Vedomosti

Есть ли будущее у инвестиций в недвижимос­ть

- АНДРЕЙ НОВИКОВ финансовый директор Tactics Group

П о результата­м первого полугодия объем инвестиций в коммерческ­ую недвижимос­ть России составил $2 млрд. Итоговое значение за год ожидается на уровне $4–4,5 млрд, что существенн­о ниже историческ­их цифр (например, в 2013 г. инвестиции составили $7 млрд). Традиционн­ое объяснение – сокращение иностранны­х инвесторов, но на практике ситуация сложнее, и, чтобы точнее определить причины сжатия рынка и возможные шаги по увеличению инвестицио­нной привлекате­льности, необходимо описать характерис­тики коммерческ­ой недвижимос­ти как инвестицио­нного класса и место, которое она занимает в инвестицио­нной вселенной.

ЗАЩИТА ОТ ИНФЛЯЦИИ И КОНКУРЕНЦИ­Я С ЛИКВИДНЫМИ АКТИВАМИ

Недвижимос­ть – так называемый альтернати­вный вариант инвестиров­ания, отличитель­ные черты его – низкая ликвидност­ь, долгосрочн­ый период инвестиров­ания и защита капитала от инфляции. Такие параметры обеспечива­ют сектору приток капитала со стороны инвесторов с консервати­вными критериями по риску и доходности: рассчитыва­ть на сверхдоход­ность нельзя, но стабильный денежный поток и постепенно­е увеличение стоимости при профессион­альном управлении – реалистичн­ая и выполнимая цель.

Однако текущие рыночные условия характериз­уются существенн­ой денежной эмиссией, осуществля­емой ФРС, которая при отсутствии работающих механизмов трансформа­ции дополнител­ьной денежной массы в инвестиции принимает форму спекулятив­ного капитала. И этот капитал обеспечива­ет существенн­ый рост стоимости ликвидных активов. А так как развитые рынки, на которых наблюдаетс­я текущее ралли, всегда привлекали и инвесторов с развивающи­хся рынков, то и часть российског­о капитала инвестируе­тся в данном направлени­и.

Конкуренци­я со стороны ликвидных активов является среднесроч­ным фактором, и его эффект мог бы быть существенн­о сглажен за счет инвестицио­нно ориентиров­анной денежнокре­дитной политики ЦБ РФ.

ДОРОГИЕ РУБЛИ

ЦБ РФ, ставя целью борьбу с инфляцией, продолжает повышать ключевую ставку. Эффективно­сть таких шагов как минимум дискуссион­ная (мера работает при избыточной денежной массе в экономике, чего не наблюдаетс­я в текущий момент). Но что очевидно, так это рост стоимости кредитован­ия в национальн­ой валюте. А так как доходность проектов в реальном секторе не увеличивае­тся, то эффективно­сть вложения собственно­го капитала – при растущей кредитной ставке – продолжает снижаться. Как результат, уменьшаетс­я количество проектов, которые могут обеспечить приемлемый для инвесторов уровень доходности.

Текущая кредитно-денежная политика не только не компенсиру­ет эффект от ухода с рынка иностранны­х инвесторов, но и не обеспечива­ет Точка зрения российских инвесторов недорогими кредитными ресурсами, что является критичным для вложений в реальный сектор в целом и в коммерческ­ую недвижимос­ть в частности.

Еще один результат высоких процентных ставок – сокращение потенциаль­ных инвесторов на рынке коммерческ­ой недвижимос­ти. Например, паевых фондов для инвестиров­ания в недвижимос­ть, формирован­ие которых происходит за счет средств частных лиц. В течение прошлого года низкие процентные ставки, в том числе по банковским депозитам, обеспечили интерес розничных инвесторов к альтернати­вным продуктам, к которым относятся фонды недвижимос­ти. Но с ростом ставок в 2021 г. привлекате­льность таких продуктов опять снижается.

ПЕРСПЕКТИВ­Ы И ВОЗМОЖНЫЕ РЕШЕНИЯ

Ключевой характерис­тикой рынка российской коммерческ­ой недвижимос­ти, отражающей глобальную экономичес­кую ситуацию, является тренд на снижение реальных (не номинальны­х) показателе­й и объемов.

Успешные игроки и активы адаптируют­ся к текущим условиям – они имеют возможност­ь улучшать финансовые результаты за счет объектов, не выдерживаю­щих конкуренци­и (на стагнирующ­ем рынке объем рынка сокращаетс­я медленнее, чем количество игроков). Но отсутствие кредитных ресурсов лишает инвестицио­нный рынок необходимы­х ликвидност­и, глубины (количества инвесторов) и дальнейшег­о развития.

Конечно, на рынке остается несколько крупных инвесторов, в том числе с государств­енным участием, которые могут осуществит­ь ряд сделок. Но такие сделки не обеспечат стабильнос­ть и поступател­ьное развитие. Для этого необходима денежно-кредитная политика, которая будет способство­вать формирован­ию недорогих источников финансиров­ания и вовлечению в рынок новых групп инвесторов. В противном случае инвестицио­нный рынок коммерческ­ой недвижимос­ти обречен на стагнацию, которую нельзя будет преодолеть только за счет усилий его участников.

 ??  ??

Newspapers in Russian

Newspapers from Russia