни­ки здесь обыч­ное де­ло. С на­ру­ше­ни­ем обя­за­тельств стро­ит­ся 38% до­мов, а 12% и во­все сто­ят па­мят­ни­ка­ми до­мо­стро­и­тель­ной ар­хи­тек­ту­ры без на­деж­ды на за­вер­ше­ние стро­и­тель­ства. В Крас­но­дар да­же был от­прав­лен раз­би­рать­ся с си­ту­а­ци­ей зам­ген­про­ку­ро­ра РФ Ан­дрей Ки­коть с вну­ши­тель­ной ко­ман­дой сле­до­ва­те­лей. При­чем сре­ди про­блем­ных объ­ек­тов есть про­сто ге­ни­аль­ные архитектурные тво­ре­ния — кра­си­вей­шие кир­пич­но-мо­но­лит­ные до­ма в 27 эта­жей, в сти­ле сред­не­ве­ко­во­го зам­ка, с за­мыс­ло­ва­ты­ми ба­шен­ка­ми и ар­ка­ми, в са­мом цен­тре го­ро­да, воз­ве­ден­ные пол­но­стью, но не под­клю­чен­ные к ком­му­ни­ка­ци­ям (и не по­нят­но, бу­дут ли ко­гда-ни­будь под­клю­че­ны, по­то­му что этот ше­девр го­род­ской эс­те­ти­ки из­на­чаль­но стро­ил­ся неза­кон­но, без раз­ре­ше­ния). По ко­ли­че­ству об­ма­ну­тых доль­щи­ков Крас­но­дар то­же, к со­жа­ле­нию, ли­ди­ру­ет в стране. На 1 июля 2018 го­да в обоб­щен­ный ре­естр «про­блем­ных» мно­го­квар­тир­ных жи­лых до­мов Крас­но­да­ра вклю­че­ны 197 объ­ек­тов — аб­со­лют­ный ре­корд в Рос­сии. Так что на­до быть крайне ак­ку­рат­ным в вы­бо­ре про­ек­та и за­строй­щи­ка и вни­ма­тель­но изу­чать ре­пу­та­цию ком­па­нии и, что са­мое глав­ное, — про­ект­ную до­ку­мен­та­цию на дом.

«В стране вез­де кри­зис. Ку­да лю­дям бе­жать — на юга. Так бы­ло все­гда, — рас­ска­зы­ва­ет один из круп­ных пред­при­ни­ма­те­лей го­ро­да, вла­де­лец пя­ти ком­па­ний в трех от­рас­лях (в том чис­ле в стро­и­тель­стве) Сер­гей Фе­ти­сов. — Крас­но­дар по са­мо­строю да­же Со­чи даст фо­ру. В ито­ге по­на­стро­и­ли тру­щоб. До­ро­ги не сде­ла­ли, ком­му­ни­ка­ций нет. И лю­ди сто­ят с пла­ка­та­ми у ад­ми­ни­стра­ции: ре­бя­та, по­мо­ги­те, нас ки­ну­ли. Но они же са­ми ви­но­ва­ты. По­ку­па­ют квар­ти­ры из Си­би­ри, по те­ле­фо­ну. Да­же не ви­дя. Квар­ти­ра за пять­сот ты­сяч руб­лей. При­ез­жа­ют — вро­де бы квар­ти­ра, вро­де в Крас­но­да­ре.

Уди­ви­тель­ный кон­траст в са­мом цен­тре Крас­но­да­ра — элит­ные вы­сот­ки сре­ди ди­ких тру­щоб

Ну как в Крас­но­да­ре — да­ле­ко от цен­тра, очень да­ле­ко. Ну как квар­ти­ра — сте­ны есть, кры­ша есть, и все. А ком­му­ни­ка­ции ни­кто не обе­щал. Один дом к дру­го­му — бал­ко­на­ми че­рез пол­то­ра мет­ра. Ни­ка­ких по­жар­ных про­ез­дов. До­ма сго­ра­ли. Про­шлая власть вме­сте с за­строй­щи­ка­ми обо­га­ти­лась. Мно­гие си­дят. Был ни­кто, в те­му за­лез во­об­ще без де­нег, че­рез три ме­ся­ца две­сти-три­ста-че­ты­ре­ста мил­ли­о­нов ке­шем вывел. Схе­ма бы­ла про­стая: зем­ля — неза­кон­ный строй — су­ды. Од­на­ко но­вый мэр Крас­но­да­ра — че­ло­век ре­ши­тель­ный и, по­хо­же, ре­аль­но бо­ле­ю­щий за го­род. За два го­да он сде­лал боль­ше, чем все его пред­ше­ствен­ни­ки за трид­цать лет. В стро­и­тель­стве на­чал по­яв­лять­ся по­ря­док, до­ро­ги впер­вые, на­вер­ное, с со­вет­ских вре­мен ста­ли де­лать».

Гла­ва кон­сал­тин­го­вой ком­па­нии MACON Realty Group Илья Во­лодь­ко в

ин­тер­вью «Экс­пер­ту» объ­яс­нил при­чи­ны крас­но­дар­ско­го це­но­во­го чу­да: «Са­мая глав­ная при­чи­на в том, что спрос ста­би­лен. Был рань­ше, есть се­го­дня и бу­дет зав­тра. Ко­гда что-то рас­тет ста­биль­но — это при­вле­ка­ет иг­ро­ков: и су­ще­ству­ю­щих де­ве­ло­пе­ров, и но­вых, и ком­па­нии из дру­гих ре­ги­о­нов. При этом на рын­ке от­сут­ству­ют ка­кие-ли­бо ба­рье­ры. Во мно­гих го­ро­дах скла­ды­ва­ет­ся си­ту­а­ция, ко­гда у ка­ко­го­ни­будь мэ­ра го­ро­да или гу­бер­на­то­ра есть при­бли­жен­ные стро­и­тель­ные фир­мы. Со­от­вет­ствен­но, осталь­ных ду­шат. В Крас­но­да­ре ни­ко­гда не бы­ло та­ко­го. Ни­кто из вла­сти ни­че­го ис­кус­ствен­но не сдер­жи­вал — мог ра­бо­тать кто угод­но. Еще здесь, на юге, с вла­стью все­гда мож­но бы­ло до­го­во­рить­ся. Не все­гда ле­галь­но, ино­гда что­бы за­кры­ли гла­за. Рост — это во­прос кон­ку­рен­ции. В дру­гих го­ро­дах она ис­кус­ствен­но огра­ни­че­на, из-за че­го тем­пы стро­и­тель­ства низ­кие. И еще Крас­но­дар — юж­ный го­род, здесь есть пред­при­ни­ма­тель­ская жил­ка. Мно­гие биз­не­сме­ны, кто

не за­ни­мал­ся стро­и­тель­ством, на­чи­на­ли за­ни­мать­ся. Они ви­де­ли, что сфе­ра ин­те­рес­ная с точ­ки зре­ния биз­не­са».

С 2008 по 2013 год в Крас­но­да­ре ко­ли­че­ство стро­и­тель­ных ком­па­ний уве­ли­чи­лось с 40 до 150, а с 2013 го­да (и по сей день) в ста­дии стро­и­тель­ства од­но­мо­мент­но на­хо­дит­ся 5,8 млн кв. м жи­лья. Толь­ко вду­май­тесь в эту циф­ру: 5,8 мил­ли­о­на — это весь жи­лой фонд Якут­ска. Од­на­ко се­го­дня 38% объ­ек­тов в Крас­но­да­ре — про­блем­ные: срок сда­чи как ми­ни­мум на год уже про­сро­чен. Стро­и­те­ли утвер­жда­ют, что пробле­ма как раз в низ­ких це­нах. Для ста­биль­но­го рын­ка не­об­хо­ди­мо, что­бы де­ве­ло­пер за­ра­ба­ты­вал 30%. А здесь вы­хо­дит все­го 8–10% (3000–5000 тыс. руб­лей с квад­рат­но­го мет­ра). Од­на­ко, ско­рее все­го, вслед­ствие за­ко­но­да­тель­но­го ре­гу­ли­ро­ва­ния це­ны нач­нут рас­ти, а са­мо­стро­ев и недо­стро­ев не бу­дет. До­ле­вое уча­стие в стро­и­тель­стве по 214-го за­ко­ну бу­дет за­ме­не­но на бан­ков­ское кре­ди­то­ва­ние за­строй­щи­ков,

а в си­сте­ме вы­да­чи раз­ре­ше­ний на стро­и­тель­ство на­ве­дут по­ря­док: один за­строй­щик — од­но раз­ре­ше­ние.

«Мы го­то­вы. У нас да­же при­нят за­кон края о ком­пен­са­ции зе­мель, — утвер­жда­ет по­мощ­ник мэ­ра Крас­но­да­ра Вла­ди­мир Вер­биц­кий. — Ин­ве­стор, ко­гда при­хо­дит на до­строй­ку, по­лу­ча­ет зем­лю. Нам фе­де­ра­ция вы­де­ли­ла пол­то­ры ты­ся­чи гек­та­ров в се­ве­ро-во­сточ­ной ча­сти го­ро­да. Сей­час уже от­ве­де­но пять­де­сят гек­та­ров под ме­ди­цин­ский кла­стер. Од­на­ко необ­хо­ди­мы ра­ди­каль­ные ме­ры. На­груз­ка на ин­фра­струк­ту­ру у нас несо­по­ста­ви­ма с воз­мож­но­стя­ми. Не срав­ни­вай­те с Со­чи. Они по­лу­чи­ли нере­аль­ные день­ги на свою ре­кон­струк­цию. Это как ес­ли “двуш­ку” в “хру­щев­ке” пре­вра­тить в огром­ный пент­ха­ус. Мы же сей­час толь­ко под­кле­и­ва­ем обои».

Мест­ные вла­сти се­го­дня рас­смат­ри­ва­ют про­ект ка­нат­но­го мет­ро. Бо­лее то­го, у него уже есть ин­ве­стор. Сто­и­мость всей си­сте­мы — 14 млрд руб­лей, при­чем ин­ве­стор го­тов про­фи­нан­си­ро­вать про­ект за свой счет, на кон­цес­си­он­ных усло­ви­ях, а в стро­и­тель­стве стан­ций про­яви­ли за­ин­те­ре­со­ван­ность круп­ные тор­го­вые цен­тры. Од­на­ко мно­гие го­ро­жане кри­ти­ку­ют про­ект, утвер­ждая, что это на­ру­шит эс­те­ти­ку го­ро­да: некра­си­во, ко­гда над го­ло­вой что-то быст­ро ле­та­ет. При­дет­ся их огор­чить: дру­гих ва­ри­ан­тов нет, по край­ней ме­ре по­ка че­ло­ве­че­ство не пе­ре­сту­пит опре­де­лен­ную чер­ту сво­е­го тех­но­ло­ги­че­ско­го раз­ви­тия и не ре­а­ли­зу­ет идеи из «Пя­то­го эле­мен­та».

Недви­жи­мость по рай­о­нам

Те­перь пе­рей­дем к са­мой недви­жи­мо­сти. Ран­жи­ро­ва­ние тер­ри­то­рии в Крас­но­да­ре про­ис­хо­дит в ос­нов­ном с точ­ки зре­ния бли­зо­сти к цен­тру. Од­на­ко чет­кая диф­фе­рен­ци­а­ция по об­ли­ку рай­о­на прак­ти­че­ски от­сут­ству­ет. Здесь нет ис­клю­чи­тель­но­го, кра­си­во­го цен­тра, как, на­при­мер, в Москве, Пе­тер­бур­ге, Со­чи, Ка­за­ни, Ека­те­рин­бур­ге. Из­за ха­о­тич­ной за­строй­ки по­след­не­го де­ся­ти­ле­тия да­же пре­стиж­ные рай­о­ны го­ро­да не вы­гля­дят как при­ви­ле­ги­ро­ван­ные — тру­що­бы из по­ко­сив­ших­ся до­ми­ков есть вез­де. Да­же на Ку­бан­ской на­бе­реж­ной, са­мой пре­стиж­ной тер­ри­то­рии, на од­ной сто­роне кра­си­вые вы­сот­ки пре­ми­ум-клас­са с бла­го­устро­ен­ной тер­ри­то­ри­ей, ланд­шафт­ным ди­зай­ном, а на дру­гой — де­ре­вен­ская ули­ца с ды­мя­щи­ми тру­ба­ми и стран­ны­ми стро­е­ни­я­ми, яв­но неза­кон­но здесь по­явив­ши­ми­ся. И по­всю­ду за­бро­шен­ные строй­ки.

Са­мым до­ро­гим в Крас­но­да­ре счи­та­ет­ся ЖК «Ад­ми­рал» (уже сдан), где це­ны от 100 до 115 тыс. за квад­рат­ный метр. Из стро­я­щих­ся — ЖК «Ри­вье­ра» на Мос­ков­ской ули­це — 75–85 ты­сяч. Из ком­плекс­ной за­строй­ки вы­де­ля­ет­ся ин­те­рес­ный де­ве­ло­пер­ский про­ект «Немец­кая де­рев­ня». Это це­лый рай­он, или, луч­ше ска­зать, «го­род в го­ро­де». Дей­стви­тель­но очень ка­че­ствен­ная сти­ли­за­ция под ста­рую Гер­ма­нию — кра­си­во, ат­мо­сфер­но. И раз­ви­тая ин­фра­струк­ту­ра. Преду­смот­ре­но все, да­же бас­сей­ны в до­мах. Каж­дый ок­тябрь здесь про­во­дит­ся мас­штаб­ный фе­сти­валь пи­ва Ок­то­бер­фест. Все это в цен­тре де­рев­ни, со­сто­я­щей из мно­го­квар­тир­ни­ков. Во­круг же сти­ли­зо­ван­ный под Гер­ма­нию част­ный сек­тор. То­же кра­си­во, да­же по­до­гре­ва­е­мые бас­сей­ны в цве­ту­щем са­ду во дво­ре. Но до­ма сто­ят пря­мо под вы­сот­ка­ми, и, ка­кой за­бор ни по­ставь — все как на ла­до­ни. Как рас­ска­зал нам один из жи­те­лей де­рев­ни Иван Ло­ги­нов, «по­шел в бас­сейн с же­ной по­по­лос­кать­ся — этот си­дит, смот­рит. Ни­ка­кой лич­ной жиз­ни. А по­том по­явят­ся ро­ли­ки на юту­бе — новая пор­ну­ха из немец­кой де­рев­ни на рус­ском язы­ке».

Це­ны на жи­лье в де­ревне по крас­но­дар­ским мер­кам за­шка­ли­ва­ют. Квар­ти­ры по 80 ты­сяч за метр, а элит­ные кот­те­джи на вто­рич­ном рын­ке про­да­ют уже по 30–40 мил­ли­о­нов, у за­строй­щи­ка мож­но най­ти по 19. Ав­то­ры про­ек­та на немец­кой те­ма­ти­ке не оста­нав­ли­ва­ют­ся и стро­ят Фран­цию, Ита­лию, Испанию, Пор­ту­га­лию — каж­дый из них бу­дет иметь непо­вто­ри­мый об­лик. Од­на­ко все это как ми­ни­мум ра­за в три обес­це­ни­ва­ет­ся из-за транс­порт­ной недо­ступ­но­сти рай­о­на: на ра­бо­ту лю­ди от­ту­да вы­ез­жа­ют за два-три ча­са, и то мож­но не успеть. Впро­чем, в Крас­но­да­ре нет бес­про­боч­ных рай­о­нов. Со­глас­но по­след­ним ис­сле­до­ва­ни­ям, 87% крас­но­дар­цев тра­тят на до­ро­гу бо­лее двух ча­сов в день, а 32% — бо­лее трех ча­сов.

Мож­но так­же об­ра­тить вни­ма­ние на Спор­тив­ную де­рев­ню — рай­он, где есть все для спор­та и ак­тив­ных раз­вле­че­ний. Что-то вро­де Име­ре­тин­ки в Со­чи, толь­ко не так па­фос­но.

Ди­рек­тор крас­но­дар­ско­го Ин­фор­ма­ци­он­но-ана­ли­ти­че­ско­го цен­тра недви­жи­мо­сти «Насле­дие» Та­ма­ра Шу­ми­ли­на от­ме­ча­ет: «У нас биз­нес-класс, са­мый до­ро­гой, про­да­ет­ся по 80–85 ты­сяч руб­лей за метр. Я не го­во­рю про сдан­ные ЖК, “Ад­ми­рал” и дру­гие, там, ко­неч­но, боль­ше 100 ты­сяч за метр, но это вто­рич­ное, на эта­пе сда­чи бы­ло 70–80 ты­сяч руб­лей. Что ка­са­ет­ся пре­ми­ум- и биз­нес-сег­мен­тов, то в са­мом цен­тре ад­ми­ни­стра­ция за­пре­ти­ла стро­ить вы­ше вось­ми эта­жей, и здесь в бли­жай­шее вре­мя вряд ли бу­дет что-то строиться. А вот Ку­бан­ская на­бе­реж­ная и Юби­лей­ный мик­ро­рай­он име­ют боль­шой по­тен­ци­ал. Здесь раз­ви­тая ин­фра­струк­ту­ра. Мно­го гим­на­зий, ли­це­ев, дет­ские са­ды. Го­род ак­тив­но за­стра­и­ва­ет­ся в сто­ро­ну Крас­ной пло­ща­ди — мик­ро­рай­он Эн­ка. И чем даль­ше от цен­тра и Юби­лей­но­го, тем де­шев­ле. А от Юби­лей­но­го до цен­тра мож­но дой­ти за пол­ча­си­ка пе­шоч­ком».

Опре­де­лен­но до­ми­нан­той го­ро­да слу­жит огром­ный ста­ди­он и при­ле­га­ю­щий к нему кра­си­вый парк, по­стро­ен­ные со­зда­те­лем «Ма­г­ни­та» Сер­ге­ем Га­лиц­ким за свой счет. По­это­му рай­он

Во­сточ­но-Круг­ли­ков­ский то­же поль­зу­ет­ся по­пу­ляр­но­стью.

В Крас­но­да­ре че­ты­ре окру­га — Цен­траль­ный, За­пад­ный, При­ку­бан­ский и Ка­ра­сун­ский. Од­на­ко они не раз­гра­ни­чи­ва­ют го­род фак­ти­че­ски ни­как. Мы бу­дем су­дить по мик­ро­рай­о­нам, ко­то­рые как раз име­ют свой непо­вто­ри­мый об­лик.

В го­ро­де че­ты­ре пре­стиж­ных, до­ро­гих мик­ро­рай­о­на: Фе­сти­валь­ный, Юби­лей­ный, Центр и Че­ре­муш­ки. Да­лее по по­пу­ляр­но­сти сле­ду­ют бо­лее уда­лен­ные от цен­тра Ком­со­моль­ский и Паш­ков­ский. В по­след­нее вре­мя по­яви­лись но­вые спаль­ные рай­о­ны с мас­со­вой за­строй­кой ЗИП и РИП (эти рай­о­ны но­сят на­зва­ние на­хо­дя­щих­ся там за­во­дов — ра­дио­из­ме­ри­тель­ных при­бо­ров и из­ме­ри­тель­ных при­бо­ров), а так­же рай­он ули­цы Во­сточ­но-Круг­ли­ков­ской.

Фе­сти­валь­ный. Здесь из нор­маль­ной ком­плекс­ной за­строй­ки (это в Крас­но­да­ре боль­шая ред­кость) сто­ит от­ме­тить жи­лой ком­плекс биз­нес-клас­са «Седь­мой кон­ти­нент», со­сто­я­щий из се­ми мо­но­лит­ных 24-этаж­ных до­мов с па­но­рам­ным остек­ле­ни­ем, с за­кры­той тер­ри­то­ри­ей, с соб­ствен­ным дет­ским са­дом, с фон­та­ном на тер­ри­то­рии, ланд­шафт­ным ди­зай­ном, до­ста­точ­ным ко­ли­че­ством пар­ко­воч­ных мест. Це­на мет­ра — 72 тыс. руб­лей. Пре­иму­ще­ство рай­о­на — непо­сред­ствен­ная бли­зость к цен­тру, при этом пре­об­ла­да­ет мно­го­этаж­ная за­строй­ка, нет вет­хих зда­ний. Боль­шое ко­ли­че­ство ли­це­ев, гим­на­зий. Здесь же на­хо­дит­ся Пре­зи­дент­ский ка­дет­ский кор­пус. Це­ны на недви­жи­мость в ста­ром фон­де («хру­щев­ки», па­нель­ные до­ма до 2000 го­да) — от 40 до 70 тыс. руб­лей за метр, в но­вострой­ках — от 48 до 90.

Сле­ду­ю­щий рай­он, ко­то­рый нра­вит­ся при­ез­жим, — Юби­лей­ный. Он рас­по­ло­жен вдоль ре­ки Ку­ба­ни, име­ет бла­го­устро­ен­ную на­бе­реж­ную, мно­же­ство про­гу­лоч­ных мест. Здесь оста­лась толь­ко то­чеч­ная за­строй­ка. Ку­пить мож­но вто­рич­ное жи­лье с ре­мон­том по цене от 50 до 70 тыс. за метр в ста­ром фон­де и от 38 до 62 — в но­вострой­ках. Мно­же­ство но­вых со­вре­мен­ных до­мов по­стро­е­но у ре­ки, пре­крас­ные па­но­рам­ные ви­ды. Сре­ди плю­сов — на­ли­чие трам­вая и бли­зость Бо­та­ни­че­ско­го са­да.

Центр — это боль­шой мик­ро­рай­он, ко­то­рый де­лит­ся на ста­рый центр и но­вый. Ста­рая часть с ма­ло­этаж­ны­ми до­ма­ми на­ча­ла и се­ре­ди­ны про­шло­го ве­ка, рас­по­ло­жен­ны­ми вдоль ули­цы Крас­ной, гра­ни­чит с Че­ре­муш­ка­ми, новая часть — с Фе­сти­валь­ным, Школь­ным и ЗИП. По цен­тру от­чет­ли­во вид­но огром­ное со­ци­аль­но-эко­но­ми­че­ское кон­ку­рент­ное пре­иму­ще­ство Крас­но­да­ра — мо­ло­дое на­се­ле­ние. В на­ро­де го­род на­зы­ва­ют сту­ден­че­ским го­род­ком и мо­ло­деж­ным ми­ром. В 1,4-мил­ли­он­ном го­ро­де око­ло 330 тыс. де­тей — 23% на­се­ле­ния. 140 тыс. из них — школь­ни­ки, из ко­то­рых толь­ко пер­во­кла­шек 16 ты­сяч. 180 тыс. — до­школь­ни­ки. Еще око­ло 120 — сту­ден­ты. Это ска­зы­ва­ет­ся и на ат­мо­сфе­ре: что­бы ее по­чув­ство­вать, на­до лишь прой­тись по цен­тру ве­че­ром, осо­бен­но в вы­ход­ные. Вся ули­ца пре­вра­ща­ет­ся в од­ну боль­шую мо­ло­деж­ную ту­сов­ку — на­род по­ет, иг­ра­ет му­зы­ку, ту­су­ет­ся в ка­льян­ных и улич­ных ба­рах.

Це­на во вто­рич­ном фон­де здесь ко­леб­лет­ся от 64 до 110 тыс. руб­лей за метр в за­ви­си­мо­сти от ка­че­ства от­дел­ки и расположения до­ма. Квар­ти­ры в ста­ром фон­де — от 32 до 90, в но­вострой­ках — от 58 в ком­форт-клас­се до 110 в клас­се пре­ми­ум. Из но­востро­ек в цен­тре го­ро­да мож­но вы­де­лить жи­лые ком­плек­сы от ком­па­нии «Неф­те­строй­ин­ду­стрия — Юг»: ЖК биз­нес-клас­са «На Ок­тябрь­ской» (це­на от 65 тыс. руб­лей) и пре­ми­ум-класс — ЖК «На Бу­ден­но­го» (110 тыс. руб­лей). Ком­форт-класс — на ул. Са­до­вой от «Ал­макс-Строя» (от 56 тыс. руб­лей).

Мик­ро­рай­он Че­ре­муш­ки (ЧМР). Ха­рак­те­рен бли­зо­стью к цен­тру, на­ли­чи­ем раз­ви­той ин­фра­струк­ту­ры и транс­порт­ной до­ступ­но­стью, по­то­му что здесь, как и в цен­тре, есть трам­вай­ное со­об­ще­ние. Это очень зе­ле­ный мик­ро­рай­он, здесь на­хо­дят­ся Ка­ра­сун­ские озе­ра, мно­го пар­ков и скве­ров, сре­ди ко­то­рых парк «Солнечный ост­ров», од­но из лю­би­мых ту­со­воч­ных мест от­ды­ха го­ро­жан. Це­ны на жи­лье здесь ва­рьи­ру­ют­ся от 39 до 70 тыс. руб­лей за метр в но­вом жи­лом фон­де и от 40 до 80 тыс. — в ста­ром. Сре­ди но­востро­ек наи­бо­лее ин­те­рес­ные пред­ло­же­ния — от ком­па­нии «ЮгСтрой­Им­пе­ри­ал»: ЖК «Эле­гант», ЖК «Фа­ми­лия» (жи­лье биз­не­склас­са от 51 до 70 тыс. руб­лей) и ЖК «Ре­корд» ком­форт-клас­са от стро­и­тель­ной ком­па­нии Dogma (от 50 тыс. руб­лей за квад­рат­ный метр).

Гид­ро­стро­и­те­лей. Боль­шой спаль­ный рай­он с огром­ным ко­ли­че­ством но­востро­ек по са­мым низ­ким в Крас­но­да­ре це­нам — от 38 тыс. руб­лей за квад­рат­ный метр. Стан­дарт­ные ка­мен­ные джунгли, вы­рос­шие без ка­ко­го-ли­бо пла­на, по­это­му рай­он крайне пе­ре­гру­жен по всем па­ра­мет­рам го­род­ской жиз­ни.

Ком­со­моль­ский. Ма­лень­кий рай­он­чик, рас­по­ло­жен­ный да­ле­ко от цен­тра, це­ны смеш­ные: от 35 до 55 ты­сяч руб­лей за метр. Од­на­ко здесь есть та­кая транс­порт­ная рос­кошь, как трам­вай. Сда­ют­ся жи­лые ком­плек­сы — биз­нес-клас­са, на­при­мер «Ак­ва­ма­рин» от груп­пы ком­па­ний АСК, и ком­форт-клас­са — «Ком­со­моль­ский» от ком­па­нии «Ека­те­ри­но­дар Ин­вест Строй», ЖК «На Ма­ги­страль­ной» клас­са ком­форт+ от ком­па­нии СК Ме­га­по­лис.

Са­мый уда­лен­ный от цен­тра — мик­ро­рай­он Паш­ков­ский. На­хо­дит­ся на вы­ез­де из го­ро­да, око­ло аэро­пор­та. Стро­ят­ся жи­лые ком­плек­сы клас­са ком­форт и ком­форт+ на ули­це Бо­ро­дин­ской. Це­на квад­рат­но­го мет­ра — от 40 тыс. руб­лей.

Са­мый при­вле­ка­тель­ный — ЖК «Им­пе­ри­ал» от СК «ЮгСтрой­Им­пе­ри­ал». Там бла­го­устро­ен­ная тер­ри­то­рия с со­вре­мен­ны­ми дет­ски­ми пло­щад­ка­ми, скве­ри­ка­ми и ма­га­зи­на­ми.

И на­ко­нец, рай­о­ны с са­мой ак­тив­ной за­строй­кой — ЗИП и РИП. В этих рай­о­нах мож­но ку­пить и де­ше­вую квар­ти­русту­дию, и квар­ти­ру боль­шой пло­ща­ди, как в кир­пич­но-мо­но­лит­ном до­ме, так и в блоч­ном. Це­ны — от 36 до 55 ты­сяч за метр. Здесь прак­ти­че­ски нет «сов­ка», рай­о­ны пол­но­стью со­сто­ят из но­вой за­строй­ки. На ули­це Во­сточ­но-Круг­ли­ков­ской рас­по­ло­жен жи­лой ком­плекс «Па­но­ра­ма», вбли­зи него со­вре­мен­ный ста­ди­он, гор­дость Крас­но­да­ра, с при­ле­га­ю­щим к нему пар­ком. Тут есть бесплатные тре­на­жер­ные за­лы, бас­кет­боль­ная и фут­боль­ная пло­щад­ки, пло­щад­ка для скей­тов. Для де­тей в каж­дом дво­ре по две со­вре­мен­ные дет­ские пло­щад­ки.

Есть в Крас­но­да­ре и со­вер­шен­но ле­ген­дар­ное ме­сто, в на­ро­де на­зы­ва­е­мое Но­вый Шанхай, на Мос­ков­ской ули­це, где мож­но най­ти жи­лье да­же по 27 ты­сяч за «квад­рат». Квар­ти­ру на эта­пе кот­ло­ва­на мож­но ку­пить за 650 ты­сяч. Но жизнь там весь­ма спе­ци­фи­че­ская. До­рог прак­ти­че­ски нет, пе­ре­дви­гать­ся мож­но толь­ко на джи­пах-ам­фи­би­ях. Огром­ные кол­до­би­ны, в дождь лу­жи гря­зи раз­ме­ром с пес­ча­ный ка­рьер. Меж­ду до­ма­ми че­ты­ре-пять мет­ров, меж­ду бал­ко­на­ми — два-три. То есть мож­но со­се­ду соль ки­нуть. В до­го­во­ре ча­сто на­пи­са­но, что за ин­фра­струк­ту­ру за­строй­щик от­вет­ствен­но­сти не несет. Ка­на­ли­за­ции нет — сеп­тик. По­сто­ян­но за­тап­ли­ва­ет в дождь — за­ча­стую лю­ди на лод­ках пла­ва­ют. Ви­де­ли та­кую ин­те­рес­ную кар­ти­ну: жен­щи­на вы­хо­дит из марш­рут­ки и ока­зы­ва­ет­ся по по­яс в во­де. Из-за несо­от­вет­ствия плот­но­сти за­строй­ки ре­сур­су во­до­ка­на­ла во­ду в рай­оне вы­клю­ча­ют по­сто­ян­но, рав­но как и свет.

Нуж­ны ра­ди­каль­ные ме­ры

С точ­ки зре­ния пер­спек­тив про­стран­ствен­но­го раз­ви­тия Крас­но­дар име­ет прак­ти­че­ски без­гра­нич­ный по­тен­ци­ал, осо­бен­но учи­ты­вая недав­нюю пе­ре­да­чу зе­мель фе­де­раль­ным цен­тром и вхож­де­ние в спи­сок «ум­ных» го­ро­дов. Пробле­ма де­фи­ци­та со­ци­аль­ной ин­фра­струк­ту­ры не бу­дет хо­тя бы усу­губ­лять­ся — устра­не­ны ла­зей­ки в фе­де­раль­ном за­ко­но­да­тель­стве, поз­во­ля­ю­щие стро­ить без со­гла­со­ва­ния с го­ро­дом и экс­перт­ным со­об­ще­ством, а за Крас­но­дар взял­ся мэр­хо­зяй­ствен­ник Ев­ге­ний Пер­вы­шов, не свя­зан­ный с лоб­бист­ски­ми струк­ту­ра­ми и биз­не­сом. Это вид­но уже по его пер­вым двум го­дам ра­бо­ты.

«Пять-шесть лет на­зад со­вер­ши­ли ошиб­ку — на ры­нок до­пу­сти­ли всех, — рас­ска­зы­ва­ет мэр в бе­се­де с кор­ре­спон­ден­том “Экс­пер­та”. — Ко­гда каж­дый, у ко­го есть зе­мель­ный уча­сток, при­хо­дил и по­лу­чал раз­ре­ше­ние. При­шли не стро­и­те­ли, а где-то и мо­шен­ни­ки. У ко­го-то не бы­ло биз­нес-мо­де­ли, а кто-то из­на­чаль­но не пла­ни­ро­вал до­стра­и­вать. У нас сей­час до­ста­точ­но уго­лов­ных дел в от­но­ше­нии за­строй­щи­ков. Тем не ме­нее ко­стяк стро­и­тель­ных ком­па­ний свой бренд со­хра­ни­ли. Прак­ти­че­ски ни­где нет ни дет­ской пло­щад­ки, ни при­до­мо­вой тер­ри­то­рии. Мы сей­час тре­бо­ва­ния уже­сто­чи­ли. Пра­ви­ла по­ме­ня­лись. Есть гра­до­стро­и­тель­ный со­вет, где каж­дое раз­ре­ше­ние на стро­и­тель­ство рас­смат­ри­ва­ет­ся не толь­ко с точ­ки зре­ния со­блю­де­ния за­ко­на, но еще учи­ты­ва­ет­ся внеш­ний об­лик, ди­зайн, тех­ни­че­ские усло­вия, со­блю­де­ние со­ци­аль­ных па­ра­мет­ров. И жест­кий кон­троль до вво­да в экс­плу­а­та­цию».

Несмот­ря на то что в обя­зан­но­сти мест­ной вла­сти не вхо­дит ре­ше­ние про­блем об­ма­ну­тых доль­щи­ков, ко­ман­да но­во­го мэ­ра на­ча­ла ак­тив­но ис­кать но­вых ин­ве­сто­ров и пе­ре­за­пус­кать де­ве­ло­пер­ские про­ек­ты. По ито­гам 2017 го­да в го­ро­де бы­ли вве­де­ны в экс­плу­а­та­цию 24 мно­го­квар­тир­ных до­ма. Участ­ни­ки до­ле­во­го стро­и­тель­ства по­лу­чи­ли боль­ше 5000 квар­тир. За пер­вые шесть ме­ся­цев 2018 го­да — уже 29 мно­го­квар­тир­ных до­мов на 4500 квар­тир. До кон­ца го­да мэр по­ста­вил се­бе ам­би­ци­оз­ную за­да­чу ввести еще 22 про­блем­ных объ­ек­та и ре­шить про­бле­мы еще 4500 граж­дан. То есть все­го по ито­гам 2018 го­да боль­ше 9000 доль­щи­ков по­лу­чат квар­ти­ры. Гла­ва Крас­но­да­ра так­же до­ба­вил, что остав­ши­е­ся в ре­ест­ре про­блем­ные стро­и­тель­ные объ­ек­ты по­квар­таль­но рас­пре­де­ле­ны на 2019–2020 го­ды. Крас­но­дар­ские тем­пы пе­ре­за­пус­ка про­блем­ных жи­лищ­ных стро­и­тель­ных про­ек­тов то­же ре­корд для всей стра­ны, ко­то­рый ра­ду­ет го­ро­жан.

Учи­ты­вая по­мощь фе­де­раль­но­го цен­тра, со­кра­ща­ю­щий­ся по­ток ми­гра­ции в го­род, адек­ват­ную мест­ную власть и уже­сто­че­ние пра­вил в стро­и­тель­стве, мож­но про­гно­зи­ро­вать, что лет за де­сять—пят­на­дцать уро­вень обес­пе­чен­но­сти объ­ек­та­ми со­ци­аль­ной и го­род­ской ин­фра­струк­ту­ры в Крас­но­да­ре бу­дет до­ве­ден до стан­дар­тов ком­форт­ной сре­ды и школь­ные клас­сы на бук­ву «к» ис­чез­нут вме­сте с жут­ки­ми оче­ре­дя­ми в дет­ские са­ды и по­ли­кли­ни­ки. Це­ны же на недви­жи­мость вслед­ствие на­ве­де­ния по­ряд­ка в стро­и­тель­ном сек­то­ре неми­ну­е­мо пой­дут вверх. А вот с проб­ка­ми при­дет­ся раз­би­рать­ся уже хи­рур­ги­че­ски­ми ме­то­да­ми: во­ле­вым ре­ше­ни­ем, невзи­рая на кри­ти­ку, стро­ить но­вый уро­вень транс­пор­та — ли­бо вни­зу (на­при­мер, «ны­ря­ю­щий» на пе­ре­крест­ках под зем­лю трам­вай), ли­бо на­вер­ху (ка­нат­ка, мо­но­рельс и т. д.). По­ка это­го не сде­ла­но, на­звать го­род, в ко­то­ром жи­те­ли про­во­дят по пол­дня в проб­ках, при­год­ным для жиз­ни, язык не по­во­ра­чи­ва­ет­ся. Из-за че­го, кста­ти, про­ис­хо­дит и по­сте­пен­ное со­кра­ще­ние вхо­дя­щей ми­гра­ции в Крас­но­дар по­след­ние два го­да. ■

Мэр Крас­но­да­ра Ев­ге­ний Пер­вы­шов за­ду­мал­ся о вто­ром эта­же го­род­ско­го транс­пор­та в ви­де ка­нат­но­го мет­ро

Ги­гант­ский ста­ди­он с при­ле­га­ю­щим пар­ком стал но­вым цен­тром притяжения для го­ро­жан и де­ве­ло­пе­ров

Центр Крас­но­да­ра ве­че­ром пред­став­ля­ет со­бой очень ат­мо­сфер­ное ме­сто, на­пол­нен­ное гу­ля­ю­щи­ми па­роч­ка­ми и шум­ны­ми мо­ло­деж­ны­ми ту­сов­ка­ми

Newspapers in Russian

Newspapers from Russia

© PressReader. All rights reserved.