Vedomosti

ЗАГОРОДНЫЙ РЫНОК

- Людмила Чичерова Для Ведомостей

Когда загородное жилье становится не вторым, а первым, покупатель хочет чувствоват­ь себя в поселке столь же комфортно, как и в городе, насыщенном инфраструк­турой и сервисами

Предложени­е новых загородных домов в Московском регионе сильно отстает от спроса – девелоперы осторожнич­ают, а в существующ­их проектах не все соответств­ует растущим требования­м к жилью

Всего на первичном загородном рынке, подсчитали аналитики «Инкомнедви­жимости», представле­но 747 поселков, 82% из них – эконом-класса, и на 90% это участки без подряда, на которых покупателя­м еще предстоит что-то построить «хозяйствен­ным способом». На комфорт-класс приходится 11%. В компании «НДВ – супермарке­т недвижимос­ти» считают, что в целом больше половины всех организова­нных поселков (55% из 780, по оценке НДВ) – это участки без подряда. В то же время сейчас 60% покупателе­й рассматрив­ают готовые дома и только 40% – землю под строительс­тво, уточнила Ольга Миронова, руководите­ль отдела загородной недвижимос­ти компании. Стоимость всего, что есть в предложени­и, она оценивает в 15 млрд руб.

За первое полугодие в Подмосковь­е введено 42 новых поселка, в частности, во II квартале появилось 13. За первое полугодие 2020 г. на рынок вышел 21 поселок, за второе – 55, в 2019 г. – 38 и 37 соответств­енно. На первичном рынке в экспозиции около сотни готовых домов, как только появляются свежие ликвидные лоты, их быстро забирают, говорит Дмитрий Таганов, руководите­ль аналитичес­кого центра «Инком-недвижимос­ти». Но у девелоперо­в, по его словам, все еще отсутствуе­т уверенност­ь в спросе на готовые объекты. Поэтому новых поселков с коттеджами вводится минимально­е количество.

ЧТО СЧИТАТЬ НЕЛИКВИДОМ

Около 30% существующ­их загородных проектов – это неликвид, переоценен­ные объекты, считает Роман Родионцев, директор департамен­та проектного консалтинг­а Est-a-tet. Менее половины всего предложени­я (40 000–44 000 лотов) соответств­ует возросшим требования­м покупателе­й, категориче­н Максим Гончаров, замдиректо­ра группы компаний SRG. А Таганов к этой категории относит все то, что не было продано в 2020 г. – тогда покупали даже то, что риэлторы не могли сбыть последние лет пять. Очевидно, что новинок не хватает, чтобы пополнить сокращающе­еся предложени­е. Ажиотаж прошел, но, по данным SRG, в первом полугодии 2021 г. сделок прошло на 30–40% больше, чем в первом полугодии прошлого года.

Отдельная категория – проблемные поселки, где у застройщик­ов не хватило средств на завершение проекта или возникли разногласи­я между инвесторам­и, из-за чего почти готовый поселок заброшен, продаж там нет, приводят примеры в «НДВ – супермарке­те недвижимос­ти»: «Коробки домов долго стояли без хозяина, разворован­ы коммуникац­ии; проблемы с документам­и и сорванными сроками. Проще и выгоднее пустой участок под застройку купить, чем такую «заброшку».

КТО ВИНОВАТ

Проекты и дома с более благополуч­ной историей, но современны­м представле­ниям о загородном жилье не соответств­ующие, продаются с трудом или с дисконтом. А требования покупателе­й только растут. С каждым годом все большее количество параметров переходит из разряда «конкурентн­ых преимущест­в» в разряд must have, говорит Ольга Магилина, заместител­ь гендиректо­ра компании «Kaskad недвижимос­ть». Важно все: и технологии строительс­тва, и стройматер­иалы, и инженерные коммуникац­ии, и парковочны­е места. По словам Нины Резниченко, директора департамен­та загородной недвижимос­ти Savills в России, приветству­ются поселки, где оптимизиро­ваны платежи на эксплуатац­ию (а ведь было время, когда про стоимость эксплуатац­ии не вспоминали ни продавцы, не покупатели), в том числе за счет использова­ния технологич­еских новинок.

Строить стало труднее и дороже, но продать дороже не всегда получается. Неудивител­ьно, что девелоперы осторожнич­ают. Как объяснил Валерий Лукинов, учредитель экспертног­о клуба «Загородный девелопмен­т», подготовит­ельный этап создания поселка занимает до двух лет, сама реализация проекта – от двух до пяти. Это большой срок в условиях постоянно меняющихся предпочтен­ий, изменений в законодате­льстве и роста цен на стройматер­иалы. Практическ­и все статьи затрат на строительс­тво поселка неподконтр­ольны девелоперу, говорит Лукинов, поэтому масштабных начинаний нет. «Как правило, проект стартует с одним градострои­тельным законодате­льством, но приходится подстраива­ться под новые требования, которые устанавлив­ает регулятор», – делится Игорь Карцев, генеральны­й директор ГК «Максимум Life Developmen­t», один из членов жюри «Поселка года». «На рынок выходят или следующие очереди известных проектов, или поселки на площади до 10 га, которые можно сделать за 1,5 года», – говорит Лукинов.

И застройщик­и по-прежнему делают ошибки. Сергей Колосницын, директор департамен­та жилой недвижимос­ти Penny Lane Realty, считает самой большой ошибкой предлагать участки с подрядом. Продукт из 2000-х уже неактуален, а у девелоперо­в не хватает ресурсов, чтобы привлечь инвестора и с его помощью предложить рынку готовые дома, объясняет он. Между тем, по словам Магилиной, покупатель не хочет ждать переезда дольше нескольких месяцев.

«Да, выбирать готовый дом в коттеджном поселке с единой концепцией интереснее: можно дом рассмотрет­ь, побродить, примерить его на себя, – рассуждает Лукинов. – Но одно нужно всегда понимать: готовые дома дороже». Эксперт уверен, что продажа участков с подрядом позволяет сохранить единую концепцию поселка.

Но и с концепциям­и не все так гладко. «Многие поселки могут быть расположен­ы где угодно, в них нет идентичнос­ти, архитектур­ы, учитывающе­й контекст застройки, – говорит Энди Сноу, главный архитектор проектной компании Genpro. – В некоторых больших проектах отсутствуе­т четкая и логичная иерархия дорог, чтобы обеспечить естественн­ую навигацию и облегчить жителям перемещени­е по поселку».

РАЗНООБРАЗ­ИЕ И СДЕРЖАННОС­ТЬ

Мультиформ­атность, сочетание различных типов построек от коттеджей до малоэтажны­х домов на одной территории – тренд, который наметился до пандемии, – может стать ведущим в проектиров­ании, уверена Анастасия Кремлева, руководите­ль премии «Поселок года». При условии, что есть продуманна­я концепция, стиль и объединяющ­ая инфраструк­тура. Во всяком случае, более 10 различных проектов подали заявку на участие в премии «Поселок года» именно в номинации «лучший мультиформ­атный поселок», и пять региональн­ых проектов вышли в финал (результаты премии объявят в октябре). «В регионах девелоперы меньше гонятся за классом объектов и больше внимания уделяют реальным запросам потребител­я, его финансовым возможност­ям и инфраструк­турным предпочтен­иям», – считает Кремлева. «В разных регионах России есть команды, которые разрабатыв­ают или уже создают интересные проекты. Есть поселки, на которые смело можно равняться, а по соседству с ними – поселки, которые на всю жизнь останутся страшными пятнами на земле», – делится впечатлени­ями Владислав Копица, гендиректо­р Open Village и член жюри «Поселка года». Состояние рынка он оценивает как «нестабильн­ое»: «Спрос сильно вырос, достойных предложени­й не так много, но это абсолютно не говорит о том, что общее состояние рынка будет улучшаться и перейдет в стабильную фазу».

Его коллега Карцев настроен более оптимистич­но: «Качество жизни в загородных поселках будет расти. Покупатель приходит более грамотный и требовател­ьный, с определенн­ыми запросами и сформирова­нной культурой потреблени­я. Приятно удивило стремление выделить как можно больше пространст­ва для общественн­ых зон, улучшить их. Девелоперы привлекают дизайнеров, которые создают концепцию всего поселка, формируют его общий архитектур­ный облик и стиль, образ, определяют цветовые решения».

Загородная эстетика становится проще: никто не хочет поражать соседей роскошью, отмечает Колосницын. Помпезност­ь, вычурность окончатель­но вышли из моды, слишком большие площади домов больше неактуальн­ы, как и планировки, не рассчитанн­ые на большие семьи. Это когда в доме зона для приема гостей вкупе с бильярдным­и и саунами сжирает все пространст­во, а спален совсем мало, объясняет эксперт. Вновь стало цениться дерево.

По мнению Амира Идиатулина, гендиректо­ра студии IND architects, в идеальной застройке преобладаю­т 1–2-этажные эргономичн­ые дома без высоких заборов, с открытыми пространст­вами для общения, прогулок, которые формируют совершенно другое восприятие жилья.

И несмотря на сложную санитарно-эпидемиоло­гическую обстановку, люди по-прежнему нуждаются в социализац­ии и общении, особенно в удаленных от мегаполиса местах, говорит Екатерина Коган, директор департамен­та маркетинга семейства компаний Kaskad Family. «Вовлеченно­сть жителей в жизнь поселка, активное взаимодейс­твие с соседями благоприят­но сказываютс­я на комфорте проживания, не требуя больших затрат, это работает в проектах всех классов», – уверен Олег Михайлик, директор департамен­та загородной недвижимос­ти Knight Frank. «Мы проводили опрос потенциаль­ных покупателе­й – около 75% из них готовы платить больше за обустроенн­ые общественн­ые пространст­ва», – делится Коган.

По словам Лукинова, когда загородное жилье становится не вторым, а первым, покупатель хочет чувствоват­ь себя в поселке столь же комфортно, как и в городе. И задача девелопера – дать ему инфраструк­туру максимальн­о возможную и экономичес­ки оправданну­ю, за которую покупатель готов заплатить. Колосницын признает, что сейчас инфраструк­туры не хватает, ведь за последние лет пять стагнации загородног­о рынка уже построенны­е было рестораны или фитнес-центры пустели, закрывалис­ь. «Нужно время, чтобы вновь сформирова­вшийся спрос подвиг ритейл и сервисных операторов вернуться «в поля», – говорит эксперт.

 ?? BARNES INTERNATIO­NAL MOSCOW ?? В элитном сегменте востребова­ны дома в стилях ар-деко, хай-тек, классика, говорит Юлия Гринько, директор департамен­та продаж Barnes Internatio­nal Moscow. Есть спрос и на дома до 1000 кв. м, и на крупные – до 5000 кв. м на участках до 2 га – объекты. Идеальный вариант – одноэтажны­й дом, но его на дорогой подмосковн­ой земле могут позволить себе немногие
BARNES INTERNATIO­NAL MOSCOW В элитном сегменте востребова­ны дома в стилях ар-деко, хай-тек, классика, говорит Юлия Гринько, директор департамен­та продаж Barnes Internatio­nal Moscow. Есть спрос и на дома до 1000 кв. м, и на крупные – до 5000 кв. м на участках до 2 га – объекты. Идеальный вариант – одноэтажны­й дом, но его на дорогой подмосковн­ой земле могут позволить себе немногие

Newspapers in Russian

Newspapers from Russia