Метр пе­ре­мен

Izvestia - - Первая страница - Дмит­рий Аду­шев

Экс­перт по стро­и­тель­ству Дмит­рий Аду­шев — о том, нас­коль­ко мо­жет по­до­ро­жать жи­лье и как под­дер­жать спрос на него

На за­се­да­нии Гос­со­ве­та в Ка­за­ни пла­ни­ру­ет­ся об­су­дить улуч­ше­ние жи­лищ­ных усло­вий рос­си­ян. Стро­и­тель­ство яв­ля­ет­ся важ­ной си­сте­мо­об­ра­зу­ю­щей от­рас­лью для рос­сий­ской эко­но­ми­ки. Еже­год­но она при­вле­ка­ет око­ло 5 трлн руб­лей, из них бо­лее 65% вкла­ды­ва­ют доль­щи­ки. С 1 июля 2019 го­да российский де­ве­ло­п­мент вой­дет в но­вую ре­аль­ность, до­ле­вое стро­и­тель­ство в его при­выч­ной фор­ме от­пра­вит­ся в про­шлое. Да­вай­те по­смот­рим, как из­ме­нит­ся от­расль и что сде­лать, что­бы не до­пу­стить рез­ко­го ро­ста цен на квар­ти­ры.

Ры­нок сна­ча­ла со­тря­са­ли кри­зи­сы 2008 и 2014 го­дов. За­тем по­сле­до­ва­ло уже­сто­че­ние до­ле­во­го за­ко­но­да­тель­ства для за­строй­щи­ков, но это, увы, не смог­ло за­щи­тить стра­ну от по­яв­ле­ния оче­ред­ной вол­ны об­ма­ну­тых граж­дан-со­ин­ве­сто­ров. В 2018 го­ду бы­ли приняты кар­ди­наль­ные из­ме­не­ния, преду­смат­ри­ва­ю­щие пол­ный от­каз от при­выч­ной схе­мы фи­нан­си­ро­ва­ния до­ле­во­го стро­и­тель­ства. Те­перь граж­да­нин по­не­сет день­ги не на­пря­мую за­строй­щи­кам, а в бан­ки на эс­кроу-сче­та.

Изна­чаль­но пла­ни­ро­ва­лось, что но­вую мо­дель стро­и­тель­ства бу­дут внед­рять плав­но и без­бо­лез­нен­но для всех участ­ни­ков рын­ка. Уже за­пу­щен­ные про­ек­ты долж­ны бы­ли ка­кое-то вре­мя ра­бо­тать по ста­рой схе­ме и удер­жи­вать рост цен, а па­рал­лель­но вы­хо­дя­щее но­вое пред­ло­же­ние на­чи­на­ли бы про­да­вать че­рез бан­ков­ско­го по­сред­ни­ка.

Но пла­ны из­ме­ни­лись. Под Новый год бы­ло при­ня­то ре­ше­ние о пе­ре­строй­ке от­рас­ли в крат­чай­шие сро­ки и по­ста­нов­ке на но­вые рель­сы всех про­ек­тов — и но­вых, и уже ре­а­ли­зу­ю­щих­ся. Что это су­лит по­ку­па­те­лю? По­яв­ле­ние но­во­го иг­ро­ка на рын­ке недви­жи­мо­сти — бан­ков — од­но­знач­но сыг­ра­ет на уве­ли­че­ние се­бе­сто­и­мо­сти.

Та­ким об­ра­зом, за два го­да стро­и­тель­ства сред­не­взве­шен­ная став­ка по го­ду бу­дет со­став­лять 7–9%. В этом слу­чае се­бе­сто­и­мость вы­рас­тет при­мер­но на 16%, что, со­от­вет­ствен­но, от­ра­зит­ся и на ко­неч­ной цене квад­рат­но­го мет­ра. К то­му же не бу­дем за­бы­вать о воз­рос­шей с 1 ян­ва­ря 2019 го­да став­ке НДС, ко­то­рая неми­ну­е­мо при­ве­дет к уве­ли­че­нию цен на то­ва­ры и услу­ги в сфе­ре стро­и­тель­ства. Что так­же по­спо­соб­ству­ет по­вы­ше­нию сто­и­мо­сти жи­лья для ко­неч­но­го по­тре­би­те­ля.

Не ду­маю, что рост цен пре­вы­сит 15%, так как ры­нок пер­вич­ной недви­жи­мо­сти в но­вых усло­ви­ях ожи­да­ют уве­ли­чив­ша­я­ся кон­ку­рен­ция между за­строй­щи­ка­ми и борь­ба за по­ку­па­те­ля.

Удо­ро­жа­ние квар­тир в но­вострой­ках мы уви­де­ли еще во вто­рой по­ло­вине 2018 го­да. Все на­ча­лось с раз­го­во­ров о гря­ду­щих из­ме­не­ни­ях в за­ко­но­да­тель­стве — ин­фор­ма­ци­он­ный фон во­круг них сыг­рал в це­но­об­ра­зо­ва­нии важ­ную роль. Плюс ча­стич­ные из­ме­не­ния в ра­бо­те за­строй­щи­ков про­шли еще до вступ­ле­ния в си­лу ос­нов­ных по­пра­вок в 214-ФЗ: по­явил­ся кон­троль за рас­хо­дом средств — спец­с­че­та. Это не силь­но за­труд­ни­ло жизнь ком­па­ни­ям, но неко­то­рое по­вы­ше­ние се­бе­сто­и­мо­сти на этом фоне все же про­изо­шло.

И что же мы уви­дим? В первую оче­редь тя­же­ло при­дет­ся мел­ким ком­па­ни­ям и тем за­строй­щи­кам, ко­то­рые вы­ве­ли неудач­ные в плане спро­са про­ек­ты, — это при­мер­но 30% иг­ро­ков рос­сий­ско­го рын­ка.

При по­вы­ше­нии цен сни­зит­ся по­ку­па­тель­ная спо­соб­ность, от­расль обя­за­тель­но сузит­ся, ло­каль­ная кон­ку­рен­ция вы­рас­тет. А ко­гда в оби­ход вой­дут эс­кроу-сче­та, у мно­гих за­строй­щи­ков мо­жет су­ще­ствен­но со­кра­тить­ся ко­ли­че­ство но­вых про­ек­тов, по­то­му что ста­рые биз­нес-мо­де­ли не вы­дер­жат но­вых фи­нан­со­вых вы­зо­вов.

С уче­том до­пол­ни­тель­ных из­дер­жек, уров­ня до­хо­дов на­се­ле­ния и воз­рос­ших ипо­теч­ных ста­вок удо­ро­жа­ние жи­лья мо­жет при­ве­сти к то­му, что про­ек­ты, ко­то­рые сей­час стро­ят­ся, бу­дут вве­де­ны в экс­плу­а­та­цию, а вот с вы­хо­дом но­вых боль­шин­ству при­дет­ся по­вре­ме­нить. Это при­ве­дет к со­кра­ще­нию пред­ло­же­ния и суже­нию рын­ка.

К то­му же, по на­шим под­сче­там, каж­дый про­цент ро­ста ипо­теч­ной став­ки при­во­дит к по­те­ре око­ло 5% кли­ен­тов. А сле­до­ва­тель­но, со сни­же­ни­ем уров­ня по­ку­па­тель­ной спо­соб­но­сти и умень­ше­ни­ем ко­ли­че­ства пред­ло­же­ния по­вы­сит­ся спрос на каж­дый кон­крет­ный объ­ект. В этих усло­ви­ях о сни­же­нии цен на жи­лье го­во­рить по­ка не при­хо­дит­ся, ско­рее все­го, они пой­дут вверх.

Од­на­ко не все так страш­но. Сдер­жать рост цен вполне воз­мож­но за счет сни­же­ния став­ки ипо­теч­но­го кре­ди­та, его суб­си­ди­ро­ва­ния го­су­дар­ством на уровне 5–7% го­до­вых. Ведь для мно­гих граж­дан ипо­те­ка оста­ет­ся един­ствен­ной воз­мож­но­стью при­об­ре­сти квар­ти­ру — в мас­со­вом сег­мен­те по­куп­ка жи­лья в кре­дит до­сти­га­ет 70%.

Еще од­ним ва­ри­ан­том ни­ве­ли­ро­ва­ния ро­ста цен мо­жет стать внед­ре­ние ин­но­ва­ци­он­ных ме­то­дов стро­и­тель­ства для то­го, что­бы умень­шить се­бе­сто­и­мость или уве­ли­чить ско­рость сда­чи объ­ек­тов. Но са­мое глав­ное — это взве­шен­ная по­ли­ти­ка со сто­ро­ны го­су­дар­ства, ко­то­рая по­мо­жет и по­ку­па­тель­ско­му спро­су, и биз­не­су.

Newspapers in Russian

Newspapers from Russia

© PressReader. All rights reserved.