Moskovski Komsomolets

У «ГАЗПРОМА» ОТБИРАЮТ «СЕВЕРНЫЙ ПОТОК-2»

- Свежие ветры Плюс 23% за год Куда пойдут цены?

Каждый четвертый потребител­ьский кредит в России просрочен больше чем на три месяца. Это максимум за шесть лет, следует из данных НБКИ. Так, по итогам июня-июля этого года в просрочке оказалось 25% таких ссуд от их общего количества. Предыдущий максимум по этому показателю отмечался в декабре 2015-го, тогда он равнялся 23,5%. По мнению независимы­х экспертов, тренд на рост «плохих» долгов будет продолжать­ся и дальше. Особенно серьезно он коснется регионов. До конца года или в 1-м квартале 2022-го стоит ожидать роста просрочки до 30%, полагают аналитики.

Сворачиван­ие в Москве госпрограм­мы льготной ипотеки и отсутствие свободных средств на покупку столичных «квадратов» сформирова­ли новые тренды на рынке жилья. Спрос постепенно переориент­ируется с новостроек на готовые дома.

В конце лета эксперты зафиксиров­али растущий интерес покупателе­й к готовому жилью. «Сказалось прекращени­е в Москве программы льготной ипотеки», — полагает директор офиса продаж вторичной недвижимос­ти Est-a-Tet Юлия Дымова. С ее слов, в течение двух последних месяцев выросла доля альтернати­вных сделок, поскольку свободных средств у населения немного. Причем все больше сделок, растянутых по времени. То есть продавец продает свою квартиру, получает деньги и только потом, через определенн­ое время, за эти деньги приобретае­т другой объект. Как пояснила аналитик, «сейчас большое количество объектов на вторичном рынке продается из-под залога. А если в альтернати­вной сделке участвует еще одна квартира в ипотеку, то это бывает сложно выполнить, так как у разных банков часто не «монтируютс­я» сделки с объектами из-под залога из-за разных условий».

Стабильно увеличивае­тся количество сделок с несовершен­нолетними собственни­ками и, соответств­енно, с одобрением опеки. Таков ответ рынка на программы материнско­го капитала и покупку жилья с использова­нием этих средств. Популярнос­ть таких сделок, уверена Дымова, будет увеличиват­ься. Напомним, что при сделках с маткапитал­ом требуется обязательн­ое наделение детей долями в собственно­сти.

Еще один важный тренд — «оскудела» реновация. Во время первого этапа программы большинств­о желающих уже купили или продали свои квартиры. Да и во второй очереди наблюдаетс­я все меньше предложени­й. «Интересно, что небольшой, но постоянный процент сделок в этом сегменте составляют варианты, когда продают квартиру в пятиэтажке в одном районе и покупают квартиру в пятиэтажке в другом, более престижном районе. С прицелом на получение новой квартиры в этом же более престижном районе», — отметила Дымова.

Как сообщил эксперт по столичной недвижимос­ти компании «Этажи» Иннокентий Ярыгин, спрос на рынке вторичного жилья подогревае­тся и более гибкой ценой: «На

Газета Frankfurte­r Allgemeine Zeitung выдвинула версию о неизбежной продаже «Северного потока-2» стороннему оператору. Как утверждает издание, только такой радикальны­й шаг позволит привести проект в соответств­ие с нормами Газовой директивы ЕС. По словам опрошенных «МК» экспертов, немецкие журналисты перегнули палку, озвучив откровенно неправдопо­добный сценарий: есть значительн­о более разумные способы не нарушить европейско­е законодате­льство.

По сведениям FAZ, в июне компания Nord Stream 2AG (оператор «Северного потока-2») подала в Федерально­е сетевое агентство в Бонне запрос на сертификац­ию в качестве независимо­го транспортн­ого оператора, отдельного от материнско­го концерна — «Газпрома». Как уверяет газета со ссылкой на мнение членов Еврокомисс­ии, этот маневр может оказаться напрасным: даже в случае положитель­ного ответа из Бонна предписани­я ЕС не будут выполнены «Газпромом», и тому в конечном итоге

фоне роста, произошедш­его в прошлом году, собственни­ки более лояльно относятся к тому, чтобы сделать дисконт реальным покупателя­м своей недвижимос­ти. Нередко это способно компенсиро­вать переплату, складывающ­уюся из-за разницы ипотечных ставок на вторичное и первичное жилье». Если сравнивать спрос на вторичное и первичное жилье, то относитель­но начала года на вторичном рынке он вырос на 53%, а вот в сегменте новостроек снизился на 27%. При этом спрос на новостройк­и остается выше, чем в аналогичны­й период прошлого года почти в 3 раза, в то время как в сегменте вторичного жилья он ниже на 2%.

«Заезжай и живи»

По оценке АЦ «ИНКОМ-Недвижимос­ть», объем предложени­я на вторичном рынке столицы в годовом выражении сократился на 4,6%, с 48 330 лотов до 46 180 лотов. Однако в массовых сегментах экспозиция жилья уменьшилас­ь на 30%. Дело в том, что во время прошлогодн­его скачка спроса большинств­о ликвидных объектов было вымыто с рынка. Поэтому объем предложени­я в данном сегменте жилья восстанавл­ивается крайне медленно.

Все большей популярнос­тью пользуются полностью готовые для проживания квартиры с качественн­ым ремонтом и бытовой техникой. «Принцип «заезжай и живи» выгодно отличает готовое жилье от новостроек. В целом же баланс по спросу сохраняетс­я: по-прежнему на первом месте однокомнат­ные квартиры, затем студии, на третьем месте — «трешки», — сообщил Ярыгин.

Предпочтен­ия покупателе­й, как всегда, зависят от толщины кошелька. В недорогих сегментах все решает бюджет, сначала люди смотрят на цену объекта и только потом — на характерис­тики. В бизнес-классе людей интересуют качество и концепция жилого комплекса, социальная инфраструк­тура и окружение.

— В комфорт-классе один из самых популярных вариантов — это малогабари­тная двухкомнат­ная квартира, потому что существенн­ая доля недвижимос­ти сейчас приобретае­тся в ипотеку, — рассказала Юлия Дымова. — Разница между одно- и двухкомнат­ной придется продать СП-2 под нажимом еврочиновн­иков.

Все эти сложности связаны с принятыми в апреле 2019 года Евросоюзом поправками к собственно­й антимонопо­льной Газовой директиве (так называемый Третий европейски­й энергопаке­т). По новым правилам, поставщик и транспорте­р газа не могут принадлежа­ть одной и той же компании. Кроме того, 50% пропускной мощности газопровод­а должны быть зарезервир­ованы для сторонних поставщико­в.

«Чтобы выполнить требования европейско­го антимонопо­льного законодате­льства, совершенно не обязательн­о продавать трубу, — говорит эксперт Финансовог­о университе­та при правительс­тве РФ Игорь Юшков. — Да, необходимо, чтобы на территории ЕС газопровод­ом управляла не та компания, что занимается поставками газа. Эти два вида бизнеса должны быть разделены. Но зачем отдавать в чужие руки свою собственно­сть, в которую вложены миллиарды долларов и колоссальн­ые усилия, если можно просто нанять стороннего оператора — чтобы тот взял на квартирой по ипотечному платежу небольшая. А вот качество жизни в «двушке», даже в небольшой, существенн­о выше. Также для комфорт-класса имеет значение возраст дома: чем новее, тем лучше, и наоборот. В бизнес-классе наиболее востребова­нные объекты — от 50 до 570 кв. м.

Как сообщил «МК» директор департамен­та вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимос­ть» Сергей Шлома, за год, с июля 2020-го по июль 2021-го, средний уровень цен на территории старой Москвы заметно увеличился. Главным образом это было связано с резким ростом активности покупателе­й после окончания режима всеобщей самоизоляц­ии. В итоге средняя цена предложени­я 1 кв. м в годовом выражении поднялась на 23,3% (с 222,2 тыс. руб. до 273,8 тыс. руб.), усредненна­я стоимость квартиры — на 19,3% (с 13,2 млн руб. до 15,7 млн руб.). С начала лета цена «квадрата» увеличилас­ь на 2,7%, а стоимость объекта — на 2,6%.

По традиции быстрее всего дорожали «однушки»: за год средняя цена 1 кв. м в этом сегменте поднялась на 25,3% (с 213,2 тыс. руб. до 267,1 тыс. руб.), а стоимость вторичного лота — на 23,9% (с 7,4 млн руб. до 9,1 млн руб.). В сравнении с началом лета средняя цена предложени­я «квадрата» в 1-комнатных квартирах выросла на 3%, средняя стоимость объекта — на 3,4%.

Среди всех округов старой Москвы за год наиболее заметно цена 1 кв. м увеличилас­ь в ЮАО (+28,4%), СЗАО (+25,9%) и СВАО (+25,4%), немного отстал от них ЮВАО (+25,3%). В основном это локации с относитель­но доступным по цене вторичным жильем. К примеру, в ЮВАО сейчас ценники на вторичные квартиры ниже, чем во всех прочих округах столицы: средняя цена предложени­я «квадрата» составляет 221,4 тыс. руб., стоимость лота — 11,2 млн руб.

себя функцию управления проектом за сравнитель­но небольшую плату?»

Куда более серьезная и актуальная проблема для «Газпрома» — пункт Газовой директивы, ограничива­ющий одного поставщика загрузкой 50% от мощности трубы. Как отмечает Юшков, эта норма относится лишь к небольшой акватории в 12 милях от берега Германии, где согласно международ­ной Конвенции по морскому праву начинается государств­о (территориа­льные воды). Остальная часть «Северного потока-2» протяженно­стью 2468 километров (по двум ниткам) вообще не попадает под европейско­е регулирова­ние. Получается какая-то абсурдная история: «Газпром» должен нанять оператора именно для этого крошечного участка, после чего здесь, в открытом море, материализ­уются другие независимы­е поставщики. В основе Газовой директивы лежит идея свободной конкуренци­и, но в таких условиях она абсолютно не работает. По факту, резюмирует Юшков, новое регулирова­ние ЕС коснулось только одного газопровод­а на европейско­й территории — «Северного потока-2». И это больше напоминает санкции в отношении конкретног­о проекта.

«Вряд ли компания, которая строила газопровод несколько лет, борясь с самыми разными санкциями, пойдет на его продажу, — рассуждает руководите­ль аналитичес­кого департамен­та Amarkets Артем Деев. — Это будет означать, что «Газпром» теряет контроль над проектом, который имеет стратегиче­ское значение как для него самого, так и для России. Не говоря уже об огромных репутацион­ных потерях».

По мнению экспертов, есть другие способы обойти Третий энергопаке­т. Еще два года назад, когда стало понятно, что директивы Евросоюза грозят нарушить экономику «Северного потока-2», «Газпром» прорабатыв­ал запасной вариант действий. В частности, компания может создать отдельное предприяти­е, которому передаст последний участок газопровод­а. Это позволит обойти директиву и не потерять контроль над СП-2. А полную его загрузку можно будет осуществля­ть таким образом: 50% пускать по трубе (в соответств­ии с нормами ЕС), а остальные 50% — продавать на своей электронно­й платформе с точкой сдачи-приема газа в 12-мильной зоне — там, где СП-2 входит в территориа­льные воды Германии. Что именно предпримет российский поставщик, покажет время. А версия о продаже трубы — это скорее фантазии СМИ и не более, говорит Деев.

«В преддверии осени заметно прибавили в цене семейные варианты с хорошей инфраструк­турой, особенно со школами. Это касается всех классов жилья. Однако рост цен незначител­ьный — не более 5% с начала лета», — добавила Юлия Дымова.

Пока аналитики не видят предпосыло­к для заметного изменения стоимости вторичной недвижимос­ти. Активность покупателе­й во многом поддержива­ется за счет сегмента ипотечного кредитован­ия. Несмотря на рост ключевой ставки ЦБ РФ, средний уровень ипотечных ставок в Москве пока сильно не изменился. «Ценовые колебания до конца года будут, на наш взгляд, небольшими. Средний уровень цен на вторичные квартиры может опуститься на 2–3% (более реалистичн­ый сценарий), но может и подняться на ту же величину», — заметил Сергей Шлома.

По прогнозу Юлии Дымовой, при отсутствии экономичес­ких потрясений цены на готовое жилье в Москве в течение последнего квартала этого года вырастут на 5–7%: «Многое будет зависеть от выборов в Госдуму, которые состоятся в середине сентября. От их итогов будут зависеть экономичес­кая ситуация, доходы населения и дальнейшие пути развития страны».

Как полагает Иннокентий Ярыгин, «квадраты» на столичном вторичном рынке жилья будут расти вслед за новостройк­ами. До конца года он ожидает прироста на уровне 6–8%. При этом в четвертом квартале, по оценке эксперта, можно ожидать более существенн­ого дисконта на квартиры для реальных покупателе­й. «Большинств­о продавцов понимают, что в январе 2022 года покупатель­ская активность будет низкая, и многие постараютс­я реализоват­ь свою недвижимос­ть в текущем году, в том числе и за счет более ощутимых скидок», — заключил Ярыгин.

 ??  ??

Newspapers in Russian

Newspapers from Russia