ДЕВЕЛОПЕРЫ ВНОВЬ ЗАДУМАЛИСЬ О КОММЕРЧЕСК­ОЙ НЕДВИЖИМОС­ТИ

Ekspert - - СОДЕРЖАНИЕ -

В 2020 го­ду в Москве может опять раз­вер­нуть­ся стро­и­тель­ство коммерческ­ой недвижимос­ти. Это ста­но­вит­ся воз­мож­ным бла­го­да­ря сни­зив­шей­ся клю­че­вой став­ке Цен­тро­бан­ка и сло­жив­шей­ся ры­ноч­ной конъ­юнк­ту­ре

В 2020 го­ду в Москве может опять раз­вер­нуть­ся стро­и­тель­ство коммерческ­ой недвижимос­ти. Это ста­но­вит­ся воз­мож­ным бла­го­да­ря сни­зив­шей­ся клю­че­вой став­ке Цен­тро­бан­ка и сло­жив­шей­ся ры­ноч­ной конъ­юнк­ту­ре

В2019 го­ду ры­нок вы­со­ко­ка­че­ствен­ной коммерческ­ой недвижимос­ти на­хо­дил­ся в со­сто­я­нии под­го­тов­ки к пла­но­во­му подъ­ему: став­ки арен­ды офи­сов, тор­го­вых пло­ща­дей и скла­дов рос­ли, сред­няя ва­кант­ность пло­ща­дей сни­жа­лась. В от­дель­ных сег­мен­тах да­же воз­ник де­фи­цит: на­при­мер, на­блю­дал­ся недо­ста­ток офи­сов боль­шой пло­ща­ди. Од­на­ко девелоперы коммерческ­ой недвижимос­ти, прак­ти­че­ски свер­нув­шие про­ек­ты в кри­зис­ные 2014–2015 го­ды, не ре­а­ги­ро­ва­ли на по­зи­тив­ные им­пуль­сы рын­ка, скон­цен­три­ро­вав­шись на за­вер­ше­нии на­ча­тых объ­ек­тов.

В 2020 го­ду стро­и­тель­ная па­у­за ско­рее все­го за­вер­шит­ся. Об этом го­во­рит устой­чи­вый спрос со сто­ро­ны арен­да­то­ров и по­явив­ша­я­ся ак­тив­ность де­ве­ло­пе­ров, ко­то­рые вновь ста­ли ис­кать и по­ку­пать пло­щад­ки под за­строй­ку. По­хо­же, речь идет о на­ча­ле но­во­го ин­ве­сти­ци­он­но­го цик­ла на рын­ке коммерческ­ой недвижимос­ти.

Пять лет без строй­ки

В 2014–2016 го­дах ры­нок коммерческ­ой недвижимос­ти Моск­вы пе­ре­жил ост­рей­ший кри­зис. На его пи­ке в сто­ли­це пу­сто­ва­ло 2,7 млн кв. м офи­сов клас­сов A и B. В верх­нем сег­мен­те без арен­да­то­ров оста­вал­ся каж­дый чет­вер­тый офис. Но­вые тор­го­вые цен­тры от­кры­ва­лись по­лу­пу­сты­ми, а сред­няя ва­кант­ность в су­ще­ству­ю­щих вы­рос­ла в три ра­за.

Кри­зис 2014 го­да стал для рын­ка офис­ной и тор­го­вой недвижимос­ти «иде­аль­ным штор­мом», ко­гда сов­па­ли сра­зу несколь­ко от­ри­ца­тель­ных фак­то­ров. Рез­кое сни­же­ние спро­са со сто­ро­ны арен­да­то­ров сов­па­ло с ре­корд­ным вы­во­дом на ры­нок но­вых тор­го­вых и офис­ных цен­тров. «Си­ту­а­ция, ко­гда на слож­ном эта­пе на ры­нок вы­хо­дит боль­шое ко­ли­че­ство но­вых объ­ек­тов, для Моск­вы, увы, ти­пич­на. Кри­зи­сы сле­ду­ют слиш­ком ча­сто: 2008–2009-й, за­тем 2014–2016-й. Девелоперы не успе­ва­ют ре­а­ли­зо­вать про­ек­ты меж­ду кри­зи­са­ми», — го­во­рит ру­ко­во­ди­тель ком­па­нии RRG Де­нис Ко­ло­коль­ни­ков.

В 2014–2018 го­дах ры­нок «пе­ре­ва­ри­вал» то, что на­стро­и­ли ра­нее. Од­но из след­ствий кри­зи­са — рез­кое со­кра­ще­ние объ­е­мов стро­и­тель­ства. Так, в 2018-м был уста­нов­лен ан­ти­ре­корд по стро­и­тель­ству офи­сов — 125 тыс. кв. м. Для срав­не­ния: в 2014 го­ду объ­е­мы стро­и­тель­ства бы­ли вы­ше бо­лее чем в де­сять раз. В этой фа­зе но­вое стро­и­тель­ство ста­ло уже ненуж­ным и вы­со­ко­ри­с­ко­ван­ным.

Пе­ре­из­бы­ток пло­ща­дей на рын­ке был «съе­ден» толь­ко в 2019 го­ду. «По­след­ние

два го­да ока­за­лись ре­корд­ны­ми по сдел­кам с офис­ной недви­жи­мо­стью — око­ло по­лу­то­ра мил­ли­о­нов “квад­ра­тов” в год. Ва­кант­ность в офи­сах клас­сов A и B сни­зи­лась до де­ся­ти про­цен­тов», — го­во­рит ге­не­раль­ный ди­рек­тор CBRE в Рос­сии Вла­ди­мир Пи­на­ев. Сфор­ми­ро­вал­ся устой­чи­вый тренд на рост ста­вок. Арен­да­то­ры на­ча­ли кон­ку­ри­ро­вать за от­дель­ные по­ме­ще­ния.

В от­но­ше­нии рын­ка вы­со­ко­класс­ных скла­дов в Под­мос­ко­вье мож­но го­во­рить уже о де­фи­ци­те: ва­кант­ность за год сни­зи­лась с 4,7 до 3%. Ре­а­ги­руя на де­фи­цит, стро­ить скла­ды ста­ли непро­филь­ные иг­ро­ки: про­из­во­ди­те­ли и тор­го­вые се­ти. «Ры­нок пе­ре­ко­шен. За па­ру лет он про­шел путь от рын­ка по­ку­па­те­ля к рын­ку про­дав­ца», — го­во­рит мос­ков­ский бро­кер.

На кар­ди­наль­но из­ме­нив­шу­ю­ся си­ту­а­цию девелоперы толь­ко на­чи­на­ют ре­а­ги­ро­вать. В этом ви­но­ва­ты инерт­ность рын­ка и фи­нан­со­вые усло­вия. Кре­дит­ные став­ки из-за по­ли­ти­ки Цен­тро­бан­ка оста­ва­лись на­столь­ко вы­со­ки­ми, что воз­во­дить ком­мер­че­скую недви­жи­мость в боль­шин­стве про­ек­тов бы­ло невы­год­но для де­ве­ло­пе­ров.

По­де­ше­вев­шие кре­ди­ты и при­ход круп­ных арен­да­то­ров

Рез­ко воз­рос­шая ак­тив­ность де­ве­ло­пе­ров в 2019 го­ду объ­яс­ня­ет­ся ря­дом фак­то­ров. Во-пер­вых, по­зи­тив­ные ры­ноч­ные ре­а­лии. «Возь­мем ры­нок офи­сов: спрос устой­чив, став­ки арен­ды рас­тут, ва­кант­ность со­кра­ща­ет­ся. То же со скла­да­ми и тор­го­вы­ми по­ме­ще­ни­я­ми. Оче­вид­но, что по­тен­ци­ал для стро­и­тель­ства есть», — счи­та­ет управ­ля­ю­щий парт­нер Knight Frank Алек­сей Но­ви­ков.

Во-вто­рых, зна­чи­тель­но по­де­ше­ве­ло бан­ков­ское фи­нан­си­ро­ва­ние. В 2015 го­ду клю­че­вая став­ка Цен­тро­бан­ка под­ни­ма­лась до за­пре­ти­тель­ных 16%. Толь­ко в 2019-м ЦБ про­вел пять ра­ун­дов сни­же­ния клю­че­вой став­ки — с 7,75 до 6,25%. Бан­ки вы­да­ют за­строй­щи­кам кре­ди­ты под 8–9%. При та­кой сто­и­мо­сти де­нег де­ве­ло­пер­ские про­ек­ты вновь ста­но­вят­ся рен­та­бель­ны­ми.

В-тре­тьих, за 2019 год не бы­ло силь­ных скач­ков де­валь­ва­ции руб­ля. На­про­тив, рос­сий­ская ва­лю­та да­же укре­пи­лась. С уче­том то­го, что аренд­ные став­ки в по­дав­ля­ю­щем боль­шин­стве про­ек­тов за по­след­ние пять лет ста­ли руб­ле­вы­ми, ва­лют­ная ста­биль­ность для де­ве­ло­п­мен­та оста­ет­ся крайне важ­ной, по­сколь­ку часть стро­и­тель­ных за­трат по-преж­не­му при­вя­за­на к ев­ро и дол­ла­ру.

В-чет­вер­тых, у де­ве­ло­пе­ров и ин­ве­сто­ров по­явил­ся опре­де­лен­ный оп­ти­мизм. «Па­ру лет на­зад пре­об­ла­да­ли пес­си­ми­сти­че­ские на­стро­е­ния. США раз­вя­жут тор­го­вую вой­ну про­тив Ки­тая, за­тем нач­нет­ся ми­ро­вая ре­цес­сия с па­де­ни­ем цен на нефть и газ, вслед за чем по­де­ше­ве­ет и недви­жи­мость. Апо­ка­лип­ти­че­ские про­гно­зы не сбы­лись. Кар­тин­ка ре­аль­но­сти у лю­дей пре­вра­ти­лась из од­но­знач­но чер­ной в се­рую. Ра­бо­тать, ес­ли осто­рож­но, мож­но», — го­во­рит ру­ко­во­ди­тель од­ной из де­ве­ло­пер­ских ком­па­ний.

Фак­то­ром, уси­ли­ва­ю­щим оп­ти­мизм, ста­ли и успе­хи рос­сий­ско­го фон­до­во­го рын­ка. «За 2019 год ак­ции по­до­ро­жа­ли на 30 про­цен­тов. В “со­сед­нем це­ху” лю­ди на­ча­ли при­лич­но за­ра­ба­ты­вать, а мы что, ху­же? Успе­хи фон­до­ви­ков уве­ли­чи­ли ап­пе­тит к рис­ку на стро­и­тель­ном рын­ке», — счи­та­ет один из сто­лич­ных бро­ке­ров.

В-пя­тых, по­яв­ле­ние спро­са на круп­ные офис­ные ло­ты пло­ща­дью от 10 тыс. кв. м, который се­го­дня не может быть удо­вле­тво­рен рын­ком. «В по­след­ние два-три го­да на­чал фор­ми­ро­вать­ся тренд на пе­ре­езд круп­ных ком­па­ний и ми­ни­стерств со ста­рых пло­ща­дей в но­вые со­вре­мен­ные офи­сы. Ком­па­нии по­ни­ма­ют, что недви­жи­мость яв­ля­ет­ся фак­то­ром кон­ку­рен­ции. При пе­ре­ез­де из несколь­ких ста­рых офи­сов в один на­чи­на­ет ра­бо­тать фак­тор си­нер­гии: рас­тет культура бизнеса. Со­вре­мен­ные по­ме­ще­ния по­вы­ша­ют и опе­ра­ци­он­ную эф­фек­тив­ность: фе­де­раль­ные ми­ни­стер­ства, пе­ре­ехав­шие в Си­ти, за­ни­ма­ют те­перь 80 ты­сяч квад­рат­ных мет­ров вме­сто 200 ра­нее», — го­во­рит Вла­ди­мир Пи­на­ев. Во­про­са­ми но­вых штаб-квар­тир за­ни­ма­ет­ся мно­же­ство круп­ных струк­тур: от «Ян­дек­са» и Аль­фа-бан­ка до Цен­тро­бан­ка. Но най­ти на рын­ке но­вые пу­стые офи­сы пло­ща­дью в де­сят­ки ты­сяч мет­ров невозможно.

В-ше­стых, мо­гут сыг­рать роль и но­вые льго­ты сто­лич­но­го пра­ви­тель­ства для за­строй­щи­ков коммерческ­ой недвижимос­ти, вве­ден­ные в се­ре­дине про­шло­го го­да. При­чи­на их вве­де­ния — ка­та­стро­фи­че­ский раз­рыв в объ­е­мах стро­и­тель­ства жи­лой недвижимос­ти и коммерческ­ой. По вво­ду жи­лья Москва уста­но­ви­ла в про­шлом го­ду ре­корд — 4,96 млн кв. м, это по­чти вдвое боль­ше, чем го­дом ра­нее. В ис­то­рии сто­ли­цы лишь в 1965-м уда­лось по­стро­ить боль­ше (5 млн кв. м). Столь вы­со­кие объ­е­мы стро­и­тель­ства жи­лья кон­тра­сти­ру­ют с объ­е­ма­ми воз­ве­де­ния офис­ной и коммерческ­ой недвижимос­ти: все­го 630 тыс. кв. м. Та­кой дис­ба­ланс гро­зит уси­ле­ни­ем де­фи­ци­та но­вых ра­бо­чих мест на пе­ри­фе­рии, ро­стом ма­ят­ни­ко­вой ми­гра­ции и ухуд­ше­ни­ем транс­порт­ной си­ту­а­ции.

Но­вые льго­ты преду­смат­ри­ва­ют фак­ти­че­скую от­ме­ну пла­ты за из­ме­не­ние ви­да раз­ре­шен­но­го ис­поль­зо­ва­ния участ­ка для про­ек­тов коммерческ­ой недвижимос­ти. Для жи­лых про­ек­тов она оста­лась на преж­нем уровне — от 5 до 80% ка­даст­ро­вой сто­и­мо­сти зем­ли в за­ви­си­мо­сти от плот­но­сти за­строй­ки. Ль­го­та рас­про­стра­ня­ет­ся на все про­ек­ты за пре­де­ла­ми Тре­тье­го транс­порт­но­го коль­ца. По оцен­ке спе­ци­а­ли

стов мос­ков­ско­го пра­ви­тель­ства, та­кая ль­го­та поз­во­лит сни­зить се­бе­сто­и­мость стро­и­тель­ства на 8–10%.

Со­во­куп­ность этих при­чин вы­зва­ла ак­ти­ви­за­цию за­строй­щи­ков. Они ста­ли ис­кать но­вые пло­щад­ки, за­ка­зы­вать ис­сле­до­ва­ния и кон­цеп­ции. «Ду­маю, в 2020 го­ду нач­нет­ся но­вый ин­ве­сти­ци­он­ный цикл на рын­ке коммерческ­ой недвижимос­ти», — го­во­рит Алек­сей Но­ви­ков. Про­гно­зи­ру­ет­ся, что объ­е­мы стро­и­тель­ства тор­го­вой недвижимос­ти в 2020–2022 го­дах вы­рас­тут в два-три ра­за по от­но­ше­нию к те­ку­ще­му уров­ню и со­ста­вят 0,6–1 млн кв. м в год. Объ­е­мы офис­но­го стро­и­тель­ства уве­ли­чат­ся к 2022 го­ду бо­лее чем в два с по­ло­ви­ной ра­за — до 1 млн кв. м.

Идеи для но­во­го цик­ла

Но­вый ин­ве­сти­ци­он­ный цикл раз­во­ра­чи­ва­ет­ся в но­вых же ры­ноч­ных усло­ви­ях. Оче­вид­но, что это из­ме­нит и про­дукт на рын­ке. Ка­кую ком­мер­че­скую недви­жи­мость бу­дут стро­ить?

Наи­боль­шие из­ме­не­ния при­хо­дят­ся на ры­нок тор­го­вой недвижимос­ти. Их при­чи­ны по­нят­ны: до­хо­ды на­се­ле­ния па­да­ют, элек­трон­ная тор­гов­ля тес­нит при­выч­ную, ме­ня­ет­ся по­тре­би­тель­ские по­ве­де­ние го­ро­жан. В про­шлое ухо­дит, ка­за­лось, бес­про­иг­рыш­ный фор­мат — ги­гант­ский тор­го­вый центр око­ло МКАД с ги­пер­мар­ке­том. Та­кие объ­ек­ты боль­ше стро­ить не бу­дут. «Огром­ная ко­роб­ка в по­лях? По­за­вче­раш­ний день. Арен­да­то­ры ту­да ча­сто да­же без аренд­ной пла­ты не хо­тят “са­дить­ся”. Это по­то­му, что лю­ди все мень­ше увле­ка­ют­ся шо­пин­гом и не хо­тят тра­тить ча­сы на до­ро­гу до тор­го­во­го цен­тра», — го­во­рит сто­лич­ный бро­кер.

Од­но­знач­но вы­иг­рыш­ный фор­мат — рай­он­ный тор­го­вый центр. Осо­бен­но ес­ли он стро­ит­ся в об­жи­том рай­оне, ря­дом с мет­ро. Кон­цеп­ция та­ко­го цен­тра транс­фор­ми­ру­ет­ся: в нем оста­ет­ся мень­ше соб­ствен­но тор­го­вых то­чек, за­то зна­чи­тель­но рас­ши­ря­ет­ся спектр раз­вле­че­ний (ки­но­те­атр, дет­ские цен­тры), уве­ли­чи­ва­ет­ся ко­ли­че­ство то­чек об­ще­пи­та и раз­но­об­раз­ных сер­ви­сов. Один из при­ме­ров мно­го­функ­ци­о­наль­но­го цен­тра но­во­го по­ко­ле­ния — ТЦ «Ан­га­ра», от­кры­тый в кон­це про­шло­го го­да на месте быв­ше­го рай­он­но­го ки­но­те­ат­ра на юге Моск­вы. Де­ве­ло­пер это­го про­ек­та ком­па­ния ADG, ско­рее все­го, «съест» бóль­шую часть сег­мен­та рын­ка ло­каль­ных тор­го­вых цен­тров в Москве: в 2014 го­ду за­строй­щик ку­пил у сто­лич­но­го пра­ви­тель­ства сра­зу 39 ки­но­те­ат­ров, под­ле­жа­щих ре­кон­струк­ции.

Всё с боль­шим эн­ту­зи­аз­мом за­строй­щи­ки на­чи­на­ют воз­во­дить аут­лет­цен­тры. То­ва­ры от из­вест­ных брен­дов по сни­жен­ным це­нам в кри­зис­ные вре­ме­на поль­зу­ют­ся вы­со­ким спро­сом. В 2020 го­ду от­кро­ют­ся два зна­ко­вых аут­лет­цен­тра: но­вая фа­за про­ек­та око­ло Вну­ко­во и центр на Но­вой Ри­ге. В пла­нах еще несколь­ко та­ких про­ек­тов.

Зна­чи­тель­ное ко­ли­че­ство тор­го­вых пло­ща­дей может по­явить­ся в про­грам­ме стро­и­тель­ства транс­порт­но­пе­ре­са­доч­ных уз­лов (ТПУ). В неко­то­рых их них ба­ланс пло­ща­дей ока­зал­ся на­столь­ко неожи­дан­ным, что их уже окре­сти­ли тор­го­во-пе­ре­са­доч­ны­ми уз­ла­ми. ТПУ «са­дят­ся» на круп­ные по­то­ки по­тен­ци­аль­ных по­тре­би­те­лей, так что с точ­ки зре­ния бизнеса они вряд ли ока­жут­ся убы­точ­ны­ми. С дру­гой сто­ро­ны, про­грам­ма их стро­и­тель­ства бук­су­ет, сро­ки на­ча­ла стро­и­тель­ства и ввод объ­ек­тов по­сто­ян­но пе­ре­но­сят­ся, так что го­во­рить о пер­спек­ти­вах про­грам­мы труд­но. Мос­ков­ское пра­ви­тель­ство хо­те­ло бы воз­ве­сти бо­лее 130 ТПУ, но лишь треть бу­дет про­фи­нан­си­ро­ва­на из го­род­ско­го бюд­же­та. Для 16 про­ек­тов в ТПУ на­шли ин­ве­сто­ров.

На ло­ги­сти­че­ском рын­ке нач­нет ак­тив­но раз­ви­вать­ся но­вый про­дукт — скла­ды «по­след­ней ми­ли», то есть рас­по­ло­жен­ные внут­ри МКАД или со­всем ря­дом с ней. Та­кие при­бли­жен­ные к по­тре­би­те­лям скла­ды поз­во­ля­ют кар­ди­наль­но со­кра­тить вре­мя до­став­ки то­ва­ров по­тре­би­те­лям. Еще один но­вый про­дукт — двух-трех­этаж­ные скла­ды. В них верх­ние эта­жи мо­гут за­ни­мать неболь­шие про­мыш­лен­ные про­из­вод­ства или тор­го­вые пло­ща­ди.

А вот мод­ные в США мно­го­этаж­ные пол­но­стью ав­то­ма­ти­зи­ро­ван­ные скла­ды, рас­по­ло­жен­ные чуть ли не в цен­тре го­ро­да, по­явят­ся в Рос­сии еще не ско­ро. Москва не Нью-Йорк: для скла­дов в цен­тре, от­ку­да то­вар может до­став­лять­ся чуть ли не в те­че­ние ча­са по­сле за­ка­за он­лайн, ем­кость пре­ми­аль­но­го сег­мен­та тор­гов­ли недо­ста­точ­на. Ав­то­ма­ти­за­ция скла­дов сдер­жи­ва­ет­ся низ­кой сто­и­мо­стью тру­да в Рос­сии: вы­год­нее на­нять на склад по­боль­ше ра­бо­чих, чем за­ку­пать до­ро­го­сто­я­щее обо­ру­до­ва­ние.

На офис­ном рын­ке бу­дут мак­си­маль­но вос­тре­бо­ва­ны круп­ные ком­плек­сы, где арен­да­то­ры име­ют воз­мож­ность по­лу­чить ло­ты в де­сят­ки ты­сяч квад­рат­ных мет­ров. Но­вин­кой го­да мо­гут стать сдел­ки по схе­ме Build-to-Suit (BTS). В про­ек­тах при­выч­но­го спе­ку­ля­тив­но­го де­ве­ло­п­мен­та де­ве­ло­пер воз­во­дит про­ект, а по­том сда­ет его в арен­ду. В схе­ме BTS объ­ект стро­ят под кон­крет­но­го за­каз­чи­ка. Это поз­во­ля­ет за­строй­щи­ку сни­зить рис­ки, а арен­да­то­ру — умень­шить свои за­тра­ты. На склад­ском рын­ке сдел­ки BTS при­выч­ны, но офи­сы по­ка так не стро­ят. Экс­пер­ты ожи­да­ют, что пер­вые сдел­ки BTS мы уви­дим уже в 2020 го­ду. ■

Биз­нес-центр «Ака­де­мик» в фор­ме лин­зы на про­спек­те Вер­над­ско­го — один из немно­гих но­вых объ­ек­тов на рын­ке коммерческ­ой недвижимос­ти Моск­вы, вве­ден­ных в про­шлом го­ду

Офис­ный центр «Ху­ан­мин парк», по­стро­ен­ный ки­тай­ца­ми в рай­оне Бо­та­ни­че­ско­го са­да, — при­мер стро­и­тель­ства неболь­шо­го по пло­ща­ди объ­ек­та в спаль­ном рай­оне Моск­вы

Newspapers in Russian

Newspapers from Russia

© PressReader. All rights reserved.