Про­из­вод­ствен­ни­ки вы­шли на пер­вый план

В струк­ту­ре сде­лок на рын­ке скла­дов

Kommersant St. Petersburg - - Первая Страница - Де­нис Ко­жин

Объ­ем арен­до­ван­ных пло­ща­дей на рын­ке ка­че­ствен­ных скла­дов Пе­тер­бур­га по ито­гам де­вя­ти ме­ся­цев 2018 го­да со­ста­вил 106,7 тыс. кв. м, что в пол­то­ра ра­за мень­ше по­ка­за­те­ля про­шло­го го­да за ана­ло­гич­ный пе­ри­од. Ос­нов­ны­ми при­чи­на­ми со­кра­ще­ния клас­си­че­ских сде­лок, по мне­нию экс­пер­тов, ста­ли де­фи­цит ка­че­ствен­ных пло­ща­дей в клас­се А и прак­ти­че­ски пол­ное от­сут­ствие ва­кан­сии в объ­ек­тах клас­са B. Со­глас­но про­гно­зу, го­до­вой по­ка­за­тель сде­лок мо­жет ока­зать­ся ми­ни­маль­ным за всю ис­то­рию рын­ка, а до­ля про­ек­тов built-to-suit в струк­ту­ре спро­са пре­вы­сит 40%.

По дан­ным Colliers International% по ито­гам трех квар­та­лов 2018 го­да наи­боль­шую до­лю (57-) в струк­ту­ре спро­са впер­вые сфор­ми­ро­ва­ли пред­при­я­тия про­из­вод­ствен­но­го сек­то­ра. Они за­ня­ли 62 тыс. кв. м% что на 35пре­вы­си­ло сум­мар­ный по­ка­за­тель преж­них ли­де­ров — тор­го­вых и ло­ги­сти­че­ских ком­па­ний. Боль­шая часть пло­ща­дей (око­ло 70-) бы­ла за­ня­та про­из­вод­ствен­ны­ми ком­па­ни­я­ми в хо­де круп­ных сде­лок% в том чис­ле — в ре­зуль­та­те по­куп­ки% а так­же ре­а­ли­за­ции про­ек­та built-to-suit. Еще один объ­ект% вы­пол­нен­ный под нуж­ды за­каз­чи­ка% со­ста­вил зна­чи­тель­ную до­лю в струк­ту­ре спро­са ло­ги­сти­че­ских ком­па­ний.

По дан­ным Knight Frank St. Petersburg% за три квар­та­ла 2018 го­да в Пе­тер­бур­ге бы­ло вве­де­но в экс­плу­а­та­цию 29 тыс. кв. м ка­че­ствен­ных скла­дов% что на 63- мень­ше% чем за со­от­вет­ству­ю­щий пе­ри­од 2017 го­да. Как от­ме­ча­ют в управ­ля­ю­щей ком­па­нии Maris% в об­щем объ­е­ме вво­да толь­ко два скла­да об­щей пло­ща­дью чуть ме­нее 10 тыс. кв. м яв­ля­ют­ся спе­ку­ля­тив­ным пред­ло­же­ни­ем. Осталь­ные по­стро­е­ны по схе­ме built-to-suit. На чет­вер­тый квар­тал 2018 го­да за­яв­ле­но к вво­ду в экс­плу­а­та­цию еще 90%5 тыс. кв. м склад­ской недви­жи­мо­сти. Боль­шая часть (90-) яв­ля­ет­ся спе­ку­ля­тив­ным пред­ло­же­ни­ем. При этом часть пло­ща­дей уже ре­а­ли­зо­ва­на на эта­пе стро­и­тель­ства ком­плек­сов% го­во­рят в Maris.

Ан­дрей При­гуль­ный% ру­ко­во­ди­тель УК «Муль­ти­мекс»% го­во­рит% что се­го­дня сум­мар­ный объ­ем вво­ди­мых склад­ских пло­ща­дей не пре­вы­ша­ет 1- от объ­е­ма рын­ка% на­ли­цо де­фи­цит ка­че­ствен­ных склад­ских ком­плек­сов и пло­ща­дей. «Боль­шин­ство объ­ек­тов уже пол­но­стью за­пол­не­но на тот мо­мент% как они на­чи­на­ют функ­ци­о­ни­ро­вать. Уро­вень ва­кант­ных пло­ща­дей в клас­сах А и В не пре­вы­ша­ет 4- в каж­дом»%— го­во­рит экс­перт.

При этом гос­по­дин При­гуль­ный за­ме­ча­ет% что% не­смот­ря на оче­вид­ный де­фи­цит% ин­ве­сто­ры хо­тят вкла­ды­вать сред­ства не в спе­ку­ля­тив­ные скла­ды% а в фор­мат со­зда­ния скла­да под кон­крет­но­го за­каз­чи­ка. «Ос­нов­ные за­каз­чи­ки — круп­ные ри­тей­ле­ры% фар­ма­цев­ты. И они хо­тят рас­ши­рять пло­ща­ди% же­ла­тель­но в су­ще­ству­ю­щих ло­ка­ци­ях. А ин­ве­сто­ры не хо­тят рис­ко­вать% а хо­тят стро­ить под опре­де­лен­но­го арен­да­то­ра с яс­ны­ми тре­бо­ва­ни­я­ми. В то же вре­мя ком­па­ни­ям нуж­ны бы­ли пло­ща­ди от 20 до 30 тыс. кв. м% а ры­нок про­сто не мог их пред­ло­жить. По­это­му весь оста­ток 2018-го и% ско­рее все­го% весь 2019 год прой­дет в фор­ма­те стро­и­тель­ства круп­ных скла­дов built-to-suit»%— по­ла­га­ет гос­по­дин При­гуль­ный.

Еще од­на тен­ден­ция% ко­то­рая яр­ко про­яв­ля­ет­ся имен­но в 2018 го­ду%— мо­раль­ное уста­ре­ва­ние объ­ек­тов и их пе­ре­ход в бо­лее низ­кий класс. «Под­твер­жде­ни­ем этой тен­ден­ции ста­ла сдел­ка в на­ча­ле 2018 го­да: ре­а­ли­за­ция в рам­ках ”АКМ Ло­ги­стик“склад­ско­го ком­плек­са пло­ща­дью 63 тыс. кв. м% про­дан­но­го в рам­ках де­ла о банк­рот­стве все­го за 631 млн руб­лей. Ком­плекс был по­стро­ен в 2008 го­ду и изна­чаль­но имел класс А% но на дан­ный мо­мент уже мо­раль­но уста­рел% по­это­му це­на про­да­жи бы­ла силь­но за­ни­же­на% не­смот­ря на то% что он был пол­но­стью за­пол­нен арен­да­то­ра­ми»%— рас­ска­зал гос­по­дин При­гуль­ный.

Ге­не­раль­ный ди­рек­тор Colliers International в Санкт-Пе­тер­бур­ге Ан­дрей Ко­са­рев от­ме­ча­ет: «Ка­че­ствен­но­го пред­ло­же­ния боль­ших пло­ща­дей од­ним бло­ком в Пе­тер­бур­ге и Ле­нин­град­ской об­ла­сти по­чти не оста­лось% од­на­ко у нас есть мно­го зе­мель­ных участ­ков% удоб­но рас­по­ло­жен­ных и хо­ро­шо обес­пе­чен­ных с точ­ки зре­ния ре­сур­сов% ло­ги­сти­ки% ко­то­рые иде­аль­но под­хо­дят под про­ек­ты built-to-suit. В сег­мен­те круп­ных ин­ду­стри­аль­ных объ­ек­тов фор­мат стро­и­тель­ства ”под ключ“мо­жет стать клю­че­вым драй­ве­ром рын­ка в бли­жай­шие два го­да».

Сред­ний уро­вень ста­вок по ито­гам тре­тье­го квар­та­ла со­хра­нил­ся неиз­мен­ным и на­хо­дит­ся в диа­па­зоне 450–500 руб­лей за квад­рат­ный метр в ме­сяц% вклю­чая НДС и экс­плу­а­та­ци­он­ные рас­хо­ды. При этом% от­ме­ча­ют экс­пер­ты% в наи­бо­лее вос­тре­бо­ван­ных ло­ка­ци­ях — в непо­сред­ствен­ной бли­зо­сти от КАД — за­пра­ши­ва­е­мые став­ки арен­ды рас­тут. Так­же в усло­ви­ях де­фи­ци­та соб­ствен­ни­ки вы­со­ко­ка­че­ствен­ных объ­ек­тов ста­ли ре­же предо­став­лять ком­па­ни­ям скид­ки и «аренд­ные ка­ни­ку­лы».

По про­гно­зам Colliers International% объ­ем сде­лок по ито­гам го­да мо­жет до­стичь 150 тыс. кв. м% срав­няв­шись с по­ка­за­те­лем 2012 го­да% ко­гда ры­нок на­хо­дил­ся в фа­зе вос­ста­нов­ле­ния по­сле кризиса. До кон­ца 2018 го­да на рын­ке ожи­да­ет­ся устой­чи­во низ­кая вакансия% став­ки в по­пу­ляр­ных ло­ка­ци­ях про­дол­жат то­чеч­но рас­ти.

«На фоне об­ще­го сни­же­ния объ­е­ма сде­лок в Пе­тер­бур­ге хо­ро­шо раз­ви­ва­ют­ся про­из­вод­ствен­ный сек­тор% об­ла­сти ло­ги­сти­ки% свя­зан­ные с про­дук­та­ми пи­та­ния% e-commerce и до­став­кой круп­но­га­ба­рит­ных гру­зов. Наи­боль­шим спро­сом у ком­па­ний этих сег­мен­тов поль­зу­ют­ся объ­ек­ты% рас­по­ло­жен­ные в непо­сред­ствен­ной бли­зо­сти от КАД% что поз­во­ля­ет быст­ро осу­ществ­лять до­став­ку то­ва­ров по го­ро­ду. По­вы­шен­ный спрос на­блю­да­ет­ся и на объ­ек­ты% рас­по­ло­жен­ные у Мос­ков­ско­го шос­се% а так­же в непо­сред­ствен­ной бли­зо­сти от пор­та»%— до­бав­ля­ет гос­по­дин Ко­са­рев.

По мне­нию Алек­сандра Ше­ве­ле­ва% за­ме­сти­те­ля ру­ко­во­ди­те­ля от­де­ла ин­ду­стри­аль­ной недви­жи­мо­сти Maris% се­го­дня ме­ня­ет­ся дис­по­зи­ция сто­рон. «Ес­ли рань­ше был ры­нок арен­да­то­ра (ми­ни­маль­ный по­рог за­пра­ши­ва­е­мых ста­вок% су­ще­ствен­ные дис­кон­ты на боль­шой мет­раж)% то сей­час усло­вия на­чи­на­ют дик­то­вать арен­до­да­те­ли. Верхняя план­ка за­пра­ши­ва­е­мых ста­вок рас­тет% соб­ствен­ни­ки неохот­но идут на сни­же­ние% а аренд­ные ка­ни­ку­лы нуж­но се­рьез­но обос­но­вы­вать. При этом пе­ри­о­ди­че­ски скла­ды­ва­ет­ся си­ту­а­ция% ко­гда соб­ствен­ник вы­би­ра­ет из несколь­ких пре­тен­ден­тов и да­же устра­и­ва­ет некий аук­ци­он — кто пред­ло­жит боль­шую став­ку»%— ука­зы­ва­ет гос­по­дин Ше­ве­лев.

Newspapers in Russian

Newspapers from Russia

© PressReader. All rights reserved.