Сби­лись с эс­кроу-сче­та

На стро­и­тель­ство жи­лья не хва­та­ет трил­ли­о­на

Izvestia - - Первая страница - Ан­на Ка­ле­ди­на, Алек­сандр Во­ло­бу­ев, Ири­на Цы­ру­ле­ва

Для пе­ре­хо­да на про­ект­ное фи­нан­си­ро­ва­ние но­востро­ек по си­сте­ме эс­кроу-сче­тов стро­и­тель­ной от­рас­ли по­тре­бу­ет­ся гос­под­держ­ка — трил­ли­он руб­лей до 2022 го­да. Та­кую оцен­ку да­ет рей­тин­го­вое агент­ство «Экс­перт РА». Его спе­ци­а­ли­сты про­ана­ли­зи­ро­ва­ли по­след­ствия вво­да нов­ше­ства 1 июля 2019 го­да. Для граж­дан, вкла­ды­ва­ю­щих­ся в воз­ве­де­ние жи­лья, оно ста­нет стра­хов­кой от по­те­ри средств — же­лан­ной, но до­ро­гой. Из­ме­не­ния прой­дут в усло­ви­ях нехват­ки у ин­ве­сто­ров ка­пи­та­ла и па­де­ния мар­жи в пол­то­ра-два ра­за из-за рас­хо­дов на об­слу­жи­ва­ние кре­ди­тов. А 25–30% де­ве­ло­пе­ров мо­гут во­об­ще не по­лу­чить до­сту­па к про­ект­но­му фи­нан­си­ро­ва­нию. Граж­дан же ждет рост це­ны квад­рат­но­го мет­ра.

Застрой­щи­ки с 1 июля долж­ны пе­рей­ти на про­ект­ное фи­нан­си­ро­ва­ние де­я­тель­но­сти. За­ко­но­да­тель­ные по­прав­ки бы­ли раз­ра­бо­та­ны и при­ня­ты для за­щи­ты доль­щи­ков, за счет аван­со­вых пла­те­жей ко­то­рых на 79% за­кры­ва­ет­ся по­треб­ность от­рас­ли в де­неж­ных сред­ствах, на фоне мно­го­чис­лен­ных фи­нан­со­вых скан­да­лов, ко­то­рые про­ис­хо­ди­ли в раз­ных ре­ги­о­нах из-за неза­вер­шен­но­го во­вре­мя стро­и­тель­ства и про­па­жи вло­жен­ных де­нег. До сих пор вы­хо­ди­ло: имен­но граж­дане при­ни­ма­ют на се­бя рис­ки, свя­зан­ные с недо­стро­ем и де­фол­та­ми.

Но­вый по­ря­док пред­по­ла­га­ет, что сред­ства доль­щи­ков бу­дут по­сту­пать не на­пря­мую за­строй­щи­ку, а бу­дут ак­ку­му­ли­ро­вать­ся на спе­ци­аль­ных сче­тах в бан­ках. По­лу­чить эти сред­ства ком­па­ния смо­жет толь­ко по окон­ча­нии стро­и­тель­ства и по­лу­че­ния граж­да­на­ми жи­лья. Фи­нан­си­ро­вать стро­и­тель­ство

застрой­щи­ки мо­гут за счет соб­ствен­ных средств и кре­ди­тов. Та­ким об­ра­зом, от­расль ожи­да­ет на­сто­я­щая ре­фор­ма фон­ди­ро­ва­ния. Ес­ли сей­час толь­ко 13% стро­и­тель­ства фи­нан­си­ру­ет­ся за счет кре­ди­тов, в но­вой мо­де­ли по­ка­за­тель уве­ли­чит­ся до 90%. На­ли­чие эс­кроу-сче­та не га­ран­ти­ру­ет за­строй­щи­ку по­лу­че­ния за­ем­ных средств. Бан­ки бу­дут вы­да­вать или не вы­да­вать день­ги в со­от­вет­ствии с тре­бо­ва­ни­я­ми ре­гу­ля­то­ра и си­сте­мой оцен­ки рис­ков. «Для упол­но­мо­чен­но­го бан­ка в но­вой си­сте­ме про­ект­ные кре­ди­ты раз­де­ля­ют­ся на че­ты­ре ка­те­го­рии ка­че­ства, по каж­дой из ко­то­рых опре­де­лен диа­па­зон ре­зер­ва», — ука­зы­ва­ет­ся в об­зо­ре.

Как по­яс­нил ве­ду­щий ана­ли­тик от­де­ла кор­по­ра­тив­ных и су­ве­рен­ных рей­тин­гов «Экс­перт РА» Ни­ко­лай Вла­сов, в наи­бо­лее уяз­ви­мую ка­те­го­рию сла­бой кре­ди­то­спо­соб­но­сти по­па­дет 25– 30% про­ек­тов. У них прак­ти­че­ски нет шан­сов по­лу­чить кре­дит на ры­ноч­ных усло­ви­ях, так как банк дол­жен бу­дет со­здать под него ре­зерв в луч­шем слу­чае в 35%.

— Ры­ноч­ный уро­вень про­цент­ных ста­вок не по­кро­ет дав­ле­ния на фи­нан­со­вый ре­зуль­тат и ка­пи­тал бан­ка, а пре­мию за риск в ви­де по­вы­шен­ной став­ки сла­бая эко­но­ми­ка про­ек­тов не вы­дер­жит, — го­во­рит ана­ли­тик.

С та­кой точ­кой зре­ния, прав­да, не со­гла­сен ку­ра­тор от­рас­ли ви­це-пре­мьер Ви­та­лий Мут­ко. По его оцен­ке, в зоне рис­ка ока­жет­ся не бо­лее 11% компаний.

Та­к­же от­рас­ли неиз­беж­но по­на­до­бит­ся до­ка­пи­та­ли­за­ция, уве­ре­ны в «Экс­перт РА». Для про­ек­тов в си­сте­ме эс­кроу-сче­тов вве­ден нор­ма­тив до­ста­точ­но­сти соб­ствен­ных средств — 10% об­ще­го бюд­же­та про­ек­та. Что­бы его вы­пол­нить, от­рас­ли в сред­нем тре­бу­ет­ся уве­ли­че­ние ка­пи­та­ла по край­ней ме­ре на 18%. Но из-за стро­гих тре­бо­ва­ний бан­ков об­щий ка­пи­тал за­строй­щи­ков во­об­ще по­тре­бу­ет­ся по­чти удво­ить. При этом соб­ствен­ных ис­точ­ни­ков для до­ка­пи­та­ли­за­ции у от­рас­ли нет, осо­бен­но у неболь­ших ре­ги­о­наль­ных иг­ро­ков, от­ме­ча­ет­ся в об­зо­ре.

В нем та­к­же го­во­рит­ся: пе­ре­ход на фи­нан­си­ро­ва­ние за счет бан­ков­ских кре­ди­тов при­ве­дет к сни­же­нию рен­та­бель­но­сти стро­и­тель­ства. «Да­же са­мые ис­пол­ни­тель­ные застрой­щи­ки столк­нут­ся с ро­стом про­цент­ных рас­хо­дов и па­де­ни­ем чи­стой при­бы­ли, ес­ли не по­лу­чат сту­пен­ча­тых ски­док по став­ке от бан­ков. Но­вая си­сте­ма фи­нан­си­ро­ва­ния мо­жет уве­ли­чить до­лю про­цент­ных рас­хо­дов в вы­руч­ке боль­шин­ства про­ек­тов до 11% и вы­ше, что бо­лее чем вдвое пре­вы­ша­ет ны­неш­ний уро­вень 5%», — го­во­рит­ся в об­зо­ре.

Ана­ли­ти­ки агент­ства де­ла­ют вы­вод: со­во­куп­ность но­вых рис­ков мо­жет при­ве­сти к сжа­тию объ­е­мов стро­и­тель­ства и тем­пов вво­да на 25%. Это рас­тя­ну­тый во вре­ме­ни про­цесс, но он бу­дет на­рас­тать по ме­ре за­ме­ще­ния про­ек­тов ста­рой си­сте­мы на про­ек­ты с эс­кроу-сче­та­ми. «Пол­ный пе­ре­ход на но­вую си­сте­му фи­нан­си­ро­ва­ния ожи­да­ет­ся к 2022 го­ду, ко­гда по­след­ние про­ек­ты с пря­мым при­вле­че­ни­ем средств доль­щи­ков бу­дут до­стро­е­ны», — сле­ду­ет из об­зо­ра. По мне­нию ана­ли­ти­ков «Экс­перт РА», предот­вра­тить сжа­тие без де­неж­ной под­держ­ки про­ек­тов наи­бо­лее сла­бых иг­ро­ков бу­дет крайне слож­но, а объ­ем тре­бу­е­мо­го от го­су­дар­ства фи­нан­си­ро­ва­ния со­став­ля­ет трил­ли­он руб­лей на три го­да.

В пра­ви­тель­стве есть по­ни­ма­ние то­го, что стро­и­тель­ной от­рас­ли на пе­ре­ход­ный пе­ри­од по­на­до­бит­ся по­мощь. Так, по­блаж­ка преду­смот­ре­на для объ­ек­тов в го­тов­но­сти не ме­нее 30%. Пред­по­ла­га­ет­ся, что их мож­но бу­дет за­вер­шить по ста­рым пра­ви­лам.

«В на­сто­я­щее вре­мя субъ­ек­ты РФ вы­ве­ря­ют спи­сок объ­ек­тов жи­лищ­но­го стро­и­тель­ства: кто по­лу­чит про­ект­ное фи­нан­си­ро­ва­ние, кто за­вер­шит стро­и­тель­ство по ста­рым пра­ви­лам, а кто не смо­жет по­лу­чить фи­нан­си­ро­ва­ние, не со­от­вет­ствуя кри­те­ри­ям. За­тем Мин­строй сфор­ми­ру­ет ре­естр на ос­но­ва­нии дан­ных ре­ги­о­нов», — уточ­ни­ли в пресс­служ­бе Мин­строя.

Ви­це-пре­мьер Ви­та­лий Мут­ко го­во­рил та­к­же, что го­то­вят­ся по­ста­нов­ле­ние пра­ви­тель­ства и по­прав­ки в за­ко­но­да­тель­ство, ко­то­рые поз­во­лят ре­шить про­бле­му в ре­ги­о­нах с неболь­шим чис­лом дол­го­стро­ев че­рез до­ка­пи­та­ли­за­цию Фон­да за­щи­ты доль­щи­ков. По сло­вам ви­це-пре­мье­ра, сто­и­мость про­грам­мы оце­ни­ва­ет­ся в 9 млрд руб­лей, из ко­то­рых пять вы­де­лит фе­де­раль­ный бюд­жет, а остав­ши­е­ся че­ты­ре до­ба­вят субъ­ек­ты. ДО­РО­ГИЕ МЕТРЫ Экс­пер­ты и участ­ни­ки рын­ка, опро­шен­ные «Из­ве­сти­я­ми», на­зы­ва­ют еще од­но по­след­ствие пе­ре­хо­да к но­во­му ме­ха­низ­му, ко­то­ро­го из­бе­жать ни­как не удаст­ся, — рост цен на недви­жи­мость. О нем го­во­ри­ли и в пра­ви­тель­стве. Так, Ви­та­лий Мут­ко в ин­тер­вью те­ле­ка­на­лу «Рос­сия 24» спро­гно­зи­ро­вал, что це­ны на недви­жи­мость вы­рас­тут ми­ни­мум на 8%.

Глав­ная при­чи­на неиз­беж­но­го удо­ро­жа­ния жи­лья в том, что фак­ти­че­ски бес­плат­ные для за­строй­щи­ков взно­сы доль­щи­ков бу­дут за­ме­не­ны до­ро­ги­ми в об­слу­жи­ва­нии за­ем­ны­ми сред­ства­ми.

— Ком­па­нии и рань­ше поль­зо­ва­лись кре­ди­та­ми, но их до­ля не пре­вы­ша­ла 17%. Сей­час, ко­гда день­ги до­ле­вых участ­ни­ков бу­дут за­мо­ро­же­ны на эс­кроу-сче­тах, око­ло 3 тыс. компаний в Рос­сии, а это при­мер­но 80% от­рас­ли, бу­дут вы­нуж­де­ны ид­ти в бан­ки. То есть каж­дый их про­ект ста­нет до­ро­же как ми­ни­мум на сто­и­мость об­слу­жи­ва­ния кре­ди­та, — по­яс­ня­ет со­пред­се­да­тель «Де­ло­вой Рос­сии» Ан­дрей На­за­ров. — По­сколь­ку стро­и­тель­ная от­расль про­хо­дит в бан­ков­ских «стан­дар­тах» как вы­со­ко­ри­с­ко­вая, то и це­на кре­ди­тов бу­дет мак­си­маль­ной. По на­шим оцен­кам, рост цен мо­жет со­ста­вить до 20% в пер­спек­ти­ве до 2024 го­да.

Управ­ля­ю­щий парт­нер ком­па­нии «Мет­ри­ум», участ­ник парт­нер­ской се­ти CBRE Ма­рия Ли­ти­нец­кая со­глас­на, что се­бе­сто­и­мость стро­и­тель­ства жи­лья воз­рас­тет.

Гла­ва ко­ми­те­та по стро­и­тель­ству мос­ков­ско­го от­де­ле­ния «Опо­ры Рос­сии» Олег Фи­лип­пов ви­дит про­бле­му в непол­ной го­тов­но­сти бан­ков ра­бо­тать по про­ект­но­му фи­нан­си­ро­ва­нию.

— Сы­рые ре­гла­мен­ты с мас­сой недо­ра­бо­ток вли­я­ют на сро­ки по­лу­че­ния де­неж­ных средств, что, в свою оче­редь, за­тя­ги­ва­ет сро­ки вво­да объ­ек­тов. В ко­неч­ном сче­те это ве­дет к удо­ро­жа­нию квад­рат­но­го мет­ра, — ска­зал «Из­ве­сти­ям» Олег Фи­лип­пов.

Но у Цен­тро­бан­ка своя по­зи­ция. В кон­це мар­та ре­гу­ля­тор со­об­щил, что бан­ков­ская си­сте­ма пол­но­стью го­то­ва к про­ект­но­му фи­нан­си­ро­ва­нию. На дан­ный мо­мент 63 бан­ка со­от­вет­ству­ют тре­бо­ва­ни­ям пра­ви­тель­ства к кре­дит­ным ор­га­ни­за­ци­ям, ко­то­рые мо­гут от­кры­вать эс­кроу-сче­та.

Ди­рек­тор по про­да­жам ГК «Гра­нель» Рустам Ар­сла­нов рас­ска­зал, что и круп­ные иг­ро­ки рын­ка го­то­вы к пе­ре­хо­ду. Но на­пом­нил, что 20% компаний неболь­шие и их фи­нан­со­вое со­сто­я­ние не поз­во­лит по­лу­чить до­ступ к кре­ди­там, а це­ны на квад­рат­ные метры вы­рас­тут в лю­бом слу­чае.

— По на­шим рас­че­там, к кон­цу 2019 го­да мы мо­жем ожи­дать по­вы­ше­ния в сред­нем на 10–12%, — про­гно­зи­ру­ет Рустам Ар­сла­нов.

Ди­рек­тор по про­да­жам «НДВСу­пер­мар­кет недви­жи­мо­сти» Та­тья­на Под­ки­ды­ше­ва при­зна­ет, что суже­ние и ча­стич­ная мо­но­по­ли­за­ция стро­и­тель­но­го рын­ка в бли­жай­шие го­ды дей­стви­тель­но неиз­беж­ны из-за ухо­да ча­сти компаний, ко­то­рые не по­лу­чат фи­нан­си­ро­ва­ние.

— Се­бе­сто­и­мость строй­ки неиз­беж­но вы­рас­тет, это уже про­изо­шло с на­ча­ла го­да из-за по­вы­ше­ния НДС, а те­перь на оче­ре­ди став­ки про­ект­но­го фи­нан­си­ро­ва­ния, ко­то­рые по-преж­не­му не опре­де­ле­ны. По­это­му ры­ноч­ные це­ны та­к­же под­ни­мут­ся, ве­ро­ят­но, в пре­де­лах 10% в те­че­ние го­да, — го­во­рит Та­тья­на Под­ки­ды­ше­ва.

Но в ко­неч­ном сче­те, счи­та­ет Та­тья­на Под­ки­ды­ше­ва, ис­поль­зо­ва­ние эс­кроу-сче­тов при­ве­дет к по­зи­тив­ным из­ме­не­ни­ям. За счет ак­ку­му­ли­ро­ван­ных огром­ных средств доль­щи­ков на сче­тах бан­ки смо­гут бо­лее гиб­ко ре­гу­ли­ро­вать став­ки — в первую оче­редь для ипо­те­ки и то­го же про­ект­но­го фи­нан­си­ро­ва­ния.

Со­во­куп­ность но­вых рис­ков мо­жет при­ве­сти к сжа­тию объ­е­мов стро­и­тель­ства и тем­пов вво­да на 25%

Newspapers in Russian

Newspapers from Russia

© PressReader. All rights reserved.