В ак­ции опять мож­но и нуж­но ин­ве­сти­ро­вать

Рос­сий­ские ди­ви­денд­ные ис­то­рии, аме­ри­кан­ские IT, об­ли­га­ции круп­ных ком­па­ний, склад­ская недви­жи­мость — са­мые глав­ные ин­ве­сти­ци­он­ные идеи се­зо­на

Ekspert - - ПЕРВАЯ СТРАНИЦА -

«Экс­перт» пред­став­ля­ет об­зор ос­нов­ных ин­стру­мен­тов для вло­же­ния де­нег на сред­не­сроч­ную пер­спек­ти­ву (три­пять лет) — ин­стру­мен­тов, ко­то­рые несут боль­ший риск, чем де­по­зи­ты, но и до­ход­ность мо­гут дать по­вы­ше. Об­зор со­став­лен на ос­но­ве опро­са спе­ци­а­ли­стов из ин­ве­сти­ци­он­ной сфе­ры, он по­мо­жет но­вич­ку опре­де­лить­ся, ку­да вло­жить сред­ства с уче­том се­го­дняш­не­го со­сто­я­ния рын­ков. Си­ту­а­ция, ко­неч­но, мо­жет из­ме­нить­ся, и не раз, осо­бен­но в све­те за­мед­ле­ния ми­ро­вой эко­но­ми­ки и но­вых санк­ций; лю­бые вло­же­ния мо­гут при­но­сить не толь­ко до­ход­ность, но и убы­ток. И все же до­ход­ность де­по­зи­тов так низ­ка (а в бу­ду­щем мо­жет стать еще ни­же), что мож­но хо­тя бы изу­чить иные объ­ек­ты ин­ве­сти­ций.

На­ча­ло го­да для рос­сий­ских фон­до­вых пло­ща­док вы­да­лось вполне по­зи­тив­ным. Это хо­ро­шо вид­но по ди­на­ми­ке ин­дек­са Мо­сбир­жи, ко­то­рый с на­ча­ла го­да вы­рос по­чти на 10%. И хо­тя это не так мно­го на фоне ро­ста аме­ри­кан­ско­го ин­дек­са ши­ро­ко­го рын­ка S&P 500 (по­чти в 16%), ин­ве­сти­ци­он­ных воз­мож­но­стей хва­та­ет и у нас, и у них.

Тем же, кто не го­тов брать на се­бя тра­ди­ци­он­но вы­со­кие рис­ки рын­ка ак­ций, пред­ла­га­ем рас­смот­реть вло­же­ния в об­ли­га­ции и недви­жи­мость с уче­том осо­бен­но­стей этих ин­стру­мен­тов.

Рос­сий­ские ак­ции

Риск: вы­со­кий

По­рог вхож­де­ния: 10–30 тыс. руб­лей По­тен­ци­аль­ная до­ход­ность: от 15% го­до­вых (кон­сер­ва­тив­ные стра­те­гии) до 25–30% го­до­вых (уме­рен­но-агрес­сив­ные стра­те­гии)

Оте­че­ствен­ные ком­па­нии всё еще до­воль­но де­ше­вы по ми­ро­вым мер­кам: по оцен­кам Bank of America, ожи­да­е­мый P/E (от­но­ше­ние ка­пи­та­ли­за­ции к при­бы­ли) на 2019 год для на­ших ак­ций 7,8 при сред­нем по­ка­за­те­ле для раз­ви­ва­ю­щих­ся рын­ков 13,5. Но наш ры­нок ак­ций по-преж­не­му во мно­гом за­ви­сит от санк­ци­он­но­го дав­ле­ния. Ко­неч­но, с од­ной сто­ро­ны, это дав­ле­ние уже не вли­я­ет на ры­нок так силь­но, как рань­ше, од­на­ко ана­ли­ти­ки счи­та­ют, что оно бу­дет толь­ко уси­ли­вать­ся.

В та­ких усло­ви­ях есть смысл де­лать став­ку не на рост ка­пи­та­ли­за­ции, а на ди­ви­ден­ды — ряд ком­па­ний пред­ла­га­ют вполне при­лич­ные ди­ви­денд­ные вы­пла­ты (на­при­мер, ожи­да­е­мая ди­ви­денд­ная до­ход­ность пре­фов «Ме­че­ла» в этом го­ду ожи­да­ет­ся на уровне 17,4%). Ко­неч­но, есть и ис­то­рии ро­ста: хо­ро­шо вло­жить­ся мож­но в ИT-сфе­ру, ко­то­рая про­ни­ка­ет в на­шу жизнь все глуб­же (на­при­мер, «Ян­декс» ди­ви­ден­дов не пла­тит, но с на­ча­ла го­да по­до­ро­жал на 34,4%).

Один из са­мых из­вест­ных част­ных ин­ве­сто­ров в Рос­сии Эл­вис Мар­ла­мов пред­ла­га­ет рас­смот­реть ком­па­нии, ко­то­рые успеш­но пре­одо­ле­ли свои про­бле­мы и те­перь все еще недо­оце­не­ны, но уже пер­спек­тив­ны. К та­ко­вым от­но­сят­ся «Маг­нит», «Ру­сал», АФК «Си­сте­ма» и, с на­тяж­кой, ТМК. «Это фун­да­мен­таль­но силь­ные ком­па­нии, по­пав­шие в кри­зис, но име­ю­щие все шан­сы вый­ти из него, су­дя по дей­стви­ям ме­недж­мен­та. Ак­ции тор­гу­ют­ся недо­ро­го, ис­хо­дя из муль­ти­пли­ка­то­ров, и в бу­ду­щем смо­гут при­не­сти до­стой­ные ди­ви­ден­ды, ес­ли су­дить по те­ку­щим це­нам. Но и рис­ки в них есть, ина­че они не бы­ли бы де­ше­вы­ми», — го­во­рит Эл­вис Мар­ла­мов. Дей­стви­тель­но, ес­ли по­смот­реть на гра­фи­ки, то, на­при­мер «Маг­нит» по­те­рял 1,66% с на­ча­ла го­да, и это с уче­том ян­вар­ско­го взле­та, а «Ру­сал» по­де­ше­вел на 9%. Од­на­ко у «Ма­г­ни­та» но­вый ме­недж­мент успеш­но пе­ре­фор­ма­ти­ру­ет биз­нес, а «Ру­сал» вы­шел из-под санк­ций.

Ин­ве­сти­ци­он­ный стра­тег «БКС Пре­мьер» Алек­сандр Бах­тин в ка­че­стве ин­те­рес­ной сфе­ры ука­зы­ва­ет на ИT-сег­мент: «Во­прос толь­ко в вы­бо­ре пра­виль­ных имен и го­ри­зон­та ин­ве­сти­ций. Все боль­ше ИT-ком­па­ний пе­ре­хо­дят на сер­вис­ную биз­нес-мо­дель, ко­гда кли­ент пла­тит фик­си­ро­ван­ную сум­му в ме­сяц, а не раз в несколь­ко лет по­ку­па­ет но­вую про­дук­цию. В ре­зуль­та­те их до­хо­ды ста­но­вят­ся бо­лее устой­чи­вы­ми и пред­ска­зу­е­мы­ми». Прав­да, на рос­сий­ском рын­ке вы­бор ак­ций это­го сек­то­ра все еще крайне огра­ни­чен — ло­ко­мо­ти­вом яв­ля­ет­ся лишь «Ян­декс», биз­нес ко­то­ро­го раз­ви­ва­ет­ся во мно­гих на­прав­ле­ни­ях. Ана­ли­тик «Алор Бро­кер» Алек­сей Ан­то­нов ука­зы­ва­ет на од­но из на­прав­ле­ний раз­ви­тия «Ян­дек­са», а имен­но на сер­вис «Ян­декс. Так­си», ко­то­рый вы­шел в при­быль­ность, а до­хо­ды от него до­стиг­ли 15% в струк­ту­ре до­хо­дов «Ян­дек­са». Сер­вис раз­ви­ва­ет­ся в парт­нер­стве с аг­ре­га­то­ром пе­ре­во­зок Uber, ко­то­рый по­сле сво­е­го вы­хо­да на IPO мо­жет по­вы­сить оцен­ку рын­ком и са­мо­го «Ян­дек­са», по­ла­га­ет Алек­сей Ан­то­нов. «Ду­маю, что “Ян­дек­сом” поль­зу­ет­ся каж­дый чи­та­ю­щий эти стро­ки, и это луч­ший ме­тод — по­ку­пать ак­ции тех ком­па­ний, про­дук­ци­ей или услу­га­ми ко­то­рых поль­зу­ешь­ся ре­гу­ляр­но», — го­во­рит ана­ли­тик.

Ино­стран­ные ак­ции

Риск: вы­со­кий

По­рог вхож­де­ния: от 200 тыс. руб­лей По­тен­ци­аль­ная до­ход­ность: от 10–12% го­до­вых (кон­сер­ва­тив­ные стра­те­гии) до 30–35% го­до­вых (уме­рен­но­агрес­сив­ные стра­те­гии)

Кра­ха аме­ри­кан­ско­го рын­ка ак­ций ждут уже лет пять, но он все ни­как не на­сту­па­ет, на­про­тив, про­дол­жа­ют рвать­ся вверх «Фа­ан­ги» (FAANG — аб­бре­ви­а­ту­ра по пер­вым бук­вам са­мых успеш­ных хай­тек-ком­па­ний: Facebook, Apple, Amazon, Netflix и Google), да и в це­лом аме­ри­кан­ские бу­ма­ги, да­же ес­ли это так на

зы­ва­е­мые pennystock­s («гро­шо­вые ак­ции», ком­па­нии с низ­кой ка­пи­та­ли­за­ци­ей — в США это ак­ции де­шев­ле пя­ти дол­ла­ров за шту­ку), все еще, как ни стран­но, име­ют непло­хой по­тен­ци­ал ро­ста. Тор­го­вать эти­ми бу­ма­га­ми на­шим ин­ве­сто­рам вполне мож­но че­рез Санкт-Пе­тер­бург­скую бир­жу че­рез рос­сий­ских бро­ке­ров. Сей­час че­рез нее до­ступ­ны бо­лее 870 цен­ных бу­маг ино­стран­ных ком­па­ний. Од­на­ко на­до пом­нить, что при тор­гов­ле за­ру­беж­ны­ми бу­ма­га­ми воз­ни­ка­ет на­лог на ва­лют­ную пе­ре­оцен­ку, что несколь­ко умень­ша­ет по­тен­ци­аль­ный до­ход. Но ес­ли част­ный ин­ве­стор дер­жит ак­ции бо­лее трех лет, он мо­жет по­лу­чить на­ло­го­вую льго­ту на сум­му до трех мил­ли­о­нов руб­лей при­бы­ли за каж­дый год. «Важ­ный мо­мент: эта льго­та рас­про­стра­ня­ет­ся толь­ко на за­ру­беж­ные бу­ма­ги, ко­то­рые за­ли­стин­го­ва­ны у нас (СПБ-бир­жа)», — под­чер­ки­ва­ет Алек­сандр Бах­тин.

Драй­ве­ром бли­жай­ших лет на рын­ке ак­ций США обе­ща­ет стать все тот же сек­тор ИT. Алек­сандр Бах­тин кон­ста­ти­ру­ет: big data, ма­шин­ное обу­че­ние, ис­кус­ствен­ный ин­тел­лект и про­чие ве­щи уже дав­но часть на­шей жиз­ни и су­ще­ствен­но сни­жа­ют сто­и­мость то­ва­ров и услуг. «Для част­но­го ин­ве­сто­ра раз­ви­тие и мас­шта­би­ро­ва­ние та­ких тех­но­ло­гий мо­жет стать ре­аль­ным шан­сом на по­лу­че­ние по­вы­шен­ных при­бы­лей, об­го­няя клас­си­че­ские ин­дек­сы. Но ин­ве­сти­ции в но­вые тех­но­ло­гии име­ют свои осо­бен­но­сти: по­ми­мо круп­ных ги­ган­тов здесь огром­ное ко­ли­че­ство неиз­вест­ных, но то­же ин­те­рес­ных имен. В та­ком вы­бо­ре ком­па­ний ори­ен­ти­ро­вать­ся непро­сто, а управ­лять порт­фе­лем еще слож­нее», — от­ме­ча­ет г-н Бах­тин. На по­мощь при­хо­дят ин­дек­сы — на­при­мер, Robo GlobalRobo­tics & Automation Index, ори­ен­ти­ро­ван­ный на ро­бо­то­тех­ни­ку, ис­кус­ствен­ный ин­тел­лект и ав­то­ма­ти­за­цию. В его со­став вхо­дят несколь­ко де­сят­ков ком­па­ний, до­ля каж­дой не пре­вы­ша­ет двух-трех про­цен­тов.

Еще один пер­спек­тив­ный сек­тор аме­ри­кан­ско­го рын­ка — био­тех­но­ло­гии; рост на­се­ле­ния и его ста­ре­ние под­сте­ги­ва­ют спрос на ле­кар­ства. «За по­след­ние ше­сть­де­сят лет до­ля рас­хо­дов на здра­во­охра­не­ние в ВВП США уве­ли­чи­лась в три ра­за, — го­во­рит г-н Бах­тин. — Сей­час ско­пи­лось боль­шое ко­ли­че­ство со­вер­шен­но но­вых пре­па­ра­тов, ко­то­рые про­шли все ис­пы­та­ния и ждут вы­хо­да на ры­нок, что су­ще­ствен­но уве­ли­чит вы­руч­ку фар­ма­цев­ти­че­ской ин­ду­стрии».

Алек­сей Ан­то­нов, в свою оче­редь, ре­ко­мен­ду­ет по­смот­реть в сто­ро­ну аме­ри­кан­ской обо­рон­ки, ведь во­ен­ный бюд­жет США ре­корд­ный, стра­на ве­дет агрес­сив­ную внеш­нюю по­ли­ти­ку, а 0,7 трлн дол­ла­ров, за­ло­жен­ных в бюд­жет, хва­тит, что­бы ос­нов­ные по­став­щи­ки аме­ри­кан­ской ар­мии хо­ро­шо за­ра­бо­та­ли. «В преды­ду­щие семь лет Aerospace & Defense ETF вы­рос в два с по­ло­ви­ной ра­за. Ком­па­нии, на ко­то­рые мож­но об­ра­тить вни­ма­ние, — United Technologi­es, Honeywell и Lockheed Martin», — пе­ре­чис­ля­ет г-н Ан­то­нов.

Рос­сий­ские об­ли­га­ции

Риск: от низ­ко­го до сред­не­го По­рог вхож­де­ния: от 100–200 тыс. руб­лей

По­тен­ци­аль­ная до­ход­ность: до­ход­ность де­по­зи­та +1–1,5% го­до­вых для ОФЗ, 10–11% го­до­вых для ка­че­ствен­ных кор­по­ра­тив­ных об­ли­га­ций

Ры­нок об­ли­га­ций стал осо­бен­но по­пу­ляр­ным в по­след­ние два го­да: рас­про­стра­не­ние ин­ди­ви­ду­аль­ных ин­ве­сти­ци­он­ных сче­тов (ИИС) поз­во­ли­ло при ми­ни­маль­ных рис­ках по­лу­чать до­ход­ность го­раз­до вы­ше, чем по бан­ков­ским вкла­дам. Ва­дим Крав­чук, ана­ли­тик ИФК «Со­лид», го­во­рит, что трех­лет­ние де­по­зи­ты сей­час по­чти неак­ту­аль­ны из-за воз­мож­но­сти от­крыть на те же три го­да ИИС, на ко­то­ром бла­го­да­ря на­ло­го­во­му вы­че­ту 13% и про­стой по­куп­ке ОФЗ мож­но обес­пе­чить прак­ти­че­ски без­ри­с­ко­вую до­ход­ность вы­ше 20% го­до­вых.

По­рог вхож­де­ния на ры­нок дол­га за­мет­но вы­ше, чем на ры­нок ак­ций. Это обу­слов­ле­но как но­ми­на­лом об­ли­га­ций (1000 руб­лей), так и низ­кой лик­вид­но­стью вто­рич­но­го дол­го­во­го рын­ка: ос­нов­ные дер­жа­те­ли об­ли­га­ций — бан­ки, и ча­ще все­го они дер­жат па­кет до офер­ты или по­га­ше­ния. В прин­ци­пе, на­чи­нать мож­но и с 30–50 тыс. руб­лей, но, что­бы со­брать сба­лан­си­ро­ван­ный порт­фель, необ­хо­ди­мо уже как ми­ни­мум 200 ты­сяч. Что же до за­ру­беж­ных об­ли­га­ций, то тут речь идет о сот­нях ты­сяч, но уже дол­ла­ров, что не осо­бен­но удоб­но для оте­че­ствен­ных ин­ве­сто­ров (как ва­ри­ант — мож­но ис­кать со­от­вет­ству­ю­щие об­ли­га­ци­он­ные ETF, тор­гу­е­мые на бир­же фон­ды).

Ры­нок на­ших об­ли­га­ций вы­гля­дит все еще ин­те­рес­но: ана­ли­ти­ки по­ла­га­ют, что сей­час вполне хо­ро­шее вре­мя для по­куп­ки трех­лет­них бон­дов. Что­бы по­нять, нас­коль­ко по­пу­ля­рен наш долг, до­ста­точ­но по­смот­реть, как Мин­фин на аук­ци­о­нах по но­вым ОФЗ ста­вит ре­корд за ре­кор­дом. Кор­по­ра­ты от­ста­ют несиль­но, на пер­вич­ном рын­ке вал но­вых раз­ме­ще­ний. На­при­мер, еще в фев­ра­ле «Газ­пром» раз­ме­стил се­ми­лет­ние ев­ро­об­ли­га­ции на 1,25 млрд дол­ла­ров под 5,15% го­до­вых при спро­се в 5,4 млрд дол­ла­ров. Позд­нее в мар­те от­ли­чи­лись РЖД: при раз­ме­ще­нии ев­ро­бон­дов в руб­лях (20 млрд) спрос на бу­ма­ги пре­вы­сил 40 млрд руб­лей.

Во­об­ще, кор­по­ра­тив­ный сек­тор вы­гля­дит при­вле­ка­тель­нее го­су­дар­ствен­но­го за счет бо­лее вы­со­ких до­ход­но­стей, од­на­ко на сто­роне госдол­га оста­ют­ся низ­кие рис­ки и воз­мож­ное сни­же­ние став­ки ЦБ, ко­то­рое счи­та­ет­ся де­лом ре­шен­ным.

«В по­след­нее вре­мя ин­ве­сто­ры про­во­дят пе­ре­оцен­ку об­ли­га­ций бан­ков и ком­па­ний в сто­ро­ну суже­ния кре­дит­ных спре­дов. При этом шан­сы на сни­же­ние пре­мий очень вы­со­ки, глав­ным об­ра­зом за счет удач­ных пер­вич­ных раз­ме­ще­ний, ко­гда эми­тен­ты за­кры­ва­ют кни­ги в до­ход­но­сти ни­же вто­рич­но­го рын­ка», — опи­сы­ва­ет сло­жив­шу­ю­ся на рын­ке си­ту­а­цию на­чаль­ник от­де­ла фи­нан­со­вых рын­ков ИК «Ве­лес Ка­пи­тал» Ар­тур Нав­роц­кий.

Го­во­ря про­ще, об­ли­га­ции пер­во­го эше­ло­на мо­гут еще вы­рас­ти в цене — сей­час они с незна­чи­тель­ным дис­кон­том вдоль кри­вой тор­гу­ют­ся к сверст­ни­кам из вто­ро­го эше­ло­на, но этот дис­конт мо­жет со­кра­тить­ся. Фе­де­раль­ный долг г-ну Нав­роц­ко­му нра­вит­ся на сред­не­сроч­ном участ­ке (3–7 лет): в слу­чае смяг­че­ния де­неж­но-кре­дит­ной по­ли­ти­ки кри­вая долж­на быст­рее па­дать на участ­ке 1–7 лет (это озна­ча­ет, опять-та­ки, рост стои

мо­сти об­ли­га­ций этих вы­пус­ков, бо­лее быст­рый и за­мет­ный, чем по дру­гим вы­пус­кам). «Воз­мож­но, в аб­со­лют­ном зна­че­нии ОФЗ сро­ком об­ра­ще­ния 7–15 лет по­ка­жут луч­ший ре­зуль­тат, од­на­ко с точ­ки зре­ния риск-ме­недж­мен­та ре­ко­мен­ду­ем все рав­но воз­дер­жать­ся от длин­ной дю­ра­ции», — предо­сте­ре­га­ет экс­перт.

Со­хра­нять осто­рож­ность и ис­поль­зо­вать кон­сер­ва­тив­ный под­ход в об­ли­га­ци­ях ре­ко­мен­ду­ет и Ва­дим Крав­чук. В ком­па­нии ори­ен­ти­ру­ют­ся на низ­кий кре­дит­ный риск эми­тен­тов и невы­со­кую дю­ра­цию, что­бы ис­клю­чить нега­тив­ное вли­я­ние из­ме­не­ния про­цент­ных ста­вок на до­ход­ность порт­фе­ля. «Ре­гу­ля­тор дол­жен пой­ти на сни­же­ние клю­че­вой став­ки до кон­ца 2019 го­да, ес­ли гео­по­ли­ти­че­ские рис­ки оста­нут­ся уме­рен­ны­ми, а ин­фля­ция бу­дет сни­жать­ся к це­ле­во­му ори­ен­ти­ру ЦБ, — го­во­рит г-н Крав­чук. — Ве­ро­ят­ность па­де­ния рын­ка об­ли­га­ций сей­час за­ви­сит преж­де все­го от санк­ци­он­ных рис­ков и от­но­ше­ния нере­зи­ден­тов к раз­ви­ва­ю­щим­ся рын­кам. На те­ку­щий мо­мент оба этих кри­те­рия иг­ра­ют на ру­ку рос­сий­ским бу­ма­гам. Санк­ци­он­ные стра­хи и во­все на­хо­дят­ся на ми­ни­му­ме с на­ча­ла 2018 го­да. Тем не ме­нее угро­за со­хра­ня­ет­ся, по­это­му пре­об­ла­дать дол­жен кон­сер­ва­тив­ный и вы­бо­роч­ный под­ход».

При этом Ва­дим Крав­чук го­во­рит, что как по руб­ле­вым, так и по ев­ро­об­ли­га­ци­ям сей­час пра­виль­ный мо­мент для по­куп­ки бу­маг, ес­ли ори­ен­ти­ро­вать­ся на трех­лет­ние но­вые вы­пус­ки. А вот пы­тать­ся что-то по­лу­чить на «вто­рич­ке» ана­ли­тик счи­та­ет рис­ко­ван­ным: «Ес­ли сто­ит во­прос спе­ку­ля­ций, то, рас­счи­ты­вая на даль­ней­шее сни­же­ние клю­че­вой став­ки, мож­но по­ку­пать дол­го­сроч­ные бу­ма­ги и ожи­дать ро­ста их це­ны, од­на­ко это до­воль­но рис­ко­ван­но, так как уро­вень неопре­де­лен­но­сти для та­кой пер­спек­ти­вы так­же вы­сок».

Недви­жи­мость

Риск: от сред­не­го до очень вы­со­ко­го

По­рог вхож­де­ния: в ком­мер­че­скую недви­жи­мость — от 200 млн руб­лей, в жи­лую — 5–6 млн руб­лей

По­тен­ци­аль­ная до­ход­ность: на уровне ин­фля­ции +1%

Столь лю­би­мая рос­си­я­на­ми недви­жи­мость про­иг­ры­ва­ет цен­ным бу­ма­гам из-за крайне вы­со­ко­го по­ро­га вхо­да: что­бы вкла­ды­вать­ся в ком­мер­че­скую недви­жи­мость, сто­ит при­го­то­вить па­ру со­тен мил­ли­о­нов руб­лей, а по­куп­ка квар­тир хо­ро­шей до­ход­но­сти ско­рее все­го не даст. Для физ­лиц удоб­ным ин­стру­мен­том мо­гут стать фон­ды недви­жи­мо­сти (REIT (Real Estate Investment Trust)), рис­ки и до­ход­ность ко­то­рых на­хо­дят­ся на уровне меж­ду ак­ци­я­ми круп­ных ком­па­ний и об­ли­га­ци­я­ми с хо­ро­ши­ми кре­дит­ны­ми рей­тин­га­ми. Од­на­ко REIT — ис­то­рия аме­ри­кан­ско­го рын­ка.

На го­ри­зон­те трех-пя­ти лет вло­же­ния в рос­сий­скую недви­жи­мость из­на­чаль­но до­воль­но до­ход­ны, но об­ла­да­ют боль­ши­ми рис­ка­ми. Ино­стран­ная недви­жи­мость бо­лее кон­сер­ва­тив­на, но и бо­лее без­опас­на с точ­ки зре­ния по­лу­че­ния до­хо­дов. При этом, как го­во­рит ге­не­раль­ный ди­рек­тор ин­ве­сти­ци­он­ной ком­па­нии Key Capital Сер­гей Кам­люк, рос­сий­ская ком­мер­че­ская недви­жи­мость — сфе­ра ин­те­ре­са со­сто­я­тель­ных физ­лиц и ком­па­ний, «за­хо­дить» сю­да сто­ит с вло­же­ни­я­ми от 200 млн руб­лей. Это поз­во­лит сфор­ми­ро­вать устой­чи­вый фи­нан­со­вый по­ток за счет сда­чи в арен­ду при­об­ре­тен­ных пло­ща­дей, на­при­мер, круп­но­му се­те­во­му ри­тей­ле­ру.

Игорь Ро­га­но­вич, ди­рек­тор де­пар­та­мен­та фи­нан­со­вых рын­ков и ин­ве­сти­ций Knight Frank, од­на­ко, счи­та­ет до­ста­точ­ным для при­об­ре­те­ния ин­те­рес­но­го объ­ек­та сум­мы в пол­мил­ли­ар­да руб­лей. «По­след­ние несколь­ко лет как кор­по­ра­тив­ные ин­ве­сто­ры, так и фон­ды ос­нов­ное пред­по­чте­ние при вы­бо­ре от­да­ва­ли тор­го­вой и склад­ской недви­жи­мо­сти. Свя­за­но это с тем, что те­ку­щая до­ход­ность та­ких объ­ек­тов ис­то­ри­че­ски вы­ше, чем в офи­сах, — го­во­рит Игорь Ро­га­но­вич. — Стан­дарт­ные скла­ды — про­дукт по­нят­ный ин­ве­сто­рам и в хо­ро­шем смыс­ле про­стой; он при­но­сит бо­лее вы­со­кую до­ход­ность в мо­мент, что важ­но для фон­дов, ко­то­рые долж­ны еже­год­но рас­пре­де­лять ди­ви­ден­ды сво­им пай­щи­кам». По­нят­ное де­ло, да­ле­ко не каж­дый ин­ве­стор мо­жет поз­во­лить се­бе ку­пить несколь­ко скла­дов или тор­го­вых пло­ща­дей — жи­лая недви­жи­мость смот­рит­ся в этом раз­ре­зе ку­да бо­лее ре­а­ли­стич­но. Но ин­ве­сти­ци­он­ный ры­нок жи­лой недви­жи­мо­сти бо­лее ха­о­тич­ный, там при­сут­ству­ют иг­ро­ки с наи­мень­ши­ми ак­ти­ва­ми и по боль­шей ча­сти ме­нее про­фес­си­о­наль­ные. «Обыч­но “ин­ве­сти­ция” за­клю­ча­ет­ся в по­куп­ке квар­ти­ры или несколь­ких квар­тир и сда­чи их в арен­ду. Здесь оку­па­е­мость со­став­ля­ет око­ло два­дца­ти лет, и это труд­но на­звать вы­год­ной ин­ве­сти­ци­ей, ско­рее, речь идет о за­щи­те на­коп­ле­ний. Аль­тер­на­ти­вой для та­ких ин­ве­сто­ров мог бы стать кра­уд­фандинг — по­куп­ка бо­лее ка­че­ствен­ной ком­мер­че­ской недви­жи­мо­сти “в склад­чи­ну”, — го­во­рит Сер­гей Кам­люк. — В то же вре­мя в жи­лой недви­жи­мо­сти, на мой взгляд, в бли­жай­шие пять лет про­изой­дет кар­ди­наль­ный сдвиг по ча­сти кон­ку­рен­ции пер­вич­но­го и вто­рич­но­го жи­ло­го фон­да. Се­го­дня на ры­нок вво­дит­ся очень мно­го но­во­го жи­лья, и оно апри­о­ри бо­лее ка­че­ствен­ное. Куп­лен­ные се­го­дня но­вые квар­ти­ры для се­бя или для пе­ре­про­да­жи в бли­жай­шие три-пять лет нач­нут ме­нять. И тут обост­рит­ся кон­ку­рен­ция меж­ду но­вым жи­льем и “вто­рич­кой” ну­ле­вых. Так что со­вет­ское жи­лье, а тем бо­лее хру­щев­ки мо­гут ока­зать­ся невос­тре­бо­ван­ны­ми».

Сер­гей Кам­люк от­ме­ча­ет еще од­ну слож­ность рын­ка недви­жи­мо­сти, ко­то­рую ча­сто упус­ка­ют из ви­ду: про­гно­зи­ро­вать воз­мож­ные рис­ки, свя­зан­ные с на­ло­га­ми, рас­хо­да­ми на со­дер­жа­ние и то­му по­доб­ное в су­ще­ству­ю­щей по­ли­ти­ко-эко­но­ми­че­ской мо­де­ли и при ны­неш­них пер­спек­ти­вах раз­ви­тия ЖКХ — бес­пер­спек­тив­ное за­ня­тие, что до­бав­ля­ет неиз­вест­но­сти для по­тен­ци­аль­но­го ин­ве­сто­ра.

Для тех, кто не го­тов вкла­ды­вать сот­ни мил­ли­о­нов и нести неиз­вест­ные рис­ки, но хо­чет имен­но квад­рат­ные мет­ры, вы­ход есть — это ин­ве­сти­ци­он­ные фон­ды недви­жи­мо­сти, REIT. Это ком­па­ния, ко­то­рая вла­де­ет при­но­ся­щей до­хо­ды недви­жи­мо­стью или фи­нан­си­ру­ет со­от­вет­ству­ю­щие опе­ра­ции. Су­ще­ству­ет два ос­нов­ных ви­да REITs: до­ле­вые (Equity) и ипо­теч­ные (Mortgage). До­ле­вые со­би­ра­ют рен­ту с при­над­ле­жа­щих им объ­ек­тов, воз­мож­но так­же по­лу­че­ние до­хо­дов от про­да­жи недви­жи­мо­сти из порт­фе­ля. Ин­стру­мент этот поз­во­ля­ет ин­ве­сти­ро­вать в порт­фель объ­ек­тов недви­жи­мо­сти и по­лу­чать ре­гу­ляр­ный до­ход от их экс­плу­а­та­ции. Ипо­теч­ные REITs по­лу­ча­ют до­ход от ин­ве­сти­ций в ипо­те­ку или ипо­теч­ные цен­ные бу­ма­ги, свя­зан­ные с ком­мер­че­ской и жи­лой недви­жи­мо­стью. Эти ком­па­нии пуб­лич­ные, их ак­ции раз­ме­ща­ют на бир­же, во мно­гом они по­хо­жи на на­ши за­кры­тые па­е­вые фон­ды. Ха­рак­тер­ная осо­бен­ность REIT-фон­дов — до­ста­точ­но вы­со­кая на­деж­ность (они со­по­ста­ви­мы по рис­кам с го­соб­ли­га­ци­я­ми), при этом их до­ход­ность на­хо­дит­ся меж­ду ак­ци­я­ми круп­ных ком­па­ний и об­ли­га­ци­я­ми. Для ил­лю­стра­ции: ак­ция Simon Property Group (круп­ней­ший аме­ри­кан­ский траст в сфе­ре тор­го­вой недви­жи­мо­сти и круп­ней­ший опе­ра­тор тор­го­вых цен­тров в США) сто­ит 177 дол­ла­ров, ди­ви­денд­ная до­ход­ность — 4,6% го­до­вых в дол­ла­рах. Но вся эта ис­то­рия це­ли­ком за­ру­беж­ная.

«На мой взгляд, REIT — ак­ту­аль­ная те­ма для сфор­ми­ро­вав­ше­го­ся рын­ка недви­жи­мо­сти, а у нас он еще в за­ча­точ­ном со­сто­я­нии, — объ­яс­ня­ет Сер­гей Кам­люк. — В управ­ле­нии REIT долж­но быть по­ряд­ка пя­ти ты­сяч объ­ек­тов, от квар­тир до до­ход­ных до­мов. Ос­нов­ны­ми кли­ен­та­ми та­ких ком­па­ний яв­ля­ют­ся пен­си­он­ные фон­ды и круп­ные стра­хо­вые ком­па­нии». Ми­ни­маль­ные ин­ве­сти­ции в та­кой фонд со­став­ля­ют око­ло 100 тыс. дол­ла­ров (6,38 млн руб­лей на мо­мент на­пи­са­ния этой ста­тьи), до­ход­ность — 5–8%, то есть это та­кой пас­сив­ный, бес­про­блем­ный до­ход. Вой­ти в REIT мож­но че­рез спе­ци­а­ли­зи­ро­ван­ные плат­фор­мы или про­фес­си­о­наль­ных бро­ке­ров, до­бав­ля­ет Сер­гей Кам­люк. ■

Newspapers in Russian

Newspapers from Russia

© PressReader. All rights reserved.