Тя­же­лая мик­ро­до­ля

Как «про­фес­си­о­наль­ные со­се­ди» вы­се­ля­ют хо­зя­ев квартир

Izvestia - - Первая страница - Ма­рия Бу­ха­ро­ва

За­ко­но­про­ект, за­пре­ща­ю­щий про­да­жу мик­ро­до­лей в квар­ти­рах, мо­жет быть при­нят во вто­ром чте­нии уже в ве­сен­нюю сес­сию Го­с­ду­мы. Уве­рен­ность в этом «Из­ве­сти­ям» под­твер­ди­ли его ав­то­ры-пар­ла­мен­та­рии. Этот до­ку­мент при­зван за­щи­тить рос­си­ян от квар­тир­ных рей­де­ров — ску­па­ю­щих ма­лые пло­ща­ди афе­ри­стов, ко­то­рые вы­нуж­да­ют граж­дан со­вер­шать невы­год­ные сдел­ки по про­да­же жи­лья. А за­ча­стую и во­все ли­шать­ся его. Толь­ко в про­шлом го­ду в Рос­сии, по дан­ным МВД, бы­ло за­фик­си­ро­ва­но бо­лее 6 тыс. слу­ча­ев мо­шен­ни­че­ства в сфе­ре недви­жи­мо­сти. «Из­ве­стия» вы­яс­ни­ли, как ра­бо­та­ет се­рый ры­нок жи­лья, узна­ли, кто та­кие «про­фес­си­о­наль­ные со­се­ди», ка­кие ме­то­ды ис­поль­зу­ют квар­тир­ные рей­де­ры и мож­но ли обез­опа­сить се­бя и свою квар­ти­ру от по­ся­га­тельств пре­ступ­ни­ков.

«СО­ЦИ­АЛЬ­НЫЙ ТЕРРОРИЗМ»

По ста­ти­сти­ке МВД, из 6755 за­ре­ги­стри­ро­ван­ных в 2018 го­ду фак­тов мо­шен­ни­че­ских дей­ствий в сфе­ре недви­жи­мо­сти рас­кры­то бы­ло мень­ше по­ло­ви­ны — 3196 слу­ча­ев. Ча­ще ма­хи­на­ции с жи­льем вы­яв­ля­ют в Москве и Мос­ков­ской об­ла­сти, а так­же в Санкт-Пе­тер­бур­ге и го­ро­дах-мил­ли­он­ни­ках.

— Это объ­яс­ня­ет­ся боль­шим ко­ли­че­ством пред­ло­же­ний на рын­ке недви­жи­мо­сти и вы­со­кой сто­и­мо­стью жи­лья, — по­яс­ни­ли «Из­ве­сти­ям» в пресс-служ­бе МВД. — Все­го за ми­нув­ший год за со­вер­ше­ние ука­зан­ных про­ти­во­прав­ных де­я­ний за­дер­жан 1751 че­ло­век.

В но­вом го­ду про­бле­ма квар­тир­но­го рей­дер­ства вы­шла на го­су­дар­ствен­ный уро­вень. В бли­жай­шую сес­сию Го­с­ду­ма рас­смот­рит сра­зу несколь­ко за­ко­но­про­ек­тов, при­зван­ных ре­шить этот во­прос. Свои пред­ло­же­ния об огра­ни­че­нии пло­ща­ди до­лей в квар­ти­ре, ко­то­рые мож­но про­да­вать или пе­ре­оформ­лять, внес­ла груп­па де­пу­та­тов от фрак­ции ЛДПР. Один из ав­то­ров про­ек­та, член дум­ско­го ко­ми­те­та по жи­лищ­ной по­ли­ти­ке и ЖКХ Игорь То­ро­щин рас­ска­зал «Из­ве­сти­ям», что до­ку­мент пред­по­ла­га­ет запретить об­ра­зо­ва­ние до­ли в пра­ве об­щей соб­ствен­но­сти на квар­ти­ру, ес­ли эта до­ля — мень­шей пло­ща­ди, чем учет­ная нор­ма жи­ло­го по­ме­ще­ния.

— Квар­тир­ное рей­дер­ство за­шло так да­ле­ко, что его уже на­зы­ва­ют осо­бо опас­ной фор­мой со­ци­аль­но­го тер­ро­риз­ма, — ска­зал он.

— Рас­смат­ри­вал­ся да­же ва­ри­ант пол­но­го за­пре­та де­ле­ния жи­лых по­ме­ще­ний на до­ли, но от него от­ка­за­лись, так как это огра­ни­чи­ло бы пра­ва доб­ро­со­вест­ных граж­дан. По­это­му внес­ли про­ект о за­пре­те дроб­ле­ния на до­ли, ко­то­рые не со­от­вет­ству­ют учет­ной нор­ме, — ска­зал Игорь То­ро­щин.

Это уже вто­рая по­доб­ная ини­ци­а­ти­ва. Еще в кон­це 2017 го­да гла­ва дум­ско­го ко­ми­те­та по гос­стро­и­тель­ству и за­ко­но­да­тель­ству Па­вел Кра­ше­нин­ни­ков, пред­се­да­тель ко­ми­те­та по ЖКХ Га­ли­на Хо­ван­ская и ее за­ме­сти­те­ли Алек­сандр Си­дя­кин и Па­вел Кач­ка­ев пред­ло­жи­ли вве­сти за­прет на про­да­жу мик­ро­до­лей, ко­то­рые не со­от­вет­ству­ют учет­ной нор­ме, и огра­ни­че­ния на их ре­ги­стра­цию. Сей­час этот за­ко­но­про­ект про­хо­дит про­це­ду­ру со­гла­со­ва­ния по­сле пер­во­го чте­ния, со­об­щи­ла «Из­ве­сти­ям» Га­ли­на Хо­ван­ская.

— Мы внес­ли прав­ки и оп­ти­ми­стич­но на­стро­е­ны по по­во­ду при­ня­тия на­ше­го про­ек­та во вто­ром чте­нии, — ска­за­ла де­пу­тат. НЕ ПО ДОБ­РОЙ ДО­ЛЕ Тео­ре­ти­че­ски сдел­ки с куп­лей-про­да­жей мик­ро­до­лей за­щи­ща­ют­ся ст. 250 Граж­дан­ско­го ко­дек­са РФ «Пре­иму­ще­ствен­ное пра­во по­куп­ки». Од­на­ко преду­смот­рен­ные в ней огра­ни­че­ния, по сло­вам спе­ци­а­ли­стов, до­воль­но лег­ко обой­ти — услу­ги по при­об­ре­те­нию ча­сти квартир пред­ла­га­ет мно­же­ство ри­ел­тор­ских кон­тор.

Од­на­ко на де­ле лю­бая ри­ел­тор­ская кон­то­ра пред­ла­га­ет услу­ги как по по­куп­ке ча­сти в квар­ти­ре, так и по ее про­да­же. По­доб­ные объ­яв­ле­ния на од­ном из са­мых по­пу­ляр­ных сай­тов по тор­гов­ле недви­жи­мо­стью вы­гля­дят вполне со­лид­но: «Москва, 1/2 квар­ти­ры, 32 квад­рат­ных мет­ра, хо­ро­ший дом, квар­ти­ра с ре­мон­том, чу­дес­ные со­се­ди. Цена — 3 500 000 руб­лей». Встре­ча­ют­ся ва­ри­ан­ты по­про­ще и по­де­шев­ле — на­при­мер, пред­ло­же­ния о про­да­же 1/22 и да­же 1/100 квар­ти­ры. Как пра­ви­ло, эти «доль­ки» нуж­ны для оформ­ле­ния про­пис­ки в сто­ли­це.

Пре­пят­стви­ем для граж­да­ни­на, ре­шив­ше­го про­дать свою до­лю в та­кой квар­ти­ре, мо­гут стать осталь­ные соб­ствен­ни­ки.

— До­го­во­рить­ся по­лу­ча­ет­ся не все­гда. И то­гда юри­сты мо­гут пред­ло­жить вам спо­со­бы обой­ти пре­иму­ще­ствен­ное пра­во род­ствен­ни­ков на по­куп­ку до­ли. При­бег­нув к ним, впро­чем, сто­ит от­да­вать се­бе от­чет, что они свя­за­ны с опре­де­лен­ным риском. При недоб­ро­со­вест­но­сти по­ку­па­те­ля про­да­вец, обо­шед­ший пре­иму­ще­ствен­ное пра­во с по­мо­щью мни­мой или при­твор­ной сдел­ки, рис­ку­ет не по­лу­чить опла­ту по до­го­во­ру, — по­яс­ни­ли «Из­ве­сти­ям» спе­ци­а­ли­сты мос­ков­ской юри­ди­че­ской кон­суль­та­ции «На­род­ный со­вет­ник».

При этом су­ще­ству­ет и вполне ле­галь­ный спо­соб про­дать свою до­лю — офор­мить дар­ствен­ную на по­тен­ци­аль­но­го по­ку­па­те­ля в об­ход во­ли осталь­ных жиль­цов.

— При да­ре­нии соб­ствен­ник те­ря­ет пре­иму­ще­ствен­ное пра­во на по­куп­ку. Фак­ти­че­ски за дар­ствен­ной ча­сто скры­ва­ет­ся обыч­ная куп­ля-про­да­жа, еще и не обре­ме­нен­ная упла­той на­ло­гов, — уве­ря­ют юри­сты. — Здесь есть об­рат­ные рис­ки: сдел­ка мо­жет быть при­зна­на мни­мой, и соб­ствен­ник в этом слу­чае по­тре­бу­ет пе­ре­во­да прав на се­бя. В ре­зуль­та­те по­ку­па­тель рас­ста­нет­ся с при­об­ре­тен­ной до­лей.

«ПРО­ФЕС­СИ­О­НАЛЬ­НЫЕ СО­СЕ­ДИ»

Опи­сан­ные ла­зей­ки в за­ко­но­да­тель­стве при­ве­ли к по­яв­ле­нию в Рос­сии неле­галь­но­го биз­не­са в сфе­ре недви­жи­мо­сти — квар­тир­но­го рей­дер­ства.

Как пра­ви­ло, все по­доб­ные ис­то­рии на­чи­на­ют­ся оди­на­ко­во. Один из чле­нов се­мьи по раз­ным при­чи­нам всту­па­ет в кон­фликт с осталь­ны­ми и ре­ша­ет про­дать свою до­лю в квар­ти­ре. В ито­ге неза­дач­ли­вый про­да­вец по­па­да­ет в се­ти чер­ных ри­ел­то­ров, и в дело всту­па­ет це­лая ор­га­ни­зо­ван­ная груп­па. Не­доб­ро­со­вест­ные юри­сты по­мо­га­ют офор­мить дар­ствен­ную и по­лу­чить день­ги, а за­тем под­се­ля­ют в квар­ти­ру так на­зы­ва­е­мых про­фес­си­о­наль­ных со­се­дей, ко­то­рые со­зда­ют невы­но­си­мые усло­вия жиз­ни для осталь­ных соб­ствен­ни­ков, в ре­зуль­та­те че­го они вы­нуж­де­ны про­дать и свои до­ли в на­деж­де из­ба­вить­ся от но­вых жиль­цов.

— Это бри­га­ды спе­ци­аль­но обу­чен­ных лю­дей, ко­то­рые ра­бо­та­ют при ри­ел­тор­ских кон­то­рах, ко­то­рые и сда­ют им ин­фор­ма­цию, — рас­ска­зал «Из­ве­сти­ям» ру­ко­во­ди­тель про­ек­та «На­род­ный ан­ти­рей­дер» Сер­гей Ло­ба­нов. — В ито­ге жизнь соб­ствен­ни­ков де­ла­ют невы­но­си­мой «про­фес­си­о­наль­ные со­се­ди».

Как пра­ви­ло, но­вые жиль­цы при­ез­жа­ют, ко­гда хо­зя­ев нет до­ма, взла­мы­ва­ют две­ри и все­ля­ют­ся, по­сле че­го на­чи­на­ют до­во­дить жи­ву­щих в квар­ти­ре лю­дей до пол­но­го бес­си­лия и от­ча­я­ния.

— При­ве­ду при­мер, — про­дол­жил Сер­гей Ло­ба­нов. — Часть соб­ствен­но­сти моск­вич­ки Ан­ны Г. на­хо­ди­лась под су­деб­ным за­пре­том на про­да­жу, од­на­ко мо­шен­ни­че­ским пу­тем эта до­ля бы­ла про­да­на рей­де­ру. Он и все­лил ту­да сво­их лю­дей, ко­то­рые ре­гу­ляр­но всту­па­ли в кон­флик­ты с соб­ствен­ни­цей остав­ших­ся 3/4 квар­ти­ры.

В по­хо­жей си­ту­а­ции ока­зал­ся и 29-лет­ний Алек­сандр О. Его сест­ра про­да­ла свою до­лю в квар­ти­ре, и к нему все­ли­лись те са­мые «про­фес­си­о­наль­ные со­се­ди». По его сло­вам, сна­ча­ла они про­сто пи­ли день и ночь, а ко­гда по­ня­ли, что хо­зя­ин боль­шую часть вре­ме­ни на­хо­дит­ся на ра­бо­те, пе­ре­шли к бо­лее ра­ди­каль­ным ме­рам.

— Они раз­гро­ми­ли ван­ную и туа­лет. Я по­чи­нил, а они сно­ва все раз­би­ли. При­чем я не мог ни­че­го сде­лать, по­то­му что у них бы­ли до­ку­мен­ты о соб­ствен­но­сти, и по­ли­цей­ские по­жи­ма­ли пле­ча­ми и го-

во­ри­ли: «Раз­би­рай­тесь са­ми». Но эти лю­ди не хо­те­ли ид­ти ни на ка­кие ком­про­мис­сы, — рас­ска­зал «Из­ве­сти­ям» Алек­сандр. — Я про­дер­жал­ся пол­го­да, нер­вы бы­ли из­мо­та­ны и у ме­ня, и да­же у мо­е­го ко­та. По­это­му я в ито­ге про­дал и свою часть жи­ли­ща. При­ш­лось пе­ре­ехать в ма­лень­кую квар­ти­ру.

«ПО­ЧЕ­МУ БЫ И НЕТ»

Жи­ли­ще пен­си­о­нер­ки Ан­ны Пет­ров­ны П. «про­фес­си­о­наль­ные со­се­ди» за­хва­ти­ли под Но­вый год. Си­ту­а­ция в квар­ти­ре сра­зу ста­ла крайне на­пря­жен­ной — незва­ные го­сти ед­ва не до­ве­ли по­жи­лую моск­вич­ку до су­и­ци­да.

— Я не усле­ди­ла, как сын стал иг­рать в он­лайн-ка­зи­но, и в ка­кой-то мо­мент пол­но­стью по­те­ря­ла кон­троль над ним. Од­на­жды при­шли двое муж­чин и ска­за­ли, что те­перь моя квар­ти­ра — это их квар­ти­ра, — рас­ска­за­ла она «Из­ве­сти­ям». — Они гру­бо толк­ну­ли ме­ня и ста­ли рас­по­ла­гать­ся. Я по­зво­ни­ла в по­ли­цию, у ме­ня на ру­ках бы­ли и до­ку­мен­ты на соб­ствен­ность ча­сти квар­ти­ры, и акт о все­ле­нии. Но все оста­лось как есть. Призна­юсь, в ка­кой-то мо­мент са­мо­убий­ство ка­за­лось мне един­ствен­ным вы­хо­дом, но о мо­ей си­ту­а­ции узна­ли ре­бя­та-ан­ти­рей­де­ры и бла­го­да­ря им со­хра­ня­ет­ся шанс до­бить­ся ком­пен­са­ции за то, что мне при­ш­лось пе­ре­жить.

К Анне Пет­ровне все­ли­лись ак­ти­ви­сты «На­род­но­го ан­ти­рей­де­ра» — уже ме­сяц Илья и Ан­тон каж­дый день на­хо­дят­ся в квар­ти­ре, обе­ре­га­ют по­стра­дав­шую от мо­шен­ни­ков жен­щи­ну.

— Мы со­би­ра­ем до­ка­за­тель­ства по ст. 247 ГК РФ («Вла­де­ние и поль­зо­ва­ние иму­ще­ством, на­хо­дя­щим­ся в до­ле­вой соб­ствен­но­сти»). При нас они не мо­гут огра­ни­чи­вать поль­зо­ва­ние туа­ле­том, ван­ной и кух­ней, по­то­му что мы за­фик­си­ру­ем это и ис­поль­зу­ем в су­де, что­бы до­ка­зать факт дав­ле­ния на соб­ствен­ни­цу, — рас­ска­за­ли «Из­вес- ти­ям» ак­ти­ви­сты.

Од­ним из «про­фес­си­о­наль­ных со­се­дей», все­лив­ших­ся к Анне Пет­ровне, ока­зал­ся уро­же­нец од­ной из кав­каз­ских рес­пуб­лик. По его сло­вам, он не име­ет лич­ной непри­яз­ни к ба­буш­ке, но ра­ди де­нег го­тов и даль­ше де­лать ее жизнь невы­но­си­мой. Сна­ча­ла он уве­рял, что при­об­рел свою до­лю за­кон­но и име­ет пол­ное пра­во тут жить, но в кон­це кон­цов со­об­щил, что про­ис­хо­дя­щее для него — про­сто спо­соб за­ра­бот­ка.

— Не нар­ко­ти­ки же про­даю, все ле­галь­но, по за­ко­ну, — за­явил он «Из­ве­сти­ям». — Ме­ня по­про­си­ли по­жить. Сво­е­го жи­лья у ме­ня нет, в Москве я не­дав­но, по­это­му мы с бра­том по­ду­ма­ли: «По­че­му бы и нет».

Не сра­зу, но «про­фес­си­о­наль­ный со­сед» при­знал­ся, что по­лу­ча­ет за свою «ра­бо­ту» око­ло 15 тыс. руб­лей в ме­сяц.

ЧТО ДЕ­ЛАТЬ?

По­пав­шим в по­доб­ную си­ту­а­цию в первую оче­редь сто­ит по­про­бо­вать оспо­рить сдел­ку по про­да­же мик­ро­до­ли в су­де, по­яс­нил «Из­ве­сти­ям» ад­во­кат Ви­та­лий Ре­взин.

— Нуж­но бу­дет до­ка­зать, что сдел­ка бы­ла со­вер­ше­на яв­но с кри­ми­наль­ным под­тек­стом, а то ко­ли­че­ство квад­рат­ных мет­ров, ко­то­рое при­об­ре­ли по­сто­рон­ние лю­ди, невоз­мож­но вы­де­лить для их про­жи­ва­ния. И то­гда есть ве­ро­ят­ность, что суд от­ме­нит сдел­ку, — ска­зал он. — Еще один ва­ри­ант — че­рез суд обя­зать про­дать мик­ро­до­лю соб­ствен­ни­кам, до­ля ко­то­рых боль­ше. При этом цена мик­ро­до­ли опре­де­ля­ет­ся экс­пер­том. Ес­ли в квар­ти­ру все-та­ки по­па­ли по­сто­рон­ние «соб­ствен­ни­ки», мож­но опре­де­лить по­ря­док поль­зо­ва­ния квар­ти­рой. Для это­го нуж­но об­ра­тить­ся в суд, ко­то­рый опре­де­лит, кто из жиль­цов и ка­ким об­ра­зом име­ет пра­во рас­по­ря­жать­ся квад­рат­ны­ми мет­ра­ми.

По сло­вам ад­во­ка­та, «про­фес­си­о­наль­ных со­се­дей» мож­но ли­шить пра­ва поль­зо­ва­ния при­об­ре­тен­ной до­лей и дру­гим спо­со­бом. Для это­го нуж­но че­рез суд до­ка­зать, что сов­мест­но про­жи­вать со­вер­шен­но незна­ко­мым лю­дям на од­ной пло­ща­ди фак­ти­че­ски невоз­мож­но.

— Прак­ти­ка по­ка­зы­ва­ет, что до­бить­ся по­ло­жи­тель­но­го ре­ше­ния по та­ким де­лам вполне ре­аль­но, — уве­ря­ет Ви­та­лий Ре­взин.

В Ро­сре­ест­ре «Из­ве­сти­ям» по­яс­ни­ли, что для за­щи­ты сво­е­го жи­лья соб­ствен­ни­кам мож­но по­дать за­яв­ле­ние о невоз­мож­но­сти про­ве­де­ния дей­ствий с при­над­ле­жа­щей им недви­жи­мо­стью без их лич­но­го уча­стия. При по­ступ­ле­нии та­ко­го за­яв­ле­ния в ЕГРН вно­сит­ся со­от­вет­ству­ю­щая за­пись. Ее на­ли­чие яв­ля­ет­ся ос­но­ва­ни­ем для воз­вра­та за­яв­ле­ния на го­сре­ги­стра­цию прав на эту недви­жи­мость дру­гим ли­цом без рас­смот­ре­ния.

«На­род­ный ан­ти­рей­дер»

Newspapers in Russian

Newspapers from Russia

© PressReader. All rights reserved.