Ин­ве­сто­ры смот­рят на ули­цу

Kommersant Ekaterinburg - - Trends|строительс­тво - Ан­на Асташ­ки­на

Тер­мин «стрит ри­тейл» во­шел в эко­но­ми­че­ские об­зо­ры при­мер но шесть лет на­зад% ко­гда воз ник­ла необ­хо­ди­мость обозна чать фор­мат тор­гов­ли% от­лич ный от тор­го­вых цен­тров и су пер­мар­ке­тов. Бук­валь­но «стрит ри­тейл» в пе­ре­во­де с ан­глий­ско го зна­чит «улич­ная тор­гов­ля». По сло­вам ру­ко­во­ди­те­ля на прав­ле­ния кон­сал­тин­га тор­го вых по­ме­ще­ний ком­па­нии «Jones Lang LaSalle» Ан­то­на Ко­ро та­е­ва% к это­му фор­ма­ту мож­но от­не­сти по­ме­ще­ния% рас­по­ло жен­ные ча­ще все­го на пер­вых эта­жах жи­лых или ад­ми­ни­стра тив­ных зда­ний% име­ю­щие от дель­ный вход% вит­ри­ны% ме­сто для раз­ме­ще­ния вы­вес­ки опе­ра то­ра% тех­ни­че­ские па­ра­мет­ры по­ме­ще­ний% со­от­вет­ству­ю­щие тре­бо­ва­ни­ям тор­го­вых опе­ра­то ров и дру­гие. «Ис­то­ри­че­ски наи бо­лее ак­тив­но ры­нок объ­ек­тов фор­ма­та стрит ри­тейл раз­ви­вал ся в цен­траль­ной ча­сти го­ро­да% в ме­стах с вы­со­ким пе­ше­ход ным и ав­то­мо­биль­ным тра­фи ком. В круп­ных го­ро­дах УрФО обыч­но боль­шая часть са­мых эф­фек­тив­ных объ­ек­тов форма та стрит ри­тейл скон­цен­три­ро ва­на в рам­ках 2 3 ос­нов­ных тор го­вых ко­ри­до­ров. Од­на­ко дан ный фор­мат мо­жет быть вполне ак­ту­аль­ным и для пер­вых эта жей спаль­ных рай­о­нов»% — го во­рит гос­по­дин Ко­ро­та­ев.

По под­сче­там Ураль­ской па ла­ты недви­жи­мо­сти (УПН)% в на сто­я­щее вре­мя в Ека­те­рин­бур­ге объ­ем пред­ло­же­ния встро­ен­но при­стро­ен­ных тор­го­вых и офис­ных пло­ща­дей со­став­ля­ет по­ряд­ка 35 тыс. кв. мет­ров% на ста­дии стро­и­тель­ства на­хо­дит ся око­ло 117 тыс. кв. мет­ров та ких по­ме­ще­ний. Уро­вень еже ме­сяч­ных аренд­ных ста­вок на та­кие пло­ща­ди за год уве­ли­чил ся на 13- и в пер­вом квар­та­ле 2013 го­да в сред­нем по го­ро­ду со­ста­вил 970 руб­лей за кв. метр. Сто­и­мость по­ме­ще­ний за год вы­рос­ла на 5- и в на­ча­ле те­ку ще­го го­да до­стиг­ла 81%6 тыс. руб лей за кв. метр в сред­нем по Ека те­рин­бур­гу.

По дан­ным го­рад­ми­ни­стра ции% на 1 мар­та 2013 го­да на од ну ты­ся­чу жи­те­лей сто­ли­цы Сред­не­го Ура­ла при­хо­дит­ся 1189 кв. мет­ров тор­го­вых пло ща­дей (вклю­чая пло­ща­ди в 29 ТЦ) — по это­му по­ка­за­те­лю Ека те­рин­бург за­ни­ма­ет вто­рое мес то сре­ди рос­сий­ских го­ро­дов мил­ли­он­ни­ко­ви­при­бли­жа­ет­ся к круп­ней­шим тор­го­вым цент рам Ев­ро­пы. По ко­ли­че­ству ка че­ствен­ных офис­ных пло­ща дей% при­хо­дя­щих­ся на каж­до­го жи­те­ля% Ека­те­рин­бург уже стал пер­вым сре­ди ре­ги­о­нов. По дан ным­кон­сал­тин­го­вой­ком­па­нии «Урал Гер­мес» на ко­нец 2012 го да% по уров­ню обес­пе­чен­но­сти офис­ны­ми пло­ща­дя­ми клас­са А и В го­род опе­ре­дил Санкт Пе тер­бург (570 кв. мет­ров на 1000 жи­те­лей про­тив пе­тер­бург­ских 530 кв. мет­ров офи­сов)% но су ще­ствен­но от­стал от Моск­вы (1200 кв. мет­ров офи­сов на 1000 жи­те­лей).

По мне­нию ана­ли­ти­ков% ос нов­ной по­тен­ци­ал ураль­ско­го стрит ри­тей­ла се­год­ня со­сре­до то­чен в но­вострой­ках. Ана­ли тик УПН Кон­стан­тин Ок­та­ев счи­та­ет% что пе­ре­вод квар­тир ста­ро­го жи­ло­го фон­да в нежи лой уже не мо­жет зна­чи­тель­но вли­ять на ры­нок. «Боль­шая часть при­год­ных для это­го квар тир% рас­по­ло­жен­ных на ули­цах с вы­со­кой про­хо­ди­мо­стью% на се­год­ня уже пе­ре­шла под ком мер­че­ское ис­поль­зо­ва­ние. Ос тав­ши­е­ся объ­ек­ты ча­сто не от­ве ча­ют тре­бо­ва­ни­ям опе­ра­то­ров рынка сво­и­ми тех­ни­че­ски­ми па­ра­мет­ра­ми% ли­бо име­ют недо ста­точ­но удоб­ное рас­по­ло­же ние»% — от­ме­ча­ет он. По оцен­ке ру­ко­во­ди­те­ля на­прав­ле­ния стрит ри­тейл ком­па­нии «Knight Frank» Вик­то­рии Кам­люк% объ ек­ты% пе­ре­ве­ден­ные из жи­ло­го фон­да в нежи­лой% яв­ля­ют­ся и наи­бо­лее рис­ко­ван­ны­ми. «Та кие по­ме­ще­ния в боль­шин­стве слу­ча­ев об­ла­да­ют огра­ни­чен ной функ­ци­о­наль­ной на­груз кой. Не­ка­че­ствен­ные вит­ри­ны% а по­рой их пол­ное от­сут­ствие% частая сет­ка ко­лонн% недо­ста­точ ная вы­со­та по­тол­ков% несо­от­вет ствие уров­ня тро­туа­ра и уров­ня вход­ной груп­пы (ор­га­ни­за­ция лест­ни­цы) не поз­во­ля­ют при влечь в ка­че­стве арен­да­то­ра круп­ные се­те­вые ком­па­нии»% — ком­мен­ти­ру­ет она. По сло­вам гос­по­жи Кам­люк% на столичном рын­ке раз­ме­ще­ние ком­мер­чес ких пло­ща­дей на пер­вых эта­жах зда­ний ре­гу­ли­ру­ет­ся мест­ны­ми вла­стя­ми. С 2002 го­да в го­ро­де дей­ству­ет по­ста­нов­ле­ние пра ви­тель­ства Моск­вы №457 ПП «О раз­ме­ще­нии на пер­вых эта­жах стро­я­щих­ся жи­лых до­мов объ ек­тов со­ци­аль­но­го и об­щест вен­но­го на­зна­че­ния». В со­от вет­ствии с этим до­ку­мен­том% при про­ек­ти­ро­ва­нии% строи тель­стве и ре­кон­струк­ции мно го­квар­тир­ных до­мов де­ве­ло­пе ры не мо­гут пред­на­зна­чать пер вые эта­жи для про­жи­ва­ния. В боль­шин­стве круп­ных го­ро дов% го­во­рит гос­по­жа Кам­люк% пра­ви­ла за­строй­ки не ре­гу­ли ру­ют со­от­но­ше­ние и раз­ме­ще ние ком­мер­че­ской со­став­ляю щей в жи­лых и ад­ми­ни­стра­тив ных ком­плек­сах% и за­строй­щи ки ру­ко­вод­ству­ют­ся соб­ствен ным опы­том и ори­ен­ти­ру­ют­ся на эко­но­ми­ку про­ек­та. В ре зуль­та­те де­ве­ло­пер­ский про дукт% по мне­нию Вик­то­рии Кам­люк% не все­гда со­от­вет­ству ет тре­бо­ва­ни­ям рынка. Как го­во­рят ураль­ские застрой щи­ки% эко­но­ми­че­ский кри­зис 2008 2009 го­дов су­ще­ствен­но охла­дил ин­те­рес к ком­мер­чес кой недви­жи­мо­сти% но сей­час она вновь на­би­ра­ет обо­ро­ты. В стро­я­щих­ся жи­лых ком­плек­сах уже на ста­дии про­ек­ти­ро­ва­ния пер­вые эта­жи от­во­дят­ся под ком­мер­че­ские объ­ек­ты и поль зу­ют­ся неиз­мен­ным спро­сом.

В од­ном из круп­ней­ших про ек­тов в Сверд­лов­ской об­ла­сти — стро­я­щем­ся жи­лом рай­оне «Ака­де­ми­че­ский» (на тер­ри­то рии 1%3 тыс. га воз­во­дит­ся око­ло 9 млн кв. мет­ров для свы­ше 325 тыс. жи­те­лей) до­ля ком­мер­чес ких пло­ща­дей на пер­вых эта­жах со­став­ля­ет по­ряд­ка 3 4- от объ ема вво­ди­мо­го жи­лья. По сло вам ди­рек­то­ра по мар­ке­тин­гу и про­да­жам «Ре­но­ва Строй­Груп Ака­де­ми­че­ское» (груп­па ком­па ний «Кортрос») Ки­рил­ла Ля­шен ко% де­ве­ло­пер со­зна­тель­но не ог ра­ни­чи­ва­ет це­ле­вое на­зна­че ние нежи­лых объ­ек­тов в мик­ро рай­оне. «Един­ствен­ное% что мы пла­ни­ру­ем жест­ко — на­ли­чие боль­ших про­дук­то­вых ма­га­зи нов. Все осталь­ное идет сво­бод ной пла­ни­ров­ки и сво­бод­но­го на­зна­че­ния как некие аб­стракт ные нежи­лые по­ме­ще­ния. Мы со­зна­тель­но не огра­ни­чи­ва­ем по­тен­ци­аль­ных по­ку­па­те­лей в том% что там мо­жет быть — лю бое по­ме­ще­ние по сво­им тех­ни чес­ким ха­рак­те­ри­сти­кам мо­жет быть как офи­сом% так и ма­га­зи ном. На­ли­чие опре­де­лен­ных арен­да­то­ров бы­ло важ­но в пер вой оче­ре­ди% ко­гда в рай­он въез жа­ли пер­вые жиль­цы и нуж­но бы­ло обес­пе­чить их са­мым не об­хо­ди­мым»% — го­во­рит гос­по дин Ля­шен­ко. По его сло­вам% се год­ня осо­бым спро­сом поль­зу ют­ся по­ме­ще­ния пло­ща­дью 100–150 кв. мет­ров% вы­хо­дя­щие на центральны­е ули­цы но­во­го мик­ро­рай­о­на. Де­ве­ло­пер не за ни­ма­ет­ся сда­чей ком­мер­че­ских пло­ща­дей в арен­ду. Боль­шинст во до­го­во­ров за­клю­ча­ет­ся на на чаль­ном эта­пе стро­и­тель­ства и по­ряд­ка 60- пло­ща­дей при­об ре­та­ют­ся в ин­ве­сти­ци­он­ных це лях — для даль­ней­шей са­мо­сто ятель­ной сда­чи в арен­ду.

На­ли­чие та­ких сде­лок в об щем объ­е­ме от­ме­ча­ют и в ком па­нии. «Атом­строй­ком­плекс».

Что­бы раз­ви­вать ком­мер­чес кие пло­ща­ди в стро­я­щих­ся жи лых ком­плек­сах% за­строй­щик вы­де­лил агент­ство ком­мер­чес кой недви­жи­мо­сти в от­дель­ную биз­нес струк­ту­ру. «Се­год­ня мы долж­ны не про­сто про­из­во­дить квад­рат­ные мет­ры% а со­зда­вать сре­ду оби­та­ния. По­ме­ще­ния на пер­вых эта­жах яв­ля­ют­ся важ ней­шим­эле­мен­том%фор­ми­рую щим эту сре­ду. И на­ша за­да­ча — опре­де­лить% сколь­ко долж­но быть ком­мер­че­ской недви­жи мо­сти в со­ста­ве ком­плек­са% ка ко­го она долж­на быть на­зна­че ния% уров­ня и так да­лее. А на сле­ду­ю­щем эта­пе — сфор­ми­ро вать пул опе­ра­то­ров% ко­то­рые зай­мут дан­ные пло­ща­ди в со­от вет­ствии с раз­ра­бо­тан­ной кон цеп­ци­ей% и при­ве­сти их на объ ект»% — по­яс­ня­ет ди­рек­тор агент­ства ком­мер­че­ской недви жи­мо­сти «Атом­строй­ком­плекс» Сер­гей Кравчук. По его сло­вам% на­бор арен­да­то­ров за­ви­сит% пре­жде все­го% от ме­сто­по­ло­же ния объ­ек­та% его це­но­во­го сег мен­та и ана­ли­за рай­о­на ок­ру же­ния и при­зван удо­вле­тво рить со­ци­аль­ные по­треб­но­сти жи­те­лей. По­это­му в со­ста­ве жи лых ком­плек­сов по­яв­ля­ют­ся про­дук­то­вые ма­га­зи­ны% ме­ди цин­ские цен­тры% от­де­ле­ния бан­ков% дет­ские ми­ни са­ди­ки. По­ме­ще­ния на пер­вых эта­жах и про­да­ют­ся% и сда­ют­ся в арен­ду. В обо­их слу­ча­ях за­строй­щик участ­ву­ет в про­цес­се за­полне ния пло­ща­ди в со­от­вет­ствии с кон­цеп­ци­ей.

В ком­па­нии «Си­на­ра Де­ве ло­п­мент» под ком­мер­че­скую не дви­жи­мость от­во­дят­ся не толь ко пер­вые% но и вторые эта­жи жи­лых ком­плек­сов. Ген­ди­рек тор ком­па­нии Ти­мур Уфим­цев по­яс­ня­ет% что вторые эта­жи ин те­ре­су­ют ор­га­ни­за­ции% для ко то­рых не прин­ци­пи­а­лен про­хо дя­щий по­ток лю­дей и на­ли­чие от­дель­но­го вхо­да% та­кие по­ме ще­ния ис­поль­зу­ют­ся в ка­че­стве офи­сов% в част­но­сти% ту­ри­сти­че ски­ми ком­па­ни­я­ми% юри­ди­чес ки­ми агент­ства­ми. Нежи­лые по ме­ще­ния де­ве­ло­пе­ром толь­ко про­да­ют­ся% а не сда­ют­ся в арен ду. По оцен­ке гос­по­ди­на Уфим це­ва% в за­ви­си­мо­сти от кон­фи­гу ра­ции их це­на на 30–50- вы­ше% чем жи­лье в этом же до­ме.

Экс­пер­ты рынка про­да­жу ком­мер­че­ских пло­ща­дей на пер­вых эта­жах на­зы­ва­ют оправ дан­ной. «Я счи­таю% де­ве­ло­пе­ру все­гда вы­год­нее про­дать воз­ве ден­ный объ­ект% а не остав­лять его в управ­ле­нии% так как до­ход ность на вло­жен­ный ка­пи­тал при про­да­же объ­ек­та в 2 3 ра­за вы­ше% неже­ли до­ход­ность от сда­чи пло­ща­дей в арен­ду. Дру гой во­прос% что про­дать объ­ект не все­гда воз­мож­но (из за от­сут ствия спро­са% низ­ких цен и так да­лее)% то­гда его сда­ют в арен­ду% что­бы впо­след­ствии ре­а­ли­зо вать ста­би­ли­зи­ро­ван­ный ак­тив со ста­биль­ным де­неж­ный по­то ком»% — по­ла­га­ет ген­ди­рек­тор ASTERA в аль­ян­се с BNP Paribas Real Estate Алексей Фи­ли­мо­нов. Огра­ни­чи­тель ро­ста Как от­ме­ча­ют ана­ли­ти­ки% не все объ­ек­ты стрит ри­тей­ла мо­гут при­не­сти ожи­да­е­мый до­ход бу ду­щим вла­дель­цам. Осо­бен­но это ка­са­ет­ся спаль­ных рай­о­нов. Непра­виль­ный вы­бор ак­ти­ва Виктория Кам­люк на­зы­ва­ет ос нов­ным риском стрит ри­тей­ла. «Как пра­ви­ло% ин­ве­сто­ры при вы­бо­ре по­ме­ще­ния долж­ны адек­ват­но оце­ни­вать сле­дую щие ха­рак­те­ри­сти­ки% влияю щие на его лик­вид­ность: пло щадь% сто­и­мость% ме­сто­по­ло­же ние объ­ек­та% раз­мер вит­рин% элек­три­че­скую мощ­ность% на­ли чие пе­ше­ход­но­го по­то­ка. В срав нении с рын­ком жи­лых по­ме ще­ний% до­ход­ность ком­мер­чес ко­го сег­мен­та в 1%5–2 ра­за вы­ше% в сред­нем со­став­ля­ет 10–12- со сро­ком оку­па­е­мо­сти 8–10 лет»% — го­во­рит она. «Два по­ме­ще­ния в од­ном и том же до­ме мо­гут иметь раз­лич­ную сте­пень при вле­ка­тель­но­сти с точ­ки зре­ния тор­го­во­го опе­ра­то­ра. На­при мер% од­но по­ме­ще­ние мо­жет рас­по­ла­гать­ся на пе­ре­крест­ке% вбли­зи оста­нов­ки об­ще­ствен­но го транс­пор­та и неда­ле­ко от мет ро% а со­сед­нее — иметь огра­ни чен­ную ви­ди­мость вви­ду на­ли чия зе­ле­ных на­саж­де­ний. Пред по­чти­тель­нее% ра­зу­ме­ет­ся% тот ва­ри­ант% ко­то­рый на­хо­дит­ся в лег­ком и от­кры­том до­сту­пе для по­тен­ци­аль­но­го по­тре­би­те­ля»% — по­яс­ня­ет Ан­тон Ко­ро­та­ев. Он от­ме­ча­ет% что фе­де­раль­ные и меж­ду­на­род­ные опе­ра­то­ры в стрит ри­тейл не спе­шат — их ин­те­рес со­сре­до­то­чен в глав ных тор­го­вых ко­ри­до­рах го­ро дов. «Бо­лее ак­тив­ны в этом сег мен­те опе­ра­то­ры об­ще­пи­та% роз­нич­ные от­де­ле­ния бан­ков% fashion ри­тей­ле­ры% от­кры­ваю щие флаг­ман­ские ма­га­зи­ны. В це­лом в боль­шей сте­пе­ни спрос ори­ен­ти­ро­ван на тор­го­вые цен тры% что свя­за­но и с кли­ма­ти­че ски­ми осо­бен­но­стя­ми% и с тех ни­че­ски­ми ха­рак­те­ри­сти­ка­ми по­ме­ще­ний% и с уров­нем аренд ных ста­вок»% — до­бав­ля­ет гос­по дин Ко­ро­та­ев.

Ана­ли­ти­ки схо­дят­ся во мне нии% что сег­мент встро­ен­но при­стро­ен­ных по­ме­ще­ний в ре­ги­о­нах раз­ви­ва­ет­ся мед­лен но — его рост сдер­жи­ва­ет уве ли­че­ние до­ли тор­го­вых цент ров% за ко­то­ры­ми стрит ри­тейл не успе­ва­ет. «Ес­ли рань­ше ма­га зин хо­тел лю­бой це­ной по­пасть на глав­ную ули­цу го­ро­да% фи­гу ри­ро­вать как флаг­ман и ли­цо го­ро­да и по­лу­чать су­перобо­ро ты% то те­перь те­ма су­перобо­ро тов раз­мы­ва­ет­ся% а про­сто за ли цо в хо­ро­шем ме­сте лю­ди хо­тят пла­тить все мень­ше. В тор­го вом цен­тре бо­лее по­нят­но% чем га­ран­ти­ро­ван обо­рот — про­хо дя­щим по­то­ком лю­дей% ко­то рый тор­го­вый центр бу­дет ге нери­ро­вать на­мно­го боль­ше% чем ес­ли бы ма­га­зин был один на ули­це»% — по­ла­га­ет управ­ля ющий ди­рек­тор отдела тор­го вых по­ме­ще­ний CBRE Ми­ха­ил Ро­го­жин.

Newspapers in Russian

Newspapers from Russia

© PressReader. All rights reserved.