В ОЖИ­ДА­НИИ ВАЛА БАНКРОТСТВ

Ekspert - - СОДЕРЖАНИЕ -

Банк­рот­ства де­ве­ло­пе­ров и об­ма­ну­тые доль­щи­ки еще не один год бу­дут опре­де­лять по­вест­ку дня рын­ка жи­лищ­но­го стро­и­тель­ства. По­сле за­пре­та до­ле­во­го стро­и­тель­ства про­блем ста­нет еще боль­ше

Банк­рот­ства де­ве­ло­пе­ров и об­ма­ну­тые доль­щи­ки еще не один год бу­дут опре­де­лять по­вест­ку дня рын­ка жи­лищ­но­го стро­и­тель­ства. По­сле за­пре­та до­ле­во­го стро­и­тель­ства про­блем ста­нет еще боль­ше

С1 июля за­строй­щи­ки долж­ны от­ка­зать­ся от до­ле­во­го стро­и­тель­ства и пе­рей­ти на про­ект­ное фи­нан­си­ро­ва­ние с ис­поль­зо­ва­ни­ем эс­кроу-сче­тов. В пер­спек­ти­ве это долж­но сни­зить рис­ки для по­ку­па­те­лей жи­лья и уве­ли­чить про­зрач­ность рын­ка. Но при пе­ре­хо­де к но­вой схе­ме рез­ко уси­лят­ся про­бле­мы, свя­зан­ные с банк­рот­ства­ми де­ве­ло­пе­ров. Си­ту­а­ция усу­губ­ля­ет­ся него­тов­но­стью стро­и­тель­но­го и бан­ков­ско­го сек­то­ров к столь кар­ди­наль­ной и пло­хо под­го­тов­лен­ной ре­фор­ме. Есть шанс при пе­ре­хо­де по­те­рять зна­чи­тель­ную часть стро­и­тель­ной от­рас­ли и по­лу­чить обостре­ние со­ци­аль­ной об­ста­нов­ки.

А ведь про­бле­ма об­ма­ну­тых доль­щи­ков и сей­час весь­ма ост­ра. По дан­ным ви­це-пре­мье­ра пра­ви­тель­ства РФ Ви­та­лия Мут­ко, в стране се­го­дня 2006 про­блем­ных до­мов и по­ряд­ка 200 тыс. по­стра­дав­ших се­мей, без уче­та про­ек­тов Urban Group. В бли­жай­шее вре­мя это чис­ло мо­жет су­ще­ствен­но уве­ли­чить­ся. По дан­ным Рей­тин­го­во­го агент­ства строй­ком­плек­са (РАСК), в 2018 го­ду на раз­ных ста­ди­ях банк­рот­ства на­хо­ди­лось 150 за­строй­щи­ков с па­ке­том про­ек­тов на 4,5 млн кв. м жи­лья. Еще 198 де­ве­ло­пе­ров на­хо­дят­ся под угро­зой банк­рот­ства: их кре­ди­то­ры со­об­щи­ли о на­ме­ре­нии по­дать за­яв­ле­ния о банк­рот­стве. Порт­фель по­тен­ци­аль­ных банк­ро­тов со­став­ля­ет 7,8 млн кв. м. По дан­ным Ви­та­лия Мут­ко, се­го­дня в зоне рис­ка за­строй­щи­ки, воз­во­дя­щие при­мер­но 14 млн кв. м жи­лья.

Об­ма­ну­тых доль­щи­ков бу­дет го­раз­до боль­ше

Рос­сий­ские де­ве­ло­пе­ры жи­лья, за ис­клю­че­ни­ем сто­лич­ных, на­хо­дят­ся в непро­стой си­ту­а­ции. Ре­аль­но рас­по­ла­га­е­мые до­хо­ды на­се­ле­ния па­да­ют уже че­ты­ре го­да под­ряд, а се­бе­сто­и­мость стро­и­тель­ства рас­тет. 2018 год был до­воль­но удач­ным с точ­ки зре­ния про­даж, но де­ве­ло­пе­ры не обо­льща­ют­ся: это бы­ло до­стиг­ну­то за счет де­ше­вой ипо­те­ки и вло­же­ний в недви­жи­мость на фоне стра­хов из-за па­де­ния кур­са руб­ля. Есть риск, что в про­шлом го­ду был ча­стич­но «съе­ден» спрос бу­ду­щих пе­ри­о­дов, и но­вый год бу­дет ку­да ме­нее удач­ным. Тем бо­лее что ипо­те­ка по­до­ро­жа­ла. В но­вых пла­нах пра­ви­тель­ства ипо­те­ка под 8%, о ко­то­рой так мно­го рас­ска­зы­ва­ли, на­ме­че­на толь­ко на 2024 год.

На этом фоне банк­рот­ства за­строй­щи­ков неуди­ви­тель­ны. В про­шлом го­ду са­мым круп­ным был крах под­мос­ков­ной Urban Group, ко­то­рая яв­ля­лась вось­мым по ве­ли­чине де­ве­ло­пе­ром Рос­сии. По­сле него недо­стро­ен­ны­ми оста­лись 65 жи­лых до­мов и 15 объ­ек­тов со­ци­аль­ной ин­фра­струк­ту­ры. Ко­ли­че­ство об­ма­ну­тых доль­щи­ков со­ста­ви­ло 15 тыс. че­ло­век.

Са­мое гром­кое банк­рот­ство по­след­них ме­ся­цев свя­за­но с крас­но­яр­ской ком­па­ни­ей СК «Ре­став­ра­ция». По­сле нее оста­лись де­сять недо­стро­ен­ных до­мов и пол­то­ры ты­ся­чи об­ма­ну­тых доль­щи­ков. Неде­лю на­зад бы­ла ини­ци­и­ро­ва­на про­це­ду­ра банк­рот­ства од­но­го из круп­ней­ших за­строй­щи­ков При­мо­рья — ИСК «Ар­ка­да». Де­ве­ло­пер не смог до­стро­ить несколь­ко жи­лых зда­ний во Вла­ди­во­сто­ке, а так­же жи­лой ком­плекс для пре­по­да­ва­те­лей Даль­не­во­сточ­но­го уни­вер­си­те­та на ост­ро­ве Рус­ский.

Од­на­ко ны­неш­ние ис­то­рии банк­рот­ства мо­гут ока­зать­ся цве­точ­ка­ми уже че­рез год. При от­ка­зе от до­ле­во­го стро­и­тель­ства пол­но­стью ме­ня­ет­ся вся эко­но­ми­ка де­ве­ло­пер­ско­го про­ек­та. «Мел­кие и сред­ние за­строй­щи­ки не смо­гут стро­ить в но­вых усло­ви­ях. Сбер­банк не даст про­ект­но­го фи­нан­си­ро­ва­ния. Да и про­ек­ты не “вы­тя­ги­ва­ют” но­вую эко­но­ми­ку: се­бе­сто­и­мость вы­рас­тет про­цен­тов на пят­на­дцать—два­дцать. А про­пор­ци­о­наль­но под­нять це­ны мож­но толь­ко в Москве — в ре­ги­о­нах у лю­дей нет столь­ко де­нег. На все во­про­сы “как жить”, фе­де­раль­ные чи­нов­ни­ки от­ве­ча­ют: “При­дет­ся со­кра­тить мар­жу”. А откуда взять боль­шую мар­жу, ес­ли мы про­да­ем квар­ти­ры по 35–40 ты­сяч

руб­лей за квад­рат­ный метр?» — го­во­рит ге­не­раль­ный ди­рек­тор од­ной из ре­ги­о­наль­ных де­ве­ло­пер­ских ком­па­ний.

По оцен­ке со­пред­се­да­те­ля «Де­ло­вой Рос­сии» Ан­дрея На­за­ро­ва, по ито­гам 2019 го­да c рын­ка уй­дут до 30% мел­ких и сред­них за­строй­щи­ков, и это оп­ти­ми­сти­че­ский про­гноз. По пес­си­ми­сти­че­ским про­гно­зам, ры­нок рис­ку­ет по­те­рять до тре­ти круп­ных за­строй­щи­ков и 90% сред­них.

По рас­че­там Ин­сти­ту­та эко­но­ми­ки ро­ста, за­прет до­ле­во­го стро­и­тель­ства мо­жет при­ве­сти к со­кра­ще­нию стро­и­тель­ства жи­лья до 55–63 млн кв. м в год на го­ри­зон­те пя­ти-ше­сти лет. Ко­ли­че­ство об­ма­ну­тых доль­щи­ков мо­жет уве­ли­чить­ся в два-три ра­за — до 330–490 тыс. че­ло­век. Со­во­куп­ная пло­щадь оста­нов­лен­ных стро­ек мо­жет пре­вы­сить 17– 25 млн квад­рат­ных мет­ров.

Из­бе­жать кра­ха

Фе­де­раль­ным чи­нов­ни­кам, от­ве­ча­ю­щим за строй­ку, не по­за­ви­ду­ешь. С од­ной сто­ро­ны, уже ни­кто не скры­ва­ет, что от­каз от до­ле­во­го стро­и­тель­ства по­вле­чет за со­бой мно­го­чис­лен­ные нега­тив­ные по­след­ствия. С дру­гой сто­ро­ны, есть чет­кое ука­за­ние гла­вы го­су­дар­ства пре­кра­тить прак­ти­ку до­ле­во­го стро­и­тель­ства. Не вы­пол­нить ука­за­ние пре­зи­ден­та чи­нов­ни­ки не мо­гут.

Что­бы хоть как-то смяг­чить шок пе­ре­ход­но­го пе­ри­о­да, со­зда­на «ла­зей­ка» для об­хо­да но­вых пра­вил. Де­ве­ло­пе­ры и по­сле 1 июля при до­строй­ке объ­ек­тов смо­гут про­да­вать квар­ти­ры по схе­ме до­ле­во­го стро­и­тель­ства без эс­кроу-сче­тов, ес­ли их про­ек­ты со­от­вет­ству­ют опре­де­лен­ным кри­те­ри­ям. Са­ми кри­те­рии до­строя об­суж­да­ют­ся сей­час в пра­ви­тель­стве, по­след­няя их вер­сия вы­гля­дит до­воль­но мяг­ко. Во-пер­вых, стро­и­тель­ная го­тов­ность объ­ек­та к 1 июля долж­на со­став­лять не ме­нее 30%. Во-вто­рых, в рам­ках до­ле­во­го стро­и­тель­ства долж­но быть про­да­но не ме­нее 10% об­щей пло­ща­ди жи­лых и нежи­лых по­ме­ще­ний.

Но что­бы «ла­зей­ка» за­ра­бо­та­ла, необ­хо­ди­мо в сжа­тые сро­ки про­ве­сти ко­лос­саль­ную ра­бо­ту. До­ра­бо­тать и утвер­дить в пра­ви­тель­стве кри­те­рии для про­ек­тов, ко­то­рые до­стра­и­ва­ют­ся. За­тем раз­ра­бо­тать и утвер­дить ме­то­ди­ку оцен­ки со­сто­я­ния объ­ек­тов. И ка­ким-то об­ра­зом в сжа­тые сро­ки про­ве­сти ин­вен­та­ри­за­цию стро­ек по всей стране. При этом до ча­са Х, то есть до 1 июля, оста­лось чуть бо­лее трех ме­ся­цев. Это очень ма­ло: да­же у силь­ных де­ве­ло­пе­ров на по­лу­че­ние про­ект­но­го фи­нан­си­ро­ва­ния в бан­ках ухо­дит бо­лее двух ме­ся­цев.

Воз­мож­ность до­строя по ста­рым пра­ви­лам поз­во­лит из­бе­жать ка­та­стро­фи­че­ско­го об­ва­ла от­рас­ли, но часть про­блем бу­дет про­сто пе­ре­не­се­на в бу­ду­щее. Оче­вид­но, что в бли­жай­шие па­ру лет за­строй­щи­ки прак­ти­че­ски не бу­дут на­чи­нать но­вых стро­ек. Чи­нов­ни­ки за­го­дя на­ча­ли го­то­вить­ся к бу­ду­ще­му па­де­нию объ­е­мов стро­и­тель­ства. Так, в пас­порт нац­про­ек­та «Жи­лье и го­род­ская сре­да» бу­дут вне­се­ны су­ще­ствен­ные из­ме­не­ния в пла­но­вые по­ка­за­те­ли вво­да жи­лья. По но­вым пла­нам в 2019 го­ду бу­дет по­стро­е­но 72 млн кв. м вме­сто ра­нее за­яв­лен­ных 88, в 2020 го­ду 75 млн кв. м вме­сто 98, а в 2021 го­ду — 79 млн кв. м вме­сто 94.

Ин­те­рес­но, что клю­че­вой ори­ен­тир 120 млн кв. м жи­лья к 2024 го­ду остал­ся без кор­рек­ции. То есть за три го­да по­сле 2021-го строй­ка вол­шеб­ных об­ра­зом долж­на бу­дет вы­рас­ти на неве­ро­ят­ные 50%. На­пом­ним, что в про­шлом, «до­ре­фор­мен­ном» го­ду в Рос­сии стро­и­тель­ство жи­лья со­кра­ти­лось на 5% — бы­ло воз­ве­де­но 75 млн кв. м жи­лья, что ни­же пла­нов пра­ви­тель­ства на 13%.

Вы­со­кая рен­та­бель­ность при бюд­жет­ных фи­нан­си­ро­ва­нии

Ожи­да­ю­щий­ся рез­кий рост ко­ли­че­ства банкротств де­ве­ло­пе­ров со­зда­ет огром­ный ры­нок до­строя объ­ек­тов. Сей­час до­стро­я­ми за­ни­ма­ют­ся ре­ги­о­наль­ные вла­сти в руч­ном ре­жи­ме. В бо­га­тых ре­ги­о­нах, на­при­мер в Москве, вла­сти мо­гут про­фи­нан­си­ро­вать за­вер­ше­ние стро­ек из бюд­же­та. Од­на­ко в боль­шин­стве слу­ча­ев ра­бо­та­ют схе­мы бар­те­ра. Вла­сти пе­ре­да­ют «неза­вер­шен­ку» но­во­му за­строй­щи­ку и чем-то ком­пен­си­ру­ют за­тра­ты. Ча­ще все­го пе­ре­да­ют до­пол­ни­тель­ные участ­ки под ком­мер­че­ское стро­и­тель­ство и раз­ре­ша­ют из­ме­нить тех­ни­ко-эко­но­ми­че­ские по­ка­за­те­ли до­стра­и­ва­е­мых про­ек­тов — на­при­мер, уве­ли­чить этаж­ность.

Су­ще­ствен­ная осо­бен­ность ны­неш­не­го рын­ка до­строя — его непро­зрач­ность. Усло­вия до­строю ни­ко­гда не раз­гла­ша­ют­ся. «До­строй мо­жет быть клон­дай­ком, — го­во­рит один из под­мос­ков­ных за­строй­щи­ков. — Сто­и­мость но­во­го стро­и­тель­ства при­мер­но из­вест­на. Ес­ли по­стро­ишь дом в два ра­за до­ро­же, чем в сред­нем по рын­ку, это бу­дет смот­реть­ся вы­зы­ва­ю­ще. А до­строй — это все­гда осо­бая си­ту­а­ция, а зна­чит, вы­со­кая неопре­де­лен­ность и по­тен­ци­аль­но вы­со­кая рен­та­бель­ность. Все­гда мож­но до­ка­зать экс­пер­ти­за­ми, что до те­бя всё воз­ве­ли непра­виль­но и тре­бу­ет­ся всё пе­ре­де­лать».

Впро­чем, иг­ра в до­строй с вла­стя­ми весь­ма рис­ко­ван­на, мно­гое за­ви­сит от лоб­бист­ских воз­мож­но­стей де­ве­ло­пе­ра. Так, с до­стро­ем, от­ча­сти, свя­зан и крах Urban Group. «Мы взя­ли на се­бя обя­за­тель­ства по­стро­ить несколь­ко школ для про­ек­тов обанк­ро­чен­но­го СУ-155. Вла­сти Под­мос­ко­вья обе­ща­ли ком­пен­си­ро­вать на­ши за­тра­ты на дру­гих на­ших про­ек­тах, но обе­щан­ные раз­ре­ше­ния на стро­и­тель­ство мы по­лу­чи­ли на два го­да позд­нее, чем до­го­ва­ри­ва­лись. А соц­обя­за­тель­ства нас при­ну­ди­ли вы­пол­нить во­вре­мя: под­мос­ков­ным чи­нов­ни­кам на­до бы­ло от­чи­тать­ся за по­стро­ен­ные шко­лы пе­ред пре­зи­ден­том. У ге­не­раль­но­го ди­рек­то­ра то­гда не хва­ти­ло му­же­ства про­ти­во­сто­ять на­жи­му вла­стей. В шко­лы мы вло­жи­ли бо­лее трех мил­ли­ар­дов руб­лей, ко­то­рые взя­ли с дру­гих про­ек­тов. Это ста­ло од­ной из при­чин кас­со­во­го раз­ры­ва» — так пол­го­да на­зад объ­яс­ня­ло при­чи­ны кра­ха Urban Group ее ру­ко­вод­ство.

Ры­нок до­строя уже в бли­жай­шее вре­мя не толь­ко рез­ко вы­рас­тет, но и кар­ди­наль­но из­ме­нит свой ха­рак­тер: ту­да при­дут фе­де­раль­ные день­ги. В мар­те ви­це-пре­мьер Ви­та­лий Мут­ко обе­щал, что до­строй­ка до­мов для об­ма­ну­тых доль­щи­ков мо­жет быть вклю­че­на от­дель­ной стро­кой в на­ци­о­наль­ный про­ект по жи­лью.

Та­ким об­ра­зом, по­яв­ля­ет­ся боль­шая ни­ша с бюд­жет­ным фи­нан­си­ро­ва­ни­ем и весь­ма неопре­де­лен­ны­ми пра­ви­ла­ми — ры­нок до­строя. Ко­му же она до­ста­нет­ся? На фе­де­раль­ные день­ги пре­тен­ду­ют гу­бер­на­то­ры. Вла­сти несколь­ких ре­ги­о­нов лоб­би­ру­ют идею со­зда­ния ре­ги­о­наль­ных фон­дов по до­строю. Од­на­ко глав­ным кан­ди­да­том на «ли­цен­зию на до­строй», оче­вид­но, ста­нет Фонд за­щи­ты доль­щи­ков, под­кон­троль­ный гос­ком­па­нии Дом. РФ. В по­след­ние го­ды кор­по­ра­ция рез­ко уве­ли­чи­ла свое при­сут­ствие на рын­ке. Со­здан­ная для раз­ви­тия ипо­те­ки в стране, Дом.РФ (быв­шая АИЖК) те­перь за­ни­ма­ет­ся по­чти всем: от за­пус­ка в обо­рот неис­поль­зу­е­мых фе­де­раль­ных зе­мель и управ­ле­ния недви­жи­мо­стью Вне­ш­эко­ном­бан­ка до кре­ди­то­ва­ния на осо­бых усло­ви­ях за­строй­щи­ков и мо­дер­ни­за­ции за­во­дов по вы­пус­ку лиф­тов, до­став­ших­ся от обанк­ро­чен­но­го СУ-155. ■

По ито­гам 2019 го­да c рын­ка уй­дут до 30% мел­ких и сред­них за­строй­щи­ков — это оп­ти­ми­сти­че­ский про­гноз. По пес­си­ми­сти­че­ским про­гно­зам, ры­нок по­те­ря­ет до тре­ти круп­ных за­строй­щи­ков и 90% сред­них

В стране се­го­дня 2006 про­блем­ных до­мов и по­ряд­ка 200 тыс. по­стра­дав­ших се­мей — об­ма­ну­тых доль­щи­ков

Newspapers in Russian

Newspapers from Russia

© PressReader. All rights reserved.