Komu sa oplatí predĺžiť fixáciu sadzby hypotéky na dlhší čas

Po VÚB a ČSOB mení sadzby hypoték aj Slovenská sporiteľňa. Na rozdiel od VÚB, ktorá oznámila, že v marci zvýši sadzby plošne o dve desatiny percenta, jej dvaja konkurenti upravujú iba ceny viazané na dlhý čas.

Ceny hypoték sa po niekoľkoročnom klesaní odrážajú od dna. Dôvodom je zdražovanie zdrojov na finančných trhoch. Hlavný ekonóm Slovenskej sporiteľne Juraj Barta predpovedá, že do roka ceny nových hypoték presiahnu dve percentá. Šéfanalytik Tatra banky Tibor Lorincz ich do dvoch rokov vidí na úrovni 2,5 percenta. Teraz je priemerná sadzba pod jedným percentom a minimum na trhu pri krátkej viazanosti sa nachádza okolo 0,4 percenta.

Pre ľudí, ktorí si berú novú hypotéku, je to signál, aby si vybrali dlhú lehotu fixácie úrokovej sadzby, lebo si môžu zaistiť výhodné podmienky na dlhšie. Banky hovoria, že takýto posun zaznamenali a ľudia teraz dlhé fixácie hypoték preferujú.

Možnosť zmeniť si parametre hypotéky či v extrémnom prípade ju refinancovať však majú aj existujúci hypodlžníci. Je jedno, či špekulujete, ako hypotéku preplatiť najmenej, alebo ste si až pri reálnej hrozbe vyšších sadzieb uvedomili, že mať istotu rovnakej mesačnej splátky (hoci aj vyššej ako najnižšia možná) je predsa výhoda.

O zmenu fixácie sadzby banku väčšinou požiadať môžete. Ak vám banka schválila hypotéku, testovala vás aj na splácanie pri sadzbách o dva percentné body vyššie, než vám nakoniec dala. S príjmami, ktoré ste banke deklarovali, by ste mali dokázať splácať aj drahšiu hypotéku.

Pripravili sme tri skupiny príkladov, ktoré môžu pomôcť zorientovať sa v tom, či máte meniť fixáciu úrokovej sadzby na hypotéke.

KTO BY MAL ZVÁŽIŤ ZMENU FIXÁCIE SADZBY

Požiadať o zmenu fixácie sa podľa odborníka na hypotéky Slavomíra Molnára z Prosight Slovensko oplatí každému, ale v prvom rade kvôli istote nemenného úroku na dlhší čas. Upozorňuje, že to neznamená, že to bude dávať vždy aj matematický zmysel. Nik totiž vopred nevie, aké budú sadzby o päť či desať rokov. Pred desiatimi rokmi by sotvakto pripustil, že sadzby hypoték budú na Slovensku pod percentom. A hoci sa teraz Európska centrálna banka chystá zvyšovať úrokové sadzby, tiež to nemusí byť naveky.

Nad zmenou fixácie by sa podľa odborníkov mali zamyslieť tí, ktorí majú pred sebou ešte desaťročia splácania a veľké zostatky úverov. Najväčší význam to má podľa Molnára pre klientov so zostatkami hypoték viac ako 100-tisíc eur.

„Prechod na dlhú fixáciu odporúčam každému, kto ešte nedosiahol polovicu splatnosti úveru,“dodáva Marián Búlik z OVB Allfinanz Slovensko.

Dlhú fixáciu sadzby Búlik odporúča aj rodinám s dobrou finančnou situáciou, lebo si môžu zaistiť aktuálne výhodné podmienky na trhu. No vhodné sú najmä pre mladých ľudí, či už bez rodiny, alebo s ňou.

Mladý človek žijúci bez partnera sa musí pri platení účtov spoliehať len na svoj príjem a úspory. Ak pozná vopred na niekoľko rokov výšku mesačnej splátky hypotéky, ľahšie môže plánovať ďalšie výdavky napríklad pri založení rodiny, kúpe väčšieho bývania či auta.

Podobne by podľa Búlika mali uvažovať mladé páry bez detí či s deťmi, ktoré čakajú výdavky súvisiace s narodením dieťaťa – cez zariadenie detskej izby až po kúpu auta. Pre ľahšie plánovanie je ideálne, ak majú svoje výdavky presne zmapované aj s hypotékou s dlhodobo nemennou splátkou. Zvlášť ak ich čaká alebo už zažívajú výpadok v rozpočte počas materskej dovolenky niektorého z rodičov.

KOMU SA NEMUSÍ OPLATIŤ RIEŠIŤ ZMENU

Aj keď si veľa ľudí v posledných rokoch navyšovalo hypotéku a naťahovalo jej splatnosť, sú aj ľudia, ktorí ju splácajú riadne, či už v menšej miere, alebo dokonca rýchlejšie, ako si s bankou dohodli.

Celkovo platí, že čím kratšia splatnosť hypotéky klientovi ostáva, tým menej pocíti navýšenie úroku. Napríklad pri stotisícovej hypotéke na 30 rokov by sa zvýšenie sadzby z jedného na 1,5 % hneď pri začiatku splácania prejavilo v mesačnej splátke zvýšením zhruba o 24 eur. No pri úvere, ktorý sa desať rokov spláca, by to bolo len o 15 eur a po dvadsiatich rokoch splácania len o deväť eur.

„Z matematického hľadiska nevidím dôvod fixovať úrokovú sadzbu na dlhý čas na hypotékach so zostatkom do 50-tisíc až 60 tisíc eur, “hovorí Molnár. Pri takých nízkych zostatkoch sa podľa neho nemôže stať, že by vzrástla splátka hypotéky drasticky. Naťahovať fixáciu nemá podľa Evy Šablovej z Fingo.sk zmysel ani pre ľudí, ktorí rátajú s tým, že v najbližších rokoch budú chcieť svoj byt predať.

Prechod na dlhú fixáciu odporúčam každému, kto ešte nedosiahol polovicu splatnosti úveru.

Marián Búlik OVB Allfinanz Slovensko

KOMU SA TO NEMUSÍ PODARIŤ

Nie všetci, ktorí by si chceli zmeniť fixáciu, však túto možnosť dostanú. Najväčší problém zmeniť si fixáciu na veľmi dlhú môžu mať podľa Búlika ľudia, ktorí si nedávno brali hypotéku na limite svojho príjmu. „Ide najmä o mladých slobodných ľudí alebo páry na začiatku kariéry s bývaním v krajskom meste, matky samoživiteľky či viacdetné rodiny,“hovorí. Ak sa im medzitým dostatočne nezvýšil príjem, nemusia prejsť pri vyššej úrokovej sadzbe dlhšej fixácie cez skóring v banke.

To sa podľa neho týka jednak zmien vo vlastnej banke, ale aj v konkurenčných bankách, ak by si hypotéky chceli refinancovať. Do úverového vzťahu by museli pribrať ručiteľa, aby mali dostatočnú bonitu na mierne vyššiu úrokovú sadzbu pri dlhej fixácii. „Toto riešenie je však rizikové a často vedie ku konfliktom v rodine či s priateľmi,“dodáva.

Úrokové sadzby, ktoré banky zverejňujú, sú pritom minimálne. Každému klientovi banka vypočíta sadzbu ušitú preňho. Molnár pripomína, že banka u každého klienta sleduje jeho výnosnosť. „Pokiaľ je výnosnosť vysoká, banka rada zabojuje a ponúkne zníženie úrokovej sadzby alebo dlhšiu fixáciu, pretože si ušlý zisk dobehne na ostatných produktoch,“hovorí.

No ak to tak nie je, nemá prečo zabojovať. Preto je zmena fixácie v banke často spájaná s predajom iných produktov. „To je niečo, s čím musia klienti počítať,“dodáva.