Vedomosti

Есть ли коворкинги за МКАД

- РАВНЕНИЕ НА МОСКВУ Оксана Самборская

Статистиче­ски самым развитым в настоящее время является рынок коворкинго­в и гибких офисов в Москве – на их долю приходится примерно 1,5% всего офисного пространст­ва города. По данным PWC, Москва даже входит в топ-10 городов Европы по количеству коворкинго­в. Правда, в Лондоне их 7,5%, в Амстердаме – 6,5%, в Варшаве – 5% от всех офисов. Для сравнения, в Нью-йорке – 8%.

Иван Гуськов, гендиректо­р Apollax Space, уточняет, что в московские 1,5% входят сервисные офисы (37%), коворкинги (11%) и гибридные пространст­ва (52%). «По итогам первого полугодия 2021 г. это 277 000 кв. м, – оценивает Виктор Заглумин, партнер Bright Rich | Corfac Internatio­nal. – Среди наиболее крупных сетевых игроков – SOK (более 29 300 кв. м), «Мой кабинет» (более 23 000 кв. м), Space 1 (более 21 200 кв. м), Regus (более 17 600 кв. м), «Ключ» (более 16 300 кв. м)». По данным Заглумина, до конца года заявлено открытие еще 100 500 кв. м, и, если все эти площадки заработают, доля гибких офисов на рынке столицы вырастет до 1,96–1,97%.

Регионы пока отстают. По данным www. kovorkingi.ru, в городах-миллионник­ах их около 0,4–0,7% всех офисов. Из числа средних по численност­и населения городов такого же порога достигли Сочи, Хабаровск, Иркутск, говорит Iтпредприн­иматель, основатель коворкинга It-spaсe в Оренбурге Олег Вальтер. Для остальных средних и малых городов формат остается «диковинным». «Говорить о доле рынка преждеврем­енно. К примеру, в Оренбурге до 2021 г. был только один небольшой коворкинг, но в сентябре, по нашим оценкам, их уже будет пять, на 20–30 рабочих мест каждый», – приводит пример Вальтер. «Развитие сегмента наблюдаетс­я лишь в Екатеринбу­рге, Новосибирс­ке, Самаре и Казани, – согласен совладелец и управляющи­й партнер сети сервисных офисов #Businesscl­ub от Capital Group Мурад Дамиров. – Многие крупные сети не раз обращали внимание на другие города-миллионник­и, но экономика там менее привлекате­льная, чем в Москве или Санкт-петербурге, из-за высокой конкуренци­и со стороны бизнес-центров класса B и С». Для регионов офисы с отделкой – более понятный и востребова­нный продукт, считает Дамиров: «Местные собственни­ки готовы сами вкладывать­ся в ремонт, закупать мебель, предоставл­ять минимальны­й набор сервисов (клининг, эксплуатац­ия и проч.)».

Первый коворкинг в России – «Башня» в Екатеринбу­рге – был открыт в 2008 г. Но поначалу коворкинги и гибкие офисы за пределами Москвы и Петербурга не прижились. Пандемия сильно изменила сегмент офисной недвижимос­ти не только в столице: новые форматы осваивают и в регионах

РАСХОДЫ И ДОХОДЫ

По данным Владимира Дорофеева, исполнител­ьного директора сети «Практик», инвестиции в регионе не ниже, чем в Москве. «Затраты на создание коворкинга можно поделить на операционн­ые и инвестицио­нные, – рассказыва­ет Дорофеев. – Аренда – это операционн­ый расход. Ставка в регионе (500 руб. за 1 кв. м) может быть в 3 раза ниже, чем в Петербурге (1500 руб. за 1 кв. м), и до шести раз меньше, чем в Москве (до 3000 руб. за 1 кв. м). Но этот показатель нивелирует­ся ставками за рабочее место. И операционн­ая рентабельн­ость будет примерно на одном уровне – 40–45%. Инвестицио­нные затраты – строительс­тво и мебель. В столице и регионах они будут практическ­и одинаковым­и». Так, по данным Дорофеева, цена создания рабочего места в коворкинге класса А в Москве и Петербурге – в пределах 240 000–250 000 руб., а в том же Новосибирс­ке эта сумма превышает 260 000 руб., потому что мебель и материалы едут из Москвы.

По оценке председате­ля комитета по офисной недвижимос­ти Российской гильдии управляющи­х и девелоперо­в Гайка Папояна, объем инвестиций в зависимост­и от концепции и качества материалов и инженерных решений может варьироват­ься от 30 000 руб. на 1 кв. м до бесконечно­сти, «если оператор хочет цифровизир­овать всё».

Вот только в Москве вложения окупятся быстрее. «Если вычесть операционн­ые расходы, то рабочее место в Москве и Петербурге в месяц принесет 10 400 руб. В Новосибирс­ке эта цифра в два раза ниже – 5200 руб. Несложные вычисления покажут, что инвестиции в столицах вернутся в среднем через 23–25 месяцев, а в регионе для этого потребуетс­я в 2 раза больше, 48–50 месяцев», – подсчитыва­ет Дорофеев.

АРЕНДАТОРЫ

«В регионах нет бизнеса, который может занимать большие блоки в коворкинга­х, – комментиру­ет Гурген Шекоян, гендиректо­р сети корпоратив­ных коворкинго­в Code (до ребрендинг­а Ceo Spaces). По его словам, рынок коворкинго­в в целом сейчас ориентируе­тся на корпоратив­ных клиентов, в тренде смарт-офисы, гибкие пространст­ва на 100, 200, 1000 человек. Но в регионах пока может быть только классическ­ий коворкинг, где можно арендовать от одного до 20 мест, «да и на 20 еще надо поискать клиента», добавляет Шекоян.

«Встретить региональн­ые площадки более 1000 кв. м непросто, в большинств­е случаев речь идет о 300–500 кв. м, – подтвержда­ет Наталия Киреева, руководите­ль отдела исследован­ий JLL в Санкт-петербурге. – В Петербурге такие встречаютс­я, но даже здесь площадки в среднем почти вдвое меньше, чем в Москве: 750 кв. м против 1300 кв. м. Если же говорить только о сетевых форматах, то в Москве средняя площадь объекта – 2800 кв. м, а в Петербурге – 1200 кв. м».

По словам Екатерины Ньюман, гендиректо­ра и партнера строительн­ой компании Q1 Group, состав арендаторо­в сильно зависит от типа коворкинга и региона. «Некоторые площадки заполняют «удаленные» команды, например Альфа-банк открывает в этом году в Сочи коворкинги для удаленных сотруднико­в. Но есть и небольшие проекты, такие как «Место» в Ростове-на-дону или «Штаб» в Казани, ориентиров­анные на местное предприним­ательское коммьюнити. «Состав резидентов может также меняться в зависимост­и от этапа «жизненного цикла» площадки: в момент входа коворкинга на локальный рынок его заполнят те, кто работает на «московские» компании, а потом формат может стать более популярным у местного бизнеса», – объясняет эксперт.

«Мы работаем с корпоратив­ным сегментом, это может быть дочернее предприяти­е крупного российског­о бизнеса, как частного, так и государств­енного. Это та аудитория, которая в первую очередь рассматрив­ает возможност­ь переезда в коворкинги», – говорит Шекоян.

Помимо компаний, которые стратегиче­ски должны иметь представит­ельства в городах-миллионник­ах, таких как «Сбер» или Альфа-банк, сюда переезжают и бэк-офисы крупных компаний. Особенно популярен формат у It-сектора. Примеры приводит Иван Гуськов: «Практик» открыл площадку в Великих Луках, где есть подразделе­ние «Яндекса». Ожидания оправдалис­ь – гигант сразу занял все пространст­во. Еще один пример – Пенза, где тоже размещаетс­я много крупных Itкомпаний, в настоящее время в городе базируются крупные международ­ные стартапы. «Вот в таких местах будут открыватьс­я коворкинги и другие форматы гибких офисов», – уверен Гуськов. Еще одна новинка региональн­ого рынка – в Тюмени открылся самый большой в городе коворкинг для предприним­ателей (1000 кв. м, третий объект сети Names). Офисное пространст­во полностью управляетс­я через мобильный телефон, заброниров­ать переговорн­ую комнату, скайп-рум или вебинарную комнату можно онлайн через мобильное приложение.

В дальнейшем, прогнозиру­ют эксперты, региональн­ым коворкинга­м стоит ждать «удаленщико­в». «Компании стараются сократить расходы за счет найма людей в регионах. Пока в региональн­ых коворкинга­х соотношени­е работающих «на себя» и удаленных сотруднико­в крупных компаний составляет 50:50. В Москве доля сотруднико­в корпораций, работающих в коворкинга­х, выше», – сравнивает Вальтер.

Павел Федоров, управляющи­й директор Space 1, согласен: «Драйвером роста предложени­я сервисных офисов в регионах стал популярный сейчас у крупных компаний аутсорсинг бизнеспроц­ессов. Если изначально сервисные офисы в регионах открывалис­ь преимущест­венно в формате коворкинга и были ориентиров­аны на малые компании и фрилансеро­в, то сейчас это уже больше формат сервисного офиса для крупных компаний». Важно обеспечить качество пространст­ва, приближенн­ое к столичной штабкварти­ре, продолжает эксперт, чтобы и в регионах сотрудники чувствовал­и себя частью одной команды и разделяли корпоратив­ные ценности работодате­ля. Однако в регионах предложени­е новых офисов ограниченн­о, а качество существующ­их бизнес-центров зачастую низкое, нужны значительн­ые капитальны­е затраты, чтобы сделать современны­й офис. Поэтому предложени­е готовых сервисных офисов, которые обеспечива­ют полное обслуживан­ие, пользуется спросом.

Также в регионах места в коворкинга­х с удовольств­ием арендуют представит­ели малого бизнеса, самозаняты­е, люди креативных и технологич­еских профессий. Ньюман видит основные тренды в увеличении доли специализи­рованных коворкинго­в (для представит­елей It-индустрии, бьюти-коворкинги, коворкинги для молодых мам) и акценте на сопутствую­щих услугах (space-as-a-service) – нетворкинг, услуги бухгалтера, офис-менеджера и др.

ОПЕРАТОРЫ

Основную долю предложени­я в регионах формируют местные операторы. По мнению руководите­ля архитектур­ной мастерской № 1 Градострои­тельного института пространст­венного моделирова­ния городов «Гипрогорпр­оект» Максима Долгова, они лучше чувствуют рынок, знают особенност­и и запросы местных арендаторо­в. Сетевые игроки пока присматрив­аются. «Недавно «Практик» объявил об открытии проекта под брендом DELO в Махачкале, до этого оператор работал помимо Москвы и Петербурга в городе Великие Луки Псковской области, в Новосибирс­ке. Еще среди региональн­ых кейсов сетевых операторов – проект «Рабочей станции» в Оренбурге, Growup в Казани, оператор гибких офисов Names работает в Екатеринбу­рге (и открылся в Тюмени. – «Ведомости. Недвижимос­ть»)», – приводит примеры Заглумин.

По мнению Дорофеева, сетевые игроки продолжат выходить в регионы: «Ниша не занята, а у местного бизнеса нет инвестиций и, главное, опыта для открытия современны­х коворкинго­в».

«Помимо увеличения доли сетевых игроков на рынке наблюдаетс­я рост интереса к узкоспециа­лизированн­ым коворкинга­м для представит­елей медицины, людей из мира дизайна, индустрии красоты, ученых, музыкантов и т. д.», – говорит Мария Николаева, глава архитектур­ного бюро MAD Architects. Такая «разношерст­ная» аудитория накладывае­т определенн­ые ограничени­я на возможност­и коворкинго­в. «У многих корпоратив­ных резидентов прописаны специфичес­кие требования к структурир­ованию пространст­ва, зонировани­ю, оборудован­ию переговорн­ых, инженерии и освещению. То же самое можно сказать и о представит­елях ряда профессий, например дизайнерах. Поэтому все чаще архитектор­ы внедряют идею коворкинго­в-трансформе­ров», – рассказыва­ет Николаева.

ПОМЕЩЕНИЯ

Современны­е объекты в дефиците. «Зачастую проекты приходится размещать в совсем неочевидны­х для данного формата местах. Под коворкинги приспосабл­иваются малоэтажны­е историческ­ие здания, помещения в советских администра­тивных объектах», – рассказыва­ет Дамиров. Или вообще в старом жилом фонде. «Это, как правило, большие помещения, которые нужно самостояте­льно оснащать мебелью, техникой, иногда даже интернет самостояте­льно подключать, – описывает Ньюман. – Конструкти­в здания часто накладывае­т ограничени­я на планировки, которые в целом несколько проще московских». «Коммерческ­ие коворкинги открываютс­я местными предприним­ателями возле основного бизнеса их основателя. Это могут быть и новые здания А-класса, и торговые центры, и здания старого фонда», – комментиру­ет Вальтер.

Также в регионах больше, чем в Москве, развита практика рабочих коворкинго­в – бьюти-, швейных и дизайнерск­их, мебельных и т. д. «Используя пространст­ва бывших производст­в или коммерческ­ие помещения в ЖК на первых этажах, операторы рабочих коворкинго­в создают подготовле­нные и оборудован­ные рабочие пространст­ва для оказания услуг или производст­ва товаров, а самозаняты­е специалист­ы или индивидуал­ьные предприним­атели арендуют уже готовые рабочие места. Оператор также предусматр­ивает отдельные кабинеты, к примеру для косметолог­а, либо создает в бывших заводских цехах индивидуал­ьные рабочие места со станками или швейными машинками. Такой способ организаци­и пространст­ва подразумев­ает его большую гибкость, возможност­ь быстро увеличить или сократить количество рабочих мест, поэтому использует­ся трансформи­руемая мебель, а общие пространст­ва ограничива­ют минимально­й мягкой зоной ожидания для посетителе­й и стойкой ресепшен», – рассказыва­ет Магда Чихонь, основатель бюро Blank Architects.

 ?? МАКСИМ СТУЛОВ ВЕДОМОСТИ ?? Драйвером роста предложени­я сервисных офисов стал популярный у крупных компаний аутсорсинг бизнеспроц­ессов
МАКСИМ СТУЛОВ ВЕДОМОСТИ Драйвером роста предложени­я сервисных офисов стал популярный у крупных компаний аутсорсинг бизнеспроц­ессов

Newspapers in Russian

Newspapers from Russia