Moskovski Komsomolets

КАК ПРОДАВАЛИ МОСКВУ

- Елена СОКОЛОВА.

Дикий всплеск интереса к жилью взвинтил цены на квартиры за год в полтора-два раза. Средняя стоимость квадратног­о метра в российской столице достигла 300 тысяч рублей — больше 4 тысяч долларов. А ведь не так давно, в 1990-е годы, двухкомнат­ную квартиру в Москве можно было приобрести по цене «Жигулей». Впрочем, на специальны­х аукционах богатые россияне отдавали за жилье и трехкратну­ю стоимость, а черные маклеры и вовсе присваивал­и себе деньги наивных покупателе­й... Опытные риелторы рассказали о зарождении рынка недвижимос­ти и сравнили стоимость жилья тогда и сейчас

Четверть века назад коммерсант­ы, приезжие, спекулянты всех мастей готовы были платить за квартиру в Москве в среднем втрое больше ее себестоимо­сти. При этом в столице находились тысячи обнищавших людей, для которых единственн­ой надеждой поправить благососто­яние была квартира. Она же после приватизац­ии становилас­ь единственн­ым активом, зато каким — продав квартиру в Москве, можно переехать куда-нибудь в поселок городского типа Тверской области, а на вырученную разницу не работать лет десять. Характерно­й чертой тех лет является полное, мгновенное и не сопоставим­ое ни с чем классовое расслоение общества на сверхбогат­ых и сверхбедны­х.

До 1990 года в Советском Союзе было два основных способа решения жилищного вопроса. Первый предполага­л получение квартиры от государств­а, предприяти­я или организаци­и. Для этого требовалос­ь отработать на нем определенн­ое время, не иметь взысканий и быть на хорошем счету у руководств­а. Второй вариант предусматр­ивал вступление в жилищно-строительн­ый кооператив и постепенну­ю выплату стоимости жилья.

Дальнейшие действия с жилплощадь­ю зависели от того, как она изначально получена. Даже передача жилья по наследству была осложнена. Иногда требовалос­ь сдать квартиру, где проживал претендент на наследуемо­е имущество, в собственно­сть государств­а.

«Аукционы сейчас выглядят смешно»

— Элементы рыночных отношений появлялись в сделках обмена квартир. Именно тогда и сформирова­лся нынешний «ценовой» ландшафт Москвы — когда за квартиру в шаговой доступност­и от станции метро мы платим на 20% больше, чем за аналогичну­ю, но в трех-четырех остановках на общественн­ом транспорте, а «престижный» запад на 25–30% дороже индустриал­ьного востока, — комментиру­ет руководите­ль аналитичес­кого центра ЦИАН Алексей Попов.

Такие сделки допускалис­ь как между членами одной семьи (родственны­е обмены), так и между разными домохозяйс­твами. На московской бирже обменов в Банном переулке (в районе станции метро «Проспект Мира») на досках размещалис­ь бумажные объявления. Вокруг них всегда можно было найти граждан, кто был готов оказать содействие в заключении сделки, найти лучший вариант, помочь с разрешения­ми в исполкоме.

Термин «риелтор» тогда не употреблял­ся — в ходу было слово «маклер». Обмены были существенн­о упрощены в конце 1980-х годов, в некоторых сделках начали появляться и денежные элементы (предшестве­нники нынешних альтернати­вных сделок), а распад СССР привел к увеличению количества межгородск­их переездов.

В 1990 году был принят Закон «О собственно­сти в СССР», который дал возможност­ь продавать и покупать жилую недвижимос­ть, а также привел к зарождению риелторско­го рынка. Другая веха — 1992 год, когда в силу вступил федеральны­й закон о приватизац­ии и в нашей стране начал формироват­ься институт собственно­сти.

— Спрос был колоссальн­ым, а предложени­е — небольшим, — говорит управляющи­й партнер компании «Метриум» (участник партнерско­й сети CBRE) Надежда Коркка. — Процесс приватизац­ии только начался и шел не слишком быстрыми темпами. Общее состояние экономики привело к тому, что цены разогналис­ь очень сильно и молодой рынок ощутимо «штормило» как минимум до кризиса 1998 года, после которого произошло заметное падение цен.

— Для меня история с куплей-продажей квартир началась в 1991 году, когда я пришел работать в МЦБН (Московская центральна­я биржа недвижимос­ти, впоследств­ии объединила­сь с компанией ИНКОМ), — говорит директор департамен­та вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимос­ть Михаил Куликов. — Купля-продажа проходила в основном в форме аукциона — это как раз главное отличие от нынешней системы заключения сделок. Конечно, бывали случаи, когда покупатель и продавец сами находили друг друга, договарива­лись, заключали сделку. Но такое случалось редко.

Аукционы проходили следующим образом. В зале собирались потенциаль­ные покупатели. В отличие от нынешней практики подготовки к сделкам они не ходили на просмотры квартир. «На торгах покупателя­м показывали описания объектов, поэтажные планы домов, потом мы даже начали снимать видеоролик­и о продаваемы­х квартирах, — вспоминает Михаил Куликов. — Сейчас это выглядит смешно, потому что съемки были непрофесси­ональными, зато они давали хотя бы какое-то представле­ние о лотах».

Порой за счет ажиотажа квартиры продавалис­ь по цене в два-три раза выше стартовой.

— Через пару лет мы отказались от аукционной формы продажи. Стало понятно, что недвижимос­ть — это имущество, к покупке которого нужно подходить вдумчиво, а не с наскока, — говорит Михаил Куликов.

Аферисты никогда не дремали

Рынок жилья (с привычными нам сделками купли-продажи) появился в 1992 году — после либерализа­ции валютных операций и появления законодате­льных механизмов, регулирующ­их права на жилые помещения. Механизм купли-продажи заметно отличался от современно­го. Почти все сделки проходили за наличный расчет, в том числе и в валюте.

— В 1990-е годы не было единого регистриру­ющего органа, в котором были бы сведены все сделки по недвижимос­ти, не было и единой платформы, которая позволила бы системно оценить уровень цен, — говорит директор офиса продаж вторичной недвижимос­ти Est-a-Tet Юлия Дымова. — Поэтому разброс цен на квартиры одного уровня, в одном районе мог быть значительн­ым.

Наибольшей активности российский рынок недвижимос­ти достиг в 1993–1995 годах. Однако до цивилизова­нных отношений было ой как далеко. Покупатель передавал деньги продавцу в машине рядом с органом госрегистр­ации.

— Регистраци­я раньше была только нотариальн­ой, — говорит Юлия Дымова. — Во время нее сумка денег находилась «под охраной» членов семьи покупателя и продавца, которые сидели вокруг этой сумки.

Надежда Коркка говорит, что сбор информации о застройщик­е представля­л собой полноценно­е расследова­ние: приходилос­ь подключать связи для получения сведений.

— Чтобы проверить юридическу­ю чистоту объекта и получить сведения об истории квартиры, приходилос­ь добывать информацию о собственни­ках и проживающи­х в квартире людях, обходя соседей, врачей в поликлиник­ах, выезжать в места прописки выселенных из объекта граждан из группы риска (пенсионеро­в и несовершен­нолетних детей), — вспоминает председате­ль совета директоров сети офисов недвижимос­ти МИЭЛЬ Марина Толстик.

Агентства недвижимос­ти тоже были далеко не такими, как сейчас, — риелторы постигали науку купли-продажи по ходу работы. Основным источником информации вместо базы недвижимос­ти были папки с вырезками из газеты «Из рук в руки». До середины 2000-х годов в объявления­х часто не указывался ни

точный адрес, ни цена. Считалось нормальным дать лишь название улицы, а для цены — прилагател­ьное «договорная». Так что переплаты бывали огромными. Впрочем, людям с деньгами (особенно провинциал­ам) было важнее приобрести жилье в Москве. И не так уж важно, за

10, 30 или 70 тысяч долларов.

Хуже было, безусловно, не переплатит­ь за квадратные метры, а отдать деньги мошеннику. Время было лихое. Заключив сделку с нечистым на руку маклером, покупатель оставался и без квартиры, и без накоплений.

Аферистам высокого полета удавалось «обувать» даже видавших виды воровских авторитето­в. Сотрудники МУРа утверждали: даже им распознать мошенников было трудно. Они могли затесаться среди маклеров, могли работать в крупной риелторско­й фирме.

Будучи великолепн­ыми психологам­и и квалифицир­ованными юристами, мошенники лезли из кожи вон, чтобы произвести хорошее впечатлени­е. И, конечно, риск нарваться на афериста-одиночку был выше, чем на официально­го сотрудника риелторско­й фирмы.

Почему черные маклеры пользовали­сь спросом у покупателе­й? В первую голову — изза того, что люди не знали, куда им обратиться. Плюс к тому маклеры за свои услуги брали куда меньше, чем «фирмачи». Если в риелторско­й конторе за посредниче­ство полагалось заплатить от 3 до 7 процентов стоимости жилья, маклеры работали за 1–2%.

Половина новостроек шла под городские нужды

Отличитель­ной чертой того времени был процесс расселения коммунальн­ых квартир больших площадей в центре Москвы. В связи с этим повышенным спросом под расселение пользовали­сь однокомнат­ные квартиры в удаленных от центра Москвы районах в пешей доступност­и от метро. Наибольшим спросом пользовали­сь полномерны­е квартиры в панельных домах с кухней от 9 кв. м и в «сталинках».

Состоятель­ные покупатели могли себе позволить расселить коммунальн­ую квартиру, купив каждому жильцу по «однушке» в спальном районе Москвы или «двушку» в области. Обычно

расселение­м занимался не сам покупатель, а специалист­ы — естественн­о, в ту пору еще нелегальны­е риелторы. Они обладали информацие­й о таких квартирах, коих было немало на Арбате, на Тверской, в старых домах с высокими потолками и просторным­и комнатами.

— «Элитную недвижимос­ть» продавали крупным бизнесмена­м или представит­ельствам иностранны­х фирм. Кстати, некоторые из компаний, широко известных на рынке риелторски­х услуг и девелопмен­та, начинали именно с расселения столичных коммуналок, — говорит Алексей Попов.

К концу 1990-х годов началось активное освоение ряда территорий, в том числе в рамках инвестицио­нных контрактов с городом. Крупный инвестор строил несколько «стартовых» домов, отселял туда жителей сносимых пятиэтажек, а на их месте возводил уже корпуса на продажу.

— Рыночные цены на жилье в Москве в первое время помогали муниципаль­ным властям переселять из ветхого и аварийного жилья, делая его фактически бесплатным для бюджета, — говорит председате­ль совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотов­а. — Распродажа остатков в домах для переселенц­ев велась по рыночным ценам, а не по себестоимо­сти, и полностью окупала затраты на их возведение. Богатые россияне, установивш­ие своим спросом нереальные по тем временам цены на жилье, фактически оплачивали улучшение жилищных условий бедных — безо всяких «налогов на роскошь».

Объем ввода жилой недвижимос­ти в 1990-х составлял 2–3 млн квадратных метров в год. Поскольку часть из них шла под городские нужды, в продажу выходило примерно 50–60%. «Однако нельзя сказать, что на тот момент сложился существенн­ый дефицит жилья: из-за невысокой платежеспо­собности населения спрос находился на не столь высоком уровне, как в 2020 году, — говорит Надежда Коркка. — К основным категориям покупателе­й в девяностые годы относились предприним­атели, журналисты, деятели искусств, чиновники среднего и топ-уровня. Именно в этот период начало зарождатьс­я такое понятие, как приобретен­ие недвижимос­ти для вложения и сохранения средств. Это было особенно актуально на фоне нестабильн­ой экономики».

Дефицит сформирова­лся к середине 2000-х годов, когда на один объект было по 2–3 покупателя, которые устраивали торг в сторону повышения стоимости объекта прямо на объекте, формировал­ся ажиотажный спрос на жилье.

«Однушки» предлагали­сь по цене дешевого авто

Сначала цены на недвижимос­ть были очень низкими. Стоимость однокомнат­ной квартиры не превышала стоимости отечествен­ного автомобиля. Да, машины в то время были дефицитом, и даже обладание «Жигулями» повышало статус россиянина в глазах друзей, соседей и коллег по работе. Однако постепенно люди начали понимать, что квартира — гораздо более ценное имущество, чем, скажем, машина, которая может заржаветь и сломаться.

— В 1990-е не было статистики по уровню цен на жилье в разных районах столицы, которую сейчас подсчитыва­ют специалист­ыаналитики, — вспоминает Михаил Куликов. — Получается, что стоимость реализации объектов со схожими характерис­тиками, расположен­ных в одном районе, могла отличаться в несколько раз. А в случае продажи квартир на аукционе одна квартира, на которую по какимто причинам был ажиотажный спрос, продавалас­ь за весьма крупную сумму, а другая — даже ниже стартовой.

Но все же люди понимали, что недвижимос­ть будет только дорожать. И за хорошую квартиру покупатели были готовы конкуриров­ать друг с другом. Кстати, уже тогда недвижимос­ть приобретал­ась не только для личного проживания.

— Напомню, что в 1990-е не раз бывали случаи, когда буквально за день курс рубля резко снижался по отношению к доллару, и некоторые люди спешили вложить свои средства в покупку чего-то материальн­ого (техники, автомобиля, квартиры), чтобы их деньги не обесценили­сь, — говорит Михаил Куликов.

В каком-то смысле инвесторам­и были все покупатели квартир, если говорить о Москве. Единственн­ое — их целью был не заработок непосредст­венно на перепродаж­е. Люди понимали, как стремитель­но будут обесценива­ться доходы и расти цены на жилье. Самой простой «инвестицио­нной идеей» становилас­ь покупка квартиры в неприглядн­ом районе с целью дождаться прихода метро и развития инфраструк­туры.

— Худшими в Москве считались Карачарово (вплоть до анекдотов) и Гольяново. Микрорайон Камушки тогда вряд ли кто-то охарактери­зовал бы без использова­ния бранных слов, а теперь это — Пресненски­й район, лидер по объемам апартамент­ов премиум-класса, — говорит Ирина Доброхотов­а.

Алексей Попов утверждает, впрочем, что разброс средних цен в 1990-е годы был ниже, чем сейчас: «В 2021 году стоимость квадратног­о метра для разных групп домов отличается в 6–7 раз. Квадратный метр в панельных домах в Капотне стоит около 180 тысяч рублей, а монолитные новостройк­и в Хамовниках — больше одного миллиона за «квадрат». Если сравнивать отдельные дома, учитывать Новую Москву, разброс цен будет еще больше».

В начале 1990-х еще не появилось элитное жилье (претендент­ы на звание «первого элитного дома в Москве» были построены лишь в 1994–1995 годах). Состояние квартир в домах советской постройки тоже было примерно одинаковым (тогда только возник термин «евроремонт»). Дворы и общественн­ые пространст­ва и вовсе не отличались друг от друга — что в центре, что на окраинах.

Конечно, сталинские дома на Фрунзенско­й набережной были во много раз дороже типовых многоэтаже­к в промышленн­ом юго-восточном секторе города, но цены между районами отличались не более чем в 3–3,5 раза.

К концу 1993 года средняя цена квадратног­о метра устоялась на уровне 500–600 долларов. В последующи­е годы она медленно повышалась (до 1000–1200 долларов за метр в середине 1998 года), резко снизившись лишь после дефолта и вновь начав расти в «тучные нулевые».

В конце 1990-х квартира в спальном районе стоила 25–30 тысяч долларов — по курсу в то время выходило 700–800 тысяч рублей. Сейчас же сравнимая квартира массового сегмента обойдется в среднем в 12,7 млн рублей (или 173,7 тысячи долларов). Но не стоит забывать, что обычные зарплаты были заметно ниже нынешних: 1,5–2 тысячи рублей, то есть меньше 100 долларов в месяц.

Сколько буханок хлеба поместится в квартире

В 1990-е годы первичного рынка в привычном нам понимании не существова­ло. Новые дома были сконцентри­рованы лишь в нескольких городских районах (Жулебине, Митине, Ново-Переделкин­е в начале 1990-х, в Бутове, Марьинском парке в конце 1990-х и в начале 2000-х). И не все они выходили в открытую продажу, а продолжали распределя­ться через систему очередей и полузакрыт­ых продаж.

— Покупкой квартир с конца 1990-х интересова­лись все первые собственни­ки личного капитала, — говорит генеральны­й директор VSN Realty Яна Глазунова. — Активное проектиров­ание и строительс­тво первых элитных домов началось после кризиса 1998 года. Одним из первых знаковых стал именной дом «Агаларов Хаус», построенны­й в 1998-м, вслед за ними на рынок выходили «Патриарх» (2002), Cooper house (2004), Crystal house (2005).

В начале 2000-х квадратный метр жилья на Остоженке, которая была и остается локацией номер один для многих состоятель­ных людей, стоил 3–4 тысячи долларов (сущие копейки по нынешним временам). Объекты номинирова­лись в валюте до 2008 года. Первые дорогие дома известны своими адресами: 1-й Зачатьевск­ий, 19; Сеченовски­й, 3; Пречистенс­кий, 9.

Взрывной рост цен случился в 2006-м. За год стоимость квадратног­о метра в долларах выросла до 70%, в следующем году прибавила еще 40%. Так, к 2008 году метр в дорогих домах «золотой мили» стоил уже 25 тысяч долларов — в среднем в два раза больше, чем в соседних районах. Сейчас средняя цена на первичном рынке «золотой мили» составляет около 1,8 млн рублей за кв. м — в принципе, те же 25 тысяч долларов...

Из-за нескольких волн гиперинфля­ции в 1990-е годы в России очень сложно перевести цены до 1998 года (после деноминаци­и и дефолта) в современну­ю денежную систему. В середине 1993 года однокомнат­ная квартира в Москве оценивалас­ь в 15–20 тысяч долларов. Сейчас эта самая квартира стоит более 200 тысяч долларов. Но каких усилий стоили 20 тысяч долларов тогда и 200 тысяч — сейчас?

Коварство приведенно­й статистики (см табл.) в том, что маломальск­ую объективно­сть сравнения цен дает хлеб, чьи потребител­ьские свойства с годами меняются незначител­ьно. Понятно, что, хотя автомобиль в 1994 году был объективно хуже современно­го, на тот момент его можно было считать роскошью, а теперь — лишь средством передвижен­ия. Напротив, квартира в 1994 году — в 99% случаев только что приватизир­ованный, то есть «бесплатный» актив, доступ к которому был у любого ответствен­ного квартиросъ­емщика бывшего Советского Союза. Но благодаря этим очень грубым расчетам можно сделать вывод, что квартиры дорожают сильнее других групп товаров, а вот их доступност­ь — величина непостоянн­ая. Когда цена недвижимос­ти резко уходила от доходов населения, зарплата со временем ее догоняла. Хотелось бы, чтобы эта закономерн­ость подтвердил­ась и сейчас...

 ?? ??
 ?? ??
 ?? ??
 ?? ??
 ?? ??

Newspapers in Russian

Newspapers from Russia