БАН­КИ ВЫЖМУТ ИЗ СТРОЙ­КИ ТРИЛЛИОНЫ

Пе­ре­ход стро­и­тель­ства к эс­кроу-сче­там мо­жет уда­рить по за­строй­щи­кам и по­ку­па­те­лям квар­тир. Един­ствен­ные, кто на этом за­ра­бо­та­ет, — бан­ки: они удво­ят свои до­хо­ды от кре­ди­то­ва­ния стро­и­тель­ных ком­па­ний

Ekspert - - СОДЕРЖАНИЕ -

Пе­ре­ход стро­и­тель­ства к эс­кроу-сче­там мо­жет уда­рить по за­строй­щи­кам и по­ку­па­те­лям квар­тир. Един­ствен­ные, кто на этом за­ра­бо­та­ет, — бан­ки: они удво­ят свои до­хо­ды от кре­ди­то­ва­ния стро­и­тель­ных ком­па­ний

Си­юля 2019 го­да ку­пить квар­ти­ру на ста­дии кот­ло­ва­на по до­го­во­ру о до­ле­вом стро­и­тель­стве ста­нет невоз­мож­но — всту­пят в си­лу по­прав­ки к Фе­де­раль­но­му за­ко­ну № 214-ФЗ «Об уча­стии в до­ле­вом стро­и­тель­стве». С это­го мо­мен­та все сдел­ки в стро­я­щих­ся объ­ек­тах мож­но бу­дет со­вер­шать толь­ко с по­мо­щью эс­кроу-сче­тов в бан­ке, кре­ди­ту­ю­щем дан­но­го за­строй­щи­ка.

Эс­кроу-счет — это спе­ци­аль­ный счет: по­ку­па­тель пе­ре­во­дит на него свои день­ги, а про­да­вец по­лу­ча­ет к ним до­ступ толь­ко по­сле ис­пол­не­ния опре­де­лен­ных усло­вий. В слу­чае при­об­ре­те­ния жи­лья за­строй­щик по­лу­ча­ет день­ги лишь по­сле за­вер­ше­ния стро­и­тель­ства и сда­чи до­ма в экс­плу­а­та­цию. За­кон пред­по­ла­га­ет, что на все вре­мя стро­и­тель­ства день­ги бу­ду­щих по­ку­па­те­лей квар­тир на сче­те бло­ки­ру­ют­ся и по ним не на­чис­ля­ют­ся про­цен­ты. Банк ак­ку­му­ли­ру­ет эти сред­ства, бес­плат­но (как под­чер­ки­ва­ют банкиры) об­слу­жи­ва­ет та­кие сче­та, а по окон­ча­нии стро­и­тель­ства пе­ре­во­дит день­ги за­строй­щи­ку — по­ку­па­тель же в этот мо­мент всту­па­ет в пра­ва на опла­чен­ное им жи­лье. При банк­рот­стве са­мо­го бан­ка или от­зы­ве у него ли­цен­зии на день­ги, хра­ня­щи­е­ся на эс­кроу-сче­тах, нель­зя на­ло­жить взыс­ка­ние, они долж­ны быть воз­ра­ще­ны кли­ен­ту. Кро­ме то­го, сум­мы до 10 млн руб­лей бу­дут за­стра­хо­ва­ны в Агент­стве по стра­хо­ва­нию вкла­дов.

Все эти пра­ви­ла и огра­ни­че­ния, по за­мыс­лу за­ко­но­да­те­лей, долж­ны по­вы­сить про­зрач­ность рын­ка недви­жи­мо­сти. Об­ма­ну­тые доль­щи­ки ис­чез­нут, а доб­ро­со­вест­ные по­ку­па­те­ли бу­дут пол­но­стью за­щи­ще­ны от про­из­во­ла за­строй­щи­ков.

Од­на­ко это не един­ствен­ные эф­фек­ты, ко­то­рые в ре­зуль­та­те воз­ник­нут на рын­ке недви­жи­мо­сти. «Вве­де­ние ре­гу­ли­ро­ва­ния на рын­ке стро­и­тель­ства при­ве­дет к вре­мен­но­му со­кра­ще­нию пред­ло­же­ния. При со­хра­не­нии вы­со­ко­го спро­са це­ны на жи­лье пой­дут вверх, это уда­рит по ипо­те­ке. И мо­жет быть, да­же непло­хо, что по­вы­ше­ние ста­вок по ипо­те­ке немно­го охла­дит спрос», — ска­зал Гер­ман Греф жур­на­ли­стам в ку­лу­а­рах Все­мир­но­го эко­но­ми­че­ско­го фо­ру­ма в Давосе. В сво­ем вы­ступ­ле­нии гла­ва круп­ней­ше­го рос­сий­ско­го бан­ка, умыш­лен­но или нет, свел роль бан­ка ис­клю­чи­тель­но к ро­ли ипо­теч­но­го аген­та, ко­то­рый фи­нан­си­ру­ет по­тре­би­тель­ский спрос на этом рын­ке. Од­на­ко в но­вых ре­а­ли­ях бан­ки ста­но­вят­ся еще од­ним кон­тро­ли­ру­ю­щим ор­га­ном для рын­ка строй­ки — и де­ла­ют это от­нюдь не бес-

плат­но. Кро­ме то­го, они ока­жут­ся непре­мен­ным по­сред­ни­ком меж­ду де­ве­ло­пе­ра­ми и по­ку­па­те­ля­ми недви­жи­мо­сти: обе сто­ро­ны бу­дут вы­нуж­де­ны со­вер­шать лю­бые тран­зак­ции на рын­ке толь­ко че­рез банк (раз­ве что ка­кой-ни­будь де­ве­ло­пер ста­нет стро­ить пол­но­стью за соб­ствен­ные день­ги и лишь по­сле сда­чи до­ма вы­став­лять его на про­да­жу). По пред­ва­ри­тель­ным рас­че­там, в ито­ге в рас­по­ря­же­нии бан­ков мо­гут ока­зать­ся до­пол­ни­тель­ные че­ты­ре-пять трил­ли­о­нов руб­лей, а за­ра­ба­ты­вать на но­вой схе­ме стро­и­тель­ства рос­сий­ские бан­ки бу­дут бо­лее трил­ли­о­на руб­лей еже­год­но.

Рис­ко­ван­ное де­ло

До сих пор за­строй­щик мог при­вле­кать день­ги из трех ис­точ­ни­ков: из соб­ствен­ных средств, средств доль­щи­ков и банковских кре­ди­тов под за­лог стро­я­ще­го­ся жи­лья. «Сей­час день­га­ми доль­щи­ков обес­пе­чи­ва­ет­ся бóль­шая часть необ­хо­ди­мо­го фи­нан­си­ро­ва­ния стро­и­тель­ства, а не­ко­то­рые за­строй­щи­ки умуд­ря­ют­ся обой­тись во­все без де­нег бан­ков. По­сле 1 июля день­га­ми бан­ков при­дет­ся обес­пе­чи­вать по­чти всю строй­ку», — утвер­жда­ет Олег Реп­чен­ко, ру­ко­во­ди­тель ана­ли­ти­че­ско­го цен­тра «Ин­ди­ка­то­ры рын­ка недви­жи­мо­сти IRN.RU». День­ги доль­щи­ков — это бес­плат­ные для де­ве­ло­пе­ров день­ги, ведь по ним не нуж­но пла­тить про­цен­ты и ча­ще все­го нет не­об­хо­ди­мо­сти да­же до­ка­зы­вать свою пла­те­же­спо­соб­ность. То­гда как банк оце­ни­ва­ет риск-про­филь за­строй­щи­ка, в за­ви­си­мо­сти от че­го опре­де­ля­ет став­ку. Се­го­дня это 9–20% от сум­мы зай­ма: строй­ка счи­та­ет­ся де­лом столь же рис­ко­ван­ным, как про­ект­ное фи­нан­си­ро­ва­ние. «Сред­няя ры­ноч­ная став­ка для про­ект­но­го фи­нан­си­ро­ва­ния на­хо­дит­ся на уровне 11–13 про­цен­тов. Од­на­ко она мо­жет силь­но раз­ли­чать­ся в за­ви­си­мо­сти от усло­вий бан­ков, раз­ме­ра за­строй­щи­ка, по­ка­за­те­лей его на­деж­но­сти (ко­ли­че­ства за­вер­шен­ных стро­ек, от­сут­ствия за­дер­жек, объ­е­ма соб­ствен­ных средств, сто­и­мо­сти ак­ти­вов и то­му по­доб­но­го)», — го­во­рит Олег Реп­чен­ко.

По сло­вам Ми­ха­и­ла Га­не­ли­на, стар­ше­го ана­ли­ти­ка ин­ве­сти­ци­он­ной ком­па­нии «Атон», став­ка кре­ди­та для неболь­ших стро­и­тель­ных ком­па­ний ко­леб­лет­ся в диа­па­зоне 14–16%, то­гда как круп­ней­шие за­строй­щи­ки за­ни­ма­ют под 9–10%. Но, от­ме­ча­ет Дмит­рий Сер­ги­ен­ко, ди­рек­тор по кор­по­ра­тив­ным рей­тин­гам агент­ства «Экс­пер­та РА», раз­мер за­строй­щи­ка лишь од­на из мно­го­чис­лен­ных ха­рак­те­ри­стик кре­ди­то­спо­соб­но­сти — но не ис­чер­пы­ва­ю­щая. «В по­след­ние го­ды есть мно­го при­ме­ров банк­рот­ства круп­ней­ших за­строй­щи­ков. На те­ку­щий мо­мент для за­строй­щи­ков, ха­рак­те­ри­зу­ю­щих­ся вы­со­кой кре­ди­то­спо­соб­но­стью и име­ю­щих вы­со­кий кре­дит­ный рейтинг, про­цент­ная став­ка мо­жет со­став­лять око­ло де­ся­ти про­цен­тов и до­сти­гать 17–20 про­цен­тов для за­строй­щи­ков с мень­шей фи­нан­со­вой устой­чи­во­стью», — по­яс­ня­ет он.

Для все­об­ще­го бла­га

В тео­рии но­вая схема с эс­кроу-сче­та­ми долж­на уде­ше­вить бан­ков­ское фи­нан­си­ро­ва­ние для строй­ки, по­сколь­ку день­ги физ­лиц бу­дут вы­сту­пать чем-то вро­де га­ран­тии. «То, что бан­ки ста­нут при­вле­кать фак­ти­че­ски бес­плат­ные день­ги по­ку­па­те­лей жи­лья на сче­та эс­кроу, поз­во­лит им кре­ди­то­вать за­строй­щи­ка по бо­лее низ­ким став­кам. Ин­ди­ка­тив­но речь идет о пя­ти-ше­сти про­цен­тах или, воз­мож­но, о мень­шей циф­ре — для осо­бо на­деж­ных за­строй­щи­ков», — по­ла­га­ет Ми­ха­ил Га­не­лин. Кста­ти, чем боль­ше ока­жет­ся этих де­нег на сче­тах эс­кроу в бан­ке, тем ни­же долж­на быть для за­строй­щи­ка про­цент­ная став­ка.

«Про­цент­ная став­ка по кре­ди­ту бу­дет сни­жать­ся за счет обес­пе­че­ния до­сту­па бан­ков к льгот­но­му фон­ди­ро­ва­нию — сред­ствам участ­ни­ков до­ле­во­го стро­и­тель­ства, ра­нее при­вле­ка­е­мым за­строй­щи­ка­ми на­пря­мую. На­при­мер, для круп­ных за­строй­щи­ков став­ка по кре­ди­ту при ис­поль­зо­ва­нии сче­тов эс­кроу со­ста­вит че­ты­ре–шесть про­цен­тов для до­ли кре­ди­та, обес­пе­чен­ной сред­ства­ми доль­щи­ков, и де­сять–две­на­дцать про­цен­тов — для осталь­ной его ча­сти. При этом в слу­чае по­кры­тия кре­ди­та сче­та­ми эс­кроу бо­лее чем на сто про­цен­тов про­цент­ная став­ка мо­жет быть сни­же­на вплоть до уров­ня, близ­ко­го к ну­лю», — утвер­жда­ет Дмит­рий Сре­дин, ру­ко­во­ди­тель управ­ле­ния по ра­бо­те с круп­ны­ми ком­па­ни­я­ми Райф­фай­зен­бан­ка.

В це­лом для бан­ков при та­кой схе­ме го­во­рить о сте­пе­ни рис­ко­во­сти за­ло­го­во­го обес­пе­че­ния — чи­стое лу­кав­ство: день­ги по­ку­па­те­лей на сче­тах эс­кроу ста­но­вят­ся и за­ло­гом, и ис­точ­ни­ком фон­ди­ро­ва­ния.

«В за­ру­беж­ной прак­ти­ке за­ло­го­вой ба­зой при про­ект­ном фи­нан­си­ро­ва­нии мо­жет яв­лять­ся сам про­ект, в на­шем же слу­чае бан­ки предъ­яв­ля­ют за­вы­шен­ные тре­бо­ва­ния к за­ло­го­вой ба­зе и ко­ли­че­ству соб­ствен­ных средств за­ем­щи­ка», — от­ме­ча­ет Та­тья­на Школь­ная, за­ме­сти­тель ди­рек­то­ра Ин­сти­ту­та на­ло­го­во­го ме­недж­мен­та и эко­но­ми­ки недви­жи­мо­сти НИУ ВШЭ.

И хо­тя обе­ща­но сни­же­ние ста­вок, ве­рят в это да­ле­ко не все. «Вла­сти за­яв­ля­ют, что став­ки по про­ект­но­му фи­нан­си­ро­ва­нию по­сле вве­де­ния но­вых пра­вил не долж­ны пре­вы­шать шесть про­цен­тов (хо­тя в на­ча­ле об­суж­де­ния ре­фор­мы на­зы­ва­лись циф­ры два-три про­цен­та). Но все еще неяс­но, на­сколь­ко это ре­а­ли­зу­е­мо для рын­ка», — предо­сте­ре­га­ет Олег Реп­чен­ко.

По­ку­па­те­ли без кот­ло­ва­на

Ско­рее все­го, пер­вым ито­гом внед­ре­ния эс­кроу-сче­тов ста­нет уход с рын­ка це­ло­го ря­да за­строй­щи­ков — как раз тех, кто ра­бо­тал пре­иму­ще­ствен­но с де­ше­вы­ми день­га­ми доль­щи­ков.

Так, гла­ва Мин­строя РФ Вла­ди­мир Яку­шев за­явил на днях, что в крас­ной зоне на­хо­дит­ся 30% про­ек­тов стро­и­тель­ства жи­лья, и это озна­ча­ет, что по­сле 1 июля они не смо­гут по­лу­чить кре­дит ни в од­ном бан­ке, пре­ду­пре­дил ми­нистр.

«Мы ожи­да­ем со­кра­ще­ния при­бы­ли боль­шин­ства рос­сий­ских де­ве­ло­пе­ров и про­гно­зи­ру­ем рост чис­ла де­ве­ло­пер­ских ком­па­ний, ко­то­рые не адап­ти­ру­ют­ся к

из­ме­не­ни­ям и бу­дут вы­нуж­де­ны уй­ти с рын­ка», — го­во­рит Та­тья­на Школь­ная. Сей­час в Еди­ном ре­ест­ре за­строй­щи­ков чис­лит­ся 2977 ком­па­ний, но по ито­гам 2018 го­да обес­пе­чи­ли вве­де­ние в экс­плу­а­та­цию 80% жи­лья 1830 из них. Со­от­вет­ствен­но, все осталь­ные — за­строй­щи­ки неболь­шие, ча­сто с од­ним-дву­мя до­ма­ми. Им-то и при­дет­ся, ско­рее все­го, по­ки­нуть ры­нок: вряд ли бан­ки со­гла­сят­ся их кре­ди­то­вать, да и рен­та­бель­ность их мо­жет не вы­дер­жать ве­ли­чи­ны банковских ста­вок.

Кро­ме то­го, боль­шин­ство де­ве­ло­пе­ров клас­сов «Ком­форт» и «Стан­дарт» пой­дут по пу­ти, ка­жу­ще­му­ся наи­бо­лее про­стым: нач­нут сни­жать це­ну под­ряд­ных ра­бот, иг­но­ри­руя сро­ки и ка­че­ство, ко­то­рые мо­жет обес­пе­чить под­ряд­чик, пред­ло­жив­ший наи­мень­шую це­ну, пре­ду­пре­жда­ет Та­тья­на Школь­ная. Ведь для де­ве­ло­пе­ров по­сле внед­ре­ния эс­кро­ус­че­тов сто­и­мость при­вле­че­ния ка­пи­та­ла в сред­нем, ско­рее все­го, вы­рас­тет. Это же ста­нет од­ной из глав­ных при­чин стрем­ле­ния де­ве­ло­пе­ров как мож­но силь­нее со­кра­тить сро­ки стро­и­тель­ства — ведь чем мень­ше срок стро­и­тель­ства, тем мень­ше срок кре­ди­та и тем быст­рее от­кро­ет­ся до­ступ к за­мо­ро­жен­ным на эк­с­роу-сче­тах день­гам. По­нят­но, что ка­че­ство воз­во­ди­мо­го жи­лья ста­нет тем са­мым фак­то­ром, ко­то­рым пре­не­бре­гут в первую оче­редь.

Кли­ен­ты бан­ков, они же по­ку­па­те­ли недви­жи­мо­сти, то­же оче­вид­но про­иг­ра­ют. При до­ле­вых схе­мах квар­ти­ра на эта­пе стро­и­тель­ства ча­ще все­го ока­зы­ва­лась де­шев­ле в сред­нем на 10–15% по срав­не­нию с це­ной по­сле окон­ча­ния стро­и­тель­ства (под­час раз­ни­ца до­сти­га­ла тре­ти). От­сю­да и «ин­ве­сти­ци­он­ные» квар­ти­ры, ко­то­рые по­ку­па­ли на эта­пе кот­ло­ва­на в рас­че­те на про­да­жу по­сле сда­чи до­ма. Боль­ше воз­мож­но­сти так сэко­но­мить и за­ра­бо­тать у физ­лиц не бу­дет.

Осо­бо жад­ным мо­гут быть пред­ло­же­ны ва­ри­ан­ты в об­ход всех за­ко­нов: юри­сты пре­ду­пре­жда­ют, что воз­мо­жен воз­врат к те­не­вым схе­мам, су­ще­ство­вав­шим еще до вве­де­ния всех за­ко­нов о до­ле­вом стро­и­тель­стве.

«Дей­ствия за­ко­но­да­те­ля, на­прав­лен­ные на за­щи­ту сла­бой сто­ро­ны в до­ле­вом стро­и­тель­стве, ве­ро­ят­но, при­ве­дут к его удо­ро­жа­нию и, со­от­вет­ствен­но, к ро­сту цен на недви­жи­мость в це­лом. Нель­зя ис­клю­чать и воз­врат к ши­ро­ко при­ме­ня­е­мым ра­нее се­рым схе­мам фи­нан­си­ро­ва­ния по­доб­ных про­ек­тов. Речь идет об оформ­ле­нии, на­при­мер, “пред­ва­ри­тель­ных” до­го­во­ров о при­вле­че­нии средств граж­дан в до­ле­вое стро­и­тель­ство, ши­ро­ко при­ме­няв­ших­ся до и в на­ча­ле дей­ствия 214-ФЗ, и о дру­гих по­доб­ных схе­мах, на­прав­лен­ных на об­ход тре­бо­ва­ний за­ко­на», — пре­ду­пре­жда­ет Сер­гей Шо­рин, ру­ко­во­ди­тель груп­пы по сли­я­ни­ям, по­гло­ще­ни­ям и пря­мым ин­ве­сти­ци­ям «Пе­пе­ля­ев Групп».

Не упу­стить про­цент

Са­ми бан­ки утвер­жда­ют, что то­же не в вос­тор­ге от но­вой схе­мы: им при­дет­ся за­ни­мать­ся це­лым спек­тром но­вых про­блем. «При пе­ре­хо­де на эк­с­роу-сче­та на банк ло­жит­ся уси­лен­ный кон­троль за де­я­тель­но­стью за­строй­щи­ков, в том чис­ле кон­троль боль­шей ча­сти пла­те­жей. Для ад­ми­ни­стри­ро­ва­ния это­го кон­тро­ля необ­хо­ди­мо бу­дет при­вле­кать до­пол­ни­тель­ные че­ло­ве­че­ские ре­сур­сы, что при­ве­дет к ро­сту рас­хо­дов бан­ка. Ло­гич­но пред­по­ло­жить, что эти рас­хо­ды ста­нут учи­ты­вать­ся в про­цент­ной став­ке, под ко­то­рую бан­ки нач­нут кре­ди­то­вать за­строй­щи­ков», — по­яс­ня­ет Дмит­рий Сер­ги­ен­ко. Но это, на­вер­ное, един­ствен­ный для бан­ков ми­нус в но­вой схе­ме фи­нан­си­ро­ва­ния сфе­ры недви­жи­мо­сти. Уже в бли­жай­шие год-два об­на­ру­жит­ся, что боль­ше все­го вы­иг­ра­ли от ре­фор­мы имен­но бан­ки, а их рен­та­бель­ность и устой­чи­вость вы­рос­ли. «Учи­ты­вая пе­ре­ход всей стро­и­тель­ной от­рас­ли на ме­ха­низм эс­кроу, объ­ем бан­ков­ско­го порт­фе­ля стро­и­тель­ных про­ек­тов рез­ко вы­рас­тет — при­мер­но с 600 мил­ли­ар­дов руб­лей се­го­дня бо­лее чем до че­ты­рех–ше­сти трил­ли­о­нов руб­лей», — под­счи­та­ли в Дом.РФ.

При­чем все рис­ки ока­жут­ся све­де­ны к ми­ни­му­му, ведь да­же по за­бло­ки­ро­ван­ным на сче­тах эс­кроу сред­ствам по­ку­па­те­лей недви­жи­мо­сти мож­но бу­дет по­лу­чать при­быль по ры­ноч­ным став­кам — раз­ме­щая эти день­ги на фи­нан­со­вом рын­ке. «Фор­маль­но раз­ме­щать ак­ку­му­ли­ро­ван­ные на эс­кроу-сче­тах день­ги бан­ки мо­гут ку­да за­хо­тят. Это во­прос управ­ле­ния лик­вид­но­стью кон­крет­но­го бан­ка, — го­во­рит Ми­ха­ил Га­не­лин. — Став­ки де­неж­но­го рын­ка за­ви­сят от клю­че­вой став­ки ЦБ и от об­ще­го ба­лан­са спро­са и пред­ло­же­ния де­нег. Сей­час став­ка RUONIA — 7,6 про­цен­та. Но мож­но, ра­зу­ме­ет­ся, най­ти и бо­лее до­ход­ные ин­стру­мен­ты».

«Бóль­шая часть та­ких де­неж­ных средств бу­дет раз­ме­щать­ся внут­ри од­но­го дня. В за­ви­си­мо­сти от спро­са и пред­ло­же­ния лик­вид­но­сти на рын­ке став­ка раз­ме­ще­ния мо­жет ме­нять­ся су­ще­ствен­но да­же внут­ри дня, сред­ний уро­вень ста­вок ва­рьи­ру­ет­ся от 5,5 до 7,5 про­цен­та го­до­вых», — от­ме­ча­ет Дмит­рий Сре­дин, но до­бав­ля­ет, что до­пол­ни­тель­ный до­ход от раз­ме­ще­ния с вы­со­кой ве­ро­ят­но­стью бу­дет на­прав­лять­ся на суб­си­ди­ро­ва­ние про­ект­ных кре­ди­тов за­строй­щи­ков и ипо­те­ки фи­зи­че­ских лиц.

Ко­неч­но, в первую оче­редь день­ги на эс­кроу-сче­тах — это источ­ник кре­ди­тов для за­строй­щи­ков, а зна­чит, ин­ве­сти­ро­вать­ся мо­гут толь­ко день­ги, пре­вы­ша­ю­щие объ­ем вы­дан­ных за­строй­щи­ку кре­дит­ных средств. Но ко­гда все тран­зак­ции про­ис­хо­дят внут­ри од­но­го бан­ка (ско­рее все­го, за­строй­щик не толь­ко кре­ди­ту­ет­ся в нем, но и про­во­дит че­рез него рас­че­ты с по­став­щи­ка­ми, вы­да­ет зар­пла­ту со­труд­ни­кам, бе­рет кре­ди­ты на по­пол­не­ние обо­рот­ных средств и т. д., а не­ко­то­рые за­строй­щи­ки да­же в ак­ци­о­не­рах име­ют банк), про­кон­тро­ли­ро­вать со­блю­де­ние это­го пра­ви­ла ока­жет­ся до­воль­но слож­но.

Кста­ти об ипо­те­ке. Став­ка по ней со­став­ля­ют 9–11% го­до­вых, плюс к то­му физ­ли­ца, офор­мив­шие ипо­те­ку, страху­ют свою жизнь и здо­ро­вье на 1–2% от сум­мы зай­ма. Та­ким об­ра­зом, на се­го­дняш­ний день бан­ки за­ра­ба­ты­ва­ют на од­ном и том же стро­я­щем­ся до­ме в це­лом 20–26% го­до­вых, а то и боль­ше, ес­ли сум­ми­ро­вать став­ки по кре­ди­ту за­строй­щи­ку и став­ки по ипо­те­ке. По­сле 1 июля до­хо­ды бан­ков мо­гут крат­но вы­рас­ти.

Да­же ес­ли кре­ди­то­вать за­строй­щи­ков бан­ки дей­стви­тель­но бу­дут под 6%, к это­му на­до при­ба­вить еще те же 10–12% го­до­вых по ипо­те­ке и до­хо­ды от раз­ме­ще­ния средств с эс­кроу-сче­тов в 7–8%. Вро­де те же 23–26% го­до­вых, но нель­зя за­бы­вать, что в ор­би­ту бан­ков­ско­го биз­не­са те­перь по­па­дет весь стро­и­тель­ный сек­тор. Ес­ли при­нять за ак­си­о­му оцен­ку Дом.РФ в 6 трлн руб­лей, то нетруд­но под­счи­тать, что при та­кой до­ход­но­сти рос­сий­ские бан­ки бу­дут за­ра­ба­ты­вать око­ло 1,5 трлн руб­лей еже­год­но.

Эс­кроу «по-на­ше­му»

Са­ми по се­бе эс­кроу-сче­та не рос­сий­ское изоб­ре­те­ние, та­кой вид рас­че­тов ис­поль­зу­ет­ся во всем ми­ре, что­бы га­ран­ти­ро­вать доб­ро­со­вест­ное ис­пол­не­ние сдел­ки обе­и­ми сто­ро­на­ми. Но, по­хо­же, на этот раз на­шим за­ко­но­да­те­лям уда­лось изоб­ре­сти нечто но­вое.

Дей­стви­тель­но, в США, в ев­ро­пей­ских стра­нах, в Из­ра­и­ле дав­но ис­поль­зу­ют­ся эс­кроу-сче­та, в том чис­ле при при­об­ре­те­нии недви­жи­мо­сти. Так, в Из­ра­и­ле за­строй­щик обя­зан вы­дать по­ку­па­те­лю стро­я­ще­го­ся жи­лья бан­ков­ские га­ран­тии, при этом за­ко­ном огра­ни­чи­ва­ют­ся сум­мы, ко­то­рые де­ве­ло­пер мо­жет по­лу­чить на раз­ных эта­пах стро­и­тель­ства. Пер­во­на­чаль­ный пла­теж не дол­жен быть боль­ше 7% сто­и­мо­сти жи­лья, и да­лее по ме­ре воз­ве­де­ния кар­ка­са, эта­жей, осу­ществ­ле­ния от­дел­ки и т. д. бан­ки пе­ре­чис­ля­ют за­строй­щи­кам со­от­вет­ству­ю­щие ча­сти опла­ты.

В США сче­та эс­кроу от­кры­ва­ют­ся в ком­па­ни­ях услов­но­го де­по­ни­ро­ва­ния, не обя­за­тель­но в бан­ках, и ис­поль­зу­ют­ся при при­об­ре­те­нии недви­жи­мо­сти в ипо­те­ку и для об­лег­че­ния сде­лок куп­ли-про­да­жи недви­жи­мо­сти. Де­ло в том, что ипо­теч­ные пла­те­жи там со­сто­ят из двух ча­стей: дол­га и про­цен­тов по нему и от­чис­ле­ний на де­по­зит для спи­са­ния на­ло­го­вых и стра­хо­вых пла­те­жей по недви­жи­мо­сти. При­чем вто­рую часть пе­ре­счи­ты­ва­ют как ми­ни­мум раз в год, что­бы учесть все из­ме­не­ния на­ло­го­вых тре­бо­ва­ний. Эс­кроу-сче­та в США та­к­же ис­поль­зу­ют при арен­де недви­жи­мо­сти: на них хра­нит­ся стра­хо­вой де­по­зит.

В стра­нах Ев­ро­пы сдел­ки с недви­жи­мо­стью в ос­нов­ном осу­ществ­ля­ют­ся че­рез но­та­ри­уса: день­ги пе­ре­чис­ля­ют­ся ли­бо на его счет, ли­бо на спе­ци­аль­ный тра­с­то­вый счет (в Гер­ма­нии), от­ку­да в слу­чае успеш­но­го про­хож­де­ния всех эта­пов сдел­ки и ис­пол­не­ния всех пунк­тов до­го­во­ра по­сту­па­ют про­дав­цу. В слу­чае на­ру­ше­ния усло­вий со­гла­ше­ния день­ги воз­вра­ща­ют­ся по­ку­па­те­лю в пол­ном объ­е­ме.

По­лу­ча­ет­ся, что схема, пред­ло­жен­ная на­ши­ми за­ко­но­да­те­ля­ми, от­ли­ча­ет­ся от су­ще­ству­ю­щей в дру­гих стра­нах не толь­ко тем, что эс­кроу-сче­та мож­но от­кры­вать лишь в бан­ках, но и невоз­мож­но­стью ис­поль­зо­вать сред­ства с та­ких сче­тов для по­этап­но­го фи­нан­си­ро­ва­ния стро­и­тель­ства. Кста­ти, имен­но это мо­жет све­сти на нет все рас­че­ты на рост до­ход­но­сти бан­ков от но­вой схе­мы. Де­ло в том, что в пред­ло­жен­ном ва­ри­ан­те по­куп­ка квар­ти­ры на эта­пе стро­и­тель­ства ста­но­вит­ся бес­смыс­лен­ной: вме­сто то­го что­бы за­мо­ра­жи­вать свои день­ги на эс­кроу-сче­тах на вре­мя стро­и­тель­ства, лю­ди пред­по­чтут раз­ме­стить их в ак­ти­вах, ко­то­рые при­но­сят до­ход. Ведь квар­ти­ра на эта­пе кот­ло­ва­на боль­ше не бу­дет та­кой уж де­ше­вой по срав­не­нию с го­то­вой.

Кон­со­ли­да­ция и за­мо­роз­ка

Все пе­ре­чис­лен­ные эф­фек­ты долж­ны при­ве­сти к ро­сту цен на новостройк­и, но боль­шин­ство ана­ли­ти­ков уве­ре­ны, что в бли­жай­шее вре­мя это­го не слу­чит­ся: на сто­и­мость квад­рат­ных мет­ров бу­дет да­вить сра­зу несколь­ко фак­то­ров. «Ры­нок недви­жи­мо­сти все еще до­ста­точ­но силь­но за­то­ва­рен. Пе­ред пер­вым эта­пом ре­фор­мы (до 1 июля 2018 го­да) за­строй­щи­ки по­спе­ши­ли по­лу­чить как мож­но боль­ше раз­ре­ше­ний на стро­и­тель­ство еще по ста­рым пра­ви­лам», — по­яс­ня­ет Олег Реп­чен­ко.

Об­щая пло­щадь квар­тир в до­мах, по­явив­ших­ся в про­да­же в 2018 го­ду, со­ста­ви­ла 3,15 млн кв. м про­тив 2,05 млн кв. м в но­вострой­ках, где про­да­жи бы­ли от­кры­ты го­дом ра­нее. По объ­е­му но­во­го стро­и­тель­ства 2018 год пре­взо­шел 2017й в пол­то­ра ра­за.

Кро­ме то­го, де­ве­ло­пе­ры бу­дут вы­нуж­де­ны сдер­жи­вать це­ны, по­сколь­ку спрос на новостройк­и нач­нет па­дать: в ре­зуль­та­те удо­ро­жа­ния ипо­те­ки, с од­ной сто­ро­ны, и из-за со­кра­ще­ния до­хо­дов на­се­ле­ния — с дру­гой.

«При огра­ни­чен­ном спро­се воз­мож­ность по­вы­шать це­ны у за­строй­щи­ков бу­дет огра­ни­че­на, что при­ве­дет к не­об­хо­ди­мо­сти сни­жать свою мар­жи­наль­ность, а это смо­гут поз­во­лить се­бе да­ле­ко не все ком­па­нии. У ча­сти за­строй­щи­ков та­к­же не по­лу­чит­ся со­от­вет­ство­вать с их про­ек­та­ми тре­бо­ва­ни­ям бан­ков в от­но­ше­нии кре­дит­но­го ка­че­ства, обес­пе­че­ния при­ем­ле­мой до­ли соб­ствен­но­го уча­стия и про­чих кри­те­ри­ев про­ект­но­го фи­нан­си­ро­ва­ния, — про­гно­зи­ру­ет Дмит­рий Сре­дин. — Да­же круп­ные за­строй­щи­ки бу­дут вы­нуж­де­ны пе­ре­смат­ри­вать свои стра­те­гии, что­бы при­спо­со­бить­ся к но­вым ре­а­ли­ям, так как су­ще­ствен­ным об­ра­зом из­ме­нит­ся эко­но­ми­ка биз­не­са. В бли­жай­шие го­ды мы ожи­да­ем кон­со­ли­да­ции рын­ка — банк­рот­ства неболь­ших ком­па­ний, или их по­гло­ще­ния силь­ны­ми иг­ро­ка­ми, или да­же объ­еди­не­ния круп­ных участ­ни­ков. По раз­ным оцен­кам ана­ли­ти­ков, от 20 до 30 про­цен­тов ком­па­ний-за­строй­щи­ков мо­гут в ито­ге уй­ти с рын­ка».

Бан­ки уже го­то­вят­ся к бу­ду­ще­му пе­ре­де­лу: в про­шлом го­ду Сбер­банк по­сле­до­ва­тель­но со­кра­щал порт­фель кре­ди­тов стро­и­те­лям: с 4,2% сво­е­го кре­дит­но­го порт­фе­ля в пер­вом квар­та­ле до 3,6% — в тре­тьем, или, в аб­со­лют­ных циф­рах, с 776,5 до 671,6 млрд руб­лей. Те­перь во­прос в том, ока­жут­ся ли в порт­фе­лях бан­ков кре­ди­ты за­строй­щи­кам, ко­то­рые не пе­ре­жи­вут эс­кроу-сче­тов, и пе­ре­кро­ет ли при­быль бан­ков от но­вой си­сте­мы фи­нан­си­ро­ва­ния эти до­сад­ные недо­ра­зу­ме­ния. ■

Все рис­ки для бан­ков в но­вой схе­ме све­де­ны к ми­ни­му­му — ведь на сред­ства по­ку­па­те­лей, за­бло­ки­ро­ван­ные на сче­тах эс­кроу, мож­но бу­дет по­лу­чать при­быль по ры­ноч­ным став­кам, раз­ме­щая эти день­ги на фи­нан­со­вом рын­ке

Newspapers in Russian

Newspapers from Russia

© PressReader. All rights reserved.